SUOMUSSALMI ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELI 201 Asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 4-6. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelin 201 tontit 4-6. 25.1.2013 SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy Mäkelininkatu 17 A 90100 OULU Puhelin 010 241 4600 Telefax 010 241 4601 www.airix.fi Asemakaavan muutoksen käynnistäminen 1.11.2011 207 Vireilletuloilmoitus 11.4.2012 Hyväksytty kunnanhallituksessa. 2013 Hyväksytty kunnanvaltuustossa..2013 1 Työnumero E25176
Sisällysluettelo 1 PERUSTIEDOT... 3 1.1 Kaava-alueen sijainti ja tunnistetiedot... 3 2 TIIVISTELMÄ... 3 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 3 2.2 Asemakaavan muutos... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.1.1 Yleiskuvaus... 4 3.1.2 Luonnonympäristö ja maisema... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö ja palvelut... 7 3.1.4 Yhdyskuntatekniikka ja liikenne... 8 3.1.5 Maanomistus... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Maakuntakaava... 9 3.2.2 Yleiskaava... 10 3.2.3 Asemakaava... 10 3.2.4 Muut aluetta koskevat suunnitelmat... 11 3.2.5 Rakennusjärjestys ja pohjakartta... 11 3.2.6 Yksityisen maanomistajan suunnitelmat... 11 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 12 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 12 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 12 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 13 4.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet... 13 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavan rakenne ja lähtöajatus... 15 5.1.1 Mitoitus... 15 5.1.2 Palvelut... Virhe. Kirjanmerkkiä ei ole määritetty. 5.2 Ympäristön laatua koskevat tavoitteet... 15 5.3 Aluevaraukset, sekä kaavamerkinnät ja -määräykset... 16 5.4 Kaavan vaikutukset... 18 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 18 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 19 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 19 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus... 19 6.2 Toteuttamista koskevia ohjeita... 19 6.3 Toteutuksen seuranta... 20 Tämä selostus liittyy 25.1.2013 päivättyyn asemakaavakarttaan. Ote voimassa olevasta asemakaavasta kaavamerkintöineen on erillisenä liitteenä. LIITTEET: Seurantalomake Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 2
1 PERUSTIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti ja tunnistetiedot Suunnittelualue sijaitsee Suomussalmen keskustassa Ämmänsaaren asemakaava-alueella. Alue rajautuu Jalonkatuun ja korttelin 201 tontteihin 3 ja 12-15, sekä lännessä korttelien 201 ja 201a väliseen jalankululle varattuun katuun. Suomussalmen Ämmänsaaren asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 4-6. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelin 201 tontit 4-6. Kuva 1: Suunnittelualueen likimääräinen sijainti opaskartalla 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutoksen vireilletulosta on kuulutettu 11.4.2012. Kunnanhallituksen päätös asemakaavoituksen käynnistämisestä 1.11.2011 207 Ensimmäinen viranomaisneuvottelu pidettiin Kainuun ELY-keskuksessa 27.4.2012 Kaavaluonnos ja OAS julkisesti nähtävillä tonttien 5 ja 6 osalta 9.10.-9.11.2012 (MRL 62 ) Asemakaavan muutosaluetta laajennettiin joulukuussa 2012 laajennettu asemakaavaluonnos (tontit 4-6) nähtävillä kahden viikon ajan 8.1. 22.1.2013 (MRL 62 ) Kaavaehdotus julkisesti nähtävillä..2013 (MRA 27 ) Kunnanhallituksen hyväksymispäätös..2013 Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös...2013 3
2.2 Asemakaavan muutos Aloite kaavamuutokseen on tullut yksityiseltä tontinomistajalta, joka haluaa mahdollistaa omistamillaan tonteilla asuinkerrostalojen rakentamisen niin, että rakentaminen on maanomistajalle kannattavaa. Kaavamuutoksen oltua luonnoksena tonttien 5 ja 6 osalta nähtävillä, myös viereisen tontin 4 omistajat ilmaisivat toiveen, että heidän tonttinsa osalta tehtäisiin vastaava asemakaavan muutos. Nykyinen kaavamerkintä edellyttää liiketilojen rakentamista ja rakennuksen kerrosluku voi olla korkeintaan kolme (maanpäällinen kellari + 2 kerrosta). Voimassa olevan kaavan tehokkuusluku on e=0,60, mikä tarkoittaa sallitun maksimikerrosalan suhdetta tontin pinta-alaan. Kaava on hyväksytty vanhan rakennuslain aikana 28.9.1970, jolloin maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei luettu kerrokseksi. Suomussalmella oli keväällä 2012 riittävästi liiketiloja. Vuoden lopulla keskustassa ei kuitenkaan enää ollut merkittävästi liiketiloja tyhjillään. Vaikka tonttien 5-6 omistajalla on pääosin tavoitteena asuntojen rakentaminen, on kaavamuutoksessa tarkoitus jättää mahdollisuus toimisto- ja liiketilojen toteuttamiseen erityisesti maanpintakerroksen jalkakäytävän puolta ajatellen, koska liiketilat mahdollistavat keskustapalveluiden tarjoamisen ja lisäksi tämä elävöittäisi huomattavasti liikekeskustan kyläkuvaa. Tonttien 5 ja 6 omistaja on tehnyt aloitteen kaavan muuttamisesta ja on sitoutunut maksamaan maankäytön suunnittelusta kunnalle koituvat kustannukset. Tontin 4 omistajien kanssa tullaan tekemään vastaava sopimus kunnalle koituvien kustannusten korvaamisesta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisesta vastaavat maanomistajat ja toteutumisen seurannasta vastaa Suomussalmen kunta. Tonttien 5 ja 6 omistaja on teettänyt alustavia luonnoksia kerrostalon rakentamisesta, mutta ne eivät vielä asemakaavatyön alkuvaiheessa täyttäneet kaupunkikuvalle ja ympäristön muulle viihtyisyydelle asetettavia tavoitteita, eivätkä täyttäneet mm. Suomen rakentamismääräyskokoelman kerroskorkeutta koskevia määräyksiä. Tontin 4 rakennus ja 1. kerroksen liiketilat ovat hyväkuntoisia. Tarkempia suunnitelmia korvaavasta rakennuksesta tai nykyisen rakennuksen muutoksista tai korottamisesta ole tehty. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Yleiskuvaus Alue sijaitsee keskeisessä keskustan korttelissa pääkadun varrella lähellä kunnantaloa ja linjaautoasemaa, vastapäätä Kiannon kuohut -kylpylähotellia. Tonteilla 4 ja 6 on kaksikerroksiset asuin- ja liikerakennukset. Julkisivumateriaali on tontilla 4 punatiili. Tontin 6 rakennuksen julkisivu on kevytrakenteinen ja sen alaosa on punatiilen värinen. Tontilla 5 ollut rakennus on purettu. Kuva 2. Suomussalmen kuntakeskustan rakennuskantaa Keskuskadun/Jalonkadun jatkeen varrella. Kuvassa näkyy tontilta 5 purettu valkoinen rakennus, kuvassa toinen oikealta. ( Suomussalmen kunta) 4
Tontin 4 liiketiloissa toimii Nordea-pankki ja tontin 6 liiketiloissa vanhaintavarainkauppa, joka myy myös erikoistavaraa, kuten hevostarvikkeita. Korttelin 201 Kauppakadun puolella on asuin-liikekerrostaloja, joissa sijaitsee mm. Lähivakuutuksen toimipiste ja kodinkoneliike Tekniset. Maasto laskee Jalonkadun suuntaan ja pihan puolelta Kauppakadun rakennukset ovat hahmoltaan 3-kerroksisia. Kuvat 3-4. Vasemmalla näkymä jalankulkutieltä Kauppakadun puolelta kohti kaavamuutosaluetta ja oikealla Kauppakadun liiketiloja. Kristiina Strömmer Kuvat 5-6. Vasemmalla näkymä tontin 5 kohdalta tontin 4 takana sijaitseviin rakennuksiin. Oikealla tontin 4 takapihaa. Kristiina Strömmer Kuvat 7-8. Tontin 6 ja Kauppakadun puolella sijaitsevan tontin 12 rajalla kasvaa koivuja ja tonttien välillä on huomattava korkeusero, joka on suurimmillaan pyörätien puoleisella osalla. Kauppakadun puolen tontin piha on pengerretty.oikealla kodinkoneliike ja linja-autoasema tontin 6 länsipuolella, pyörätieltä kuvattuna. Kristiina Strömmer 3.1.2 Luonnonympäristö ja maisema Kaava-alue kuuluu Suomussalmen keskustaajamaan (Ämmänsaari). Alue on rakennettu, eikä kaavamuutosalueen tonteilla ole luonnontilaista ympäristöä tai viheryhteyksiä. Erillistä luontoselvitystä ole tarpeen laatia kasvillisuuden vähäisyyden vuoksi. Maasto nousee Jalonhaaran jyrkältä rannalta 5
kohti Ämmänsaaren keskikohtaa. Jalonkadun suunnassa maasto laskee kadun puoleisella tonttirajalla noin 70 cm tontin 5 itärajalta tontin 6 länsirajalle. Korttelin 201 Kauppakadun puoleiset tontit ovat merkittävästi korkeammalla kuin Jalonkadun puoleiset ja rakentaminen lähelle tonttien etelärajaa edellyttänee tukimuurin rakentamista ainakin tonttien 5 ja 6 kohdalla.. Lähiympäristössä, Jalonhaaran varressa, sekä kunnantalon ja kirkon eteläpuolella on havupuuvaltaista metsää. Ekologinen käytävä kulkee Jalonhaaran vartta. Yhteys Ämmänsaaren lakialueelle kunnantalon eteläpuolelle katkeaa Syväyksenkadun kohdalla. Ekologinen käytävä ei kosketa suunnittelualuetta. Kuva 9. Ortoilmakuva. Asemakaavan muutosalue on rajattu mustalla. Kiinteistörajat on osoitettu punaisella ja tietokannassa olevat rakennukset aniliinilla. Varjojen puuttuminen paljastaa puretun rakennuksen sijainnin. (Lähde Maanmittaushallituksen karttaikkuna 27.9.2012.) Kuva 10: Ämmänsaaren maisemarakenne. Saarta rajaa pohjoisessa Jalonhaaran jyrkkärantainen uoma, jonka maisemallista merkittävyyttä lisää säilynyt puusto. Saaren lakiosalle on rakennettu kirkko ja vesitorni, mutta alueella on säilynyt myös laajahko puistometsä. Rakennuskanta on jonkin verran uudistunut tämän 1990-luvun lopussa tehdyn selvityskartan laatimisen jälkeen. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö 1998. Kuva 4: Ämmänsaaren maisemarakenne. Saarta rajaa pohjoisessa Jalonhaaran jyrkkärantainen uoma, jonka maisemallista merkittävyyttä lisää säilynyt puusto. Saaren lakiosalle on rakennettu kirkko ja vesitorni, mutta alueella on säilynyt myös laajahko puistometsä. Rakennuskanta on jonkin verran uudistunut tämän 1990-luvun lopussa tehdyn selvityskartan laatimisen jälkeen. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö 1998. Kuva 11: Merkittävät taajamametsät on osoitettu vihreällä. Jalonkadun - Keskuskadun varsi on kaupunkikuvallisesti merkittävä, se antaa kasvot Suomussalmen kuntakeskustalle. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö 1998. 6
3.1.3 Rakennettu ympäristö ja palvelut Alue on rakennettua taajamaympäristöä Suomussalmen kuntakeskustassa. Jalonkatu ja siihen välittömästi kaavamuutosalueen itäpuolella liittyvä Keskuskatu, korttelin 201 eteläpuolinen Kauppakatu ja näitä risteävä Kiannonkatu ovat kuntakeskustan keskeisimmät väylät, joiden ympäristöön sijoittuvat tärkeimmät palvelun ja hallinnon alueet. Kaavamuutosalueen itäpuolella sijaitsee 2-kerroksinen asuin- ja liiketalo ja lähes vastapäätä on merkittävä matkailukohde, kylpylähotelli Kiannon Kuohut, sekä Jalonhaaran rantapuisto, Koskipuisto. Linja-autoasema sijaitsee suunnittelualueen länsipuolella korttelissa 201a, jonka yksikerroksisessa liikerakennuksessa on lisäksi kodinkoneliike. Jalonkatu on keskustan sisääntuloväylä valtatieltä 5 ja se yhdistää keskustan Risteen kauppakeskukseen ja Oulun suuntaan lähtevälle Kyröntielle. Merkittävä päivittäistavarakauppa on Jalonkadun itäosassa sijaitseva S-market, jota on laajennettu muutama vuosi sitten. Suomussalmen Ämmänsaari on 1970-luvun alkuun asti palvellut lähikuntienkin asukkaita. Kauppalamainen kyläkuva on säilynyt paikoitellen. Rakennuksia on kuitenkin purettu. Voimassa oleva asemakaava, joka on laadittu rakennuskaavana, mahdollistaa kaksi kerrosta ja maanpäällisen kellarin. Rakentamisen mittakaava on säilynyt pienimuotoisena. Tontteja on kuitenkin yhdistetty ja rakennusmassojen pituudet ovat näin kasvaneet. Kuva 12: Ämmänsaaren rakennuskanta 1998. Suunnittelualueen rakennukset ovat jälleenrakennuskaudelta, aikaväliltä 1943-59, tontin 6 rakennukset on purettu. Rakennuksia ei ole tällä kartalla arvotettu kyläkuvallisesti tai rakennushistoriallisesti merkittäviksi. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö 1998. Kuva 13: Näkymä asemakaavan muutosalueelle Jalonkadulta katsottuna Tontin 5 rakennukset on purettu. Vasemmalla olevalla tontilla 4 on tiilinen ja oikealla tontilla 6 on puurakenteinen 2-kerroksinen liike- ja asuinrakennus. Viimeksi mainitun vieressä on yksikerroksinen liikerakennus ja linjaautoasema. Valokuva Hannu Huttu. 7
Suunnittelualueella sijaitsevia rakennuksia ei ole taajamakuvaselvityksessä pidetty kulttuurihistoriallisesti merkittävinä, vaikka ne ovat aikoinaan muodostaneet taajamakuvallisesti merkittävän ryhmän. Kuva 14: Ämmänsaaren taajamakuva-analyysi 1998 Suunnittelualue ei muodosta laajempaa taajamakuvallisesti yhtenäistä aluetta, mutta rakennusryhmää on pidetty taajamakuvallisesti merkittävänä. Ryhmän yhtenäisyys on hajonnut tontin 6 rakennusten purkamisen vuoksi. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö 1998. 3.1.4 Yhdyskuntatekniikka ja liikenne Kaava-alue on vesihuollon ja viemäröinnin piirissä. Ajoyhteys tonteille on Jalonkadulta. Jalonkadun katualueen eteläosassa on jalkakäytävä, joka kulkee läheltä olevien rakennusten näyteikkunoita. 3.1.5 Maanomistus Kaavamuutosalueen tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Maanomistaja on sitoutunut maksamaan maankäytön suunnittelusta kunnalle koituvat kustannukset. 8
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Alueella on voimassa Kainuun maakuntakaava 2020. Valtioneuvosto vahvisti maakuntakaavan 29.4.2009. Maakuntakaavassa suunnittelualueeseen kohdistuu keskustatoimintoja tarkoittava kohdemerkintä (C) ja taajama-toimintojen aluetta (A). Lisäksi keskustassa on osoitettu maakunnallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia kohteita tai alueita keltaisella kohdemerkinnällä. Suunnittelualueella ei ole suojelukohteita. Kohteita on muun muassa Ämmän voimalaitos- ja asuinalueella, sekä Syväyksenkadun ja Kiannonkadun varrella. Kuva 15. Ote Kainuun maakuntakaavasta Kohdemerkinnällä C osoitetaan Kuhmon, Sotkamon ja Suomus salmen keskustahakuisten palve lujen, hallinnon ja asumisen alueita niihin liittyvine liikenne-alueineen. Keskus tatoimintojen alueiden yksityiskohtaisempi rajaus ja laajuus tehdään kuntakaavoituksella. Koh demerkinnällä c osoitetulle keskus tatoimintojen alueelle voidaan sijoittaa mahdollisia vähittäis kaupan suuryksiköitä. Suunnittelumääräys: Keskustatoimintojen alueen suunnittelussa ja kaavoituksessa on kiinnitettävä erityistä huomiota alueen rajautumiseen muuhun taajamaan nähden, palvelujen saavutettavuuteen, kevyen liikenteen toimintamahdollisuuksiin, liikennejärjestelyihin sekä keskusta-alueen taajamakuvaan. Merkinnällä A osoi tetaan asumisen, hallinnon, palveluiden, teollisuuden ym. työpaikka-alueiden ja taajamatoimintojen sijoit tumisalueita niihin liittyvine liikenne- virkistys-, puisto- ja erityisalueineen. Suunnittelumääräys: Taajamatoimintojen alueen suunnittelussa hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä sekä taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota taajamaalueiden viihtyisyyteen, uudisrakentamisen sopeuttamiseen rakennettuun ympäristöön, kevyen liikenteen toimintamahdollisuuksiin ja liikenneturvallisuuteen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja rakentamisessa on varmistettava, että alueella sijaitsevien kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeiden kohteiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät. 9
3.2.2 Yleiskaava Alueella on voimassa Ämmänsaaren osayleiskaava, jossa kaava-alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Yleiskaava on vanhentunut, eikä enää ohjaa alemmanasteista maankäytön suunnittelua. Keskustatoimintojen alue -merkintä antaa mahdollisuuden rakentaa myös asuntoja. Kuva 16. Ote Suomussalmen Kirkonkylän ja Ämmänsaaren osayleiskaavasta Osayleiskaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta (C). 3.2.3 Asemakaava Voimassa oleva asemakaava (aikoinaan rakennuskaava) on hyväksytty valtuustossa 28.9.1970 ja lääninhallitus on sen vahvistanut 10.12.1970. Korttelissa 201 on tehty rakennuskaavan muutoksia vuonna 1974. Suunnittelualueen kaavamerkinnät ja määräykset ovat osittain vanhentuneita. Suunnittelualue on osoitettu ALK-kortteliksi tehokkuudella e=0,6 (ALK=yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue). Korttelin kerrosluku on II, mutta kaava on hyväksytty vanhan rakennuslain aikana, jolloin maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei luettu kerrokseksi. Koska kaavamerkintä on mahdollistanut maanpinnan yläpuolelle rakennettavan kellarikerroksen rakentamisen, vanhan kaavan pohjalta saisi toteuttaa kolmikerroksisen rakennusmassan. Ote voimassa olevasta asemakaavasta kaavamerkintöineen on esitetty erillisellä liietkartalla. Kuvat 17-18. Muutosalueen sijainti asemakaava-alueella ja ote ajantasakaavakartasta (ei mittakaavassa). 10
3.2.4 Muut aluetta koskevat suunnitelmat Suomussalmen kunta on laatinut keskustan kehittämissuunnitelman, joka valmistui vuoden 2012 lopussa. Kuva 19. Ote Suomussalmen keskustan maankäytön kehittämissuunnitelmasta. Tontin 5 purettu rakennus on esitetty korvattavaksi uudella. 3.2.5 Rakennusjärjestys ja pohjakartta Kunnassa on voimassa vuonna 2009 hyväksytty rakennusjärjestys. Asemakaavan pohjakarttaa on ylläpidetty kunnan toimesta ja se on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284 mukainen. 3.2.6 Yksityisen maanomistajan suunnitelmat Tonttien 5-6 maanomistaja oli laadituttanut alustavia luonnoksia asuinkerrostalon rakentamiseksi tontille 5 ja hakenut kunnalta poikkeamispäätöstä. Ympäristölautakunta myönsi maaliskuussa 2010 poikkeamisluvan, jossa poiketaan suurimmasta sallitusta rakennusoikeudesta, kerrosmäärästä sekä liiketilojen pois jättämisestä. Näissä erittäin alustavissa luonnoksissa on kerroskorkeutena käytetty 2800 mm, mikä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 vaatimuksia. Kaupunkikuvan ja Suomussalmen keskustan kehittämisen kannalta alustavien luonnosten keskeisenä rakennussuunnittelu-ongelmana pidettiin liiketilojen sekä ohikulkijoiden ja rakennetun ympäristön vuorovaikutuksen puuttumista tontilta, joka sijaitsee näin keskustan ytimessä. Ensimmäisen kerroksen katujulkisivu oli umpinainen seinä ilman ovia ja parvekkeita kannattavat betoniseinät olivat näkyvin julkisivuelementti. Asuntojen ja niiden parvekkeiden suuntautuminen koilliseen on ongelmallista asumisviihtyisyyden kannalta. Muusta rakentamisesta merkittävästi poikkeava korkeus (4 kerrosta) kortte lissa, jota uudis tetaan pitkän aikavälin kuluessa, synnyttää epäyhtenäistä kyläkuvaa. Viranomaisneuvottelussa käydyssä jatkokeskusteluissa on sopivana maksimikerroslukuna pidetty kolmea kerrosta, joiden alle saa toteuttaa kellaritilan, jossa ei ole pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Ensimmäisen kerroksen sopivana lattiakorkona, mitattuna luonnollisesta maanpinnasta tontin pohjoisrajalla, pidettiin neuvottelun yhteydessä tehdyn maastotarkastuksen pohjalta noin yhtä metriä + 10 cm. Maastossa todettiin, että kellarikerrokseen ei saa tehdä autopaikkoja, niiden vaatimien rakenteiden kyläkuvalle ja viereisten alueiden käytölle aiheuttamien haitallisten vaikutusten vuoksi. 11
4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaavamuutosalue sijaitsee keskustan taajama-alueella keskeisellä paikalla, liikekeskustan alueella. Ämmänsaaren keskusta-alueelta on kuitenkin liiketilaa riittävästi ja tarvittaessa uudelle yrittäjälle löytynee myös tyhjillään olevaa toimitilaa tältä alueelta. Lähialueelle toteutettu Risteen kauppakeskus ja S-marketin laajentaminen Ämmänsaaren itäosassa, sekä Kauppakadun liiketarjonta tyydyttävät pitkälti keskustan asukkaiden palvelutarpeet. Kuntakeskustaa elävöittäisi asumisen lisääminen alueelle. Myös kunnassa on katsottu, että asuinkerrostalojen rakentaminen sopii yhdyskuntarakenteeseen hyvin kyseisellä paikalla. Tonttien omistaja on toivonut käyttötarkoituksen muutosta niin, että myös pelkkä asuinkerrostalojen rakentaminen ilman liiketiloja sallitaan. Ratkaisu vastaa myös voimassa olevan yleiskaavan periaatteita. Katutasoon, välittömästi jalankulkuväylän viereen ja ikkunat ainoastaan koilliseen suuntautuen on vaikea saada asumisviihtyisyydeltään muiden saman talon asuntojen kanssa yhdenvertaista asuntoa. On perusteltua, että asemakaavamerkinnöissä suositellaan ensimmäiseen kerrokseen kadun puolelle toimisto- palvelu- tai liiketilana käytettävää tilaa (kampaamo-kemikalio, tilitoimisto, pyöräkorjaamo tvst) sekä mahdollistetaan kellaritilan käyttö esimerkiksi tämän liikkeen aputilana. Suunnittelualueelle on vuonna 2010 haettu poikkeamispäätöstä nelikerroksiselle asuinkerrostalolle, mutta hanke kaatui ELY-keskuksen valitukseen. valituksen perusteissa todettiin seuraavaa: Hankkeen mukainen ratkaisu, jossa käytännössä IV-kerroksinen asuinrakennus sijoittuu ympäröivien II-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten väliin, ei huomioi riittävästi olevaa taajamakuvaa ja katuvarsinäkymää. Viereisten rakennusten, kuten koko Keskuskadunkin, liiketilat avautuvat katutilaan ja ovat vuorovaikutuksessa jalankulkijoiden kanssa. Hakemuksen mukaisella umpinaisella katutason julkisivullaan ja ratkaisulla, jossa liiketilat on jätetty pois, rakennus ei toiminnallisesti ole vuorovaikutteinen julkisen katutilan kanssa. Näiltä osin kunnan ratkaisu on asemakaavan tarkoituksen vastainen. Kunnan päätös on lisäksi perustunut osittain virheellisiin tietoihin. Hakemusasiakirjoissa kerrostalolle esitetty kerroskorkeus 2800 millimetriä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 vaatimuksia, joissa kerrostalon kerroskorkeudeksi edellytetään vähintään 3000 millimetriä. Näin ollen kerrostalon julkisivun korkeus nousisi hankkeen toteutuessa hakemuksessa esitetystä ratkaisusta noin metriä korkeammaksi. Tontinomistajan mukaan myös 3-kerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen tulee kysymykseen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloite asemakaavan muuttamiseksi on tullut yksityiseltä tontinomistajalta, joka haluaa rakentaa tonteille asuinkerrostalon. Suunnittelualueelle on vuonna 2010 haettu poikkeamispäätöstä nelikerroksiselle asuinkerrostalolle. ELY-keskus valitti ympäristölautakunnan poikkeamispäätöksestä 17.3.2010 15. Tämän johdosta kunta päätti tutkia hankkeen rakentamismahdollisuudet asemakaavan muutoksen avulla. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Alueen ja lähialueen maanomistajat, asukkaat, yrittäjät, yhdistykset ja yhteisöt Kunnan toimielimet ja viranhaltijat, joiden toimialaa asia koskee Kainuun elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) Kainuun maakunta -kuntayhtymä Kainuun museo Kainuun pelastuslaitos Alueella toimivat puhelin-, vesi- ja sähköyhtiöt Vireilletulo Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ilmoitetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan ja OAS asetetaan nähtäville samanaikaisesti asemakaavaluonnoksen kanssa. Kunnanhallitus on 1.11.2011, 207 päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen. Vireille tulosta on ilmoitettu 11.4.2012. 12
Tekninen lautakunta on 22.11.2012, 85 päättänyt laajentaa asemakaavan muutosaluetta käsittämään korttelin 201 tontin 4. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos (tontit 5-6) olivat nähtävillä samanaikaisesti aikavälillä 9.10. 9.11.2012. (MRL 62 ) Kaavamuutosalueen laajentamisen johdosta osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos (tontit 4-6) pidettiin uudestaan nähtävillä aikavälillä 8.1. 22.1.2013. (MRL 62 ) Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä.. -..2013 välisen ajan. (MRA 27 ) Kaavan valmistelusta, nähtävilläpidosta ja kaavatyön edistymisestä tiedotetaan Suomussalmen kunnan ilmoitustaululla ja nettisivuilla (www.suomussalmi.fi ), sekä Ylä-Kainuu -lehdessä. Kaavoituksen vireilletulosta tiedotetaan kirjeellä suunnittelualueen rajanaapureille. Viranomaisyhteistyö Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukainen laatimisvaiheen viranomaisneuvottelu on pidetty 27.4.2012. Toinen viranomaisneuvottelu pidettiin 14.12.2012. Kaavatyön kannalta keskeisiltä viranomaisilta pyydetään lausunnot sekä luonnos- että ehdotusvaiheen nähtävilläolojen yhteydessä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on: - Suomussalmen keskustan (Ämmänsaaren) kehittäminen asuinalueena - vastata ELY-keskuksen valituksessa esille tuotuihin ongelmiin vastaaminen - muodostaa keskustamaista kaupunkikuvaa ja antaa lähtökohdat kaupunkikuvan yhtenäisyydelle tulevia kaavamuutoksia silmällä pitäen - turvata muutenkin miellyttävä kaupunkikuva Suomussalmen kuntakeskustassa - mahdollistaa rakentaminen keskustatontilla, jonka rakennukset on purettu - tukea hyvän rakennussuunnitteluratkaisun löytymistä - antaa myös teknisiä lähtökohtia keskustakortteleiden asemakaavan laajemmalle uudistamiselle Asemakaavan tavoitteet täsmentyvät viranomaisten ja muiden osallisten kanssa käytävissä keskusteluissa ja kaavakuulemisten (nähtävilläolon) yhteydessä. Vanhat rakennuskaava-ajoilta peräisin olevat merkinnät ajanmukaistetaan kaavamuutoksen yhteydessä. Konkreettisena tavoitteena asemakaavan muutoksella on muuttaa kyseisten tonttien nykyinen käyttötarkoitus ALK muotoon, joka ei edellytä liiketilojen rakentamista, mutta mahdollistaa ja suosittaa toimisto- tai liiketilakäytön kadun puolella alimmassa kerroksessa. Lisäksi päivitetään kerrosluku (II), joka aiemmassa, voimassa olevassa kaavassa on mahdollistanut myös maanpäällisen kellarikerroksen rakentamisen nykyään käytettyyn muotoon (III), joka suoraan mahdollistaa kolmen maanpäällisen kerroksen rakentamisen. 4.4.1 Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista, jotka ovat tulleet voimaan 1.6.2001 ja joiden tarkistus on tullut voimaan 1.3.2009. Valtakunnallisissa tavoitteissa esitetään mm. alueidenkäytön suunnittelua koskevia periaatteellisia linjauksia sekä velvoitteita. Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tässä kaavatyössä huomioidaan erityisesti seuraavat: Toimiva aluerakenne Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja sijaintitekijöihin. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään taajamia. Taajamia eheytettäessä parannetaan elinympäristön laatua. Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja asuinalueiden läheisyydessä. Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Alueidenkäytön suunnittelussa on luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. 13
4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavatyön alkuvaiheessa tutkittiin rakentamista tonteille 5 ja 6. Vaihtoehtoina oli rakennusmassojen rakentaminen erillisinä tai yhteen niin, että rakennusmassat ja tonttien pihajärjestelyt on yhdistetty. Viimemainitussa vaihtoehdossa ajoneuvoliikenne esitettiin tontin 6 kautta yhteiselle pysäköintialueelle ja jalankulkuyhteys Jalonkadulle sekä oleskelu sijoittuisivat suunnittelualueen länsipäähän, tontille 5. Keskustelussa tonttien omistajan kanssa tavoiteltavaksi vaihtoehdoksi muodostui yhdistelmä, jossa rakennukset lopputilanteessa rakennetaan yhteen, mutta jätetään mahdollisuus omien tonttien säilyttämiseen, ts. saman kokoiset pysäköintialueet molemmille tonteille ja tonttirajan molemmin puolin varustellaan yhteinen oleskelualue. Tässä vaiheessa tutkittiin myös ensimmäisen kerroksen tilajakoa tontinomistajan teettämisen luonnosten pohjalta ja hahmoteltiin tontin korkeustasoja. Kuvat 20-22. Ensimmäinen luonnosvaiheen (2012) vaihtoehdot, vasemmalla (VE1) tontit erillisiä, oikealla (VE2) molempien tonttien pihatoiminnot on yhdistetty. Vasemmalla on tutkittu tarkemmin yhdistelmävaihtoehdon pihajärjestelyjä ja korkeusasemaa pohjautuen maanomistajan poikkeamishakemuksessa olleeseen viitesuunnitelmaan. 14 Kuva 23. Pysäköimispaikkojen mitoitusta havainnollistettiin osoittamalla se asemakaavaluonnoskartalla. Ehdotusvaiheessa tarkkaa autopaikkajakoa ei enää näytetty.
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja lähtöajatus Asemakaavan muutos koski alunperin kahta tonttia, joiden käyttötarkoitus muutetaan yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueesta (ALK) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1), jolla kerrosalasta 1/3 saadaan käyttää liike- tai toimistotiloja varten. Teknisen lautakunnan päätöksellä kaavanmuutosaluetta laajennettiin käsittämään myös tontti 4. Alue liittyy välittömästi keskustaajaman palveluihin ja asutukseen ja sopii siksi hyvin asumiseen. 5.1.1 Mitoitus Tonttien 5 ja 6 rakennusoikeus on 1140 k-m2. Tontin 6 pinta-ala on 1538,9 m2 ja 5 pinta-ala on n. 1558,9 m2. Tontin 5 rakennusoikeus vastaa tehokkuusluvuksi muutettuna noin e= 0,73. Tontin 4 pintaala on n. 1525 m2. Jos tontin 4 rakennusoikeus halutaan suhteessa samaksi kuin viereisen tontin 5, on rakennusoikeus tehokkuusluvulla e= 0,73 laskettuna 1115 k-m2. Tonttien rakennusoikeus muodostuu niin suureksi, että se edellyttää pysäköinnin riittävän tarkkaa suunnittelua jo asemakaavavaiheessa. Tästä johtuen pysäköimiseen varatut alueet on osoitettu sitovilla kaavamerkinnöillä. Rakennusoikeus on muualla korttelissa pienempi, tehokkuusluku e=0,60 (toisaalta rakennusoikeuteen ei ole laskettu mukaan mahdollista maanpäällistä kellarikerrosta) ja rakentamiseen saa käyttää korkeintaan 30 % rakennuspaikan pinta-alasta. Autopaikkoja on kaavamääräyksen mukaan varattava 1 autopaikka / asunto ja 1 autopaikka / 70 k-m2 liike- tai toimistotilaa. Yksi autopaikka tonttia kohti on mitoitettu invapysäköintiä varten ja lopuista puolet on osoitettu autokatokseen tai -talliin. 5.2 Ympäristön laatua koskevat tavoitteet Katuympäristön kannalta on tärkeää, että asuinkerrostalon rakennusmassa istuu katukuvaan. Rakennukset tulee rakentaa kadun reunaan samaan linjaan. Kattokaltevuuden osalta tavoitellaan olevien rakennusten tapaan loivahkoa harjakattoa. Kattokaltevuudet eivät keskustassa ole täysin yhteneväiset, joten eksaktia kattokulmaa ei asemakaavassa määrätä vaan annetaan vaihteluväli, jota korttelissa on yleisesti noudatettu. Kadun puoleisen sisääntulojulkisivu tulee olla ilmeikäs ja jäsennöity sopusuhtaiseksi myös katutasossa. Lisäksi ensimmäisessä kerroksessa tulee olla ikkunoita ja mielellään myös ovi porrashuoneeseen (tai suoraan toimisto-liiketilaan), jotta mahdollinen 1. kerroksen toimisto- tvst. palvelukäyttö olisi luontevaa ja kaupunkikuvaa rikastuttavaa. Parhaiten tämä toteutuu, jos vähintään yksi kadun puoleinen huoneisto suunnitellaan toimisto-liiketilaksi niillä tonteilla, joissa oleva rakennus tullaan korvaamaan uudella (tontit 5 ja 6). Kyläkuvallisesti parasta olisi jos toimisto-liiketiloja olisi kadun puolella koko rakennuksen leveydellä. Koska rakennuksen alle saa tehdä maanalaisen kellarin, on mahdollista hyödyntää kellaria toimiston tai liikkeiden varasto- tvst. tiloina. Tontilla 4 tulisi selvittää mahdollisuus rakennuksen korottamiseen yhdellä kerroksella, sitten kun rakennushanke tulee ajankohtaiseksi. Tällöin alakerrassa säilyisi liiketilat koko rakennuksen leveydeltä ja kyläkuvallista muodostuisi yhtenäisellä tavalla 3-kerroksinen. Jos rakennus joskus korvataan uudella, tulisi silloinkin kadun puolelle koko rakennuksen leveydelle suunnitella toimisto-liiketiloina käytettävissä olevia huoneistoja. Tontin ja rakennuksen asumisviihtyisyyden kannalta on tärkeää, että tonteilla autopaikat ja ajoneuvoliikenne on erotettu oleskelualueesta ja jalankulkualueista, ja että asuntojen parvekkeet avautuvat pääsääntöisesti aurinkoiseen ilmansuuntaan, länsi-etelä-itä välisiin ilmansuuntiin. Asuintoiminnoille (tomutus, kuivatus, jätehuolto, oleskelu- ja leikkialueet ym.) tulee varata riittävästi tilaa piha-alueilta. Myös huoltoliikenne tulee huomioida. Viranomaisneuvottelussa 14.12.2012 pidettiin sopivana maksimikerroslukuna kolmea kerrosta, joiden alle saa toteuttaa maanalaisen kellaritilan. Kellarissa ei kuitenkaan saa olla pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja, eikä kerros saa juurikaan nousta maanpinnan yläpuolelle. Ensimmäisen kerroksen sopivana lattiakorkona, mitattuna luonnollisesta maanpinnasta tontin pohjoisrajalla, pidettiin neuvottelun yhteydessä tehdyn maastotarkastuksen pohjalta maksimissaan yhtä metriä + 10 cm. Ehdotusvaiheessa 1.-kerroksen 15
ylin sallittu lattian korkeus määriteltiin metriksi laskettuna tontin kadun puoleisen rajan luonnollisesta maanpinnan tasosta. Maastossa todettiin, että kellarikerrokseen ei saa tehdä autopaikkoja niiden vaatimien rakenteiden kyläkuvalle ja viereisten alueiden käytölle aiheuttamien haitallisten vaikutusten vuoksi. Kuva 24. Nykyinen katunäkymä tontin 6 kohdalta tontteja 4-5 kohti kuvattuna. Tontilla 3 oleva liikerakennus on hieman korkeampi kuin tontin 4 rakennus. Kristiina Strömmer Kuva 26. Tuleva kuvitteellinen katunäkymä tontin 6 kohdalta. 5.3 Aluevaraukset, sekä kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavanmuutosalue sisältää vain rakennettavat tontit, joiden kaavamerkintä on AK-1. Kerrostalo tulee rakentaa kiinni kadun puoleiseen tontin rajaan. Tonttien reunoille on osoitettu istutettavaa aluetta ja puuriviä, ja oleskelualue on osoitettu niin, että se voidaan varustella yhteisesti tonttien välistä rajaa ei saa aidata. Oleskelualuetta rajaavat autokatokset tai tallit ja etelänpuoleiselle tontin rajalle tarvittava tukimuuri. Autokatosten päihin on varattu varasto- tai jätetilat, jotka on mahdollista rakentaa myös kerrostalon maanpintakerrokseen. 16
17
5.4 Kaavan vaikutukset Kaavan toteuttamisen välittömät ja välilliset vaikutukset selvitetään MRL 9 ja MRA 1 mukaisesti. Asemakaavan muutoksen vaikutuksia verrataan voimassaolevan asemakaavan vaikutuksiin. Arvioinnissa käsitellään sitä miten ympäristön todetut arvot säilyvät, miten suunnittelulle asetetut tavoitteet toteutuvat ja mitä ongelmia saattaa ilmetä. Myös positiiviset vaikutukset tuodaan esiin. Ympäristövaikutusten selvityksessä käsitellään myös periaatteita mahdollisten haitallisten vaikutusten estämiseksi tai lieventämiseksi. Vaikutukset arvioidaan: 1) Ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön 2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon 3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin 4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen 5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Vaikutukset Ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Kaavamuutoksen kautta on mahdollista saada asukkaita kuntakeskustan palveluiden välittömään läheisyyteen ja tarjota näin hyvä asumismuoto esimerkiksi sivukylien ja omakotitalojen vanheneville asukkaille. Vaikutukset maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon Ei merkittäviä vaikutuksia. Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin Alueella ei ole luonnonympäristöä, johon vaikutukset kohdistuisivat. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen Keskusta-alueella tiivistyminen on yhdyskuntarakenteen kannalta perusteltua. Kaksikerroksiseen asuinrakentamiseen lienee hankala saada yksityisiä rakentajia ja tällä on merkitystä kunnan keskustan kehittämisen kannalta. Kunnissa on ollut yleisenä suuntauksena, että vanheneva väestö omatoimisesti siirtyy kuntakeskuksiin palveluiden ääreen. Myös omaan ensiasuntoon muuttavat saattavat haluta tämän tyyppistä keskusta-asumismuotoa. Vaikutukset kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön Asemakaava mahdollistaa uutta asuinkerrostalorakentamista Suomussalmen keskustaan ja nykyinen taajamaympäristö tulee muuttumaan kaksikerroksisesta kolmikerroksiseksi. Kolmikerroksiseen rakennusmassaan sopii myös kahden vierekkäisen tontin rakennusten rakentaminen yhteen. Kun rakennusmassan pituus lisääntyy, niin myös korkeutta on perusteltua lisätä. Rakennuksen muoto säilyy ryhdikkäämpänä. Epävarmuustekijänä voi mainita, että suunnittelutehtävä on vaativa ja siihen tulee varata riittävästi työaikaa, jotta lopputulos voisi toimia uuden keskustakorttelirakentamisen lähtökohtana ja mallina myös tulevalle rakentamiselle. Vaikutukset kyläkuvaan vähenevät, jos rakennusten ensimmäisessä kerroksessa kadun puolella on liike- ja toimistotiloja. Tällöin rakennusten ilme kadulle on avoimempi ja sopivampi Suomussalmen ydinkeskustaan. Rakentamisen mittakaava siis muuttuu olevaan verrattuna, mutta ei kuitenkaan poikkea voimassa olevan asemakaavan sallimasta. Kaksikerroksinen rakentaminen ei olisi taloudellisesti perusteltua, mm hissi- ja yhteistilakustannukset saadaan jaettua useampien asuntojen kesken. Myös asuntojen viihtyisyys olisi keskimäärin huonompi, koska suurempi osuus asuntojen kokonaiskerrosalasta olisi katutasossa, ikkunat koilliseen. Rakennusten alle on mahdollista toteuttaa maanalainen kellari. Viranomaisneuvottelussa ja kaavasta saaduissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota tarpeeseen rajoittaa rakennusten korkeutta. Tästä syystä kellarin saa tehdä vain maanalaisena ja niin, että 1-kerroksen lattiataso nousee korkeintaan 1 m tontin kadunpuoleisen pohjoisreunan maanpinnan yläpuolelle. Vaikutusten arviointia täydennetään kaavasta saatavien lausuntojen ja muun osallisten antaman palautteen pohjalta. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Alueeseen ei kohdistu erityisen merkittäviä ympäristön häiriötekijöitä. Mahdolliset häiriöt kohdistuvat lähinnä asumiseen. Jalonkadulla on keskustassa voimassa oleva nopeusrajoitus, joten mahdolliset liikennemeluhaitat jäänevät vähäisiksi. Nykyiset ja tiukentuvat lämmöneristys- ja tiiveysvaatimukset parantavat samalla myös rakenteiden ääneneristävyyttä. Asuntojen oleskeluparvekkeet ja -piha ovat rakennuksen toisella puolella ja suuntautuvat etelään. 18
Koska Jalonkatu on yksi Suomussalmen kaupallisen keskustan kaduista, on katualueella rakennusten lähellä jalankulkijoita ja pysäköintiä, joka luultavasti häiritsee ensimmäisen kerroksen asuntoja, jos asuintiloja on kadun puolella. Ikkunan takana kulkijat näkevät sisälle huoneisiin ja voivat vaikka koputella ikkunaan ja häiritä näin kotirauhaa. Tästä syystä mikäli kadun puolella on asuintiloja ja niiden ikkunoita, tulee asuinhuoneiston lattiatason olla 0,8-1,0 m korkeudella tontin kadunpuoleisen reunan tasosta ja ikkunoiden alareunan olla vähintään 1,7 m korkeudella. Jos kadun puoleiset ikkunat kuuluvat liike-toimistohuoneistoon, ei lattian tarvitse olla näin korkealla. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaikki asemakaavamerkinnät selityksineen sekä kaavamääräykset löytyvät kaavakartasta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttamisesta vastaavat yksityiset maanomistajat. On todennäköistä, että kaava toteutuu ensin vain tontilla, josta rakennukset on purettu. 6.2 Toteuttamista koskevia ohjeita Kaavan toteuttamista koskevia määräyksiä on annettu kaavakartalla ja kaavaan sisältyvien merkintöjen ja määräysten avulla. Kaavakartalla on määrätty mm. rakennusten sijoittuminen kadun varteen, harjan suunta, suurin sallittu kerrosluku ja mahdollisten autokatos-tallirakennusten paikka. Julkisivuista, kattokaltevuudesta ja rakennuksen korkeusasemasta sekä asuinhuoneiden ikkunoiden alareunan korkeudesta seuraavaa: Kaavamääräyksiä tarkentavia rakennustapaohjeita: Julkisivut: Julkisivuverhouksissa tulee olla selkeä päämateriaali. Suosituksena on punatiili. Jos päämateriaali on puuverhous, suositellaan punatiilen ja punamullan sävyjä. Tilat: Rakennuksiin saa tehdä kellarin. Omakotitalosta keskustaan muuttava arvostaa tavanomaista suurempia varastotiloja ja kuivaushuone-pesutupatiloja, joihin pääsee hissillä. Kellarissa voi olla myös katutason liikkeiden varastotiloja. Suosituksena on, että kaikilla tonteilla rakennusten ensimmäisessä kerroksessa kadun puolella on liike- ja toimistotilaa. Suosituksena on myös, että ensimmäisestä kerroksesta varataan tilaa tavanomaisten pyörä- ja lastenvaunuvarastojen lisäksi rollaattoreille. Tontti: Tonttien 5-6 eteläreuna jouduttaneen tukemaan tukimuurilla. Osa autopaikoista voidaan sijoittaa autotalliin tai katoksen, jotka yhdessä tukimuurin kanssa samalla rajaavat ulko-oleskelutiloja. Suosituksena on, että oleskelualue rakennetaan yhtenäiseksi ja monipuolisesti varustelluksi 19
asukkaiden olohuoneeksi, mikä lisännee myös kiinnostusta asuntoja kohtaan. Vihersuunnitelma tulee tehdä samaan aikaan rakennuksen muun suunnittelun kanssa. 6.3 Toteutuksen seuranta Kunnan rakennusvalvonta valvoo kaavan toteutusta mm. rakennuslupien myöntämisen ja muun rakennusvalvonnan yhteydessä. Oulussa 28.1.2013 Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS-260 20
LIITE: Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta Kaavan nimi Hyväksymispvm 777 Suomussalmi Täyttämispvm 29.01.2013 Ämmänsaaren asemakaavan muutos K201 Ehdotuspvm Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 11.04.2012 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,4624 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,4624 Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,4624 100,0 3395 0,73 0,0000 620 A yhteensä 0,4624 100,0 3395 0,73 0,0000 620 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] 21
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,4624 100,0 3395 0,73 0,0000 620 A yhteensä 0,4624 100,0 3395 0,73 0,0000 620 AK-1 0,4624 100,0 3395 0,73 0,4624 3395 ALK -0,4624-2775 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä 22
SUOMUSSALMEN KUNTA OAS 1/7 5.6.2012 viimeisin päivitys 28.1.2013 Asemakaavaa muutetaan korttelissa 201 Jalonkadun varressa tonteilla 4, 5 ja 6. SUOMUSSALMEN ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELIN 201 TONTEILLA 4-6, JALONKADUN VARRESSA Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 63 :n mukaan kaavaa laadittaessa tulee riittävän aikaisessa vaiheessa laatia kaavan tarkoituksen ja merkityksen nähden tarpeellinen suunnitelma osallistumis- ja vuorovaikutusmenettelystä sekä kaavan vaikutusten arvioinnista. Maanomistaja on tehnyt aloitteen kaavan muuttamisesta ja on sitoutunut maksamaan maankäytön suunnittelusta kunnalle koituvat kustannukset. Suunnittelualueen rajaus SUUNNITTELUALUE Suunnittelualue sijaitsee Suomussalmen keskustassa Ämmänsaaren asemakaava-alueella Jalonkadun varressa. Jalonkatu ja siihen välittömästi kaavamuutosalueen itäpuolella liittyvä Keskuskatu ovat kuntakeskustan keskeisimmät väylät, joiden ympäristöön sijoittuvat tärkeimmät palvelun ja hallinnon alueet. Jalonkatu on keskustan sisääntuloväylä valtatieltä 5 ja se yhdistää keskustan Risteen kauppapaikka-alueeseen ja Oulun suuntaan lähtevälle Kyröntielle. Jalonkadun - Keskuskadun varsi on kaupunkikuvallisesti merkittävä, se antaa kasvot Suomussalmen kuntakeskustalle. Kaavamuutosalueen vieressä sijaitsee 2- kerroksinen asuin- liiketalo ja lähes vastapäätä on merkittävä matkailukohde, kylpylähotelli Kiannon Kuohut, sekä Jalonhaaran rantapuisto, Koskipuisto. Linja-autoasematoiminnot sijaitsevat suunnittelualueen länsipuolella sijaitsevassa korttelissa 201a. Asemakaavan muutos käsittää korttelin 201 tontit 4-6. Tontit ovat yksityisomistuksessa ja tontin 6 rakennukset on purettu. Alustava asemakaavan muutosalueen rajaus on esitetty viereisellä kaavaotekartalla. SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy
SUOMUSSALMI - ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 OAS 2/7 Näkymä asemakaavan muutosalueelle Jalonkadulta katsottuna. Valokuva Hannu Huttu. Tontin 5 rakennukset on purettu. Vasemmalla olevalla tontilla 4 on tiilinen ja oikealla tontilla 6 on puurakenteinen 2- kerroksinen liike- ja asuinrakennus. SUUNNITTELUTILANNE Suunnittelualueella ovat voimassa Kainuun maakuntakaava 2020 ja Kirkonkylän ja Ämmänsaaren osayleiskaava vuodelta 1983. Valtioneuvosto vahvisti Kainuun maakuntakaavan 29.4.2009. Maakuntakaavassa suunnittelualueeseen kohdistuu keskustatoimintoja tarkoittava kohdemerkintä (C). Lisäksi Kuvassa keskustassa ote Kainuun maakuntakaavasta on osoitettu maakunnallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia kohteita tai alueita keltaisella kohdemerkinnällä. Suunnittelumääräyksenä niiden osalta on: Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa on turvattava alueen tai kohteen merkittävien kulttuurihistoriallisten ja maisemallisten arvojen säilyminen. Valtakunnallisesti tai maakunnallisesti arvokkaisiin kohteisiin merkittävästi vaikuttavissa hankkeissa on varattava museoviranomaiselle tilaisuus antaa lausunto. SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy
SUOMUSSALMI - ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 OAS 3/7 Kuvassa ote Suomussalmen Kirkonkylän ja Ämmänsaaren osayleiskaavasta. Osayleiskaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta (C). Asemakaava Voimassa oleva asemakaava (aikoinaan rakennuskaava) on hyväksytty valtuustossa 28.9.1970 ja lääninhallitus on sen vahvistanut 10.12.1970. Korttelissa 201 on tehty rakennuskaavan muutoksia vuonna 1974. Suunnittelualueen kaavamerkinnät ja määräykset ovat osittain vanhentuneita. Suunnittelualue on osoitettu ALK-kortteliksi tehokkuudella e=0,6. (ALK=yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue) Kerrosluku on II. Kaava on hyväksytty vanhan rakennuslain aikana, jolloin maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei luettu kerrokseksi. Muutosalueen sijainti asemakaava-alueella ja ote ajantasakaavakartasta (ei mittakaavassa). SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy
SUOMUSSALMI - ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 OAS 4/7 Muut aluetta koskevat suunnitelmat Suomussalmen kunta laatii parhaillaan keskustan kehittämissuunnitelmaa, joka valmistuu vuoden 2012 loppuun mennessä. Suomussalmen keskustan maankäytön kehittämistyön aluerajauskartta Yksityisen maanomistajan rakennussuunnitelmat korttelin Tonttien maanomistaja oli laadituttanut alustavia luonnoksia asuinkerrostalon rakentamiseksi tontille 5 ja hakenut kunnalta poikkeamispäätöstä. Ympäristölautakunta myönsi maaliskuussa 2010 poikkeamisluvan, jossa poiketaan suurimmasta sallitusta rakennusoikeudesta, kerrosmäärästä sekä liiketilojen pois jättämisestä. Muusta rakentamisesta poikkeava korkeus korttelissa, jota uudistetaan pitkän aikavälin kuluessa, synnyttää epäyhtenäistä kyläkuvaa. Ote alustavien luonnosten asemapiirroksesta. Kaupunkikuvan ja Suomussalmen keskustan kehittämisen kannalta alustavien luonnosten keskeisenä rakennussuunnitteluongelmana voitiin pitää liiketilojen, sekä ohikulkijoiden ja rakennetun ympäristön vuorovaikutuksen puuttumista tontilta, joka sijaitsee näin keskustan ytimessä. Ensimmäisen kerroksen katujulkisivu oli umpinainen seinä ilman ovia. Parvekkeita kannattavat betoniseinät ovat näkyvin julkisivuelementti. Kaavatyön yhteydessä onkin tarpeen antaa ohjeita rakentamistavasta. Asuntojen ja niiden parvekkeiden suuntautuminen koilliseen on ongelmallista asumisviihtyisyyden kannalta. Myös pihan jalankulun erottamista ajoneuvoliikenteestä voidaan pohtia jatkosuunnittelussa. SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy
SUOMUSSALMI - ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 OAS 5/7 SUUNNITTELUN TARVE JA TAVOITTEET Vaikka kaavamuutos laaditaan vain korttelin kolmelle tontille, on asemakaavan muutoksen yhteydessä tarpeen vähintäänkin sanallisesti tarkastella Suomussalmen kuntakeskustan tulevaisuuden kehittämis- ja rakentamistarpeita, sekä erityisesti rakentamisen kautta muodostuvaa kaupunkikuvaa. ELY-keskus valitti kunnan ympäristölautakunnan poikkeamispäätöksestä 17.3.2010 15. Valituksen perusteluissa todetaan mm. seuraavaa: Hankkeen mukainen ratkaisu, jossa käytännössä IVkerroksinen asuinrakennus sijoittuu ympäröivien II-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten väliin, ei huomioi riittävästi olevaa taajamakuvaa ja katuvarsinäkymää. Viereisten rakennusten, kuten koko Keskuskadunkin, liiketilat avautuvat katutilaan ja ovat vuorovaikutuksessa jalankulkijoiden kanssa. Hakemuksen mukaisella umpinaisella katutason julkisivullaan ja ratkaisulla, jossa liiketilat on jätetty pois, rakennus ei toiminnallisesti ole vuorovaikutteinen julkisen katutilan kanssa. Näiltä osin kunnan ratkaisu on asemakaavan tarkoituksen vastainen. Kunnan päätös on lisäksi perustunut osittain virheellisiin tietoihin. Hakemusasiakirjoissa kerrostalolle esitetty kerroskorkeus 2800 millimetriä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 vaatimuksia, joissa kerrostalon kerroskorkeudeksi edellytetään vähintään 3000 millimetriä. Näin ollen kerrostalon julkisivun korkeus nousisi hankkeen toteutuessa hakemuksessa esitetystä ratkaisusta noin metriä korkeammaksi. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on: - Suomussalmen keskustan kehittäminen asuinalueena - vastata ELY-keskuksen valituksessa esille tuotuihin ongelmiin - muodostaa keskustamaista kaupunkikuvaa ja antaa lähtökohdat kaupunkikuvan yhtenäisyydelle tulevia kaavamuutoksia silmällä pitäen - turvata muutenkin miellyttävä kaupunkikuva Suomussalmen kuntakeskustassa - mahdollistaa rakentaminen keskustatontilla, jonka rakennukset on purettu - tukea hyvän rakennussuunnitteluratkaisun löytymistä - antaa myös teknisiä lähtökohtia keskustakortteleiden asemakaavan uudistamiselle Asemakaavan tavoitteet täsmentyvät viranomaisten ja muiden osallisten kanssa käytävissä keskusteluissa ja kuulemisten yhteydessä. Vanhat rakennuskaava-ajoilta peräisin olevat merkinnät ajanmukaistetaan kaavamuutoksen yhteydessä. Suomussalmen kuntakeskustan rakennuskantaa Keskuskadun/Jalonkadun jatkeen varrella. Kuvassa näkyy tontilta 5 purettu rakennus, kuvassa toinen oikealta. ( Suomussalmen kunta) VAIKUTUSTEN ARVIOINTI Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia. (MRL 9 ). SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy
SUOMUSSALMI - ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS, KORTTELI 201 OAS 6/7 Vaikutusten arviointi on kiinteä osa asemakaavan laatimista. Vaikutukset arvioidaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Arvioinnin painopiste on taajamakuvaan sekä keskustan toimintaan kohdistuvissa vaikutuksissa. Suunnittelualueen kasvillisuuden vähäisyyden vuoksi luontovaikutuksia ei juurikaan ole, eikä luontoselvitystä ole tarpeen laatia. Ajallisesti arviointi painottuu luonnosvaiheeseen. Vaikutusarviointi tehdään vuorovaikutuksessa kaavoitushankkeen keskeisten sidosryhmien kanssa. OSALLISET, OSALLISTUMINEN JA VUOROVAIKUTUS Kaikilla niillä, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaisilla ja yhteisöillä, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään (osallinen), on mahdollisuus osallistua kaavan valmisteluun, arvioida kaavoituksen vaikutuksia ja lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta (MRL 62 ). Tiivis vuorovaikutus kaavan laatijan ja osallisten välillä on perusta työn onnistumiselle. Työtä ohjaavat Suomussalmen kunnan viranhaltijat ja toimielimet, joiden toimialaa asia koskee. Kaavakonsulttina toimii AIRIX Ympäristö Oy. Osallisia ovat esimerkiksi alueen maanomistajat, asukkaat ja toimijat sekä ne viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Kaavaprosessin aikana järjestetään maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset julkiset nähtäville asettamiset, jolloin kunnan jäsenillä ja osallisilla on mahdollisuus tutustua kaava-aineistoon ja jättää siitä mielipiteitä ja muistutuksia. Vuorovaikutuksesta on kerrottu enemmän tässä asiakirjassa myöhemmin esitettävän asemakaavaprosessin yhteydessä. Tässä hankkeessa keskeisiä osallisia ovat: Alueen ja lähialueen maanomistajat, asukkaat, yrittäjät, yhdistykset ja yhteisöt Kunnan toimielimet ja viranhaltijat, joiden toimialaa asia koskee Kainuun elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) Kainuun Liitto Kainuun museo Kainuun pelastuslaitos Alueella toimivat puhelin-, vesi- ja sähköyhtiöt Maankäyttö- ja rakennuslain 64 :n mukaan osallisella on ennen kaavaehdotuksen asettamista julkisesti nähtäville mahdollisuus esittää alueelliselle ympäristökeskukselle neuvottelun käymistä osallistumis- ja arviointisuunnitelman riittävyydestä. Yhteystiedot: Kainuun elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Ympäristö ja luonnonvarat - vastuualue, Kajaani. Sähköpostit muotoa etunimi.sukunimi@ely-keskus.fi TIEDOTTAMINEN Kaavan valmistelusta, nähtävilläpidosta ja kaavatyön edistymisestä tiedotetaan Suomussalmen kunnan ilmoitustaululla ja nettisivuilla (www.suomussalmi.fi ), sekä Ylä-Kainuu -lehdessä. Kaavoituksen vireilletulosta tiedotetaan kirjeellä suunnittelualueen rajanaapureille. ASEMAKAAVAPROSESSI Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja alustava asemakaavaluonnos Aikataulu: 2-6 / 2012 Menetelmät: Aloituskokous 1. Viranomaisneuvottelu Dokumentit: - OAS Asemakaavan laatiminen aloitetaan laatimalla osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS). Kaavamuutoksen vireilletulosta ilmoitetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan ja OAS asetetaan nähtäville. Kunta huolehtii OAS:n tiedotuksesta ja jakelusta osallisille. Työn aloituskokouksessa keskustellaan keskusta-aluetta koskevista yleisistä tavoitteista ja keskustaan sopivasta rakentamisen mallista. 1. viranomaisneuvottelu järjestetään kaavatyön alkuvaiheessa. SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy