SUOMUSSALMI SUOMUSSALMEN KUNTA ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELI Asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 5 ja 6

Transkriptio

1 SUOMUSSALMI ÄMMÄNSAAREN ASEMAKAAVAN MUUTOS KORTTELI 201 Asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 5 ja SUOMUSSALMEN KUNTA AIRIX Ympäristö Oy Mäkelininkatu 17 A OULU Puhelin Telefax Asemakaavan muutos on tullut vireille Hyväksytty kunnanhallituksessa Hyväksytty kunnanvaltuustossa Työnumero E

2 Sisällysluettelo 1 PERUSTIEDOT Kaava-alueen sijainti ja tunnistetiedot TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos Asemakaavan toteuttaminen LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Yleiskuvaus Luonnonympäristö ja maisema Rakennettu ympäristö ja palvelut Yhdyskuntatekniikka ja liikenne Maanomistus Suunnittelutilanne Maakuntakaava Yleiskaava Asemakaava Muut aluetta koskevat suunnitelmat Rakennusjärjestys ja pohjakartta Yksityisen maanomistajan suunnitelmat ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan tavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne ja lähtöajatus Mitoitus Palvelut Ympäristön laatua koskevat tavoitteet Aluevaraukset, sekä kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavan vaikutukset Ympäristön häiriötekijät Kaavamerkinnät ja -määräykset ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteuttaminen ja ajoitus Toteutuksen seuranta Tämä selostus liittyy päivättyyn asemakaavakarttaan. LIITTEET: Seurantalomake, täytetään ehdotusvaiheessa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Ote voimassa olevasta asemakaavasta VALOKUVAT Hannu Huttu, ellei toisin mainita. 2

3 1 PERUSTIEDOT 1.1 Kaava-alueen sijainti ja tunnistetiedot Suunnittelualue sijaitsee Suomussalmen keskustassa Ämmänsaaren asemakaava-alueella. Alue rajautuu Jalonkatuun ja korttelin 201 tontteihin 3 ja 12-15, sekä lännessä korttelien 201 ja 201a väliseen jalankululle varattuun katuun. Suomussalmen Ämmänsaaren asemakaavan muutos koskee korttelin 201 tontteja 4-6. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelin 201 tontit 4-6. Kuva 1: Suunnittelualueen likimääräinen sijainti opaskartalla 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on tullut vireille xx kunnanhallituksen päätös asemakaavoituksen käynnistämisestä xx Ensimmäinen viranomaisneuvottelu pidettiin Kainuun ELY-keskuksessa Kaavaluonnos ja OAS julkisesti nähtävillä Asemakaavan muutosaluetta laajennettiin joulukuussa 2012 Asemakaavaluonnos uudestaan nähtävillä kahden viikon ajan Kaavaehdotus yleisesti nähtävillä xx.xx. xx.xx.2013 Kunnanhallituksen hyväksymispäätös xx.xx.2013 xxx Kunnanvaltuuston hyväksymispäätös xx.xx.2013 xxx 3

4 2.2 Asemakaavan muutos Aloite kaavamuutokseen on tullut yksityiseltä tontinomistajalta, joka haluaa mahdollistaa omistamillaan tonteilla asuinkerrostalojen rakentamisen niin, että rakentaminen on maanomistajalle kannattavaa. Kaavamuutoksen oltua luonnoksena tonttien 5 ja 6 osalta nähtävillä, myös viereisen tontien 4 omistajat ilmaisivat toiveen, että heidän tonttinsa osalta tehtäisiin vastaava asemakaavan muutos. Nykyinen kaavamerkintä edellyttää liiketilojen rakentamista ja rakennuksen kerrosluku voi olla korkeintaan kolme (maanpäällinen kellari + 2 kerrosta). Voimassa olevan kaavan tehokkuusluku on e=0,60, mikä tarkoittaa sallitun maksimikerrosalan suhdetta tontin pinta-alaan. Kaava on hyväksytty vanhan rakennuslain aikana , jolloin maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei luettu kerrokseksi. Suomussalmella on tällä hetkellä riittävästi liiketiloja. Kaavamuutoksessa on kuitenkin tarkoitus jättää mahdollisuus toimisto- ja liiketilojen toteuttamiseen erityisesti maanpintakerroksen jalkakäytävän puolta ajatellen, koska tämä elävöittäisi huomattavasti liikekeskustan kyläkuvaa. Tonttien 5 ja 6 omistaja on tehnyt aloitteen kaavan muuttamisesta ja on sitoutunut maksamaan maankäytön suunnittelusta kunnalle koituvat kustannukset. Tontin 4 omistajien kanssa tullaan tekemään vastaava sopimus kunnalle koituvien kustannusten korvaamisesta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttamisesta vastaavat maanomistajat ja toteutumisen seurannasta vastaa Suomussalmen kunta. Tonttien 5 ja 6 omistaja on teettänyt alustavia luonnoksia kerrostalon rakentamisesta, mutta ne eivät vielä kaavatyön alkuvaiheessa täyttäneet kaupunkikuvalle ja ympäristön muulle viihtyisyydelle asetettavia tavoitteita, eivätkä mm. Suomen rakentamismääräyskokoelman kerroskorkeutta koskevia määräyksiä. Tontin 4 rakennus on hyväkuntoinen, eikä suunnitelmia korvaavasta rakennuksesta ole olemassa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Yleiskuvaus Alue sijaitsee keskeisessä keskustan korttelissa pääkadun varrella lähellä kunnantaloa ja linjaautoasemaa, vastapäätä Kiannon kuohut -kylpylähotellia. Tonteilla 4 ja 6 on kaksikerroksiset asuin- ja liikerakennukset. Julkisivumateriaali on tontilla 4 punatiili. Tontin 6 rakennuksen julkisivu on kevytrakenteinen ja sen alaosa on punatiilen värinen. Tontilla 5 ollut rakennus on purettu. Kuva 2. Suomussalmen kuntakeskustan rakennuskantaa Keskuskadun/Jalonkadun jatkeen varrella. Kuvassa näkyy tontilta 5 purettu valkoinen rakennus, kuvassa toinen oikealta. ( Suomussalmen kunta) Luonnonympäristö ja maisema Kaava-alue kuuluu Suomussalmen keskustaajamaan (Ämmänsaari). Alue on rakennettu, eikä kaavamuutosalueen tonteilla ole luonnontilaista ympäristöä tai viheryhteyksiä. Erillistä luontoselvitystä ole tarpeen laatia kasvillisuuden vähäisyyden vuoksi. Maasto nousee Jalonhaaran jyrkältä rannalta 4

5 kohti Ämmänsaaren keskikohtaa. Jalonkadun suunnassa maasto laskee kadun puoleisella tonttirajalla noin 70 cm tontin 5 itärajalta tontin 6 länsirajalle. Korttelin 201 Kauppakadun puoleiset tontit ovat merkittävästi korkeammalla kuin Jalonkadun puoleiset ja rakentaminen lähelle tonttien etelärajaa edellyttänee tukimuurin rakentamista ainakin tonttien 5 ja 6 kohdalla.. Lähiympäristössä, Jalonhaaran varressa, sekä kunnantalon ja kirkon eteläpuolella on havupuuvaltaista metsää. Ekologinen käytävä kulkee Jalonhaaran vartta. Yhteys Ämmänsaaren lakialueelle kunnantalon eteläpuolelle katkeaa Syväyksenkadun kohdalla. Ekologinen käytävä ei kosketa suunnittelualuetta. Kuva 3. Ortoilmakuva. Asemakaavan muutosalue on rajattu mustalla. Kiinteistörajat on osoitettu punaisella ja tietokannassa olevat rakennukset aniliinilla. Varjojen puuttuminen paljastaa puretun rakennuksen sijainnin. (Lähde Maanmittaushallituksen karttaikkuna ) Kuva 4: Ämmänsaaren maisemarakenne. Saarta rajaa pohjoisessa Jalonhaaran jyrkkärantainen uoma, jonka maisemallista merkittävyyttä lisää säilynyt puusto. Saaren lakiosalle on rakennettu kirkko ja vesitorni, mutta alueella on säilynyt myös laajahko puistometsä. Rakennuskanta on jonkin verran uudistunut tämän 1990-luvun lopussa tehdyn selvityskartan laatimisen jälkeen. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö Kuva 4: Ämmänsaaren maisemarakenne. Saarta rajaa pohjoisessa Jalonhaaran jyrkkärantainen uoma, jonka maisemallista merkittävyyttä lisää säilynyt puusto. Saaren lakiosalle on rakennettu kirkko ja vesitorni, mutta alueella on säilynyt myös laajahko puistometsä. Rakennuskanta on jonkin verran uudistunut tämän 1990-luvun lopussa tehdyn selvityskartan laatimisen jälkeen. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö Kuva 5: Merkittävät taajamametsät on osoitettu vihreällä. Jalonkadun - Keskuskadun varsi on kaupunkikuvallisesti merkittävä, se antaa kasvot Suomussalmen kuntakeskustalle. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö

6 3.1.3 Rakennettu ympäristö ja palvelut Alue on rakennettua taajamaympäristöä Suomussalmen kuntakeskustassa. Jalonkatu ja siihen välittömästi kaavamuutosalueen itäpuolella liittyvä Keskuskatu, korttelin 201 eteläpuolinen Kauppakatu ja näitä risteävä Kiannonkatu ovat kuntakeskustan keskeisimmät väylät, joiden ympäristöön sijoittuvat tärkeimmät palvelun ja hallinnon alueet. Kaavamuutosalueen itäpuolella sijaitsee 2-kerroksinen asuin- ja liiketalo ja lähes vastapäätä on merkittävä matkailukohde, kylpylähotelli Kiannon Kuohut, sekä Jalonhaaran rantapuisto, Koskipuisto. Linja-autoasema sijaitsee suunnittelualueen länsipuolella korttelissa 201a, jonka yksikerroksisessa liikerakennuksessa on lisäksi kodinkoneliike. Jalonkatu on keskustan sisääntuloväylä valtatieltä 5 ja se yhdistää keskustan Risteen kauppakeskukseen ja Oulun suuntaan lähtevälle Kyröntielle. Merkittävä päivittäistavarakauppa on Jalonkadun itäosassa sijaitseva S-market, jota on laajennettu muutama vuosi sitten. Suomussalmen Ämmänsaari on 1970-luvun alkuun asti palvellut lähikuntienkin asukkaita. Kauppalamainen kyläkuva on säilynyt paikoitellen. Rakennuksia on kuitenkin purettu. Voimassa oleva asemakaava, joka on laadittu rakennuskaavana, mahdollistaa kaksi kerrosta ja maanpäällisen kellarin. Rakentamisen mittakaava on säilynyt pienimuotoisena. Tontteja on kuitenkin yhdistetty ja rakennusmassojen pituudet ovat näin kasvaneet. Kuva 6: Ämmänsaaren rakennuskanta Suunnittelualueen rakennukset ovat jälleenrakennuskaudelta, aikaväliltä , tontin 6 rakennukset on purettu. Rakennuksia ei ole tällä kartalla arvotettu kyläkuvallisesti tai rakennushistoriallisesti merkittäviksi. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö Kuva 7: Näkymä asemakaavan muutosalueelle Jalonkadulta katsottuna Tontin 5 rakennukset on purettu. Vasemmalla olevalla tontilla 4 on tiilinen ja oikealla tontilla 6 on puurakenteinen 2-kerroksinen liike- ja asuinrakennus. Viimeksi mainitun vieressä on yksikerroksinen liikerakennus ja linjaautoasema. Valokuva Hannu Huttu. 6

7 Suunnittelualueella sijaitsevia rakennuksia ei ole taajamakuvaselvityksessä pidetty kulttuurihistoriallisesti merkittävinä, vaikka ne ovat aikoinaan muodostaneet taajamakuvallisesti merkittävän ryhmän. Kuva 8: Ämmänsaaren taajamakuva-analyysi 1998 Suunnittelualue ei muodosta laajempaa taajamakuvallisesti yhtenäistä aluetta, mutta rakennusryhmää on pidetty taajamakuvallisesti merkittävänä. Ryhmän yhtenäisyys on hajonnut tontin 6 rakennusten purkamisen vuoksi. Lähde: Suomussalmen kunta, kaavarunkotyö Yhdyskuntatekniikka ja liikenne Kaava-alue on vesihuollon ja viemäröinnin piirissä. Ajoyhteys tonteille on Jalonkadulta. Jalonkadun katualueen eteläosassa on jalkakäytävä, joka kulkee läheltä olevien rakennusten näyteikkunoita Maanomistus Kaavamuutosalueen tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Maanomistaja on sitoutunut maksamaan maankäytön suunnittelusta kunnalle koituvat kustannukset. 7

8 3.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Alueella on voimassa Kainuun maakuntakaava Valtioneuvosto vahvisti maakuntakaavan Maakuntakaavassa suunnittelualueeseen kohdistuu keskustatoimintoja tarkoittava kohdemerkintä (C) ja taajama-toimintojen aluetta (A). Lisäksi keskustassa on osoitettu maakunnallisesti merkittäviä kulttuurihistoriallisia kohteita tai alueita keltaisella kohdemerkinnällä. Suunnittelualueella ei ole suojelukohteita. Kohteita on muun muassa Ämmän voimalaitos- ja asuinalueella, sekä Syväyksenkadun ja Kiannonkadun varrella. Kuva 9. Ote Kainuun maakuntakaavasta Kohdemerkinnällä C osoitetaan Kuhmon, Sotkamon ja Suomus salmen keskustahakuisten palve lujen, hallinnon ja asumisen alueita niihin liittyvine liikenne-alueineen. Keskus tatoimintojen alueiden yksityiskohtaisempi rajaus ja laajuus tehdään kuntakaavoituksella. Koh demerkinnällä c osoitetulle keskus tatoimintojen alueelle voidaan sijoittaa mahdollisia vähittäis kaupan suuryksiköitä. Suunnittelumääräys: Keskustatoimintojen alueen suunnittelussa ja kaavoituksessa on kiinnitettävä erityistä huomiota alueen rajautumiseen muuhun taajamaan nähden, palvelujen saavutettavuuteen, kevyen liikenteen toimintamahdollisuuksiin, liikennejärjestelyihin sekä keskusta-alueen taajamakuvaan. Merkinnällä A osoi tetaan asumisen, hallinnon, palveluiden, teollisuuden ym. työpaikka-alueiden ja taajamatoimintojen sijoit tumisalueita niihin liittyvine liikenne- virkistys-, puisto- ja erityisalueineen. Suunnittelumääräys: Taajamatoimintojen alueen suunnittelussa hajanaisesti ja vajaasti rakennetuilla alueilla tulee edistää yhdyskuntarakenteen eheyttämistä sekä taajaman ydinalueen kehittämistä toiminnallisesti ja taajamakuvallisesti selkeästi hahmottuvaksi keskukseksi. Suunnittelussa tulee kiinnittää huomiota taajamaalueiden viihtyisyyteen, uudisrakentamisen sopeuttamiseen rakennettuun ympäristöön, kevyen liikenteen toimintamahdollisuuksiin ja liikenneturvallisuuteen. Yksityiskohtaisemmassa suunnittelussa ja rakentamisessa on varmistettava, että alueella sijaitsevien kulttuuriympäristön tai maiseman vaalimisen kannalta tärkeiden kohteiden kulttuuri- ja luonnonperintöarvot säilyvät. 8

9 3.2.2 Yleiskaava Alueella on voimassa Ämmänsaaren osayleiskaava, jossa kaava-alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Yleiskaava on vanhentunut, eikä enää ohjaa alemmanasteista maankäytön suunnittelua. Keskustatoimintojen alue -merkintä antaa mahdollisuuden rakentaa myös asuntoja. Kuva 10. Ote Suomussalmen Kirkonkylän ja Ämmänsaaren osayleiskaavasta Osayleiskaavassa suunnittelualue on keskustatoimintojen aluetta (C) Asemakaava Voimassa oleva asemakaava (aikoinaan rakennuskaava) on hyväksytty valtuustossa ja lääninhallitus on sen vahvistanut Korttelissa 201 on tehty rakennuskaavan muutoksia vuonna Suunnittelualueen kaavamerkinnät ja määräykset ovat osittain vanhentuneita. Suunnittelualue on osoitettu ALK-kortteliksi tehokkuudella e=0,6 (ALK=yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialue). Korttelin kerrosluku on II, mutta kaava on hyväksytty vanhan rakennuslain aikana, jolloin maanpinnan yläpuolella olevaa kellarikerrosta ei luettu kerrokseksi. Koska kaavamerkintä on mahdollistanut maanpinnan yläpuolelle rakennettavan kellarikerroksen rakentamisen, vanhan kaavan pohjalta saisi toteuttaa kolmikerroksisen rakennusmassan. Ote voimassa olevasta asemakaavasta on kaavamuutoskartalla. Kuva 11. Muutosalueen sijainti asemakaava-alueella ja ote ajantasakaavakartasta (ei mittakaavassa). 9

10 3.2.4 Muut aluetta koskevat suunnitelmat Suomussalmen kunta on laatinut keskustan kehittämissuunnitelman, joka valmistui vuoden 2012 lopussa. Kuva 12. Ote Suomussalmen keskustan maankäytön kehittämissuunnitelmasta. Tontin 5 purettu rakennus on esitetty korvattavaksi uudella Rakennusjärjestys ja pohjakartta Kunnassa on voimassa vuonna 2009 hyväksytty rakennusjärjestys. Asemakaavan pohjakarttaa on ylläpidetty kunnan toimesta ja se on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284 mukainen Yksityisen maanomistajan suunnitelmat Tonttien maanomistaja on laadituttanut alustavia luonnoksia asuinkerrostalon rakentamiseksi tontille 5 ja hakenut kunnalta poikkeamispäätöstä. Ympäristölautakunta myönsi maaliskuussa 2010 poikkeamisluvan, jossa poiketaan suurimmasta sallitusta rakennusoikeudesta, kerrosmäärästä sekä liiketilojen pois jättämisestä. Näissä erittäin alustavissa luonnoksissa on kerroskorkeutena käytetty 2800 mm, mikä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 vaatimuksia. Kaupunkikuvan ja Suomussalmen keskustan kehittämisen kannalta alustavien luonnosten keskeisenä rakennussuunnittelu-ongelmana pidettiin liiketilojen sekä ohikulkijoiden ja rakennetun ympäristön vuorovaikutuksen puuttumista tontilta, joka sijaitsee näin keskustan ytimessä. Ensimmäisen kerroksen katujulkisivu oli umpinainen seinä ilman ovia ja parvekkeita kannattavat betoniseinät olivat näkyvin julkisivuelementti. Asuntojen ja niiden parvekkeiden suuntautuminen koilliseen on ongelmallista asumisviihtyisyyden kannalta. Muusta rakentamisesta merkittävästi poikkeava korkeus (4 kerrosta) kortte lissa, jota uudis tetaan pitkän aikavälin kuluessa, synnyttää epäyhtenäistä kyläkuvaa. Viranomaisneuvottelussa käydyssä jatkokeskusteluissa on sopivana maksimikerroslukuna pidetty kolmea kerrosta, joiden alle saa toteuttaa kellaritilan, jossa ei ole pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Ensimmäisen kerroksen sopivana lattiakorkona, mitattuna luonnollisesta maanpinnasta tontin pohjoisrajalla, pidettiin neuvottelun yhteydessä tehdyn maastotarkastuksen pohjalta noin yhtä metriä + 10 cm. Maastossa todettiin, että kellarikerrokseen ei saa tehdä autopaikkoja, niiden vaatimien rakenteiden kyläkuvalle ja viereisten alueiden käytölle aiheuttamien haitallisten vaikutusten vuoksi. 10

11 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Kaavamuutosalue sijaitsee keskustan taajama-alueella keskeisellä paikalla, liikekeskustan alueella. Ämmänsaaren keskusta-alueelta on kuitenkin liiketilaa riittävästi ja tarvittaessa uudelle yrittäjälle löytynee myös tyhjillään olevaa toimitilaa tältä alueelta. Lähialueelle toteutettu Risteen kauppakeskus ja S-marketin laajentaminen Ämmänsaaren itäosassa, sekä Kauppakadun liiketarjonta tyydyttävät pitkälti keskustan asukkaiden palvelutarpeet. Kuntakeskustaa elävöittäisi asumisen lisääminen alueelle. Myös kunnassa on katsottu, että asuinkerrostalojen rakentaminen sopii yhdyskuntarakenteeseen hyvin kyseisellä paikalla. Tonttien omistaja on toivonut käyttötarkoituksen muutosta niin, että myös pelkkä asuinkerrostalojen rakentaminen ilman liiketiloja sallitaan. Ratkaisu vastaa myös voimassa olevan yleiskaavan periaatteita. Katutasoon, välittömästi jalankulkuväylän viereen ja ikkunat ainoastaan koilliseen suuntautuen on vaikea saada asumisviihtyisyydeltään muiden saman talon asuntojen kanssa yhdenvertaista asuntoa. On perusteltua, että asemakaavamerkinnöissä suositellaan ensimmäiseen kerrokseen kadun puolelle toimisto- palvelu- tai liiketilana käytettävää tilaa (kampaamo-kemikalio, tilitoimisto, pyöräkorjaamo tvst) sekä mahdollistetaan kellaritilan käyttö esimerkiksi tämän liikkeen aputilana. Suunnittelualueelle on vuonna 2010 haettu poikkeamispäätöstä nelikerroksiselle asuinkerrostalolle, mutta hanke kaatui ELY-keskuksen valitukseen. valituksen perusteissa todettiin seuraavaa: Hankkeen mukainen ratkaisu, jossa käytännössä IV-kerroksinen asuinrakennus sijoittuu ympäröivien II-kerroksisten asuin- ja liikerakennusten väliin, ei huomioi riittävästi olevaa taajamakuvaa ja katuvarsinäkymää. Viereisten rakennusten, kuten koko Keskuskadunkin, liiketilat avautuvat katutilaan ja ovat vuorovaikutuksessa jalankulkijoiden kanssa. Hakemuksen mukaisella umpinaisella katutason julkisivullaan ja ratkaisulla, jossa liiketilat on jätetty pois, rakennus ei toiminnallisesti ole vuorovaikutteinen julkisen katutilan kanssa. Näiltä osin kunnan ratkaisu on asemakaavan tarkoituksen vastainen. Kunnan päätös on lisäksi perustunut osittain virheellisiin tietoihin. Hakemusasiakirjoissa kerrostalolle esitetty kerroskorkeus 2800 millimetriä ei täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 vaatimuksia, joissa kerrostalon kerroskorkeudeksi edellytetään vähintään 3000 millimetriä. Näin ollen kerrostalon julkisivun korkeus nousisi hankkeen toteutuessa hakemuksessa esitetystä ratkaisusta noin metriä korkeammaksi. Tontinomistajan mukaan myös 3-kerroksisen asuinkerrostalon rakentaminen tulee kysymykseen. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloite asemakaavan muuttamiseksi on tullut yksityiseltä tontinomistajalta, joka haluaa rakentaa tonteille asuinkerrostalon. Suunnittelualueelle on vuonna 2010 haettu poikkeamispäätöstä nelikerroksiselle asuinkerrostalolle. ELY-keskus valitti ympäristölautakunnan poikkeamispäätöksestä Tämän johdosta kunta päätti tutkia hankkeen rakentamismahdollisuudet asemakaavan muutoksen avulla. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat ja ne joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, sekä viranomaiset ja yhteisöt, joiden toimialaa suunnittelussa käsitellään. Alueen ja lähialueen maanomistajat, asukkaat, yrittäjät, yhdistykset ja yhteisöt Kunnan toimielimet ja viranhaltijat, joiden toimialaa asia koskee Kainuun elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus (ELY-keskus) Kainuun maakunta -kuntayhtymä Kainuun museo Kainuun pelastuslaitos Alueella toimivat puhelin-, vesi- ja sähköyhtiöt Vireilletulo Asemakaavan muutoksen vireilletulosta ilmoitetaan niin kuin kunnalliset ilmoitukset kunnassa julkaistaan ja OAS asetetaan nähtäville samanaikaisesti asemakaavaluonnoksen kanssa. 11

12 Kunnanhallitus on , 207 päättänyt käynnistää asemakaavan muutoksen. Vireille tulosta on ilmoitettu Tekninen lautakunta on , 85 päättänyt laajentaa asemakaavan muutosaluetta käsittämään korttelin 201 tontin 4. Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos olivat nähtävillä samanaikaisesti aikavälillä Kaavamuutosalueen laajentamisen johdosta osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavaluonnos pidetään uudestaan nähtävillä aikavälillä Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä xx.xx. xx.xx.2013 välisen ajan. Kaavan valmistelusta, nähtävilläpidosta ja kaavatyön edistymisestä tiedotetaan Suomussalmen kunnan ilmoitustaululla ja nettisivuilla ( ), sekä Ylä-Kainuu -lehdessä. Kaavoituksen vireilletulosta tiedotetaan kirjeellä suunnittelualueen rajanaapureille. Viranomaisyhteistyö Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukainen laatimisvaiheen viranomaisneuvottelu on pidetty Toinen viranomaisneuvottelu pidettiin Kaavatyön kannalta keskeisiltä viranomaisilta pyydetään lausunnot sekä luonnos- että ehdotusvaiheen nähtävilläolojen yhteydessä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on: - Suomussalmen keskustan (Ämmänsaaren) kehittäminen asuinalueena - vastata ELY-keskuksen valituksessa esille tuotuihin ongelmiin vastaaminen - muodostaa keskustamaista kaupunkikuvaa ja antaa lähtökohdat kaupunkikuvan yhtenäisyydelle tulevia kaavamuutoksia silmällä pitäen - turvata muutenkin miellyttävä kaupunkikuva Suomussalmen kuntakeskustassa - mahdollistaa rakentaminen keskustatontilla, jonka rakennukset on purettu - tukea hyvän rakennussuunnitteluratkaisun löytymistä - antaa myös teknisiä lähtökohtia keskustakortteleiden asemakaavan laajemmalle uudistamiselle Asemakaavan tavoitteet täsmentyvät viranomaisten ja muiden osallisten kanssa käytävissä keskusteluissa ja kaavakuulemisten (nähtävilläolon) yhteydessä. Vanhat rakennuskaava-ajoilta peräisin olevat merkinnät ajanmukaistetaan kaavamuutoksen yhteydessä. Konkreettisena tavoitteena asemakaavan muutoksella on muuttaa kyseisten tonttien nykyinen käyttötarkoitus ALK muotoon, joka ei edellytä liiketilojen rakentamista, mutta mahdollistaa ja suosittaa toimisto- tai liiketilakäytön kadun puolella alimmassa kerroksessa. Lisäksi päivitetään kerrosluku (II), joka aiemmassa, voimassa olevassa kaavassa on mahdollistanut myös maanpäällisen kellarikerroksen rakentamisen nykyään käytettyyn muotoon (III), joka suoraan mahdollistaa kolmen maanpäällisen kerroksen rakentamisen Valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista, jotka ovat tulleet voimaan ja joiden tarkistus on tullut voimaan Valtakunnallisissa tavoitteissa esitetään mm. alueidenkäytön suunnittelua koskevia periaatteellisia linjauksia sekä velvoitteita. Valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista tässä kaavatyössä huomioidaan erityisesti seuraavat: Toimiva aluerakenne Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu ensisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja sijaintitekijöihin. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään taajamia. Taajamia eheytettäessä parannetaan elinympäristön laatua. Yhdyskuntarakennetta kehitetään siten, että palvelut ja työpaikat ovat hyvin eri väestöryhmien saavutettavissa ja asuinalueiden läheisyydessä. Alueidenkäytöllä edistetään elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä osoittamalla riittävästi sijoittumismahdollisuuksia olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta hyödyntäen. Alueidenkäytön suunnittelussa on luotava edellytykset hyvälle taajamakuvalle. 12

13 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavatyön alkuvaiheessa tutkittiin rakentamista tonteille 5 ja 6. Vaihtoehtoina oli rakennusmassojen rakentaminen erillisinä tai yhteen niin, että rakennusmassat ja tonttien pihajärjestelyt on yhdistetty. Viimemainitussa vaihtoehdossa ajoneuvoliikenne esitettiin tontin 6 kautta yhteiselle pysäköintialueelle ja jalankulkuyhteys Jalonkadulle sekä oleskelu sijoittuisivat suunnittelualueen länsipäähän, tontille 5. Keskustelussa tonttien omistajan kanssa tavoiteltavaksi vaihtoehdoksi muodostui yhdistelmä, jossa rakennukset lopputilanteessa rakennetaan yhteen, mutta jätetään mahdollisuus omien tonttien säilyttämiseen, ts. saman kokoiset pysäköintialueet molemmille tonteille ja tonttirajan molemmin puolin varustellaan yhteinen oleskelualue. Tässä vaiheessa tutkittiin myös ensimmäisen kerroksen tilajakoa tontinomistajan teettämisen luonnosten pohjalta ja hahmoteltiin tontin korkeustasoja. Kuvat ensimmäinen luonnosvaiheen nähtävilläolo Yllä vaihtoehdot, vasemmalla (VE1) tontit erillisiä, oikealla (VE2) molempien tonttien pihatoiminnot on yhdistetty. Vasemmalla on tutkittu tarkemmin yhdistelmävaihtoehdon pihajärjestelyjä ja korkeusasemaa pohjautuen maanomistajan poikkeamishakemuksessa olleeseen viitesuunnitelmaan. (Ei mittakaavassa) 13

14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS Kuva 16: Ote kaavaluonnoskartasta Kaavan rakenne ja lähtöajatus Asemakaavan muutos koski alunperin kahta tonttia, joiden käyttötarkoitus muutetaan yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueesta (ALK) asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1), jolla kerrosalasta 1/3 saadaan käyttää liike- tai toimistotiloja varten. Teknisen lautakunnan päätöksellä kaavanmuutosaluetta laajennettiin käsittämään myös tontti 4. Alue liittyy välittömästi keskustaajaman palveluihin ja asutukseen ja sopii siksi hyvin asumiseen Mitoitus Tontin 4 pinta-ala on n m2 ja rakennusoikeus 1100 k-m2. Tontit 5 ja 6 ovat jonkin verran suurempia, tontin 5 pinta-ala on n. 1558,9 m2 ja tontin 6 pinta-ala on 1538,9 m2. Tästä syystä myös näiden tonttien rakennusoikeus on hieman isompi, 1140 k-m2. Tonttien rakennusoikeus muodostuu niin suureksi, että se edellyttää pysäköinnin riittävän tarkkaa suunnittelua jo asemakaavavaiheessa ja pysäköimiseen varatun alueen osoittamista sitovilla kaavamerkinnöillä. Rakennusoikeus on muualla korttelissa pienempi tehokkuusluku e=0,60 (toisaalta rakennusoikeuteen ei ole sisältynyt maanpäällistä kellarikerrosta) ja rakentamiseen saa käyttää korkeintaan 30 % rakennuspaikan pinta-alasta. Autopaikkoja on kaavamääräyksen mukaan varattava 1 autopaikka / asunto ja 1 autopaikka / 70 k-m2 liike- tai toimistotilaa. Yksi autopaikka tonttia kohti on mitoitettu invapysäköintiä varten ja lopuista puolet on osoitettu autokatokseen tai -talliin Palvelut Suunnittelualue on keskustan palveluiden välittömässä läheisyydessä. 14

15 5.2 Ympäristön laatua koskevat tavoitteet Katuympäristön kannalta on tärkeää, että asuinkerrostalon rakennusmassa istuu katukuvaan. Kattokaltevuuden osalta tavoitellaan olevien rakennusten tapaan loivahkoa harjakattoa. Koska kattokaltevuudet eivät keskustassa ole täysin yhteneväiset, ei eksaktia kattokulmaa määrätä. Kadun puoleisen sisääntulojulkisivu tulee olla ilmeikäs ja jäsennöity sopusuhtaiseksi myös katutasossa. Lisäksi ensimmäisessä kerroksessa tulee olla ikkunoita ja mielellään myös ovi porrashuoneeseen (tai suoraan toimisto-liiketilaan), jotta mahdollinen 1. kerroksen toimisto- tvst. palvelukäyttö olisi luontevaa ja kaupunkikuvaa rikastuttavaa. Tontin ja rakennuksen asumisviihtyisyyden kannalta on tärkeää, että tonteilla autopaikat ja ajoneuvoliikenne on erotettu oleskelualueesta ja jalankulkualueista, ja että asuntojen parvekkeet avautuvat pääsääntöisesti aurinkoiseen ilmansuuntaan, länsi-etelä-itä välisiin ilmansuuntiin. Asuintoiminnoille (tomutus, kuivatus, jätehuolto, oleskelu- ja leikkialueet ym.) tulee varata riittävästi tilaa piha-alueilta. Myös huoltoliikenne tulee huomioida. Viranomaisneuvottelussa käydyssä keskustelussa pidettiin sopivana maksimikerroslukuna kolmea kerrosta, joiden alle saa toteuttaa kellaritilan. Kellarissa ei kuitenkaan saa olla pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja, eikä kerros saa nousta merkittävästi maanpinnan yläpuolelle. Ensimmäisen kerroksen sopivana lattiakorkona, mitattuna luonnollisesta maanpinnasta tontin pohjoisrajalla, pidettiin neuvottelun yhteydessä tehdyn maastotarkastuksen pohjalta noin yhtä metriä + 10 cm. Maastossa todettiin, että kellarikerrokseen ei saa tehdä autopaikkoja, niiden vaatimien rakenteiden kyläkuvalle ja viereisten alueiden käytölle aiheuttamien haitallisten vaikutusten vuoksi. 5.3 Aluevaraukset, sekä kaavamerkinnät ja -määräykset Kaavanmuutosalue sisältää vain rakennettavat tontit, joiden kaavamerkintä on AK-1. Kerrostalo tulee rakentaa kiinni kadun puoleiseen tontin rajaan. Tonttien reunoille on osoitettu istutettavaa aluetta ja puuriviä, ja oleskelualue on osoitettu niin, että se voidaan varustella yhteisesti tonttien välistä rajaa ei saa aidata. Oleskelualuetta rajaavat autokatokset tai tallit ja mahdollisesti etelänpuoleiselle tontin rajalle tarvittava tukimuuri. Autokatosten päihin on varattu varasto- tai jätetilat, jotka on mahdollista rakentaa myös kerrostalon maanpintakerrokseen. 15

16 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavan toteuttamisen välittömät ja välilliset vaikutukset selvitetään MRL 9 ja MRA 1 mukaisesti. Asemakaavan muutoksen vaikutuksia verrataan voimassaolevan asemakaavan vaikutuksiin. Arvioinnissa käsitellään sitä miten ympäristön todetut arvot säilyvät, miten suunnittelulle asetetut tavoitteet toteutuvat ja mitä ongelmia saattaa ilmetä. Myös positiiviset vaikutukset tuodaan esiin. Ympäristövaikutusten selvityksessä käsitellään myös periaatteita mahdollisten haitallisten vaikutusten estämiseksi tai lieventämiseksi. Vaikutukset arvioidaan: 1) Ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön 2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon 3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin 4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen 5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön. Vaikutukset Ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön Kaavamuutoksen kautta on mahdollista saada asukkaita kuntakeskustan palveluiden välittömään läheisyyteen ja tarjota näin hyvä asumismuoto esimerkiksi sivukylien ja omakotitalojen vanheneville asukkaille. Vaikutukset maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon Ei merkittäviä vaikutuksia. Vaikutukset kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin Alueella ei ole luonnonympäristöä, johon vaikutukset kohdistuisivat. Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen Keskusta-alueella tiivistyminen on yhdyskuntarakenteen kannalta perusteltua. Kaksikerroksiseen asuinrakentamiseen lienee hankala saada yksityisiä rakentajia ja tällä on merkitystä kunnan keskustan kehittämisen kannalta. Kunnissa on ollut yleisenä suuntauksena, että vanheneva väestö omatoimisesti siirtyy kuntakeskuksiin palveluiden ääreen. Myös omaan ensiasuntoon muuttavat saattavat haluta tämän tyyppistä keskusta-asumismuotoa. Vaikutukset kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön Asemakaava mahdollistaa uutta asuinkerrostalorakentamista Suomussalmen keskustaan ja nykyinen taajamaympäristö tulee muuttumaan kaksikerroksisesta kolmikerroksiseksi. Kolmikerroksiseen rakennusmassaan sopii myös kahden vierekkäisen tontin rakennusten rakentaminen yhteen. Kun 16

17 rakennusmassan pituus lisääntyy, niin myös korkeutta on perusteltua lisätä. Rakennuksen muoto säilyy ryhdikkäämpänä. Epävarmuustekijänä voi mainita, että suunnittelutehtävä on vaativa ja siihen tulee varata riittävästi työaikaa, jotta lopputulos voisi toimia uuden keskustakorttelirakentamisen lähtökohtana ja mallina myös tulevalle rakentamiselle. Rakentamisen mittakaava siis muuttuu olevaan verrattuna, mutta ei kuitenkaan poikkea voimassa olevan asemakaavan sallimasta. Kaksikerroksinen rakentaminen ei olisi taloudellisesti perusteltua, mm hissi- ja yhteistilakustannukset saadaan jaettua useampien asuntojen kesken. Myös asuntojen viihtyisyys olisi keskimäärin huonompi, koska suurempi osuus asuntojen kokonaiskerrosalasta olisi katutasossa, ikkunat koilliseen. Vaikutusten arviointia täydennetään kaavasta saatavien lausuntojen ja muun osallisten antaman palautteen pohjalta. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Alueeseen ei kohdistu merkittäviä ympäristön häiriötekijöitä. Jalonkadulla on keskustassa voimassa oleva nopeusrajoitus, joten mahdolliset liikennemeluhaitat jäänevät vähäisiksi. Nykyiset ja tiukentuvat lämmöneristys- ja tiiveysvaatimukset parantavat samalla myös rakenteiden ääneneristävyyttä. Asuntojen oleskeluparvekkeet ja -piha ovat rakennuksen toisella puolella ja suuntautuvat etelään. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Kaikki asemakaavamerkinnät selityksineen sekä kaavamääräykset löytyvät kaavakartasta. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Kaavan toteuttamisesta vastaa yksityinen maanomistaja. 6.2 Toteutuksen seuranta Kunnan rakennusvalvonta valvoo kaavan toteutusta mm. rakennuslupien myöntämisen ja muun rakennusvalvonnan yhteydessä. Oulussa Kristiina Strömmer Arkkitehti, YKS-260 LIITE: Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, päivitetty