Ennakointikamari KORJAUSRAKENTAMINEN KÄYTÄNNÖSSÄ 25.5.2011 Juhani Siikala RI, Ekon, KJs www.juhanisiikala.com
JUHANI SIIKALAN TEHTÄVIÄ Toimistoinsinööri, Rakennustoimisto Jalo Haapala Ky 1971-72 Sisäinen tarkastaja, Neste Oy 1972-74 Rakennuttajainsinööri, Neste Oy 1974-76 Kiinteistöpäällikkö, Neste Oy 1976-83 Hallintopäällikkö, Neste Oy 1983-88 Palveluyksikön johtaja, Neste Oy 1988-93 Toimitusjohtaja, Pasilan Huolto Oy 1994-97 Toimitusjohtaja, Satopalvelut Oy 1997-97 Toimialajohtaja, Sato- Yhtymä Oyj 1998-99 Tj. FM Siikala Ky 2000- Osakas, T1Consultin Oy 2006- Tj. Elinkaariurakointi Oy 2008-
Korjaushankkeen perinteinen malli Vaihtoehdot 1 Olisiko sittenkin On jo mennyt aikaa ja rahaa Lisä- ja muutostyöt Korjaustarve Alhainen tuotto Huono kunto 2 Suunnittelu Toiveiden tynnyri Tarjoukset Yllätys Rakentaminen Käyttö ja ylläpito 3 Karsiminen Riitely Tyytymätön käyttäjä Tyytymätön omistaja Tyytymättömät toteuttajat
Lähde: IKE -esitutkimus 2005 Mitä tulevaisuudessa korjataan Vaippa- ja putkistokorjaukset asuinkerrostaloissa
Korjausrakentamisen ratkaisu Tilaajan tavoitteet täyttävän rakennuksen suunnittelemiseksi, rakentamiseksi ja ylläpitämiseksi Toimintatapana on aito yhteistyö, joka perustuu yhteiseen tavoitteeseen ja läpinäkyviin kustannuksiin
Hyödyt tilaajalle Suunnittelua ohjataan aktiivisesti tilaajan tavoitteen mukaisesti Investointipäätökset tehdään tuntien koko elinkaaren kustannukset Palvelu etenee vaiheittain ja tilaaja säilyttää päätösvaltansa koko ajan
Korjausrakentamisen konsepti Vaihtoehto 1 Kustannukset Tuotot Tyytyväinen käyttäjä Tyytyväinen omistaja Tyytyväiset toteuttajat Korjaustarve Alhainen tuotto Huono kunto Vaihtoehto 2 Kustannukset Tuotot Suunnittelu Rakentaminen Käyttö ja ylläpito Vaihtoehto 3 Kustannukset Tuotot Suunnittelun ohjaus
Putkiremontin alustavia eri toteutusvaihtoehtoja vaihtoehto viemärit vesijohdot positiiviset arvot negatiiviset arvot toteutuksessa on hinta-arvio onnistumisriskejä=lisäkustannu ksia, elinkaarta ei varmuudella nousu- sekä huoneistokohtainen tiedetä,vesieristeet? A (tasoa kerrosviemärit nousu- ja kerrosvesijohdot toteutusaikataulu noin 2..4 vakuutusturva vain puolet säityttävä) pinnoitetaan pinnoitetaan viikkoa, (Pohjola) 280 /m2 B (tasoa säilyttävä ja osittain uusiva) nousu- sekä kerrosviemärit pinnoitetaan nousujohdot ja kerrosten vesijohdot uusitaan pintaasennuksena asennuselementtiin huoneistokohtainen toteutusaikataulu noin 2..3 viikkoa, vesijohtojen elinkaari tedetään paremmin kuin vaihtoehto A:ssa (50v) riskit pienemmät kuin vaihtoehto A:ssa,vesieristeet? visuaalisuushaittoja 280 /m2 D (tasoa nostava) nousu-sekä kerrosviemärit entiselle paikoileen+ kh:n sähköt uusiksi nousu- ja kerrosvesijohdot entiselle paikoileen+ kh:n sähköt uusiksi kylpyhuoneiden toimivuus ja visuaalisuus paranee=tila ajantasaistetaan, turvallisemmat kylpyhuoneen sähköjärjestelmät todennäköisesti kallein vaihtoehto, huoneistokohteinen urakka-aika 6 12 viikoa 550 /m2
KORJAUS- JA KUNNOSSAPITO PROSESSINA Juhani Siikala KIINTEISTÖN JOHTO KILPAILUKYKYINEN VUOKRATASO KIINTEISTÖN ARVON SÄILYMINEN Korjaustoiminnan PTS Kyselyn tulokset KÄYTTÄJÄ KÄYTTÄJIEN VAIKUTUS- MAHDOLLISUUS KUNNOSSAPIDOSSA TYYTYVÄISET ASIAKKAAT Asiakaspalaute MANA- GEERAAJA HUOLTO- / KORJAUS- YHTIÖ KIIN- TEISTÖT KÄYTET- TÄVIS- SÄ JA HYVÄSSÄ KUNNOSSA KORJAUS- TARPEEN MÄÄRIT- TELY HUOLTO- KIRJA- OHJE- LMAN SOVELTA- MINEN KORJAUS- SUUNNI- TELMAN TEKO PTS:N TÄS- MENTÄMINEN KIINTEISTÖJEN ELINKAARI- TALOUDELLINEN TUOTTEISTAMINEN KORJAUS- KUSTAN- NUSTEN ARVIOINTI ja hinnoittelu HYVÄK- SYNTÄ KORJAUS- TYÖN TOTEUTUS ja laskutus ASUK- KAIDEN ARVIOINTI KUNNOSSA- PIDOSTA Kyselyn analyysi Sopimukseen liittyvä tyytyväisyyskysely TIEDOT JÄRJESTEL- MISSÄ URAKOITSIJA - KULUTUSSEURANNAN ANALYSOINTI - TEKNISEN ARVON SEURANTA - ASUKASTYYTYVÄISYYSKYSELYN TULOS KIINTEISTÖN OMISTAJA -KULUTUSSEURANNAN ANALYSOINTI - SALKUTUS - SOPIMUKSET ATK-JÄRJESTELMÄSSÄ - BILDERCOM - BSC- mittaristo - HelpDesk -vikailmoitusjärjestelmä - Portaali
Viestintä korjaushankkeessa Hanke Rakennuttajakonsultti Valvoja Pääsuunnittelija Suunnittelijat Arkkitehti Pääurakoitsija Aliurakoitsijat Huoltoyhtiö Viranomaiset Pankki Vakuutus Viestintävastaava ISÄNNÖINTI Taloyhtiö Hallitus Hanketyöryhmä Omistajat Käyttäjät
SELVITYS KORJAUSTARPEESTA Varsinaisessa yhtiökokouksessa on esitettävä hallituksen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan 5 vuoden aikana Joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin Ohjaa suunnitelmalliseen korjaustoimintaan
Putkiremontin suunnittelun käynnistämisen syyt Putkistossa ilmeni vuotoja, jotka käynnistivät remontin suunnittelun Viemäriputkiston sisäisessä kuntotutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella Käyttövesiputkiston sisäisessä kuntotutkimuksessa tehtyjen havaintojen perusteella PTS:ssä oli otettu kantaa remontin ajankohtaan 22 % 18 % 14 % 45 % Useat tekijöistä vaihtelevat vastaajan taustan ja remontoidun kohteen suhteen. Erityisen paljon vaihtelua on seuraavissa syissä: Putkistossa ilmenneiden vuodot Käyttövesiputkiston sisäiset kuntotarkastukset PTS:n kanta remontin ajankohtaan Kiinteistön kuntoarviossa tehtyjen havaintojen perusteella 12 % Käyttöveden heikentyneen laadun perusteella 6 % Kiinteistöä ei voitu enää vakuuttaa vesivahinkojen varalle 4 % En osaa sanoa / Ei vastausta 2 % 0 % 20 % 40 % 60 %
Korjaushankkeiden valmisteluorganisaation nimeäminen Määritellään hankkeen hoitoon liittyvien tahojen ja henkilöiden roolit ja valtuudet Yleensä vasta jälkikäteen huomataan, että varsin aikaisessa vaiheessa esim. suunnittelijoille on annettu käytännössä valta päättää korjaustavasta, vaikka sen tulisi olla aina aidosti yhtiökokouksen päätettävä asia Ongelma on siinä, että ei osata tai raaskita käyttää suunnitteluresurssia vaihtoehtoisten korjaustapojen etsimiseen Vaihtoehdot vaativat suunnittelupanoksia, jotta niille voitaisiin saada asialliset vertailuhinnat urakoitsijan kelkkaan ei myöskään saa hypätä liian aikaisessa vaiheessa
Asunto-osakeyhtiön vastuurakenne Juhani Siikala Suomen laki Oy laki As Oy laki As Oy:n yhtiöjärjestys As Oy:n osakkaat As Oy:n yhtiökokous Tilintarkastaja Hallitus Isännöitsijä Tilitoimisto Tilinpäätös Huoltoyhtiö Huoltoyhtiön alihankkija
Korjausrakentamisbarometrin keskeiset tulokset: - lähes puolet kunnossapitotarveselvityksistä toteutettiin ilman ulkopuolista asiantuntemusta - silti kuntoarvioiden ja -tutkimusten teettäminen on lisääntynyt - akuuteimpia korjaustarpeita ovat edelleen putkistot, vesikatot, huoneistojen märkätilat, ikkunat ja ulko-ovet sekä julkisivut - remonttien käynnistymistä ovat hidastaneet eniten kohoavat hinnat, tekijöiden riittämättömyys, osakkaiden maksuhalukkuuden puute ja päätöksenteko-ongelmat - korjauksia ovat vauhdittaneet lainarahan ja korjaustuen saatavuus, joskaan ei yhtä paljon kuin vielä syksyllä -valvoja sopivin taloyhtiön edustaja korjaushankkeissa - tarjouksia pyydetään ja saadaan yleensä kolmelta tai neljältä urakoitsijalta - isännöitsijät saavat syksyä vähemmän tarjouksia ja niiden yksikköhinnat nousseet - hankkeita syksyä enemmän suunnitteluvaiheessa, mutta vähemmän rakentamisvaiheessa - vesiputkistoremonteissa perinteiset toteutustavat säilyttäneet asemansa - viemäriremonteissa uusien menetelmien kuten pinnoitusten ja sujutusten osuus noussut lähes 30 prosenttiin - putkiremonttien keskimääräiset kokonaiskustannukset ovat alentuneet parilla kympillä 370 euroon neliöltä, koska pintavedot ovat yleistyneet - remonttilainaa useimmiten 6-10 vuodeksi - syksystä suosiotaan lisänneet alle kuuden vuoden ja toisaalta yli 15 vuoden lainat - tänä keväänä yli 30 prosenttia taloyhtiöistä haki korjaus- tai energia-avustuksia - energia-avustuksia haettiin useimmiten ikkunoiden ja ulko-ovien parantamiseen tai uusimiseen, yläpohjan tai seinien lisäeristämiseen sekä hissien perusparantamiseen
URAKKASOPIMUS RT 16-10783 Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot RT 80261 Rakennusalan töitä koskeva urakkatarjous kuluttajalle RT 80262 Rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopimus Urakan arvo > 10 000 Urakan arvo < 10 000 RT 16-10686 Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset sopimusehdot RT 80263 Rakennusalan erikoistöitä koskeva tarjous RT 80264 Rakennusalan erikoistöitä koskevasopimus
KIINTEISTÖN ARVON KEHITYS Juhani Siikala % / eur Kustannuskehitys Uushinta ( euroa ) 100 % Teknisen arvon poistoprofiili Korjausvastuu ( % ) Korjaus 1 ( eur ) Korjaus 2 Korjauksen 1 Tekninen arvo ( % ) elinkaari ( v ) Tekninen poistoaika Kulumaton osuus ( esim. 40 v ) ( esim. 30 % ) Aika v
Tekninen arvo, korjausvelka ja korjausvastike tai laina 100 % korjausvastike ( e / m2 / kk ) tekninen arvo ( % ) tekninen arvo 65 % korjausvelka ( = % eur ) kuntoarvion teko ja PST laina 300.000 1,50 1,00 0,50 laina 400.000 2,50 laina 500.000 30 % RAKENNUKSEN IKÄ 10 v 20 v 30 v 40 v 50 v TEKNISEN ARVON KASVU KORJAUSTOIMIEN JÄLKEEN ( % ) TEKNINEN ARVO KORJAUSTYÖN JÄLKEEN ( % ) KORJAUKSEEN TARVITTAVA RAHAMÄÄRÄ 1000 EUROA 1 4 15 17 20 91 75 70 70 75 67 72 100 100 200 300 200 200 400 200 100 500
YHDISTELMÄKOTELO HAAROITUKSILLE JA LINJASULKUVENTTIILEILLE Avattavaan haaroituskoteloon sijoitetut sulku -ja linjasäätöventiilit mahdollistavat joustavan putkiremontin sekä myöhemmin tehtävät putkistojen muutostyöt
Kun kriisi yllättää Nopeasti oikeaa tietoa uskottavalta taholta Ilmoitustaulu, ovi Huoneistokohtainen tiedote Verkkosivut Infotilaisuus, kriisipalaveri
Asukkaiden tahdon Ilmaisu onnistunutta