KUNTOARVIO ELINKAARI- SUUNNITTELUN VÄLINEENÄ

Transkriptio

1 KUNTOARVIO ELINKAARI- SUUNNITTELUN VÄLINEENÄ Risto Hakala ENROCON OY Tallinna Tallinna 1

2 SUOMALAIS-VIROLAINEN KIINTEISTÖALAN KEHITYS- JA KOULUTUSHANKE SVING Elinkaarisuunnittelu kiinteistönpidossa Kiinteistöjen elinkaaren suunnittelu Tallinna 2

3 Mitä varten PTS Asuinkiinteistössä joudutaan tarkastelemaan käyttöön, tekniikkaan, terveellisyyteen, viihtyvyyteen ja uudistamiseen liittyviä asioita suhteessa kustannuksiin ja tuottoon nähden eli joudutaan valitsemaan kiinteistönpidon strategia ja teetättämään pitkäntähtäyksen suunnitelmia Tallinna 3

4 Rakennuksen elinvaiheet Rakennuksen elinvaiheet koostuvat rakentamisesta eri suunnitteluosioineen, rakennuksen käytöstä ja lopuksi tulee päätös sen käytön lopettamisesta tai jatkamisesta. Useimmat kiinteistöt säilyvät koko elinkaarensa samassa käyttötarkoituksessa Tallinna 4

5 Rakennukset ovat pitkäikäisiä ja yleensä ne purkamisen sijasta päätyvät suojeltaviksi. Vanhojen rakennuksien elinkaari muodostuu useista eri käyttöikäjaksoista, jotka sisältävät useita kunnossapitojaksoja. Kiinteistön omistajalla intressissä on odottaa mahdollisimman pitkää käyttöikää, mutta elinkaarilaskelmien kannalta tarkastelu on järkevää tehdä käyttäen 50 vuoden käyttöikää Tallinna 5

6 Elinkaariajattelun lähtökohta Kiinteistönomistajien täytyy tiedostaa, että omistus- ja hallintomallista riippumatta on kiinteistönpidon tehtävänä tuottaa kiinteistön omistajille kohtuullinen tuotto ja yksittäiselle asunnon omistajalle asumiskustannustaso siten, että kiinteistön reaaliarvo eikä asumistaso laske Tallinna 6

7 Elinkaariajattelun prosessi Elinkaarisuunnittelun toteuttamisprosessi kiinteistön omistajan kannalta on: 1. Kiinteistönomistajan tahto ja sitoutuminen pitkän tähtäyksen suunnitteluun ja toteutukseen asuinrakennuksessa 2. Kuntoarvion tarjouspyyntö, tarjouksien käsittely, kuntoarvioijan valinta ja tilaaminen 3. Kuntoarvion teettäminen elinkaarisuunnittelua varten Kiinteistön lähtötiedot ja -materiaali Asukaskysely Avustaminen kuntoarvion suorituksessa Tallinna 7

8 Elinkaariajattelun prosessi Elinkaarisuunnittelun toteuttamisprosessi: 4. Kiinteistönpitostrategian ja niiden vaihtoehtojen valinta 5. PTS-ohjelma 6. Elinkaarisuunnitelmat eri strategiavaihtoehdoille 7. Omistajien päätös sitoutua hankkeeseen ja sen toteutukseen Tallinna 8

9 Elinkaariajattelun hyödyt Tästä kaikesta tulee omistajat saamaan tiedon, missä kunnossa omaisuus on, miten omaisuutta hoidetaan nyt ja tulevaisuudessa ja kuinka paljon tämä tulee vaatimaan resursseja. Myös virheet, jotka johtuvat eri aikana tehdyistä korjauksista ja niiden suunnitteluratkaisuista voidaan välttää ja ainakin minimoida Tallinna 9

10 Kuntoarvio Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistivarainen selvittäminen ja korjaustarpeen yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarvioon kuuluu myös kiinteistön sisäolosuhteiden ja energiatalouden tarkastelu Tallinna 10

11 Kuntoarvio Käytännössä kuntoarvioraportointi tarkoittaa pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen laatimista. Kuntoarvioon kuuluu myös kiinteistön sisäolosuhteiden ja energiatalouden tarkastelu. Tarvittaessa kuntoarviota täydennetään kuntotutkimuksella Tallinna 11

12 Kuntoarvio elinkaarisuunnittelua varten Kuntoarvio elinkaaritarkastelua varten poikkeaa perinteisestä kuntoarviosta. Siinä arvioidaan 50 vuoden perspektiivillä kiinteistön kuntoa ja siinä on kiinteistön perusparantamisen ja arvonnoston näkökulma Tallinna 12

13 Parantamisnäkökulma Lisälämpöeristäminen Ikkunoiden energiatalouden parantaminen Koneellinen ilmanvaihto/energian talteenotto Viestintäverkostot (laajakaistat. TV ym. automaatioverkot) Tallinna 13

14 Lisätilat saunat, yhteiset tilat, säilytys- ja harrastustilat ym. parvekkeet Äänieristäminen Lukitus- ja turvallisuusjärjestelmät Sisäilman parantaminen Piha-alueet, leikkipaikat, parkkipaikat Lisärakentaminen Tallinna 14

15 Kiinteistön lähtötiedot ja -materiaalit Kuntoarvion lähtöaineisto sisältää kiinteistön ja rakennuksen perustiedot, huoltokirjan tiedot ja korjaushistorian sekä asukaskyselyn. Lähtötietoluettelo on osa kuntoarvion tarjouspyyntöä ja näiden pohjalta voidaan suunnitella kuntoarvion toteuttaminen Tallinna 15

16 Huolto- ja kunnossapitohenkilöstön raportoinnit ja haastattelut Yhteenveto huolto- ja korjaustoimenpiteistä edellisiltä vuosilta ja huoltokirjan tietoja Korjaushistoria, suunnitellut korjaukset ja kunnossapitosuunnitelmat Tallinna 16

17 Asukaskysely Asukaskyselyllä kerätään havaintoja asukkaiden taloyhtiön kunnosta ja ne toimivat kuntoarvion lähtötienoina. Säännölliset asukaskyselyt ja kiinteistökatselmukset kuuluvat kiinteistönomistajan normaaliin toimintaan Tallinna 17

18 Asukaskyselyllä selvitetään asukkaiden havainnot ja mielipiteet asuntojen ja niihin liittyvien teknisten järjestelmien, pihaalueiden ja yleisten tilojen kunnosta ja toimivuudesta. Kyselyn suorittaja valitsee kiinteistöön sopivat kysymykset, painopisteet ja kyselyn laajuuden Tallinna 18

19 Tärkeinä lähtötietoina ovat rakennuksen eri huonetilojen lämpötila- ja vetoisuusolosuhteet ja havainnot sisäilman laadusta. Vastuurajat asukkaan ja kiinteistönomistajan välillä on määritettävä ennen kysymysten asettelua Tallinna 19

20 Vastuujako Esimerkiksi kuka vastaa asunnon sisäilman terveellisyydestä, jos ikkunat, joiden kautta korvausilma tulee, kuuluvat asukkaan vastuulle ja poistoilmakanavat kiinteistölle Tallinna 20

21 Matala CO 2 Korkea CO Tallinna 21

22 Asukaskyselyn kohteet Piha-alue ja rakennus Talon yhteiset tilat Asunto Asunnon wc, kylpyhuone sekä vesikalusteet Tallinna 22

23 Piha-alue ja rakennus 1 Ovatko piha-alueet kunnossa talvisin (hiekoitus, auraus yms.)? 2 Ovatko piha-alueet kunnossa kesäisin (päällyst., lammikot yms.)? 3 Lammikoituuko vesi ulkoseinien viereen? 4 Valuuko sadevesi katoilta seinille hallitsemattomasti? 5 Onko polkupyörien säilytystiloja riittävästi? 6 Onko lasten leikkivälineitä riittävästi? 7 Ovatko lasten leikkivarusteet kunnossa? 8 Onko autojen paikoitustilaa riittävästi? 9 Onko rakennus ulkoisilta osilta kunnossa? 10 Onko kiinteistön jätehuolto toimiva? 11 Onko jätteiden lajittelu järjestetty (biojäte, paperi, sekajäte)? 12 Muuta, mitä? Tallinna 23

24 Talon yhteiset tilat 13 Ovatko porrashuoneet kunnossa? 14 Ovatko talon sauna- ja peseytymistilat kunnossa? 15 Ovatko pyykinpesutilat kunnossa? 16 Ovatko kuivaustilat kunnossa? 17 Ovatko varastotilat kunnossa? 18 Ovatko uima-allastilat kunnossa? 19 Ovatko kylmiötilat kunnossa? 20 Muuta, mitä? Tallinna 24

25 Kuntoarvion sisältö ja laajuus Kuntoarviossa käydään läpi kaikki kiinteistön kunnon ja korjaustarpeen kannalta keskeiset rakennuksen osat ja tekniset järjestelmät sekä niihin kuuluvat laitteet Tallinna 25

26 Kuntoarvio kohdistuu: Aluerakenteisiin, rakennustekniikkaan ja kiinteistön tiloihin LVI-järjestelmiin, Sähkö- ja tietojärjestelmiin, Hisseihin, Energiatalouteen, Jätehuoltoon Sisäoloihin, turvallisuuteen, terveellisyyteen ja ympäristövaikutuksiin Kiinteistönhoidon kehitystarpeisiin Tallinna 26

27 Kuntoarvion tekijät Kuntoarvioitsijoiden tulee olla alallaan riittävän kokeneita. Kuntoarvion tekijöiltä on jo tarjousvaiheessa hyvä saada selvitys, mitä mittauksia ja kuinka paljon niitä on tarkoitus tehdä tutkittavassa kohteessa. Kuntoarviossa ei pystytä selvittämään piileviä vikoja ja vaurioita. Siinä pyritään arvioimaan mahdolliset riskitekijät, ongelmat ja niiden syyt. Näiden pohjalta tehdään ehdotukset lisätutkimuksista ja muista jatkotoimenpiteistä Tallinna 27

28 Asiantuntijakonsulttien käyttö kuntoarvioiden ja ensimmäisen PTSohjelman laadinnassa on yleensä tarpeellista. Taloyhtiön osallistuminen näiden laadintaan ja taloyhtiötä koskevan informaation keräämiseen ja toimittamiseen on ensiarvoisen tärkeätä. PTS-ohjelma päivitetään ja hyväksytään talon omistajien kokouksessa vuosittain Tallinna 28

29 Kuntoarvion tekijät eri osaamisalueille Rakennustekninen asiantuntija Talotekniikan asiantuntija Yhteiset (Palotarkastaja) Aluerakenteet, rakennustekniikka, tilat LVI S Energiatalous Salaojat Sadevesijärjestelmät Lattiakaivot Palotekniset asiat Tallinna 29

30 Kuntoarvioijan vastuu Kuntoarvioijan vastuu määräytyy tilaajan ja kuntoarvioijan välillä tehtävän sopimuksen mukaisesti. Kuntoarvioitsija vastaa tuloksista siinä laajuudessa kuin tarkastus edellyttää hyvää ammattitaitoa noudattaen ja riittäviä työvälineitä ja mittareita käyttäen. Kuntoarvioitsija vastaa käyttämiensä mittausmenetelmien tarkoituksenmukaisuudesta, toimivuudesta ja raportoinnista tilauksen vaatimassa laajuudessa Tallinna 30

31 Kuntoarviolomake Sarakkeet: rakenteet ja järjestelmät, tyypin, kuntoluokituksen, huomatut puutteet, suositukset ja tärkeysjärjestyksen, viimeksi tehtyjen rakenneosien ja järjestelmien korjausvuoden ja kustannukset, suunniteltujen korjausten ajankohdan ja kustannukset. Kuntoluokat on jaettu 1-6 ja korjaamisen kiireellisyysjärjestys 1-5, siten, että 1 tarkoittaa ensisijaista korjausta ja 5 on vähemmän tärkeä korjaus Tallinna 31

32 Tärkeysjärjestysluokituksen ja korjauskiireellisyyden välinen riippuvuus Tärkeysjärjestysluokitus Korjauskiireellisyys vuosissa 1 Heti 2 0, > Tallinna 32

33 Esimerkki kuntoarviotaulukosta KONSTRUKTSIO ONID, TARINDID, SÜSTEEMID Tüüp Seisukord Märgatud puudused Soovituse d Prioriteetsus : 1(esmatähti s).. 5(väheolulin e) Vundamendi konstruksioon plokk 5 5 Hüdroisolatsio on (vundament) 5 Sillutusribad, pandused betoon 5 uus pandus 5 Keldri seinad ja sokkel suurpaneel 4 Keldri põrand betoon 4 sokkel värvimata 5 ebatasasuse d Tasandad a põrand 4 Keldri uksed metall 5 uued uksed 5 Keldri aknad plastik 6 5 soojusta välisseinte da soojapidavu otsaseina s ei ole d, Välisseinad suurpaneel 4 piisav fassaad 4 Välisseina vuugid tsementseg uga kaetud 3 Viimase teostatud remondi aasta Viimase teostatud remondi hinnangulin e maksumus osaliselt remonditud elastse mastiksiga, Tallinna planeeritava remondi aasta planeeritava remondi hinnangulin e maksumus (fassaadi soojustuse maksumus ) (vastavalt vajadusele vuukide kohtremon t)

34 PTS-ohjelma Kuntoarvion pohjalta laaditaan tekninen PTSehdotus eli pitkän tähtäyksen korjaussuunnitelma. PTS-ehdotuksessa ryhmitellään kunnossapidot ja korjaukset kalenterivuosittain kiireellisyysjärjestykseen. Vuotuiset korjauskustannukset lasketaan arviointipäivän hintatasossa. Rakennusosien ja järjestelmien rakennuskustannustiedot ja kunnossapitokustannukset arvioidaan saatavilla olevien yksikkökustannustietojen mukaan Tallinna 34

35 Teknisellä PTS-ohjelmalla on tärkeä merkitys kiinteistön kunnossapidon ja korjaustoiminnan suunnittelussa ja niiden kustannuksien ohjaamisessa rakennuksen koko elinkaaren aikana. PTS-ehdotuksen pohjalta voidaan laatia tai laadituttaa PTS-ohjelma, missä otetaan huomioon taloyhtiön omat toiveet, tavoitteet ja rahoitusmahdollisuudet korjausten suhteen eli valita kiinteistönpidon strategian Tallinna 35

36 Kiinteistönpidon elinkaaristrategia Kiinteistönpidon elinkaaristrategian peruslähtökohtana on kiinteistön vanhenemisesta johtuva korjaustarve tai perusparannustarve. Elinkaaristrategialla pyritään ennakoimaan nykyhetken lisäksi tulevaisuuden toimintoja ja menetelmiä, millä täytetään kiinteistön omistajille asetetut tavoitteet kustannustietoisesti ottamalla huomioon asumismukavuuden vaatimukset. Strategioiden tulee perustua PTS-ohjelmaan ja sen paljastamaan korjausvelkaan, jonka aiheuttaa rakennusosien vanheneminen, korjauksien viivästyminen tai niiden laiminlyönti Tallinna 36

37 Strategioita voi olla useita ja niiden välillä on syytä tehdä vertailevia elinkaarilaskelmia. Perusstrategiat voivat olla: 1. Rakennuksen teknistä tasoa sekä asumismukavuutta ja terveellisyyttä nostavat toimenpiteet eli perusparannustoimenpiteet 2. Rakennuksen tason säilyttävät toimenpiteet eli peruskorjaustoimenpiteet 3. Ei normaaleita huolto- ja korjaustoimenpiteiden lisäksi peruskorjaustoimintaa eli rakennus peruskorjataan kerralla tai se katsotaan korjauskelvottomaksi ja puretaan Tallinna 37

38 Strategiavaihtoehdot työstää yleensä taloyhtiön hallitus asiantuntijoiden avulla ja esittelee sen omistajille ja sitouttaa omistajat siihen. Kustannuksien lisäksi tutkitaan/ esitellään eri vaihtoehtojen muut arvot, joita ovat kestoikä, aikataulu, toiminnalliset parannukset ja säästö energiaja vesikuluissa Tallinna 38

39 Korjausvelka Tallinna 39

40 Elinkaarilaskelma Koko rakennuksen elinkaarilaskelmat tehdään eri strategiavaihtoehtojen välillä. Rakennuksen rakenneosan, laitteen tai järjestelmän elinkaarilaskelmat tehdään kahden tai useamman vaihtoehdon vertailuna edullisimman vaihtoehdon löytämiseksi Tallinna 40

41 Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta Elinkaarikustannusten (LCC) laskenta rakennusosittain LCCrosa = investointi + energiakustannusten nykyarvo + huoltokustannusten nykyarvo + jäännösarvokustannuksen nykyarvo LCCtot = Tallinna 41

42 Käyttöikä ja kunnossapitojakso Käyttöikäsuunnittelu tarvitsee taakseen luottavaa tuotekohtaista tietoa. Elinkaarilaskentaa varten tarvitaan eri rakennusosien, laitteiden ja järjestelmien käyttöikä- ja kunnossapitojaksotietoa Tallinna 42

43 Käyttöikä ja kunnossapitojaksoja Rakennusosan nimi Käyttöikä Kunnossapitojaksot Perustukset >50 Vesikatto peltikate bitumikermikate Vesikaton varusteet Julkisivut rapattu betonijulkisivu 30 > saumaus Ikkunat Ulko ovet ja parvekeovet (puu) Tallinna 43

44 Elinkaarilaskentataulukko (1000 EEK) Erittely rakennusosittain/vuodet Piha ( ulkoalueet) Perustukset ja runko Julkisivut Parvekkeet Ikkunat ja ulko-ovet Katto Huoneistojen märkätilat Yleiset tilat 80 Lämmitysjärjestelmät Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihto 60 Sähkö ja tietojärjestelmät 30 Hissit Tallinna 44

45 Elinkaarilaskennan yhteenvetotaulukko Kokonaiskustannus Kokonaiskorjauskustannus 1000 EEK Korjauskustannukset EEK/m2/kk 1,7 47,28 0,4 2 1,05 0,77 1,0 1,96 Korjauskustannukset EEK/m2/kk /50v 2,46 Energia << >> Vesi- ja jätevesi >> Täyskorjaus 1000 (EEK/m2/kk) 2,78 x xxx 6580 Kuntoluokitus Tallinna 45

46 Hyötyvät osapuolet Taloyhtiön hallinto Osakkaat ja asukkaat Huoltotoimi Pankit Asunnonostajan/myyjän Kiinteistön välittäjä Vakuutusyhtiöt Sijoittajat Tallinna 46