TALOYHTIÖ 2018 Kylpyhuoneiden riskit ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä

HTML
DOWNLOAD

Koko: px

Aloita esitys sivulta:

Download "TALOYHTIÖ 2018 Kylpyhuoneiden riskit ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä"

Viljo Jurkka
6 vuotta sitten
Katselukertoja:

1 TALOYHTIÖ 2018 Kylpyhuoneiden riskit ja kunnossapitovastuut taloyhtiössä Mikko Peltokorpi Toimitusjohtaja, kiinteistöneuvos

2 Vastuunjako kylpyhuoneessa Vastuut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen mukaan Yhtiön vastuulle kuuluvat: Vedeneristeet ja sen alapuoliset rakenteet Lämmityksen riittävyys Ilmanvaihdon riittävyys (mm. kynnysrako) Osakkaan/asukkaan vastuulle kuuluvat Vedeneristeiden päällä olevat rakenteet ja pinnoitteet Tilojen kestävä ja asiallinen käyttö Huolellinen havainnointi ja ongelmista ilmoittaminen

3 Tyypillisiä rakennus- ja remontointivirheitä Virheelliset rakenneratkaisut Väärin ja valvomatta tehdyt muutostyöt kyseisen tilan koko elinkaaren aikana Oikeiden vedeneristeiden puuttuminen Tulvakynnyksen ja/tai oviraon puuttuminen Lämmönlähteen poistamiset

4 Asumistottumusten merkitys Asumisen kulttuuri on hyvin kirjavaa Tilan ilmankierto ei toimi tai se on estetty ymmärtämättömyydestä tai välinpitämättömyydestä johtuen Aivan kohtuuttomia kosteuskuormia pyykkien kuivatuksesta tai teinien lotrauksesta Jatkuu..

5 Asumistottumusten merkitys Tilojen siivous täysin tekemättä, hometta löytyy eri väreissä Home vaatii syntyäkseen aina neljä komponenttia: Suotuisan pinnan / materiaalin Sopivan lämpötilan Huoneilman mikrobeja Haitallisen kosteuden

6 Arjen keinoja ongelmien minimoimiseksi Taloyhtiön oman toiminnan terävöittäminen Yhtiön hallinto voi halutessaan hoitaa asiat varsin fiksusti Yhtiön pitää ottaa hieman lain vaatimaa minimiä isompi vastuu ja isompi rooli eikä jäädä kinastelemaan yksityiskohdista Osakkaiden / asukkaiden kanssa käytävä vuorovaikutuksen tapa ja taso Häiriköitä on aina, mutta hallittu toiminta ja hyvä kulttuuri on tartutettavissa lähes kaikkiin yksilöihin

7 Taloyhtiön oman toiminnan terävöittäminen Pitkäjänteisen omaisuudenhoidon periaatteet selviksi (strategiat, kunnossapito-ohjelmat yms.) Märkätilojen määräaikaistarkastukset 5-10 v välein Katselmuksista toimenpiteisiin ja korjaukset pyörimään jatkuvana virtana Märkätilakorjauksille selvät pelisäännöt ja menettelytavat Kaiken tekemisen huolellinen valvonta ja dokumentointi

8 Osakkaan/asukkaan osallistaminen Lisää motivoivaa ja selkeää viestintää Vastuiden ja velvoitteiden oikeanlaista esiintuomista ja korostamista Pelisäännöt selviksi ja niiden jatkuvaa toistamista Asumiseen opettaminen mm. asumisoppailla yms. Yleisesti panostusta ennakoivaan ja ehkäisevään toimintaan jälkijättöisen ongelmien kanssa taistelun sijasta

9 Kiinteistönomistajan rooli ongelmatilanteessa Kaikki ongelmailmoitukset on otettava vakavasti, jotta vältytään hysterialta, jota julkinen kirjoittelu ruokkii Johdonmukainen ja uskottava toiminta Isännöintiorganisaatiolla on oltava selkeä prosessi ja laajaa osaamista itsellä tai verkostossaan ongelman ratkaisua varten Yhtiön tahtotila selville heti prosessin alussa Prosessin aikana on pidettävä jatkuvaa yhteyttä osallisiin

10 Viestintä ongelmatilanteessa Asiallinen ja oikeansisältöinen viestintä on avainasemassa, lähdetään aina liikkeelle todennäköisimmistä syistä Ongelmasta riippuen riittävän laaja kokonaisinformaatio osallisille ongelmanratkaisun todennäköisestä kulusta ja sen kestosta Vesivahinkotapauksessa (= kansankielessä homeongelma) täytyy osallisille heti alussa viestittää yleinen ongelmanratkaisun kokonaisprosessin kulku sekä sen yleensä vaatimat vaiheet ja kokonaiskesto, joka voi olla esim. 3 kk

11 Kun ongelma on hoidettu: seurataan tilannetta Toimitaan huolellisesti kaikissa vaiheissa Seurataan toimien vaikutuksia riittävän pitkään Kun on varmistuttu toimien onnistumisesta, lähdetään korjaamaan ns. jälkiseuraamukset

12 Kunnossapidon periaateohjelma Kunnossapidon periaateohjelma omaisuuden hoidon välineenä Tehdään MH Oy:ssä kaikille isännöinnin kohteille Päivitetään erillisveloituksin joka vuosi Hallitus valmistelee yhtiökokoukselle Hyväksytään aina yhtiökokouksessa ja liitetään osaksi isännöitsijäntodistusta Ohjelmassa historiatiedot sekä tulevat tarpeet vuoden aikajänteellä

13 Kunnossapito-ohjelma antaa selvät raamit korjaustoiminnalle Ohjelmalla hallitaan pitkäjänteisesti, läpinäkyvästi ja kokonaisvaltaisesti kaikkia yhtiön korjauksia Korjaushankkeet teetetään loogisessa järjestyksessä, huomioiden aiemmin tehdyt toimet LVV-kuntotutkimus 5 vuoden välein yli 25 v ikäisessä yhtiössä Asukaskyselysuositus 2-3 vuoden välein Ilmanvaihtokanavien, koneiden ja venttiilien puhdistus ja säätötoimet 5 vuoden välein

14 LISÄTIETOA UUTUUSOPPAASTA! - Vastuunjako - Huolto ja käyttö - Riskien tunnistaminen - Korjaaminen - Kestävä kunnossapito Osasto 102

15 KESÄÄ KOHTI KEPEIN MIELIN!

Samankaltaiset tiedostot

Sisällys. Sisällys. Lukijalle...4

Sisällys. Sisällys. Lukijalle...4 Lukijalle...4 1 Kylpyhuoneet eri aikakausina... 12 1.1 Antiikkikylpyhuone (1880 1920-luvut; irtoamme ja kylmä vesi)...14 Rakenteet...16 Pinnoitteet...16 Vesi ja viemäri...16 Lämmitys... 17 Ilmanvaihto...