OJALANRINNE ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 2018
2 SISÄLLYSLUETTELO 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.2 Suunnittelutilanne 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot 4.4 Kaavaprosessin aikana saatu palaute ja sen huomioon ottaminen 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja aluevaraukset 5.2 Kaavan vaikutukset 5.3 Kaavamerkinnät ja -määräykset 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS LIITTEET 1. Sijaintikartta 2. Maanomistuskartta 3. Ote yleiskaavasta 4. Ote ajantasa-asemakaavasta (poistuva asemakaava) 5. Asemakaavan seurantalomake (tilastolomake) 6. Asemakaavakartta, päivätty 21.8.2018 (ehdotus uudeksi asemakaavaksi) 7. Tonttijakokartta Kansilehden kuva: Ilmakuva kaavamuutosalueesta ympäristöineen. 2015 BLOM.
3 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 21. päivänä elokuuta 2018 päivättyä asemakaavakarttaa. Asemakaavan muutos koskee: Aarnionperän (24) kaupunginosan korttelia 37 ja suojaviheraluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu: Aarnionperän (24) kaupunginosan kortteli 37 ja suojaviheralue. Asianumero: 2197/10.02.03/2018 Kaavan laatija: Salon kaupungin kaupunkisuunnittelu Kaavasuunnittelija Leena Lehtinen Kaavan vireille tulo: Kaupunginhallituksen päätös, KH 9.1.2018, 6. Kaavan käsittely: KaupLa 11.9.2018, x, KH x.x.2018, x, KH x.x.2018, x. Alueen sijainti: Aarnionperän kaupunginosassa Lammentie- ja Sola nimisten yksityisteiden välissä. Kaavamuutoksen tarkoitus: Kaavamuutoksen tarkoituksena on muuttaa korttelissa 37 sijaitsevan tontin 1 raja vastaamaan kiinteistön 734-411-2-74 rajaa. Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista: - Aarnionperä II, asemakaavan laajennuksen selostus 2007.
4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 2.2 Asemakaava Tämä asemakaavan muutos on päätetty käynnistää kaupunginhallituksen päätöksellä 9.1.2018 (kaavoituskatsauksen hyväksymispäätös). Vireilletulosta ja laatimisvaiheen kuulemisesta ilmoitettiin osallisille kirjeellä 15.6.2018. Kaavamuutos oli virallisesti nähtävillä x.x. x.x.2018 ja kaupunginhallitus hyväksyi sen x.x.2018, x. Asemakaavan muutoksen pääasiallisena tarkoituksena on korjata korttelin 37 tontin 1 raja vastaamaan kiinteistön 734-411-2-74 rajaa. Tämän muutoksen seurauksena on korjattu myös suojaviheralueen (EV) ja korttelin 37 välistä rajaa ja tehty joitakin muutoksia rakennusalojen rajoihin. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 3 LÄHTÖKOHDAT Kaavamuutosalue on osa laajempaa Aarnionperä II -nimistä kaava-aluetta. Siinä vaiheessa, kun asemakaavan toteuttaminen tulee ajankohtaiseksi, kaupunki vuokraa omistamansa tontin 4 (aikaisemmin tontti 1). Tontit 5 ja 6 (aik. 2 ja 3) ovat yksityisen omistamia. 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Suunnittelualue on kooltaan noin 5 400 m². Se sijaitsee Aarnionperän kaupunginosassa Sola- ja Lammentie nimisten yksityisteiden välissä, ks. selostuksen liite 1. Suunnittelualueelta on matkaa Salon keskustaan noin kolme kilometriä. Suunnittelualueella sijaitsee rintamamiestyyppinen omakotitalo talousrakennuksineen. Muilta osin alue on toistaiseksi rakentamaton. SUUNNITTELUALUE YMPÄRISTÖINEEN KUVATTUNA ITÄÄN PÄIN. 2015 BLOM
5 3.2 Suunnittelutilanne Suunnittelualue on osa suurempaa kokonaisuutta, joka on kaavoitettu entisen Karjaskylän koulun tuntumassa olevan asutuksen lounaispuolelle. Tämä Aarnionperä IIniminen kaava-alue on kooltaan noin 28 hehtaaria ja se on osoitettu pääasiassa omakotitaloja varten. Alueelle on tulossa 83 erillispientalojen tonttia, joista kahdeksan oli kaavan tekoaikana jo rakennettuja sekä kaksi rivitalotonttia. Suunnittelualue on osittain kaupungin ja osittain yksityisen omistuksessa. Suunnittelualueen ja lähiympäristön maanomistus käy ilmi liitteestä 2. Suunnittelualue on eri kaavoissa osoitettu seuraavin merkinnöin: Suunnittelualueella on voimassa asemakaava, joka on hyväksytty 16.4.2007 ja tullut voimaan 18.6.2008. Asemakaavassa suunnittelualue on osoitettu osittain erillispientalojen korttelialueeksi (AO-55, AO-56) ja osittain suojaviheralueeksi (EV). Poistuva asemakaava on liitteenä 4. Salon yleiskaavassa 2020, joka on tullut voimaan toukokuussa 2009, suunnittelualue on osoitettu erillispientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AO), ks. liite 3. Salon seudun maakuntakaavassa, joka on tullut voimaan marraskuussa 2008, suunnittelualue on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve, käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tämän kaavamuutoksen tarkoituksena on korjata kaupungin oman toiminnan seurauksena syntynyt epäselvä tilanne, joka koskee korttelissa 37 sijaitsevien tonttien 1-3 rajoja ja erityisesti kiinteistön 734-411-2-74 luoteisrajan sijaintia suhteessa tonttien rajoihin. Voimassa olevan asemakaavan yhteydessä hyväksyttiin sitova tonttijako. Oheisessa kuvassa on esitetty kiinteistönrajat punaisella katkoviivalla ja tonttijakotonttien rajat aniliininpunaisella. Kaupunki on ostanut vuonna 2005 osan kiinteistöstä 734-411-2-74. Kaupungille tulevan määräalan ja yksityiselle jäävän osan välisen rajan sijainti ei ole yksiselkoinen, koska määräalan sanalliset kuvaukset ja kauppakirjan liitteenä oleva kartta ovat keskenään ristiriitaiset. Epäselvyys koskee kapeaa kaistaletta, joka kuuluu tonttijakotonttiin 1 ja on osa kiinteistöä 734-411-2-74. Asiaa on selostettu tarkemmin seuraavilla sivuilla.
6 Kaupunki käynnisti Aarnionperä II nimisen asemakaavan laatimisen vuonna 2005. Kaavaprosessin kuluessa kaupunki myös hankki kaava-alueelta maata. Maakauppaneuvottelut yksityisten maanomistajien kanssa käynnistyivät jo kaavaluonnosvaiheessa. Neuvotteluissa oli ensisijaisena vaihtoehto, jonka mukaan maanomistajille jäävät ne tonttimaat, joilla on rakennuksia ja kaupunki tarjoutuu ostamaan muut korttelialueet sekä kaavanmukaiset katu- ja puistoalueet. Kaupunki teki kiinteistön 734-411-2-74 silloisille omistajille (kuolinpesä) tarjouksen, jonka mukaan omistajille jäisi tilasta noin 3 000 m²:n suuruinen alue eli asemakaavan mukaiset kaksi tonttia. Kaupunki tarjoutui ostamaan noin 6 862 m²:n suuruisen määräalan mainitusta kiinteistöstä. Kaupunginvaltuusto myönsi maakauppaan lisämäärärahan 19.9.2005, 140. Pöytäkirjassa todetaan, että perikunnalle jää tilan pohjoisosasta noin 3000 m²:n suuruinen alue, josta asemakaavaluonnoksen mukaan muodostuisi kaksi asemakaavan mukaista tonttia. Kauppakirja allekirjoitettiin 1.11.2005. Kaavaluonnos tuli kaupanteon jälkeen nähtäville laatimisvaiheen kuulemista varten 12.12.2005 11.1.2006. Yllä olevassa vasemmanpuoleisessa kuvassa on ote nähtävillä olleesta kaavaluonnoksesta. Tilan rajat on korostettu kuvaan punaisella katkoviivalla. Kauppakirjan karttaliitteessä kaupungille tuleva ja kuolinpesälle jäävä määräala on rajattu pohjakartalle oikeanpuoleisen kuvan osoittamalla tavalla. Ostotarjouksen ja kaupunginvaltuuston pöytäkirjan sanalliset määräalan kuvaukset ja kauppakirjan karttarajaus ovat ristiriidassa keskenään. Aarnionperä II kaava eteni luonnoksen nähtävillä olon jälkeen siten, että kaavakarttaan tuli joitakin muutoksia. Suunnittelualueen kohdalla suurin muutos oli se, että Ojalankujan pohjoispuolinen korttelialue muutettiin lähivirkistysalueeksi. Ojalankujan katualue siirtyi hieman koillisen suuntaan, minkä johdosta korttelissa 37 sijaitseva tontti 1 ja suojaviheralue kasvoivat vastaavasti koilliseen päin. Tonttien 2 ja 3 rajat pysyivät ennallaan. Kaavaehdotus tuli virallisesti nähtäville 9.11. 8.12.2006. Kiinteistö 734-411-2-74 vaihtoi omistajaa kaavaehdotuksen nähtävillä ollessa. Se siirtyi 17.11.2006 tehdyllä kaupalla kuolinpesältä nykyisille omistajille.
7 Asemakaava hyväksyttiin seuraavana keväänä eli huhtikuussa 2007. Asemakaavaa tehtäessä kaupunki oli varautunut Aarnionperä II alueen nopeaan toteuttamisaikatauluun. Tarkoituksena oli aloittaa kunnallistekniikan suunnittelu heti kaavan hyväksymisen jälkeen vuonna 2007. Valtuuston hyväksymispäätöksestä kuitenkin valitettiin, ja valitusten käsittelyn vuoksi kaava tuli voimaan vasta kesäkuussa 2008. Silloin oli jo ehditty aloittaa asemakaavan toteuttaminen uudella Viitanlaakson alueella, minkä seurauksena kaupungilla oli tarjota rakentajille runsaasti omakotitalotontteja. Yksi Aarnionperä II -alueen toteuttamiseen kuuluvista vaiheista on tonttien lohkominen ja merkitseminen kiinteistörekisteriin. Kaava-alueen toteuttamisaikataulua ei ole toistaiseksi päätetty, mutta kaupungin oli tarkoitus käynnistää lohkomiset alueella. Siinä vaiheessa, kun kaupunki aloitti tonttien lohkomisen maastotyöt, kiinteistön 734-411-2-74 nykyiset omistajat ottivat yhteyttä kaupungin kiinteistö- ja mittauspalveluihin. Tällöin edellä kuvattu ristiriita sanallisten määräalan kuvausten ja kauppakirjan karttaliitteen välillä konkretisoitui. Nykyiset omistajat olivat todennäköisimmin ostaneet määräalansa edellisen omistajan ja kaupungin välisen kauppakirjan karttaliitteen osoittaman rajauksen mukaisena. Epäselvä tilanne oli seurausta kaupungin omasta toiminnasta, joten katsottiin parhaaksi, että asemakaavaa korjataan yksityisen maanomistajan eduksi. Ojalanrinteen asemakaavan muutos otettiin ensimmäisen kerran mukaan kaavoituskatsaukseen vuonna 2017, mutta sitä ei ehditty käynnistää vielä silloin. Kaavahanke on sen vuoksi mukana myös vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa, jonka kaupunginhallitus hyväksyi 9.1.2018, 6. 4.2 Osallistuminen ja yhteistyö Tämä asemakaavan muutos on luonteeltaan tekninen ja vaikutuksiltaan vähäinen. Osallisia ovat kaupunki ja suunnittelualueen yksityiset maanomistajat. Kaavamuutoksen luonteen ja osallisten pienen määrän vuoksi kaavaprosessissa on noudatettu kevennettyä menettelyä. Vireilletulosta ilmoittaminen ja laatimisvaiheen kuuleminen/ kaavaluonnosvaihe: Vireilletulosta ja laatimisvaiheen kuulemisesta ilmoitettiin maanomistajille kirjeitse 15.6.2018. Kuulemiskirjeen liitteenä oli karttaote, josta kävi ilmi voimassa oleva asemakaava ja suunniteltu muutos sekä kaavaa koskevat määräykset. Virallinen nähtävillä olo/ kaavaehdotusvaihe: Kaavaehdotus asetettiin MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtäville x.x. x.x.2018. Nähtävillä olosta ilmoitettiin sanomalehti- ja ilmoitustaulukuulutuksella. (täydennetään myöhemmin) 4.3 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot Asemakaavan muutoksen tavoitteena on korjata kiinteistön 734-411-2-74 luoteisraja vastaamaan korttelialueen rajaa. Pelkästään tämä muutos olisi tehnyt tontista 1 (=kaavaehdotuksen tontti 4) melko kapean, joten lisäksi oli tarpeen korjata tämän tontin ja suojaviheralueen välistä rajaa. Tonttien rajamuutokset johtivat puolestaan siihen, että rakennusaloihin tuli jonkin verran muutoksia. Toisena pohdittavana vaihtoehtona oli se, että kortteliin 37 olisikin osoitettu vain kaksi tonttia ja muutettu reunimmainen tontti osaksi suojaviheraluetta. Kun kuitenkin
8 edellä kuvatulla suojaviheralueen kaventamisella tontin 1 rakentamiskelpoisuus säilyy vielä hyvänä, päädyttiin säilyttämään korttelissa kaikki kolme tonttia. Reunimmaisen tontin rajalle on kaivettu Carunan maakaapeli sen jälkeen, kun nykyinen kaava on hyväksytty. Tätä varten kaavaan lisättiin varaus maanalaista johtoa varten. Kaavamääräysten sisältöön ei ollut tarvetta tehdä muutoksia. 4.4 Kaavaprosessin aikana saatu palaute ja sen huomioon ottaminen Laatimisvaiheen kuuleminen Osallisilta ei tullut kaavamuutosta koskevaa palautetta. Kaavaluonnoksesta ei pyydetty lausuntoja, koska kyseessä on vähäinen muutos, jonka vaikutukset kohdistuvat vain suunnittelualueen maanomistajiin. Virallinen nähtävillä olo, kaavaehdotus nähtävillä x.x. x.x.2018 (täydennetään myöhemmin) 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne ja aluevaraukset 5.2 Kaavan vaikutukset Kaava-alueen pinta-ala on 5 403 m². Se jakautuu eri käyttötarkoituksiin seuraavasti: Erillispientalojen korttelialue (AO-1, AO-2) 4 837 m² Suojaviheralue (EV) 566 m² Yhteensä 5 403 m² Kaava-alueella on kolme erillispientalojen tonttia, joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 1 137 m². Silloin, kun tälle alueelle laadittiin asemakaavaa uutta asuinaluetta varten, kaavoituksen vaikutuksia selvitettiin laajasti ja tehtiin tarvittavat selvitykset. Tällä kaavamuutoksella ei ole oleellisia vaikutuksia tulevan asuinalueen ilmeeseen. Asutuksen ja peltoaukean väliin sijoittuva suojaviheralue on jo nykyisessä asemakaavassa korttelin 37 kohdalla jonkin verran kapeampi kuin muualla. Tällä kaavamuutoksella suojaviheralue kapenee entisestään. Tässä kohtaa kantatien 52 uuden osan (Mahtinaisentie) ja asuinkorttelin välinen etäisyys on kuitenkin suurempi kuin esimerkiksi kortteleissa 47 ja 48. Suojaviheralueelle on kapenemisesta huolimatta mahdollisuus sijoittaa kevyen liikenteen väylä ja istuttaa suojaavaa puustoa. Tonttien 5 ja 6 (aikaisemmin 2 ja 3) pinta-ala kasvaa korttelialueen rajan siirron johdosta ja vastaavasti tontin 4 (aikaisemmin 1) koko pienenee. Tontti 4 kapenee 3-7 metriä aikaisempaan verrattuna. Yksityisten maanomistajien kannalta kaavamuutoksesta on se hyöty, että olemassa oleva pihapiiri säilyy entisellään. Rakennusoikeus on ilmaistu tehokkuusluvulla, joten tontin koon muutos vaikuttaa suoraan rakennusoikeuden määrään. Rakennusoikeuden muutokset ovat kuitenkin niin vähäisiä, että niillä ei ole merkittävää vaikutusta tonttien rakentamiseen. Oheinen taulukko osoittaa muutokset.
9 TONTTI TONTIN PINTA-ALA (m²) TONTIN RAKENNUSOIKEUS (k-m²) NYKYTILANNE KAAVAEHDOTUS MUUTOS NYKYTILANNE KAAVAEHDOTUS MUUTOS 1 4 1 591 1 436-155 318 287-31 2 5 1 271 1 454 + 183 318 363 + 45 3 6 1 731 1 947 + 216 433 487 + 54 yhteensä 4 593 4 837 + 244 1 069 1 137 + 68 5.3 Kaavamerkinnät ja määräykset Erillispientalojen korttelialue. Tontille osoitetusta kerrosalasta saa 10% olla ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa. Asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi tontille saa rakentaa enintään 20% tontin kerrosalasta päämassasta erillisiä autotalli-, varasto-, kasvihuone-, ja pihasaunatiloja, jotka tulee sijoittaa siten, että ne suojaavat pihatiloja liikennemelulta. Myös työtilat saa sijoittaa erilliseen rakennukseen. Erillispientalojen korttelialue. Tontille osoitetusta kerrosalasta saa 20% olla ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta työtilaa. Asemakaavassa osoitetun kerrosalan lisäksi tontille saa rakentaa enintään 30% tontin kerrosalasta päämassasta erillisiä autotalli-, varasto-, kasvihuone-, ja pihasaunatiloja, jotka tulee sijoittaa erilliselle t-1- merkitylle rakennusalalle siten, että rakennukset suojaavat pihatiloja liikennemelulta. Myös työtiloja saa sijoittaa t-1-merkitylle rakennusalalle. Suojaviheralue. AO-määräysten indeksointia on muutettu vastaamaan nykyistä merkintäkäytäntöä. Voimassa olevassa kaavassa on käytetty merkintöjä AO-55 ja AO-56. Kumpaankin on koottu kaikki kyseisen korttelialueen rakentamista koskevat määräykset. Osa määräysten sisällöstä on kummassakin samanlainen. Kaavaehdotuksessa merkintä AO-55 on korvattu merkinnällä AO-1 ja vastaavasti merkintä AO-56 merkinnällä AO- 2. Ne määräykset puolestaan, jotka ovat nykyisen kaavan AO-55- ja AO-56 korttelialueille yhteisiä, on kaavaehdotuksessa koottu yleisiin määräyksiin. Yleiset määräykset: Tontille saa rakentaa kaksi asuntoa, joista pienemmän kerrosala saa olla enintään 60 m2. Tontilta on osoitettava vähintään 2 autopaikkaa ensimmäistä asuntoa ja 1 autopaikka toista asuntoa kohti. Rakennusoikeutta on kuitenkin varattava vähintään yhden autotallin rakentamiseksi jokaista tonttia kohti. Tontin ulko-oleskelutilat tulee suojata liikennemelulta rakennuksin tai aidoin. Rakennuslupavaiheessa on esitettävä selvitys siitä, miten melusuojaus on hoidettu. Alueella edellytetään kiinteistökohtaista sadevesien talteenottoa. Rakennusten kattojen väri on oltava tiilenpunainen. Muut kaavamääräykset ja merkinnät käyvät ilmi liitteenä 6 olevasta kaavakartasta. Asemakaavassa on osoitettu sitova tonttijako. Voimassa olevan tonttijaon muuttamisen seurauksena tonttien tunnukset ovat vaihtuneet uusiksi. Kaavamuutos ei aiheuta muutoksia asemakaavanimistöön.
10 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Kaavamuutosalue on osa suurempaa kokonaisuutta, minkä vuoksi tämän kaavamuutoksen toteuttaminen kytkeytyy tiiviisti koko Aarnionperän uuden pientaloalueen rakentamiseen. Alueen toteuttamisaikatauluun vaikuttaa se, miten muut kaupungin asuinalueet rakentuvat ja miten suuri on uusien tonttien kysyntä. Kaupunki rakentaa aikanaan alueen kadut ja kunnallistekniikan. Kaupungilla on Aarnionperän alueella runsas tonttivaranto. Kaupunki huolehtii omistamiensa tonttien lohkomisesta ja luovuttamisesta rakentajille. Kaavamuutosalueen kolmesta tontista yksi on kaupungin omistama ja muut kaksi yksityisten. Toistaiseksi yksityisten omistamat tontit muodostavat yhtenäisen kokonaisuuden, johon kuuluu useita rakennuksia sekä laaja piha-alue. Maanomistajat voivat halutessaan hakea alueensa lohkomista kahdeksi asemakaavan mukaiseksi tontiksi. Rakennusvalvonta seuraa rakentamisen laatua myöntäessään rakennuslupia. Kaupunkisuunnittelu on mukana rakentamisen ohjaamisessa ja antaa tarvittaessa lausuntoja kaavamääräyksistä ja rakennustavasta. Salossa 30. päivänä elokuuta 2018 Jarmo Heimo kaupunginarkkitehti Leena Lehtinen kaavasuunnittelija