Valituksessa esitetyt perustelut valitukselle ja vastaukset niihin:

Transkriptio

1 Itä-Suomen hallinto-oikeus PL KUOPIO Viite: Itä-Suomen hallinto-oikeuden lähete , n:o 4885/14 Asia: Lausunto Esa Pulkkisen valitukseen Savonlinnan kaupunginvaltuuston päätöksestä , jolla hyväksyttiin Kerimäen kirkkorannan asemakaavan muutos Lausunnon antaja Savonlinnan kaupunki Olavinkatu Savonlinna puhelin fax Lausunto: Savonlinnan kaupungin hallintosäännön 3 :n 18 kohdan mukaan kaupunginhallitus päättää lausunnon tai selityksen antamisesta valtuuston päätöstä koskevasta valituksesta, milloin se katsoo voivansa yhtyä valtuuston päätöksen lopputulokseen. Savonlinnan kaupunginhallitus esittää pyydettynä lausuntonaan kohteliaimmin Kuopion hallinto-oikeudelle, että valitus hylätään perusteettomana jäljempänä esitettävin perustein. Valituksessa esitetyt perustelut valitukselle ja vastaukset niihin: Valittaja vaatii seuraavia asioita: 1) Pulkkinen vaatii että hänen kaavassa matkailua palvelevaksi korttelialueeksi RM-1 määrätty tilansa säilytetään käsiteollisuutta palvelevien rakennusten korttelialueena

2 Tk sellaisena kuin se on voimassa olevassa rakennuskaavassa 1. Vaatimuksen taustalla on halu rakentaa omakotitalo teollisuustontin yhteyteen. Valituksessa esitetään täten a. kiinteistönomistajan tontin säilyttämistä edelleen käsiteollisuusrakennusten korttelialueena (Tk) alueella. Valittaja on ostanut tontin vuonna 1994 harjoittaakseen sillä puusepänverstastoimintaa ja rakentaakseen sille uuden asuinrakennuksen omaan käyttöön. Valittaja on vuodesta 2013 asunut perheensä kanssa tontin verstasrakennuksen asuinhuoneistossa jota hän sanoo remontoineensa. b. rakennusoikeuden pysyttämistä voimassa olevan kaavan mukaisena. Valittajan laskelman mukaan voimassa olevassa kaavassa rakennusoikeutta on 828 k-m2, josta käyttämättä 440 k-m2, kun taas nyt hyväksytyssä kaavassa sitä on vain 650 k-m2. Valituksen nyt hyväksytyn kaavan mukaan laskettuna jäljellä oleva rakennusoikeus ei riitä omakotitalon rakentamiseen. Kaavamuutos näin alentaa tontin ja rakennuksen arvoa ja vaikeuttaa sen edelleen myyntiä ellei suorastaan estäkin sen. 2) Pulkkinen vaatii esteetöntä kulkua rantaan hänelle vesioikeuden päätöksellä luvatun venepaikan luokse. 3) Pulkkinen vaatii vielä, että rantaan suunnitellut makasiinit jotka tulisivat hänen rantasaunansa eteen ja estäisivät hänen saunarakennuksestaan näkyvyyden Puruvedelle, poistetaan kaavasta. 4) Pulkkinen esittää, että asemakaavan muutokselle ei ole osoitettu välitöntä tarvetta, sillä kunnalla on matkailua palvelevaan tarkoitukseen runsaasti vapaata aluetta muualla. Kaava aiheuttaa valittajan mukaan hänelle sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita ja vaatimuksia olennaisesti syrjäyttämättä voitaisiin välttää. Valittaja vetoaa MRL 54 jossa maanomistajalle ei saa aiheuttaa sellaista kohtuutonta rajoitusta tai haittaa joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Hän vetoaa lisäksi Suomen perustuslain yhdenvertaisuusperiaatteeseen (6 ) ja omaisuudensuojaan (15 ). Perusteluina valittaja mainitsee sen että asemakaava palvelee vain kunnan tekemiä suunnitelmia alueen kehittämiselle. Kaavassa ei ole lainkaan otettu kantaa muutoksen maanomistajalle aiheuttamaan kohtuuttomaan haittaan ja rajoitukseen. 1 Tässä tarkoitetaan Kerimäen rakennuskaavan muutosta kortteleissa 9, 10, 11 ja 13 sekä niihin rajoittuvilla kaavatie-, puisto-, paikoitus- ja venevalkama-alueilla. Kaavan on allekirjoittanut johtava insinööri Tuomo Silvennoinen Mikkelin maanmittaustoimistossa , se on hyväksytty Kerimäen kunnanvaltuustossa , todistettu sellaiseksi kunnansihteeri Alvi Lievosen toimesta ja päätöksellä 646 vahvistettu Mikkelin lääninhallituksessa

3 Vastauksena Savonlinnan kaupunginhallitus toteaa seuraavaa: 1 a) Valittajan tontin käyttötarkoituksen muuttaminen on perusteltua koska ei ole järkevää jättää pitkälle tulevaisuuteen matkailua palvelevalle ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaalle ranta-alueelle sitä palvelematonta verstastoimintaa. Hyväksytyssä kaavassa sallittu verstastoiminta kytketään kaavamääräyksellä matkailuun. Voimassa olevassa kaavassa jonka säilyttämistä tonttinsa kohdalla valittaja vaatii, matkailua ei mainita. Puhtaana teollisuustonttina (Tk) säilyttäminen mahdollistaisi matkailuun liittymättömän teollisuustoiminnan laajentamisen vielä nykyisestään, mikä on kaavan tavoitteiden vastaista. Valittaja perusteli kaavaprosessin aikana esittämissään mielipiteissä ja muistutuksissa asumisvaadettaan käsityksellä että hänen tonttinsa paikalle olisi aiemmin kaavoitettu myös asumista. Tämä vaatimus perustui väärinkäsitykseen, sillä voimassaolevassa kaavassa asumista ei mainita 2. Valituksessa on nyt toistettu vaatimus asumistoiminnan mahdollistamisesta jättämällä tontin kohta voimassa olevan kaavan mukaiseksi. Vaatimus sisältää edelleen alkuperäisen ristiriidan. Asumistoiminnolle tehtyä aluevarausta ei tontin kohdalla ole eikä asumiselle osoitettua prosenttilukua maininta teollisuutta palvelevan käsiteollisuusrakennusten alueen kaavamerkinnän Tk selityksessä. Kaavaselostuskaan ei puhu asumisesta tässä yhteydessä 3. Nyt hyväksytyn kaavan voimaantulon estäminen tontin osalta ei siten ole mielekästä, koska tavoiteltua etua ei saavutettaisi. Tältä kannalta nyt hyväksytty ja voimassaoleva kaavaratkaisu ovat samanarvoisia. 1 b) Valittajan korttelin rakennusoikeuden määrä on suhteellistettu alueen tilanteeseen nyt hyväksytyn kaavan tilanteessa 4. RM-1 -korttelin pinta-ala sen mukaisena on Ks. tässä esim. kaavoittajan vastinetta Esa Pulkkisen huomautukseen kaavaehdotuksesta. 3 Kerimäkeä koskevien arkistojen mukaan ensimmäinen tonttia koskenut kaava on vuodelta 1965 (Kerimäki, Kirkonseudun rakennuskaava, allekirjoitettu Kouvolassa Kymenläänin maanmittauskonttorin kaavoitustoimistossa , vahvistettu lääninhallituksen päätöksellä No:42 Mikkelissä lääninrakennustoimistossa ja allekirjoitettu Eero Jokilehdon toimesta ). Siinä tontin kohta on määrätty teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (T). Kaavamerkinnän selityksessä ei ole mainittu asumista. Kerimäen toimipisteen rakennusvalvonnan toimittamien tietojen mukaan tontilla oleva verstasrakennus on rakennettu 1947 jolloin siinä on ollut verstas ja asunto. 4 Pulkkisen mainitsema rakennusoikeuden lukema 828 k-m2 tulee laskutoimituksesta missä on kerrottu hänen omistamansa tontin ala 2760 m2 tehokkuusluvulla 0,30. Rakennusvalvonnan toimittamien tietojen mukaan tontilla rakennusoikeudesta on käytetty 394 k-m2 josta asumiselle 87 k-m24. Lupakuvat ovat vuodelta Korttelin voimassaolevan kaavan mukainen pinta-ala on 2927 m2, eli 167 m2 suurempi minkä valituksessa on mainittu tontin pinta-alaksi. Pulkkisen omistama kiinteistö on siis maa-alaltaan pienempi kuin voimassaolevan kaavan, eli vuoden 1971 rakennuskaavan Tk -korttelin. Ero selittyy sillä että tonttiin ei ole lunastettu kaikkea kaavan mukaista aluetta. Tämä on johtanut mm. siihen että osa tontin päärakennuksesta on kaupungin mailla.

4 m2. Rakennusoikeus 650 k-m2 on punnittu kaavallisten näkökohtien kuten toiminnallisten, liikenteellisten, kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten seikkojen perusteella. Jos jo käytettyä rakennusoikeutta verrataan nyt vahvistettuun kaavaan, sitä on jäljellä 256 k-m2. Rakennusoikeuden jättäminen voimassaolevan kaavan mukaiseksi yhdistettynä sen käyttötarkoitusmerkintään Tk mahdollistaisi kohdan kaupunkikuvallisen ja toiminnallisen luonteen muuttamisen yhä teollisempaan suuntaan tai vaihtoehtoisesti, jos asumisen lisääminen sallitaan, yksityistäisi edelleen matkailulle tarkoitettua aluetta sekä lisäisi hyväksyttyyn kaavaan nähden autopaikkatarvetta. Kaikki nämä ilmiöt toimisivat kaavan tavoitteiden vastaisesti. Lain ja sen ennakkotapausten valossa rakennusoikeuden määrä ei ole sellainen saavutettu etu jota ei voitaisi alentaa jos se on perusteltua kaavan kokonaistavoitteen kannalta 5. Tämän kohdan 1b edeltävässä kappaleessa on lueteltu ne yleistä etua ajavat kaavalliset syyt joiden vuoksi ratkaisuun on päädytty. Tontinomistajaa ei tämän vuoksi kohdella epäyhdenvertaisesti sillä perusteella että hänen tonttinsa rakennusoikeus alenee uudessa kaavassa. Yhdenvertaisuus näet edellyttää samaa kohtelua vain samanlaisissa tapauksissa. Viranomaisella täytyy olla oikeus ottaa huomioon olosuhteiden muutokset, jotka vaativat toisenlaista ratkaisua, koska vaikutukset ympäristöön ovat erilaiset. Voimassaoleva kaava on jo vuodelta 1971 ja siten tuntuvasti vanhentunut. Nyt hyväksytyssä kaavassa po. tontin ympärille on kaavoitettu uusia toimintoja ja rakennuksia. Aluetta halutaan kehittää matkailullisempaan suuntaan, mikä vastaa maankäyttö- ja rakennuslain selitysosassa tarkoitettua maanomistajan tontin ympäristön muuttunutta tilannetta, mikä pitää ottaa huomioon myös valittajan tontin kaavaratkaisussa 6. Kun rakennusoikeus lasketaan voimassaolevan kaavan mukaisen korttelin perusteella, sitä on kaikkiaan 878 k-m2. Tämän mukaisesti rakennusoikeutta korttelissa on jäljellä 484 k-m2. 5 MRL selityksineen, Jääskeläinen-Syrjänen 2010 (jatkossa myös J&S), s. 64, Asianmukainen menettely kaavoituksessa ja rakentamisessa (lakitekstin selitysosassa), s. 64: MRL 60 :n mukaisesti kunnan tuleekin seurata asemakaavojen ajanmukaisuutta ja tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin vanhentuneiden asemakaavojen uudistamiseksi. Asemakaavaa muutettaessa alueen käyttötarkoitus ja rakennusoikeuksia voi olla tarpeen muuttaa maankäytöllisistä syistä asemakaavan sisältövaatimuksen mukaisesti. Oikeuskäytännössä on katsottu rakennusoikeuden supistaminen lainmukaiseksi. ( ) Asemakaavan laatimisen ja muuttamisen sisällön määräävät aina asemakaavalle MRL 54 :ssä asetetut sisältövaatimukset. Kaavaa muutettaessa voidaan aiemmassa kaavassa osoitettua rakennusoikeutta supistaa, jos maankäyttö- ja rakennuslaissa asemakaavalle asetetut edellytykset sitä vaativat. (ks. myös mm. KHO t 2667, KHO t 3126 ja KHO t 3619). 6 J&S, Maankäyttö- ja rakennuslaki selityksin (2010), tulkitsee luvussa Asianmukainen menettely kaavoituksessa ja rakentamisessa yhdenvertaisuusperiaatetta seuraavasti (s. 58 ): Jos yhdessä tapauksessa on tehty tietynlainen ratkaisu, samanlaisissa muissakin tapauksissa päätöksen on oltava samanlainen. Viranomaisella kuitenkin täytyy olla myös oikeus ottaa huomioon erilaiset olosuhteet ja sellaiset olosuhteiden muutokset, jotka vaativat toisenlaista ratkaisua, koska vaikutukset ympäristöön ovat erilaiset. ( ) Aiemmin myönnetty lupa tai rakentaminen ei vielä ole vaikuttanut haitallisesti, mutta seuraava hanke saattaa olla vaikutuksiltaan sellainen, ettei lupaa enää voida myöntää. Esimerkkinä uudesta tilanteesta J&S mainitsee uudisrakennuksen erilaisen liittymisen ympäröivään asuntokantaan.

5 2) Valittajan vaatimus yhteydestä rantaan ja veneen säilytysmahdollisuudesta vesioikeuden päätöksen nojalla toteutuu jo vahvistetun kaavan puitteissa, koska po. kohta on määrätty venesatama/valkama alueeksi (LV-1). Täten tästä vaatimuksesta ei koidu muutospainetta nyt hyväksyttyyn kaavaan. 3) Rantamakasiinit jatkavat kaavan satama-alueen (LV-1) eteläisessä niemessä suojeltujen vanhojen venevajojen kaupunkikuvallista ideaa. Toiminnallisesti makasiinit ovat vastaus kaavan valmisteluaineistona toimineen Kirkkorannan alueen perusselvitysten johtopäätöksissään esittämään suositukseen jonka mukaan veneilyn tarpeista tulee huolehtia jotta alueella elämä säilyy luonnostaan (ks. Liite 4: Kirkkorannan alueen perusselvitykset, s 46). Makasiineille tarkoitetun rakennusalan ja rakennusoikeuden poistaminen saunan edestä olisi siis kaavan rannan aktivointia koskevien tavoitteiden vastaista. Po. makasiinirakennukset eivät estä valittajan tontilla olevan saunan käyttöä. 4) Kaupunki on kaavaprosessin aikana vastineissaan ottanut kantaa valituksen tekijän perusteluihin sitä mukaa kuin niitä on tullut vastaan mielipiteissä ja muistutuksissa. Kaikkiin kuviteltavissa oleviin etunäkökohtiin ei ole mahdollista ottaa kantaa. Kaikkia yleisiä ja eri yksityisten osapuolten tavoitteita tuskin missään kaavassa voidaan toteuttaa täysimääräisinä. Sen vuoksi kaavaratkaisut sisältävät säännönmukaisesti kompromisseja ja valintoja eri osapuolten tavoitteiden sekä yleisen ja yksityisen edun välillä. On syytä mainita, että tontinomistajan mielipiteitä ja muistutuksia on otettu huomioon kaavan valmistelussa. Esim. käsiteollisuutta harjoittavan verstastoiminnan harjoittamismahdollisuus on lisätty kaavaan ehdotusvaiheessa juuri valittajan tekemän mielipiteen huomioimiseksi. On lisäksi huomattava että uusi kaavamääräys RM-1 laajentaa tontin käyttömahdollisuuksia, koska siinä on voimassaolevan kaavan Tk korttelissa määrätyn käsiteollisuutta palvelevan verstastoiminnan lisäksi sallittu myös useita matkailua palvelevia toimintoja. Valittaja itse myöntää huomautuksessaan asemakaavaehdotuksesta, että hänen verstastoimintansa voidaan katsoa matkailua palvelevaksi, joten matkailuvaade ilmeisesti ei tuota haittaa hänen tavoitteilleen. Tontin omistajan eduksi toimii myös RM-1 -korttelin aiempaa Tk-korttelia suurempi koko, mikä edelleen parantaa tontin käyttömahdollisuuksia. Myös kaavaselostusta ja illustraatiota on korjattu valittajan vaatimuksia silmälläpitäen. Kun tontti ei voimassa olevassa kaavassa sisällä asumistoimintaa, valittajan tilannetta ei kaavamuutoksella ole tässä mielessä huononnettu. Kaava-alueille ei voida vaatia sellaisen toiminnon sijoittamista jolle kaavassa ei ole aluevarausmerkintää. Mainittakoon, että Kerimäellä matkailua palvelevien rakennusten korttelialueille ei yleensä ole merkitty asumista. Valittajaa on tälläkin perusteella kohdeltu yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti.

6 Kaupunginhallitus katsoo myös, että maanomistajalle kaavalla aiheutettu edunmenetys rakennusoikeuden alenemisen muodossa ei ole kohtuuton edellä kohdassa 1b esitetyillä perusteilla. Valituksessa esiintyvä maininta kaavan tavoitteiden olennaisesta syrjäyttämisestä maanomistajalle kohtuuttoman haitan tapauksessa kuuluu vanhentuneeseen rakennuslakiin 7. Vaikka haitta siis olisi kohtuutonkin, se ei tee kaavasta lainvastaista, jos haittaa ei voida välttää ilman tinkimistä kaavan tavoitteista. Vielä enemmän sama tietysti pätee kohtuullisen haitan tapauksessa. Kunnilla on lainmukainen oikeus ja velvollisuus tehdä suunnitelmia alueidensa kehittämiseksi. Yksityinen etu voi tällöin toisinaan joutua väistymään yleisen edeltä. Yleisiä kaavaratkaisun syitä valituksen alaiseen tonttiin liittyen on lueteltu kohdissa 1-3. Kaavoituksessa ei katsota vain sitä voiko jotain siinä määrättyä toimintaa mahdollisesti toteuttaa muuallakin, vaan myös kaava-alueen yhtenäisyyttä toiminnallisessa ja kaupunkikuvallisessa mielessä. Kaavaratkaisu ei myös ole valittajan kannalta vain kielteinen, vaan kuten lueteltiin edellä tämä kohdan neljä toisessa kappaleessa, sisältää myös etuja. Lisäksi kaupunginhallitus toteaa, että kaavamuutos on voimassaolevan yleiskaavan mukainen. Hankkeen tarkempi sanallinen dokumentaatio löytyy asemakaavanmuutoksen selostusosasta johon tämä lyhyempi vastaus osaltaan perustuu. Valituksen hylkääminen Koska valituksen alainen päätös ei ole syntynyt virheellisessä järjestyksessä, kaupunginvaltuusto ei ole ylittänyt toimivaltaansa, eikä päätös muutoinkaan ole lainvastainen Savonlinnan kaupunginhallitus vaatii, että valitus jätetään tutkimatta. Mikäli valitusta ei jätetä tutkimatta, kaupunginhallitus vaatii edellä esitetyn, kaavaaineiston, sekä kaavan hyväksymispäätöksessä esitettyjen tosiseikkojen perusteella, 7 J&S, Luku 5, Maanomistuksen huomioon ottaminen, Asemakaavan sisältövaatimusten (MRL 54 ) selityksessä, s. 361: Rakennuslain mukaan kohtuuttomienkin rajoitusten antaminen oli mahdollista, jos ilman sitä asemakaavalle asetettavat vaatimukset olisivat olennaisesti syrjäytyneet. Uudesta säännöksestä on sana olennaisesti, jätetty pois, joten vähäisempikin kaavan sisältövaatimusten syrjäytyminen mahdollistaa maanomistajalle kohtuuttomien rajoitusten tai haitan sisällyttämisen kaavaan.

7 että valitus perusteettomana hylätään ja kaupunginvaltuuston päätös pysytetään voimassa. SAVONLINNAN KAUPUNGINHALLITUS Janne Laine kaupunginjohtaja Saku Linnamurto hallintojohtaja