Suomen Kiinteistöliitto ry. Korjausrakentamispalveluiden. taloyhtiössä. Suomen Kiinteistöliitto ry. TkT Jari Virta

Transkriptio

1 Korjausrakentamispalveluiden ostaminen taloyhtiössä TkT Jari Virta

2 Korjausrakentamisen osapuolia Valtuudet palveluiden hankintaan Kuntotutkijat tms. Valvojat Materiaalin toimittajat Urakoitsijat Tilaaja rakennuttaja omistaja Projektipäällikkö Suunnittelijat

3 Korjausrakentamisen onnistumisen tekijät? Urakoitsijan pätevyys Valvojan pätevyys Suunnittelijan pätevyys Käytännön toteutus työmaalla Sopimukset Ammattiylpeys EOS Jokin muu, mikä Korjausrakennuttaminen! Lähde: Korjausrakentamisbarometri 2012, Kiinteistöliitto

4 Suurimmat kehittämisasiat korjausprosessissa? Valvonta ja rakennustarkastukset Asukasviestintä ja asukkaiden tiedonsaanti Rakennuttajan ja urakoitsijan välinen yhteistyö Suunnittelu- ja sopimusasiakirjat Rakennuttajan ja suunnittelijan välinen yhteistyö Pää- ja muiden urakoitsijoiden välinen yhteistyö Hankkeen toteutusmuoto (perinteinen, KVR, ) Jokin muu kevät 2013 syksy 2012 Korjausrakennuttaminen! Lähde: Korjausrakentamisbarometri , Kiinteistöliitto

5 Korjausrakentamisen kehittämisen suositukset, Tekes Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Oikean toteutusmuodon valinta Hankintamenettelyjen monipuolisempi valinta Integrointi Tietomallintaminen Lähde: Rakennettu ympäristö ohjelma , Korjausrakentamisen kehittäminen teema, Tekes.

6 Tilaajan tavoitteisiin johtaminen Korjaushankkeiden toteuttaminen tilaajan tavoitteista ja reunaehdoista. Tavoitteet ja reunaehdot välitettävä hankintailmoituksiin, tarjouspyyntöihin ja sopimuksiin sekä kaupallisiin malleihin ja kannustinjärjestelmiin. Lähde: Rakennettu ympäristö ohjelma , Korjausrakentamisen kehittäminen teema, Tekes.

7 Palveluntuottajan hankinta Tarve Toimeksianto (suoritusvelvollisuus) Maksu- ja/tai palkkioperuste Tarjousten hankinta Sopimus

8 Muokattu lähteestä: Grönroos, Christian Palvelujen johtaminen ja markkinointi, WSOYpro

9 Hankintaosaamisen A B C A B C D E

10 A B C Tarjouspyyntö Tarjous Neuvottelu Käytännöt vaihtelee osaamisen, hankekoon ja luvanvaraisuuden mukaan D E Sopimus Sopimuksenmukaisuuden valvonta

11 A Tarjouspyyntö Tilaajan on laadittava selkeä toimeksianto sekä tarkoituksenmukainen maksu- ja palkkioperuste. Lähetetään vain soveltuville palveluntuottajille. Tarjouspyyntö asiakirjoineen on hankintaprosessin tärkein asiakirja olisi laadittava kirjallisesti. Tarjouspyynnössä tulee yksilöidä täsmällisesti erityiset kustannuksia aiheuttavat laadunvarmistustoimet.

12 A Tilaaja määrittelee tavoitteet Tavoitteet voidaan esittää esimerkiksi tarveselvityksessä, hankeohjelmassa tai suunnitteluohjeissa. Tavoitteiden määrittely voi sisältää esimerkiksi: Laajuus-, laatu-, aika- ja kustannustavoitteet Toiminnalliset ja tuotannolliset tavoitteet Energiankulutus- ja olosuhdetavoitteet (sisäilmasto jne.) Ylläpidon tavoitteet (käyttöikä, huollettavuus jne.)

13 A Palveluntuottajan valinta Palveluntuottajan valinta pelkän hinnan perusteella voi johtaa tilanteeseen jossa tehtävään valitaan epäpätevä palveluntuottaja joka tekee halvimmalla vähiten. Soveltuvien palveluntuottajien valinnassa tulisi painottaa laadullisia tekijöitä: pätevyys (tieto & taito), relevantit referenssit, asiakaspalaute, resurssit jne. Hinta-laatukriteerien käyttö vähäistä korjausrakentamisessa

14 B Tarjous Tarjous toimitetaan tarjouspyyntöehtojen mukaan ja se laaditaan yleensä tarjouspyyntöasiakirjojen mukana toimitetulle tarjouslomakkeelle. Myöhässä tai virheellisesti laaditut tarjoukset on hylättävä. Halvimman tarjouksen lisäselvitykset jos se poikkeaa esim prosenttia toiseksi alimmasta tarjouksesta.

15 C Neuvottelut Selvitetään asiakirjojen molemminpuolinen ymmärrys mukaan lukien erityisehdot. Yleisistä sopimusehdoista poikkeavat ehdot käytävä huolella läpi. Varmistetaan laadunvarmistustoimet ja dokumentointitapa. Laaditaan pöytäkirja

16 D Sopimus Sopimus tulisi laatia aina kirjallisesti. Tarkasta sopimuslomake että se vastaa asiakirjoissa ja neuvotteluissa sovittuja asioita. Yleisistä sopimusehdoista poikkeamat kirjattava selkeästi. Tilaajavastuulain mukaiset selvitykset tarkistetaan aina ennen sopimuksen allekirjoitusta (tilaajavastuu.fi tai rala.fi)

17 Hankintaosaamisen kulmakivet Yhteisistä toimintatavoista (strategia) on sovittu Soveltuvat palveluntuottajat on kartoitettu Tarjouspyynnön toimeksianto on selkeä ja yksiselitteinen Tarjouspyynnöissä ja sopimuksissa on otettu huomioon tarvittaessa tekninen, tuotannollinen ja toiminnallinen laatu Taloyhtiössä on sovittu tarjousten hankintaperiaatteista Hankkeeseen on valittu pätevät palveluntuottajat (MRL 119 ) Sopimukset on laadittu kirjallisesti Hankintaprosessissa on paljon kehitettävää!

18 Palautetta ja kehitysideoita: Oppaan printtiversiota voi tiedustella Rakentamisen Laatu RALA ry:stä

19 Rakennustietosäätiön ohjekortteja RT Rakennuttajan työturvallisuusvelvoitteet talonrakennushankkeessa s. RT Konsulttisopimuksen laadinta s. RT Suunnittelupalvelun tarjouspyyntö s. RT Suunnittelupalveluiden hankintamenettelyt s. RT Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE s. RT Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE s. RT Rakennusurakkasopimuksen laatiminen s. RT Urakkaohjelman laatiminen, talonrakennustyö s. RT Urakkarajaliitteen laatiminen, talonrakennustyö s. RT Pienurakkasopimuksen laatiminen, rakennustekniset työt s. RT Pienurakkasopimuksen laatiminen, sähkötekniset työt s. RT Maksuerätaulukon laatiminen. YSE 1998 asiakirjamalli s. RT Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen s. RT Urakkatarjouspyynnön ja urakkatarjouksen laatiminen s. RT Valvontasopimuksen laatiminen s. RT Urakkamuodot ja asiakirjat. YSE 1998 asiakirjaohje s. RT Pienten rakennustöiden laskutyösopimuksen laatiminen s. Ratu 1180-S Työmaan laatusuunnitelma s. Sopimukset RT Pienurakkasopimus s. RT Urakkasopimus s. RT Konsulttitoimeksiannon tilaus/tilausvahvistus/sopimus s. RT Konsulttisopimus s.