L O V I I S A 8.2.2013 ASEMAKAAVAN MUUTOS, KAUPUNGINOSA 11, KORTTELI 1106, TROOLISATAMA II KAAVASELOSTUS 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Alue: TROOLISATAMA, VALKO Kaupunki: LOVIISA Kaupunginosa: 11 Kortteli: KORTTELI 1106 JA OSA LÄHIVIRKISTYSALUEESTA Kaava: ASEMAKAAVAN MUUTOS Kaavatunnus: 11-47 Asemakaavan vireilletulo: Tekninen lautakunta 28.2.2012, 26 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut yleisesti nähtävillä teknisen keskuksen ja raatihuoneen ilmoitustauluilla sekä kaupungin verkkosivuilla 18.12.2012-25.1.2013. Asemakaavan hyväksyminen Tekninen lautakunta..2013, Kaupunginhallitus..2013, Asemakaavan selostus koskee 26.2.2013 päivättyä asemakaavakarttaa. Dnro. 17/2012 Loviisan kaupunki - Kaavoitus- ja arkkitehtuuri 1
1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Valkon troolisatamassa n. 8 km kaupungin keskustasta etelään. Alue sijaitsee Troolitien läheisyydessä. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaavamuutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko rakennusoikeutta muuttaa siten että, koko troolisataman alueella olisi sama rakennustehokkuus. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Teknisen lautakunnan kaavoituspäätös 28.2.2012, 26 (kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2012) Kuulutus osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä kaavaluonnoksen nähtäville asettamisesta 18.12.2012 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma sekä kaavaluonnos nähtävänä 18.12.2012-25.1.2013 Kaavaehdotuksen nähtävillä asettaminen teknisessä lautakunnassa 26.2.2013, 29 Kuulutus kaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta..2013 Kaavaehdotus nähtävillä MRL 65 :n mukaisesti.. -..2013 Teknisen lautakunnan hyväksymispäätös..2013, Kaupunginhallituksen hyväksymispäätös..2013, Kaavan lainvoimaisuudesta kuuluttaminen..2013 2.2 Asemakaava Asemakaavalla ja asemakaavan muutoksella on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue sekä alueelle tulvastrategian mukainen tulvamääräys. Asemakaavalla on nostettu rakennusoikeutta siten että koko troolisataman alueen tehokkuusluku on e=0,4. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavanmuutos on tullut vireille alueen toimijoiden troolisataman toimijoiden aloitteesta. Kaava-alueen toteuttaminen voidaan aloittaa heti kaavan saatua lainvoiman. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue on kooltaan noin 7,7 ha. Valkon troolisatama on rakennettu 1960-luvun loppupuolella. Satama on kehittynyt kalasatamasta elinkeinosatamaksi. Suunnittelualueella toimivat Boomeranger Boats Oy, Wennon Oy, Nostokuljetus He-Wi Oy, Oy Semilax Ab, Meritaito Oy, Ab Valkom Is Oy ja Esko Ampuja sekä useita ammattikalastajia. Boomeranger Boats Oy on loviisalainen yritys ja perustettu vuonna 1991. Se valmistaa kovapohjaisia kellukeveneitä (RIB = Rigid Inflatable Boat) viranomaiskäyttöön. Wennon Oy on tukkukauppaa harjoittava yritys, jonka toiminta Loviisan troolisatamassa keskittyy kalan vientiin eli pakkaamiseen ja pakastamiseen. Ab Valkom Is Oy omistaa troolisatamassa jäähilekoneen, jolla tehdään jäätä troolisataman toimijoille. Semilax Oy käsittelee ja jalostaa pääasiassa kirjolohta. Nostokuljetus He-Wi Oy on erikoistunut nostamaan ja kuljettamaan erikoisia/vaikeita kappaleita ja yritys toimii sekä maalla että merellä. Meritaito Oy on valtion omistama yritys, joka tuottaa palveluja ja ratkaisuja vesialueiden infran kehittämiseen ja ylläpitämiseen sekä merellisen ympäristön kartoittamiseen, suojaamiseen ja havainnointiin. Maa- ja metsätalousministeriö on määritellyt Valkon kalasataman ns. viralliseksi kalasatamaksi. Suomen-lahden rannikolla sijaitsee viisi muuta kalasatamaa, joista Helsinkiä lähimmät ovat Inkoon ja Valkon kalasatamat. 2
3.1.2 Maanomistus Alueen omistaa Loviisan kaupunki ja Boomeranger Boats Oy. Suunnittelualueella on useita vuokralaisia. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alueella on voimassa 15.2.2010 vahvistettu Itä-Uudenmaan maakuntakaava. Alue on kokonaismaakuntakaavassa taajamatoimintojen aluetta (A) ja kuuluu Valkon konsultointivyöhykkeen sisälle (sev2). Alue on määritetty myös venesatamaksi. Liite 1. Yleiskaava Alueella on voimassa kaupunginvaltuuston 8.9.1993 hyväksymä Valkolammen oikeusvaikutukseton osayleiskaava. Kortteli 1106 on teollisuusaluetta, jonka toiminta liittyy vesiliikenteeseen (TLV). Liite 2. Asemakaava Alueella on voimassa kaksi asemakaavaa. 5.12.1996 vahvistetussa asemakaavassa kortteli 1106 on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Suunnittelualueen luoteiskulma on osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL). Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,20. 14.11.2011 hyväksytyssä asemakaavan muutoksessa, joka koskee osaa korttelista 1106, alue on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T) ja rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,40. Liite 3. Rakennusjärjestys Loviisan kaupungin rakennusjärjestys on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 12.2.1992. Loviisan uuden rakennusjärjestyksen laatiminen on meneillään. Pohjakartta Kaavan pohjakartan on hyväksynyt kaupungingeodeetti. Olemassa olevat selvitykset, suojeluohjelmat, suojelupäätökset (ks. kappale 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista) Alueelta ei ole laadittu erityisselvityksiä. Asemakaavamuutosta laadittaessa tulee ottaa huomioon valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (MRL 24 ), joista on kohteelle suoraan osoitettavissa seuraavat tavoitteet ja arvot: Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen Tulvavaara-alueiden huomioiminen Elinkeinoelämän toimintaedellytysten edistäminen 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Boomeranger Boats Oy:llä on tarve laajentaa toimitilojaan, jotta yrityksen toimintaedellytykset säilyisivät nykyisellä paikallaan. Wennon Oy on myös laajentanut toimintaansa, jota kaavamuutos tukee. 3
4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloitteen asemakaavan muuttamiseen ovat tehneet Boomeranger Boats Oy ja Wennon Oy. Asemakaavoituksen yhteydessä on tarkoitus tehdä maankäyttösopimus. Suunnittelun käynnistämistä koskevat päätökset ks. 1.1 Vireilletulo, 2.1 Kaavaprosessin vaiheet ja OAS. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistuminen toteutetaan osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Liite 4 4.3.2 Vireilletulo Ks. kappaleet 1.1 ja 2.1. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Suunnitteluvaiheen kuuleminen ja valmisteluvaiheen vuorovaikutus Ennen kaavaluonnoksen nähtäville asettamista suunnittelualueen maanomistajien ja vuokralaisten kanssa pidettiin 12.11.2012 neuvottelu, jossa heille kerrottiin kaavamuutoksen vaikutuksista. Heillä ei ollut mitään kaavamuutosta vastaan, koska se luo edellytykset toiminnan kehittämiselle. Asemakaavamuutoksen luonnos (ks. Liite 5) oli nähtävillä mielipiteiden esittämistä varten 18.12.2012 25.1.2013 ja siitä pyydettiin lausunnot (ks. liite 6). Kaavaluonnoksesta pyydettiin lausunnot osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti. Kaavaluonnoksen nähtävillä olon jälkeen kaava-aluetta laajennettiin koskemaan koko korttelia 1106, jotta samat määräykset koskevat tasapuolisesti koko troolisatamaa. Kaavaehdotuksen asettaminen julkisesti nähtäville Asemakaavan muutosehdotus asetettiin Maankäyttö- ja rakennuslain 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville 30 vuorokaudeksi.. -..2013. Kaavaehdotusvaiheessa saadut lausunnot ja muistutukset (ks. liite 6) Kaavaehdotuksesta saatiin viranomaisten lausunnot seuraavilta tahoilta: 4.4 Asemakaavan tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on tutkia voidaanko suunnittelualueen rakennustehokkuutta nostaa. Ja mikäli se on mahdollista osoittaa se tarvittavin kaavamerkinnöin ja määräyksin. Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Suunnittelun tavoitteena on Loviisan kaupungin yhdyskuntarakenteen ja maankäytön ohjaaminen sekä toimintojen yhteensovittaminen. Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kaavamuutoksessa tulee huomioida alueen tulvariski. Kaava-aluetta on laajennettu kaavaluonnoksen nähtävillä olon jälkeen koskemaan koko korttelia 1106. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti yksi kaavaluonnos, josta kehitetään nähtävilläolon jälkeen kaavaehdotus. 4
5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavalla on laajennettu hieman troolisataman aluetta eli korttelia 1106 lähivirkistysalueelle. Troolisatama ja sen laajennus on osoitettu teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T), merkintä palvelee parhaiten troolisataman käyttötarkoitusta. Rakennusoikeus on osoitettu tehokkuusluvulla e=0,40. Tehokkuuslukua on korotettu osalla aluetta e=0,20:stä e=0,40:een. Kaavan luoteisrajalle on osoitettu ajoyhteys, jolla turvataan yhteys aallonmurtajalle. 5.1.1 Mitoitus Suunnittelualueen pinta-ala on noin 7,7 ha. Teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta (T) muodostuu kaavalla 77 218 m². Rakennusoikeutta muodostuu 30 887 k-m 2. 5.1.2 Palvelut Kaavalla ei muodostu lisää palveluita alueelle, mutta se mahdollistaa troolisataman kehittymisen. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Suunnittelualueelle rakennettaessa ympäristön laadullisiin ominaisuuksiin, kuten turvallisuuteen, terveellisyyteen, viihtyisyyteen sekä kaupunkikuvallisiin ja maisemallisiin ominaisuuksiin tulee kiinnittää erityistä huomiota. Rakentaminen tulee suunnitella siten että se edesauttaa viihtyisän ja ehyen ympäristön muodostumista. Kaavaan on liitetty erillismääräyksiä, joilla pyritään tukemaan näitä tavoitteita. Kaavassa on yleismääräyksellä huomioitu alueen tulvaherkkyys Tulvavahingoille ja kosteudelle alttiiden rakennusosien tulee olla vähintään +2,8 m keskimääräisen merenpinnantason yläpuolella. Suunnittelualue kuuluu Valkon konsultointivyöhykkeen sisälle (maakuntakaavassa sev2). Kaavaluonnoksesta on pyydetty Tukesin lausunto konsultointivyöhykkeen vuoksi. Sillä ei ollut huomautettavaa asemakaavasta. Kaavaan on liitetty hulevesiä, ulkovarastointia sekä jäteastioiden ja öljysäiliöiden sijoittamista koskevia yleismääräyksiä. 5.3 Aluevaraukset Suunnittelualue osoitetaan teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Troolisataman alueen kaavamerkintää ei ole tarpeen muuttaa, koska merkintä toteaa alueen nykytilanteen ja tukee alueen nykyistä kehittymistä. 5.4 Kaavan vaikutukset Kaavalla on yhdyskuntarakennetta eheyttävä vaikutus, koska se edesauttaa alueen tiivistä rakentumista. Kaavamuutos edesauttaa troolisataman toiminnan kehittämistä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Nykyisellään alueella ei ole häiriötekijöitä. Kaava toteutuessaan lisää jonkin verran ajoneuvoliikennettä alueelle, koska kaava mahdollistaa toiminnan laajenemisen. Ajoneuvoliikenteen lisääntyminen on ratkaistu 5.12.1996 vahvistetussa asemakaavassa, jossa katuyhteys troolisatamaan on osoitettu Ilmarisentietä pitkin. Tätä katua ei ole toteutettu, joten ajo troolisatamaan kulkee olemassa olevaa Troolitietä pitkin. 5
6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan saatua lainvoimansa, se mahdollistaa välittömästi alueen toteuttamisen. Toteuttamisen yhteydessä tulee varmistaa kaikille troolisataman toimijoille kulkuyhteydet hallitsemilleen vuokra-alueille. 6.2 Toteutuksen seuranta Kaava-alueen toteutuksen seurannasta vastaa Loviisan kaupunki. 7 ASEMAKAAVAN LIITTEET 7.1 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Ote maakuntakaavasta 2. Ote osayleiskaavasta 3. Ote voimassa olevasta asemakaavasta 4. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 5. Nähtävillä ollut kaavaluonnos 6. Kooste saapuneista lausunnoista, mielipiteistä ja muistutuksista sekä niihin laaditut vastineet. 7.2 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Valkon troolisatama, laiturien rakentaminen, korjaus ja ylläpito, Toimenpideehdotukset ja kustannusennusteet, Insinööritoimisto Matti Pitkälä Oy, 24.8.2010 - Valkon troolisatama, laiturien yleis- ja sukellustarkastukset, tarkastusraportti, Insinööritoimisto Matti Pitkälä Oy, 12.8.2010 - Loviisan Valkon kalasataman kehittäminen, esiselvitys, Mikrobiologitoimisto Puustinen & Rahkonen, 9.2.2010 - Loviisan kaupungin tulvastrategia, Ramboll 2010 - Turvallisuustarkastelu Valkon satamaan sijoitettavalle polttoainevarastolle maankäytön suunnittelun näkökulmasta, Gaia 2007, - Loviisan lepakkokartoitus, Yrjö Siivonen, 2005 - Loviisan kaupungin alueen kasvillisuuskartoitus sekä yleinen kuvaus linnustosta, Maud Östman, 1994. 6