Maankäytön toteuttamisohjelma 2016

Transkriptio

1 Maankäytön toteuttamisohjelma

2 Sisällys Lähtökohdat... 3 Ohjelman käsittely ja yleistavoitteet... 4 Lähtötietoja... 5 Yritykset... 5 Kaavavaranto ja rakentaminen... 6 Väestö... 8 MATO 2015 tavoitteiden toteutuminen...10 MATO 2016 Toiminnalliset tavoitteet pientalotonteille...11 Uudet asuinalueet ja niiden ajoitus...12 Kunnallistekniikan kustannukset...14 Yritysalueet...15 Yhteenveto...18 Kannen kuva: Pistepilviaineistoa Kouvolan keskustasta 2

3 LÄHTÖKOHDAT Maankäytön toteuttamisohjelmalla (Mato-ohjelma) suunnitellaan Kouvolan maankäytön toteuttamista seuraavien 10 vuoden aikana. Vuoden 2016 ohjelman suunnittelukausi ulottuu vuoteen Ohjelmassa määritellään uusien asuinalueiden toteuttamisjärjestys perusteluineen. Ohjelmalla kaavoitus, maanhankinta, yhdyskuntatekniikan rakentaminen, tonttien luovutus sekä taloussuunnittelu sovitetaan yhteen ja aikataulutetaan. Ohjelman tarkoituksena on: Yhteisen näkemyksen varmistaminen Edistää strategian linjauksia Jatkuva hallintaprosessi, suunnitelmallisuus, ennakoitavuus Toimialan toiminnan kehittäminen Kouvolan kaupunkistrategian (2013) strategiset päämäärät sekä maapoliittinen ohjelma muodostavat pohjan maankäytön toteuttamisohjelman yleistavoitteille. Mato-ohjelma tuottaa lähtökohtia kaavoitusohjelmalle, maanhankinnalle ja investointiohjelmille. Ohjelmaan vaikuttavat käytettävissä olevat rahat ja resurssit. Maankäytön toteuttamisohjelman 2016 painopisteenä on yritystontit. Kuva 1. Tonttituotantoketjun yhteensovittaminen. 3

4 OHJELMAN KÄSITTELY JA YLEISTAVOITTEET Valmisteluryhmään kuuluivat: Hannu Tylli (puheenjohtaja, kaavoituspäällikkö), Taija Airikka (sihteeri, kaavoitusinsinööri), Anne Ahtiainen (yhdyskuntatekniikan johtaja), Jouni Dahlman (viherpäällikkö), Pekka Kujala (kiinteistöinsinööri), Kari Kylliäinen (tonttiasiamies), Marko Luukkonen (yleiskaavapäällikkö), Petteri Portaankorva (edunvalvontapäällikkö), Sami Suoknuuti (tonttipäällikkö), Topi Suomalainen (kaavoitusinsinööri) ja Tapani Vuorentausta (suunnittelupäällikkö) sekä Martti Husu (toimitusjohtaja) ja Kati Velin (projektipäällikkö) Kouvola Innovation Oy:stä ja Sami Kinnunen (rakennuspäällikkö) Kymen Vesi Oy:stä. Varsinaisen ryhmän ulkopuolelta työskentelyyn on osallistunut tekninen johtaja Hannu Luotonen ( saakka). Ryhmä kokoontui valmisteluprosessin aikana 4 kertaa. Yleistavoitteet hyväksyttiin Tavoitteet asumiselle hyväksyttiin Tavoitteet yritystonteille hyväksyttiin Ohjelma hyväksyttiin Valmisteluryhmä päivittää ohjelman vuosittain ja se käsitellään teknisessä lautakunnassa ja hyväksytään kaupunginhallituksessa sekä viedään valtuustoon tiedoksi. - Tekninen lautakunta Kaupunginhallitus - kaupunginvaltuusto Tasapainoinen talous - Maanrakennuksen hankelogistiikan parantaminen Laadukas ympäristö - Eheä kaupunkirakenne - Viihtyisä ja toimiva kaupunkiympäristö - Kysyntää vastaava ja monipuolinen tonttituotanto - Yhdyskuntarakenteen eheyttäminen vanhaa rakennetta täydentämällä Elinvoimainen kaupunki - Teollisuus-, liike- ja asuintonttien riittävyys ja monipuolisuus Kuva 2. Mato-ohjelman yleistavoitteet 4

5 LÄHTÖTIETOJA Yritykset Yritysten toimipaikkojen määrässä on ollut hienoista kasvua vuodesta 2007 vuoteen 2014, kasvua on lähes 700 toimipaikkaa. Vuosina 2011 ja 2012 käydään vuoden 2007 luvuissa, mutta tämän jälkeen on ollut kasvua. Henkilöstön määrä on toimipaikkojen lukumäärän kasvusta huolimatta vähentynyt noin 3000 henkilöllä. Tähän lienee vaikuttanut teollisuuden rakennemuutos eli suurten teollisuuslaitosten toiminnan loppuminen Kouvolassa. Kaavio 1. Yritysten toimipaikkojen ja henkilöstön määrät (lähde:tilastokeskus) Yritysten liikevaihdossa on ollut laskua vuodesta 2011 lähtien. Liikevaihdossa oli notkahdus myös vuonna Yleinen taloustilanne heijastuu näihin lukuihin. Kaavio 2. Yritysten liikevaihto (lähde: Tilastokeskus). 5

6 Kaavavaranto ja rakentaminen Vuonna 2015 kaupunki luovutti 13 tonttia. Tonteista 85 % sijaitsi keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueella (liite 1). Luovutusmäärät ovat laskeneet vuodesta 2010 lähtien. Myös uusien omakotitalojen rakennuslupien määrä on laskenut. Tonttien kysynnän ja rakennuslupien määrän väheneminen on valtakunnallinen trendi. Uusien kerrostalojen lupia puolestaan myönnettiin vuonna 2015 enemmän kuin edellisenä vuonna Luovutetut rakentamattomat AO- ja AP -tontit Myydyt Vuokratut Kaavio 3. Kaupungin luovuttamien pientalotonttien määrät vuosina Kokonaisuudessaan kaupungin omistamaan pientalotonttien asemakaavavarantoa (rakentamattomia asemakaavan mukaisia tontteja) on kaupungin omistuksessa noin 1150 kpl. Varanto jakaantuu suuralueille kaavion 4 mukaisesti. Kaupungin omistama kaavavaranto on keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueella (liite 1) hieman kasvanut vuonna Tontteja on luovutettu em. alueelta vuonna kpl ja toisaalta uusia kaavoitettu 22 kpl. Kaavio 4. Pientalotonttien kaavavarannot suuralueittain Kaaviossa on esitetty myös kunnallistekniikan rakentamisen tilanne 6

7 Vuosina pientalotontteja on kaavoitettu vähemmän kuin uusia omakotitaloja on valmistunut (taulukko 1). Samoin rivi- ja kerrostalojen osalta valmistuneiden kerrosala on suurempi kuin kaavoitettujen. Tämä tarkoittaa erityisesti kerros- ja rivitalojen osalta, että kaavojen varanto pienenee vähitellen. Pientaloja rakennetaan myös kaava-alueen ulkopuolelle, joten niiden osalta varannon pieneneminen ei ole niin suurta. Tällä hetkellä varantoa on vielä riittävästi, mutta tilanteen kehittymistä eri alueilla tulee seurata. Vuonna 2015 valmistuneista pientaloista hieman alle puolet sijoittui asemakaavaalueelle ja näistä noin 70 % kaupungin tonteille. Kaikista vuonna 2015 valmistuneista pienkotitaloista siis noin 1/3 sijoittui kaupungin tonteille. Vuosi Kaavoitus: AO tontit kaikki Kaavoitus: AO tontit kaupunki Valmistuneet pientalot, kpl Taulukko 1. Kaavoitettujen tonttien/rakennusoikeuksien määrät sekä valmistuneet asuinrakennukset vuosina (AO=pientalotontit, AK=kerrostalotontit, AR=rivitalotontit). Kaavoitus: Valmistuneet AK + AR k-m2 AK + AR k-m YHT Vuonna 2015 myönnetyistä uusista pientaloluvista asemakaavoitetulle alueelle sijoittui noin 60 % (viereinen kartta). Myös vuonna 2015 myönnetyistä luvista noin 1/3 sijoittuu kaupungin tonteille. Joukkoliikenteen ja palveluiden kannalta edullisille vyöhykkeille sijoittui noin 64 % vuoden 2015 uusista pientaloluvista. Kartta 1. Vuonna 2015 myönnetyt uusien pientalojen rakennusluvat 7

8 Väestö Tilastokeskuksen vuoden 2015 ennuste Kouvolan väestökehityksestä on hieman pessimistisempi kuin vuoden Väkiluvun vuonna 2040 ennustetaan olevan noin 1000 henkilöä pienempi kuin edellisessä ennusteessa. Yli 65 vuotiaiden osuus on hiukan kasvanut. Työikäisen väestön (25-64 vuotiaat) määrän ennustetaan laskevan vuodesta 2015 vuoteen 2040 noin 8000 henkilöllä eli noin 18 prosentilla Väestökehitys ja -ennuste Yhteensä Taulukko 2. Väestökehitys vuosina ja ennuste vuoteen 2040 saakka (lähde: Tilastokeskus). 8

9 Kaavio 4. Väestö alueittain (aluejako liitteenä 2) (lähde: YKR/SYKE ja TK) Väestön kehittyminen eri alueilla on 1990-luvulta lähtien ollut pääsääntöisesti laskusuuntaista (kaavio 4). Valkealan kirkonkylän asukasmäärä on kasvanut ja Keskustan ja Korian asukasmäärät ovat pysyneet suunnilleen ennallaan. Hajaasutusalueella lasku on ollut jyrkintä, erityisesti eteläisellä haja-asutusalueella. Prosentuaalisesti lasku on ollut suurinta Tuohikotin ja Vuohijärven alueella, joissa pudotusta on ollut yli 40 %. Korian ja Mielakka-Vahteronmäen alueella kasvua on ollut yli 5 prosenttia ja myös Rekolan-Eskolanmäen ja keskustan alueella on ollut hienoista kasvua. Suurin väestön lisäys on ollut Valkealan kirkonkylässä, 29,4 %. 9 Kartta 2. Väestömuutos vuosina alueittain (liite 2) (lähde: YKR/SYKE ja TK)

10 MATO 2015 TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN Maankäytön toteuttamisohjelman 2015 toiminnalliset tavoitteet 70 % asuntorakentamisesta kohdistuu rakennemallin kolmion alueelle 90 % maanhankinnasta ja tonttituotannosta kohdistuu keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueelle Lainvoimaisissa asemakaavoissa tulee olla viiden vuoden varanto kaupungin maalla alueellisesti oikein sijoitettuna (rakennemalli, tiekartta 200 kpl) Vuosittain kaavoitetaan vuoden varanto lisää eli 40 omakotitonttia pääsääntöisesti kaupungin maalle Tavoitteiden toteutuminen 2015 Uusista pientaloista 36 %, kaikista asuinrakennuksista 42 % ja asuinhuoneistoista 54 % rakennemallin kolmion alueella Maanhankinnasta 95 % ja uusista kaavoitetuista pientalotonteista 100 % keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueella Lainvoimaisissa asemakaavoissa 200 tontin tavoite täyttyy jo rakennemallin kolmion alueella Vuonna 2015 asemakaavoitettiin 22 uutta pientalotonttia, joista 18 kaupungin maalla Toteutusaste 60 % ennen uusien alueiden avaamista Uusia alueita ei avattu Asuntorakentamisen ja kaavoituksen osalta tavoitteisiin ei täysin päästy. Maanhankinnan ja tonttituotannon tavoite toteutuu hyvin, samoin 5 vuoden varanto. Ohjelmassa vuodelle 2016 suunniteltu Haanojan alueen rakentaminen ja tonttien luovutus siirtyy. 10

11 MATO 2016 TOIMINNALLISET TAVOITTEET PIENTALOTONTEILLE Pientalotonttien tavoitteita päivitettiin vuoden 2016 ohjelmaan. Tavoitteisiin lisättiin myyntivalmiiden tonttien tavoite, jotta voidaan seurata kunnallistekniikan piirissä olevien tonttien määrän kehittymistä. Lisäksi poistettiin uusien tonttien kaavoitukseen liittyvä tavoite, koska varantoa on useiden vuosien tarpeisiin. Tämän vuoksi uusien tonttien kaavoitukselle ei aseteta tavoitteita. 90 % uusista pientalotonteista kohdistetaan joukkoliikenteen ja palveluiden kannalta edullisille alueille (maankäytön toteutusohjelman MATOn keltaiselle ja vihreälle vyöhykkeelle) (liite 3) ja 90 % maanhankinnasta ja tonttituotannosta kohdistuu keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueelle (liite 1). 70 % uusien asemakaavojen asuinrakennustonteista kohdistetaan Kouvola-Kuusankoski-Koria alueelle (liite 1). Lainvoimaissa asemakaavoissa 5 vuoden varanto alueellisesti oikein sijoitettuna (200) Myyntivalmiita tontteja 3 vuoden varanto alueellisesti oikein sijoitettuna (120) Toteutusaste 60 % ennen uusien alueiden avaamista 11

12 UUDET ASUINALUEET JA NIIDEN AJOITUS SUURALUE KOHDE OMAKOTITONTTIEN MÄÄRÄ JA AJOITUS (tontit rakennettavissa) KAAVAN VAIHE KUNNALLISTEKNIIKAN RAKENTAMINEN KOUVOLA KUUSANKOSKI KORIA ELIMÄKI kk VALKEALA Yhteensä Kaupungin maalla Yksityisten maalla Infra valmiina-heti rakennettavissa Kaava Vireillä Luonnos Ehdotus Hyväks. Valitus Kalalampi I ja II ak Haanoja I ak Haanoja II yk Vatajanpuisto ak Viitakumpu yk Loikalanpelto II yk Kytöhalme I ak Itä-Naukio ak Sepäntie yk Pioneeripuisto ak Marttila I ja II ak Marttila III ak Peippolanpelto ak Nurmiranta yk Pikkuniitty ak Lautaro AR->AO ak Jokela yk Yhteensä

13 Kartoilla on esitetty tonttien luovutusvuosi eli vuosi, jolloin tontit tulevat markkinoille. Pääosa ohjelman kohteista sijoittuu tavoitteiden mukaisesti Kouvola-Kuusankoski-Koria alueelle. Lisäksi alueet sijoittuvat palveluvyöhykekartan (liite 3) keltaiselle ja vihreälle vyöhykkeelle Lautaroa ja Kytöhalmetta lukuun ottamatta. Lautaro täydentää olemassa olevaa rakennetta ja Kytöhalme sijoittuu keskeiselle alueelle Kouvolan ja Kuusankosken taajamien välissä Entisen Anjalankosken ja Jaalan alueilla kunnallistekniikan piirissä olevaa tonttitarjontaa on jo sangen kattavasti. Elimäki kk Kartat 3 ja 4. Tonttien luovutusvuodet uusilla alueilla. 13

14 KUNNALLISTEKNIIKAN KUSTANNUKSET Kartoilla on esitetty kunnallistekniikan investointien ajoitus. Ohjelmaa varten on arvioitu ensimmäisen viiden vuoden kustannukset. Laskennassa on käytetty Fore-ohjelmaa. Pioneeripuiston asuntomessualueen kustannukset jakautuvat vuosille Kaavio 3. Kaaviossa on arvioidut kunnallistekniikan rakentamiskustannukset aloitusvuoden mukaan sekä vyöhykehintojen perusteella arvioidut tontinmyyntitulot ensimmäisen luovutusvuoden mukaan Elimäki kk Kartat 5 ja 6. Kunnallisteknisen investointien aloitusvuodet kartalla. Investoinnit jakaantuvat yleensä 2-3 vuodelle. 14

15 YRITYSALUEET Ohjelman painopisteenä on yritysalueet. Yritystontteja on viimeisen 7 vuoden aikana luovutettu keskimäärin 5 kpl vuodessa. Alueiden pinta-alat vaihtelevat 1280 m 2 ja m 2 välillä. Yritystonttien tarvetta on hankala arvioida, koska yritysten tarpeet vaihtelevat suuresti. Tämän vuoksi erityyppisiä luovutusvalmiita tontteja tulee olla tarjolla sekä myös yritysten tarpeisiin räätälöitävissä olevia laajempia alueita, joihin varaudutaan yleiskaavoissa. Yritysalueet on luokiteltu viiteen luokkaan ja joka luokalle on asetettu omat tavoitteet (taulukko alla). Luovutettavissa olevat alueet ovat asemakaavoitettuja alueita, joilla on kunnallistekniikka valmiina eli tontit ovat valmiina rakennettaviksi. Tällä hetkellä (04/2016) kaupungin internet-sivuilla on markkinoinnissa 56 tonttia, joista osa on joko jaettavissa pienimmiksi tai yhdistettävissä suuremmiksi kokonaisuuksiksi. Tontit sijoittuvat eri puolelle kaupunkia, erityyppisille alueille. Luokka Tavoite Logistiikka-alueet, hyvien liikenneyhteyksien varressa olevia alueita, joilla on räätälöitävissä suuriakin tontteja 15 hehtaaria luovutettavissa olevaa yhtenäistä aluetta TIVA-alueet, tilaa vaativalle kaupalle Työpaikka- ja pienteollisuusalueet, ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomalle pienteollisuudelle sekä toimisto- ja liikerakennuksille Ydinkeskustan ja Kuusankosken keskustan alueet, toimisto- ja liiketilaa 10 hehtaaria luovutettavissa olevaa aluetta luovutettavissa olevia tontteja 14 hehtaaria alueellisesti ja toiminnallisesti oikein sijoitettuna yhteensä 3-4 luovutusvalmista kohdetta Teollisuus, jossa ympäristöhäiriöitä 20 hehtaaria luovutettavissa olevaa aluetta 15

16 YRITYSTONTIT Alue Teollisuustontit Tiva Liike- ja toimistotontit Yhteensä Uusien tonttien ja maanhankinnan tarve Kaupungin omistamat Yksityisen omistamat Kaupungin omistamat Yksityisen omistamat Kaupungin omistamat Yksityisen omistamat Kaupungin omistamat Yksityisen omistamat kpl m2 kpl m2 Logistiikka Tykkimäki-Kullasvaara Kyllä Suvioja Kaipiainen Tiva ja pienteollisuus Tervaskangas-Korjala Kyllä Keskustatoiminnot Kouvola Kyllä Kuusankoski Kyllä Työpaikka- ja pienteollisuus Inkeroinen Viiala Voikkaa Jaala Elimäki kk Jokela Heinharju-Maunuksela Kasarminmäki Ahlmannintie Muut Ympäristöhäiriöt Hyötyvirta Voikkaan yritysalue (tulossa) 0 0 Kyllä YHTEENSÄ Taulukko 3. Asemakaavan mukaiset yritystontit luokiteltuina sekä tarve uusille tonteille ja/tai maanhankinnalle. 16

17 Pienempiä tontteja on sangen kattavasti eri alueilla, mutta suuremmista tonteista ja suurille toimijoille räätälöitävistä alueista on pulaa. Tarvetta uusille alueille on Tykkimäen-Kullasvaaran suunnalla sekä Tervaskangas- Korjala alueella. Voikkaan yritysalueella on suunnitteilla kaavamuutos, joten sinne on jatkossa mahdollisuus sijoittaa ympäristöhäiriöitä aiheuttavaa teollista toimintaa. Myös keskusta-alueilla tonttien määrä on vähäinen. Yritystonttien markkinointiin tullaan panostamaan. Yritystontit liitetään yritystilojen kanssa samoille sivuille ( jossa ne ovat helpommin löydettävissä. Kaupungin maanhankinta keskittyy lähivuosina Kullasvaaran alueelle. Kouvola RRT-hanke (rautatie- ja maantieterminaali) on yksi kaupungin kärkihankkeista. YRITYSALUEET, YLEISKAAVA Alue Käyttötarkoitus Maanomistus Pinta-ala Maaperätutkimus Logistiikka Tykkimäki-Kullasvaara LTA/T Osa Kyllä LTA/T Ei Ei M/T Osa Kyllä T Osa Ei T Osa Kyllä T Osa Kyllä T(res) Ei Ei Suvioja T Ei Ei TP-1 Osa Ei Tiva ja pienteollisuus Tervaskangas-Korjala PK-1 Ei Ei PK-1 Ei Ei KM-2 Osa Ei TP(res) Kyllä Kyllä PK-1 Osa Ei PK-1 Kyllä Kyllä P/A Osa Kyllä Työpaikka- ja pienteollisuus Inkeroinen T Osa Kyllä Voikkaa TP-1 Osa Kyllä Elimäki kk PK-1 Ei Ei PK-1 Ei 7301 Ei PK-1 Ei Ei PK Ei Ei PK Ei 9211 Ei Jokela T/P Osa Ei TY Osa Ei Kasarminmäki P1 Kyllä 9387 Kyllä P1 Kyllä 8807 Kyllä P1/res Kyllä Kyllä P1/res Kyllä Kyllä P2/res Osa Kyllä Taulukko 5. Yleiskaavojen mukaiset yritysaluevaraukset 17 Ympäristöhäiriöt Hyötyvirta T Osa Ei YHTEENSÄ

18 YHTEENVETO Pientalojen osalta ohjelman kahden ensimmäisen vuoden pääpaino on vuoden 2019 asuntomessualueella (kuva alla). Vuosina uusia pientalotontteja tulisi markkinoille keskimäärin 40 kpl vuodessa. Nämä uudet alueet sijoittuvat keskeisen kaupunkialueen osayleiskaavan alueelle. Koko 10 vuoden toteuttamisohjelman tonteista 94 % sijoittuu keskeiselle kaupunkialueelle ja 67 % Kouvola-Kuusankoski-Koria -alueelle. Omakotitonttien osalta tilanne näyttää hyvältä, tarjontaa on eri kaupunginosissa ja ohjelman mukaiset uudet kohteet sijoittuvat alueille, joissa on kysyntää ollut eniten. Jatkossa on syytä seurata myös kerros- ja rivitalotonttien tilanteen kehittymistä. Yritysalueiden kysynnän ennakoiminen on hankalaa erilaisista tarpeita johtuen. Alueita on pyritty tyypittelemään, jotta erityyppisille toiminnoille löytyisi sopivia alueita. Tilaa vaativa kauppa on pyritty keskittämään Korjala-Tervaskangas alueelle ja ympäristöhäiriöitä aiheuttava toiminta Keltakankaan Hyötyvirran ja Voikkaan yritysalueen alueelle. Maanhankinnan lähivuosien painopiste on Tykkimäen-Kullasvaaran alueella. Kaavoitustarvetta on Tykkimäen- Kullasvaaran lisäksi Tervaskangas-Korjala alueella sekä Kuusankosken ja Kouvolan keskustojen alueella. Myös Voikkaan yritysalueella on tarvetta uusille tonteille, mutta tämä on järjestettävissä tonttijakojen avulla. 18

19

20 Väestötilaston aluejako Liite 2 Tuohikotti Pohjoinen haja-asutusalue Vuohijärvi Jaala Voikkaa Valkeala kk Kuusankoski Pilkanmaa-Maunuksela Kaipiainen Kymintehdas Koria Lehtomäki-Viitakumpu Keskusta Mielakka-Vahteronmäki Rekola-Eskolanmäki Eteläinen haja-asutusalue Myllykoski Ummeljoki Sippola Elimäki kk Inkeroinen Anjala

21