kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 1 ]

Transkriptio

1 Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 1 ]

2 isällys Johdanto...3 Hankesuunnittelun aloitus...4 Hankesuunnittelun tavoitteet...5 Rakennuksen laatutaso ja asumismukavuus...5 Energiatehokkuus...5 Sisäilman laatu ja Ilmanvaihto...5 Paloturvallisuus...5 Tekniset järjestelmät...6 Omaisuuden arvo...6 Hankesuunnittelun vaiheet...6 Esiselvitykset...7 Asukaskyselyt...7 Dokumentointi...8 Työturvallisuusvelvoitteet...8 Hankesuunnittelun lopputulos - Hankeohjelma...9 Perustiedot...9 Korjaustaso ja laajuus...9 Toiminnalliset vaatimukset...9 Laatutaso...9 Tilaohjelma...9 Kustannusarvio...9 Toteutusmuoto Viranomaisluvat Energiatehokkuus Tiedotussuunnitelma Toteutusaikataulu- ja tapa Rahoitussuunnitelma [ 2 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle

3 Johdanto Korjaushankkeen onnistumisen takaamiseksi hankesuunnittelu on ensiarvoisen tärkeää. Tarveselvityksen perusteella laadittu hankesuunnittelu määrittää pääosin toteutettavan korjaushankkeen kustannukset ja laajuuden. Hankesuunnittelussa vertaillaan eri korjausvaihtoehtojen kustannuksia ja teknistä ikää. Hankesuunnittelu tarjoaa vaihtoehtoja, joiden perusteella yhtiökokous päättää, mikä korjaustapa toteutetaan. Hankesuunnittelulla kirkastetaan taloyhtiön näkemys tulossa olevan korjaushankkeen laadusta ja laajuudesta. Tämä opas esittelee pääpiirteittäin hankesuunnittelun vaiheet. Opas on suunnattu työkaluksi taloyhtiöiden hallituksille onnistuneen hankesuunnittelun läpiviemiseksi taloyhtiössä. Oppaan laatimisesta on vastannut Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n tekninen jaosto. Opas on jatkoa Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n julkaisulle Onnistu korjaushankkeessa. Korjausrakentamisen asiantuntijapalvelut -opas taloyhtiön hallitukselle (2014). Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 3 ]

4 Hankesuunnittelun aloitus hankesuunnittelu alkaa pääsääntöisesti asiantuntijan avulla laaditusta kiinteistön korjaustarpeen määrityksestä. Tätä kutsutaan tarveselvitykseksi, jonka tavoitteena on tutkittuun tietoon perustuvan kiinteistön korjausohjelman (PTS) laadinta. Yhtiökokouksessa tehdyllä hankesuunnittelupäätöksellä hallitus saa valtuudet valmistella korjaushanketta, eli aloittaa hankesuunnittelun. Hankesuunnittelu valmentaa talon hallintoa ja osakkaita tulevaan korjaukseen. Hyvin hoidettuna tämä vaihe sitouttaa omistajat hankkeeseen ja helpottaa myöhempää päätöksentekoa taloyhtiössä. Taloyhtiön hallituksen ensimmäinen tehtävä on valita taloyhtiölle kokenut ja ammattitaitoinen projektipäällikkö ohjaamaan hankesuunnittelua. Projektipäälliköllä tulee olla osaamista sekä suunnittelusta että rakentamisesta. Hankesuunnittelun aloituskokouksessa taloyhtiön hallitus ja projektipäällikkö laativat aikataulun hankesuunnittelun vaiheista. Aikataulussa on varattava riittävästi aikaa eri vaiheiden toteuttamiseen. Esiselvityksien on oltava kattavia korjaustarpeen selvittämiseksi. Aikataulussa sovitaan myös osakas- ja asukasinfojen ajankohdista. Hankesuunnittelun aikana osakas- ja asukasinfoja olisi hyvä pitää vähintään kaksi: esiselvitysvaiheen ja asukaskyselyn jälkeen sekä hankeohjelman valmistuessa. Hankesuunnittelun alkuvaiheessa laaditaan myös tiedotussuunnitelma. Siinä sovitaan tiedotuksen ajankohdista, laajuudesta, laadusta sekä hankkeen eri vaiheiden tiedottamisesta osakkaille sekä asukkaille. Huolellisen hankesuunnittelun läpivienti kestää yleensä 4 6 kuukautta. [ 4 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle

5 Hankesuunnittelun tavoitteet Rakennuksen laatutaso ja asumismukavuus PerusKorjaushanKKeessa tulee aina ottaa tavoitteeksi rakennuksen laatutason ja asumismukavuuden parantaminen, sillä se tuo lisäarvoa kiinteistölle ja nostaa kiinteistön arvoa. Energiatehokkuus luvanvaraisessa korjausrakentamisessa tulee ottaa huomioon voimaan astuneen ympäristöministeriön asetuksen mukaiset määräykset energiatehokkuuden parantamisesta (ympäristöministeriön asetus 4/13 energiatehokkuuden parantamisesta korjausja muutostöissä). Energiatehokkuuden parantamisen tulee olla kuitenkin teknisesti, toiminnallisesti ja taloudellisesti järkevää. Energiatehokkuutta voidaan parantaa myös usean erillisen korjaustoimen yhteisvaikutuksena. Sisäilman laatu ja ilmanvaihto sisäilman laatu vaikuttaa asumisterveyteen, ja ilmanvaihdon parantaminen vaikuttaa suoraan sisäilman laatuun. Ilmanvaihdolla poistetaan huonetilojen sisäilmasta kosteutta, epäpuhtauksia ja samalla huolehditaan puhtaan korvausilman saannista. Jotta il manvaihtoa voidaan korjata tai tehostaa, tarvitaan yksityiskohtaisia tietoja sen puutteista. Tietoa saadaan tekemällä ilmanvaihdon kuntotutkimus, jonka yhteydessä toteutetaan myös asukaskysely ilmanvaihdon toimivuudesta. Paloturvallisuus tulipalojen leviämisen estämiseksi tulee palo-osastojen läpivientien olla tiiviit ja tiivistetty oikeilla materiaaleilla. Olemassa olevat palokatkorakenteet pitää tarkastaa hankesuunnittelun yhteydessä. Mahdollisesti rakennettavat uudet ja rakenteeseen jäävät vanhat läpiviennit tulee paloeristää. Lisäksi paloturvallisuutta voidaan parantaa erilaisten järjestelmien avulla, esimerkiksi asentamalla verkkovirralla toimivat palovaroittimet huoneistoihin ja yleisiin tiloihin. Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 5 ]

6 Tekniset järjestelmät Sähkö-, antenni-, tele- ja tietoliikennejärjestelmien uusiminen tulee kartoittaa hankesuunnittelun yhteydessä. Samoin on muistettava uusien johtoreittien suunnittelu. Esimerkiksi laajassa putkistosaneeraushankkeessa huoneistojen nousujohdot kannattaa uusia kolmivaiheisiksi ja rakentaa antenniverkko tähtiverkoksi. Omaisuuden arvo Asunto on osakkeenomistajalle usein suurin yksittäinen omaisuuserä. Tämän sijoituksen arvon säilyttäminen ja mahdollinen nostaminen tulee ottaa huomioon heti hankesuunnittelun alussa ja myös tiedottaa siitä osakkeenomistajille. Lisärakentaminen nostaa yhtiön arvoa, joten tämä mahdollisuus kuten hissin jälkiasennus hissittömään taloon tulee myös miettiä hankesuunnittelun yhteydessä. Lisärakentamisella voidaan mahdollisesti myös rahoittaa tulevaa korjaushanketta. Hankesuunnittelun vaiheet Hankesuunnitelman pitää aina perustua luotettaviin selvityksiin kiinteistön nykyisestä kunnosta. Hankesuunnitelmaa ei pidä tehdä arvailujen perusteella. Jotta luotettava tieto kiinteistön nykyisestä tilasta saadaan, on riittävän laajasti tutkittava kiinteistön rakenteet ja tekniset järjestelmät. Kiinteistöt ovat erilaisia, vaikka olisivatkin samaan aikaan rakennettuja ja saman rakentajan tekemiä. [ 6 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle

7 Esiselvitykset hankesuunnittelussa tehtäviä esiselvityksiä ovat tekniset kuntotutkimukset ja haitta-ainekartoitukset. Ne voivat olla valmiina ennen hankesuunnittelupäätöksen tekemistä, mikä kuitenkin vaatii taloyhtiöltä osto-osaamista oikean tuloksen saamiseksi. Tällöin taloyhtiön osakkailla on jo hankesuunnittelupäätöstä tehtäessä luotettava asiantuntijatieto rakennusosan korjaustarpeesta. Asbestikartoitus on tehtävä hankesuunnittelun yhteydessä, jos sitä ei ole ennen kiinteistössä tehty. Jos asbestia havaitaan, purkutyö on tehtävä asbestipurkuna. Jos kartoitusta ei tehdä, on purkutyö silloinkin tehtävä asbestipurkuna varmuuden vuoksi. Asbestikartoituksella saatetaan välttyä kalliilta asbestipurkutyöltä kokonaan tai osittain. Julkisivujen-, putkistojen- tai sähköjärjestelmien kunto pitää tutkia hankesuunnitteluvaiheessa. Kuntotutkimuksilla määritellään korjaustarpeen laajuus ja vaihtoehtoiset korjausmenetelmät. Esiselvityksiä ovat myös kiinteistön korjaus-, vika- ja vahinkohistoriatietojen kerääminen sekä osakkaiden tekemien muutostöiden kartoittaminen ja niiden vaikutus tulevaan korjaushankkeeseen. Asukaskyselyt taloyhtiön korjaushankkeen tulisi olla mahdollisimman asukasmyönteinen prosessi, joten sen suunnittelussa tulee huomioida osakkaiden toiveet ja tarpeet. Osakkaille annetaan mahdollisuus vaikuttaa ja keskustella toteutuksen laajuudesta, toteutustavoista ja aikataulusta. Osakkaita on kuunneltava aina ennen taloudellisesti merkittävien ja kiinteistön käyttöön vaikuttavien valintojen tekemistä. Asukaskyselyllä voidaan kartoittaa myös olemassa olevien tilojen käyttöastetta ja mahdollisia toiveita uusista tilajärjestelyistä. Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 7 ]

8 Dokumentointi hankesuunnittelussa tarkastetaan rakennusten yleiset tilat ja huoneistot. Näin saadaan käsitys nykytilanteesta ja tehdyistä muutoksista. Kiinteistön alkuperäiset piirustukset tulee muuttaa sähköiseen muotoon, ja samalla päivitetään myös yleisten tilojen ja huoneistojen tarkastuksessa todetut muutokset. Piirustusten sähköisen muodon tulee olla sellainen, jota pystytään yleisimmillä suunnitteluohjelmilla muokkaamaan. Työturvallisuusvelvoitteet rakennuttajalla on oma huolehtimisvelvoitteensa rakennushankkeen työturvallisuudesta. Hankesuunnittelun osana selvitetään alustavalla riskikartoituksella rakennushankkeen turvallisuus. Selvityksessä esiin tulleet vaaroja koskevat turvallisuustiedot liitetään hankeselvitykseen ja tarvittaessa teetetään lisäselvitykset turvallisuus- ja terveysasioista. Rakennuttajan on nimettävä hankkeeseen turvallisuuskoordinaattori ja huolehdittava, että tällä on hankkeen vaativuus huomioon ottaen riittävä pätevyys, toimivalta ja muut edellytykset työturvallisuustehtävien asianmukaiseen hoitamiseen. [ 8 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle

9 Hankesuunnittelun lopputulos - Hankeohjelma Hankesuunnittelun lopputuloksena syntyy hankeohjelma. Hankeohjelma on yhtiökokouksen hyväksymä investointipäätös sekä päätös korjaushankkeen teknisestä laajuudesta. Perustiedot Hankeohjelmassa kerrotaan perustiedot hankkeesta. Niitä ovat kiinteistön osoite sekä rakennuttajan, kiinteistön edustajan ja projektipäällikön yhteystiedot. Perustietona esitetään nykyinen tilanne pääpiirteittäin sekä lyhyt kuvaus hankkeesta ja suunnitellusta lopputuloksesta. Korjaustaso ja laajuus Valittuna korjaustasona esitetään vaihtoehdot, jotka on valittu hankesuunnittelun perusteella. Vaihtoehtojen tulee olla teknisesti ja taloudellisesti toteutettavissa. Korjaushankkeen laajuus tulee esittää niin, että yksittäinen osakas ymmärtää mitä muutoksia ja parannuksia hankkeella saavutetaan huoneistossa ja yleisissä tiloissa. Toiminnalliset vaatimukset Suunnittelussa tulee ottaa huomioon, ettei korjaushankkeen lopputulos saa haitata olemassa olevien tilojen käyttöä. Laatutaso Hankeohjelmassa määritetään taloyhtiön valitsema laatutaso, joka toteutetaan yhdenvertaisuusperiaatteella samantasoisena jokaiselle osakkaalle. Osakkaalle tulee antaa mahdollisuus omalla kustannuksellaan omassa osakkeessaan nostaa taloyhtiön valitsemaa laatutasoa. Tilaohjelma Muutetaanko korjaushankkeessa tilojen käyttötarkoituksia? Hankesuunnittelussa on mahdollista arvioida taloyhtiön yleisten tilojen käyttötarve uudelleen, esimerkiksi rakennetaanko vanhoista kylmäkellareista varasto- tai harrastustiloja. Kustannusarvio Esitetyistä korjausvaihtoehdoista tulee esittää kustannusarviot, joista ilmenevät vaihtoehtojen kustannukset eriteltyinä. Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 9 ]

10 Toteutusmuoto Hankeohjelmassa tulee esittää korjaushankkeen toteutusmuoto. Pääsääntöisesti toteutusmuotona on KVR-urakka (kokonaisvastuurakentamisen toteutuksesta), kokonaisurakka tai pääurakka. Viranomaisluvat Hankesuunnittelun aikana tulee olla yhteydessä viranomaisiin ja selvittää viranomaisten mahdollisesti vaatimat luvat ja tarkastukset. Rakennuslupa vaaditaan tyypillisesti esimerkiksi rakennuksen vaippaan ja teknisiin järjestelmiin kohdistuvaan korjaus- tai muutostyöhön. Lupaharkinnan tekee aina rakennuksen sijaintikunnan rakennusvalvontaviranomainen. Energiatehokkuus Rakennuksen energiatehokkuudelle säädetään vähimmäisvaatimuksia, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta tai teknisten järjestelmien korjaamisesta. Tällaisia korjauksia ovat laajat peruskorjaukset, rakennuksen ulkovaipan sekä teknisten järjestelmien korjaukset. Energiatehokkuutta parantavia toimia ei tarvitse tehdä, jos ne eivät ole teknisesti, toiminnallisesti tai taloudellisesti toteutettavissa. [ 10 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle

11 Tiedotussuunnitelma Suuria korjaushankkeita varten taloyhtiön tulee laatia erillinen viestintäsuunnitelma. Siinä määritetään taloyhtiön pääasiallinen viestintäkanava sekä se, kuka tai ketkä vastaavat viestinnästä. Toteutusaikataulu ja -tapa Korjaushankkeen toteutusaikataulussa esitetään alustava aikataulu suunnittelusta hankkeen valmistumiseen: aikataulun tulee olla riittävän väljä, jolloin hallitukselle ja projektipäällikölle jää tarpeeksi aikaa suunnittelijoiden ohjaamiseen. Ohjauksella varmistetaan hankkeen toteutuminen hankesuunnittelun mukaisesti. Rahoitussuunnitelma Korjaushankkeen rahoitussuunnitelma tulee esittää hankeohjelmassa. Rahoitussuunnitelmassa tulee ilmetä korjaushankeen vaikutus asumiskustannuksiin, onko yhtiöllä realisoitavaa pääomaa (huoneistot jne.), mahdollisia korjausrahastoja, myytävää rakennusoikeutta ja onko tarvetta ulkopuoliselle rahoitukselle. Energiakorjaushankkeissa on erittäin tärkeää esittää laskelma investoinnin arvioidusta takaisinmaksuajasta. Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle [ 11 ]

12 julkaisija: Kirjoittajat: Puheenjohtaja: sihteeri: jäsenet: lisätietoa: Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n tekninen jaosto toimitusjohtaja Harri Järvenpää (Lännen Kiinteistöpalvelu Oy) neuvontainsinööri Jussi Korja (Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry) toimitusjohtaja Ari Elorinne (Kiinteistönhallinta Knowtek Oy) isännöitsijä Seppo Finnilä (Pirkan Isännöintikeskus Oy) DI, Tampereen emeritus rakennustarkastaja Kalevi Lammi toimitusjohtaja Petri Ortju (Duco Rakennuttaja Oy) isännöitsijä Riku Pönkänen (Kartanon Isännöintipalvelut) rakennuttajapäällikkö Asko Saarinen (A-Insinöörit Rakennuttaminen Oy) lehtori Petri Murtomaa (Tampereen ammattikorkeakoulu) puheenjohtaja Juha Toivonen (As Oy Tampereen Annikki) RT-Kortisto (Rakennustieto Oy), muun muassa ohjeistuksia, Suomen rakentamismääräyskokoelma, sopimusehdot KSE 2013, sopimusmalleja ja laatimisohjeita Taloyhtiön korjaushanke Hallinto ja viestintä (Virta-Ojajärvi, Kiinteistöalan Kustannus Oy 2009) Taloyhtiö korjausrakennuttajana (Kulomäki, Kiinteistöalan Kustannus Oy 2013) [ 12 ] Korjaushankkeen kulmakivet Hankesuunnitteluopas taloyhtiön hallitukselle