KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKASLEHTI NRO 1 2009 Kotitalon kotisivut parantavat tiedonkulkua reklamoi ajallaan asuntokaupassa Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon LEIKKIPAIKAN KUNNOSTAMINEN on hyvä investointi Karatie 1
SISÄLTÖ 1 2009 PÄÄKIRJOITUS Arvoisa lukija, 5 Karakallion huolto Oy laajenee Kauniaisiin 6 Huoltoyhtiön vaihtoon liittyy riskejä 7 Taloyhtiön remonttilainalle on vaihtoehtoja 9 Taloyhtiön leikkipaikat kannattaa pitää kunnossa 10 Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon putkiremontissa 12 Reklamoi ajallaan asuntokaupassa 14 Kotitalon kotisivut parantavat tiedonkulkua 16 Palaute ja valokuvakilpailu Sinulla on kädessäsi asiakaslehtemme, joka on uusittu osana Karakallion Huolto Oy:n uutta ilmettä. Toivottavasti löydät siitä itseäsi kiinnostavia juttuja. Meillä on nyt myös logo, joka loistaa kirkkaasti mm. Karakallion ostoskeskuksen tornissa. Logon liikkuva pallo kuvastaa haluamme kehittyä jatkuvasti, mennä eteenpäin. Olemme teettäneet myös asiakastyytyväisyystutkimuksen, joka on hyvä apuväline tähän. Toiminta-ajatuksenamme on tarjota asiakkaillemme korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä. Siihen kiteytyy koko Karakallion Huolto Oy:n toiminta. Palvelemme teitä niin, että asiakastyytyväisyyteen ja asumisviihtyvyyteen panostetaan erityisesti. Huoletonta talvea kaikille! Terveisin, Pertti Kivinen toimitusjohtajan sijainen, isännöitsijä KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKASLEHTI NRO 1 2009 KARATIE KARAKALLION HUOLTO OY:N ASIAKASLEHTI Osoite Karakallion huolto Oy Käyntiosoite: Karakalliontie 10 (ostoskeskus) PL 25, 02621 Espoo Puh: (09) 511 041 Sähköposti: karatie@karakallionhuolto.fi www.karakallionhuolto.fi Päätoimittaja Pertti Kivinen toimittaja Kati Kiviniemi Ulkoasu ja taitto Lumini Design / Maria Schoultz Paino SanomaPaino Oy Kotitalon kotisivut parantavat tiedonkulkua reklamoi ajallaan asuntokaupassa Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon LEIKKIPAIKAN KUNNOSTAMINEN on hyvä investointi 2 3
Näkinkuja 4 Helsinki. juhani.honkanen@meidankotilkv.fi Korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä! Kiinteistönhoitoyhteisö Auktorisoitu isännöitsijätoimisto ISA Tervetuloa asioimaan kanssamme! Nyt on Karakallion huolto oy laajenee Kauniaisiin Toimisto on avoinna Talvella (syyskuu toukokuu) ma 8.30 17.00 ti to 8.30 16.00 pe 8.30 15.00 Kesällä (kesäkuu elokuu) ma 8.00 16.00 ti to 8.00 15.30 pe 8.00 15.00 Asiakaspalvelun puhelinaika 9.00 15.00 (09) 511 041 Käyntiosoite: Karakalliontie 10 (ostoskeskus) isannoitsijatoimisto@karakallionhuolto.fi www.karakallionhuolto.fi hyvä aika myydä! ASUNTOKAUPPA KÄY TODELLA HYVIN. Kauniaisten huoltomiehet valmiina palvelukseen. Vas. Juhani Nerola, Teemu Loman, Ari Kiiskinen (työnjohtaja), Pekka Kantola sekä Jouko Pöyliö. Karakallion Huolto Oy on hankkinut itselleen Kiinteistöhoito Nerola Oy:n liiketoiminnan, joka sijoittuu Kauniaisten alueelle ja sen lähiympäristöön. Viime keväänä tapahtuneen oston myötä yhtiö pystyy yhä paremmin palvelemaan Kauniaisten aluetta. Sitä tukemaan perustettiin keväällä huoltovarikko myös Kauniaisiin Palomiehentielle. Yhtiöllä on varikot myös Viherkalliossa ja Karakalliossa. Huoltokohteet lisääntyivät yli kahdellakymmenellä ja huoltomiehet kahdella. Kalusto taas vahvistui mm. auraukseen soveltuvilla kiinteistönhuoltotraktoreilla, päältä ajettavilla ruohonleikkureilla sekä imulakaisukoneella. KARAKALLION HUOLTO OY Korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä! Vuonna 1965 perustettu kiinteistönhoitoyhteisö ja auktorisoitu isännöitsijätoimisto, ISA. Toiminta-alueena on koko pääkaupunkiseutu. Kiinteistönhoitosopimus n. 170 kiinteistön kanssa. Liikevaihto oli vuonna 2008 n. 2 miljoonaa euroa. Henkilökuntaa on 35. Palvelut: Isännöintipalvelut asiakkaiden omaisuuden kokonaisvaltaisesta hoidosta aina päivittäisiin asumiseen liittyviin tarpeisiin (esim. isännöitsijätodistukset, saunavuorot, autopaikat) Erilaisia teknisiä palveluja Kiinteistöjen teknistä huoltoa (myös lvi- ja kirvesmiespalvelut, mittaukset) Ulkoalueiden hoitopalveluja (esim. auraukset, hiekoitukset, nurmialueiden hoito) Meillä on tämän alueen asuntojen tuntemus. Vain soitto ja tulemme tekemään hinta-arvion, joka ei maksa mitään. Arviomme perustuvat yhtiössä/alueella toteutuneisiin kauppoihin. Teemme jokaiselle sopivan toimeksiannon ja hoidamme sen yksilöllisesti kaikki toiveet huomioiden. Otamme kuvat, joissa asuntonne on edukseen. Juhani Honkanen puh. 050-331 8253 Kalasääksentie 3, Espoo juhani.honkanen@meidankotilkv.fi Välityspalkkiomme 2,8 % + alv. = 3,4 % osakehuoneistojen kokonaishinnasta. Sisältää lehti- ja netti-ilmoitukset: www.oikotie.fi, www.etuovi.com ja www.meidankotilkv.fi sekä huippulaatuiset kuvat. www.meidankotilkv.fi 4 5
HUOLTOYHTIÖN VAIHTOON liittyy riskejä Jos vaihtoon päädytään, esiselvitykset sekä sopimus on tehtävä huolella. Taloyhtiön remonttilainalle on vaihtoehtoja Monien Espoon lähiöiden kerrostalot vanhenevat ja ikääntymisen myötä korjauskustannukset lisääntyvät. T aloyhtiöiden hallitukset kamppailevat kasvavien kustannuspaineiden alla. Tällöin saatetaan yrittää alentaa esimerkiksi huoltoon liittyviä kustannuksia. Tarjouskilpailun jälkeen hallitus saattaa päätyä huoltoyhtiön vaihtoon, jos hintaero halvimman tarjoajan ja nykyisen toimijan välillä on merkittävä. Vaihtoon liittyy huomattavia riskejä ja päätöstä tehtäessä pitäisi pyrkiä huomioimaan mahdollisimman monet seikat. Erityisesti kannattaa selvittää harkittavana olevan yrityksen palvelun taso käytännössä, eikä vain tarkastella sitä, miltä asiat näyttävät sopimusluonnoksen pohjalta. Myös erilliskustannukset ovat sudenkuoppa, johon päättäjät saattavat pudota, elleivät he selvitä kohta kohdalta, mitä perussopimukseen kuuluu ja mitä ei. Käytettävistä alihankkijoista tulisi sopia myös tehtävässä sopimuksessa. Palvelun perustaso vaihtelee Mikä on yrityksen palvelun taso käytännössä ja mitkä tehtävät ovat erillisveloitettavia? Kerron käytännön esimerkin. Muutama vuosi sitten taloyhtiömme silloinen hallitus päätyi tarjouskilpailun jälkeen huoltoyhtiön vaihtoon. Taloudellisen hyödyn piti olla merkittävä. Huolimatta siitä, että taloyhtiömme sijaitsi uuden huoltoyhtiön toimialueen äärilaidalla, alku sujui lupaavasti. Ensimmäiset ongelmat alkoivat näkyä noin puolen vuoden päästä ja jo vuoden päästä tilanne oli sellainen, että huoltoyhtiö suoritti hyvin monia toimenpiteitä vain hallituksen ja asukkaiden pyynnöstä. Eräässä hallituksen suorittamassa tarkistuksessa ala-aulojen kellareihin johtavista ovista vain yksi neljästätoista lukkiutui kunnolla. Sopimuksen mukaan ovien sulkijoiden säätö kuului huoltoyhtiön automaattisesti suoritettaviin tehtäviin ilman erillispyyntöä. Huoltoyhtiön tekninen osaaminen ei riittänyt lämpökeskuksen säätöön, vaan siinä jouduttiin tilapäisesti käyttämään entisen huoltoyhtiön palveluja. Mm. talviaurausta ja nurmikonleikkausta ei hoidettu sopimuksen edellyttämällä tavalla. Piha oli jatkuvasti siivoton, roskapöntöt tyhjennettiin satunnaisesti ja sadevesikourujen toimivuutta ei tarkistettu. Lisäksi pienet asfalttikorjaukset hoidettiin niin huonosti, että ne jouduttiin korjauttamaan uudestaan. Hallitus piti huoltoyhtiön kanssa useita palavereja, joissa epäkohtiin puututtiin ja vaadittiin asioihin korjausta. Puutteet kirjattiin pöytäkirjaan ja laadittiin aikataulut asioiden kuntoon saattamiseksi. Huoltoyhtiö suoritti hyvin monia toimenpiteitä vain hallituksen ja asukkaiden pyynnöstä. Useisiin kirjattuihin epäkohtiin jouduttiin palaamaan uudelleen, ennen kuin asiat tulivat hoidetuiksi. Hallituksen omissa kokouksissa käytettiin runsaasti aikaa pohdittaessa huoltoyhtiön toimintaan liittyviä ongelmia. Parin toimintavuoden jälkeen taloyhtiön hallituksen kärsivällisyys oli lopussa ja sopimus purettiin. Uusi huoltosopimus tehtiin entisen kalliimman huoltoyhtiön kanssa. Taloudellinen hyöty oli luultua pienempi Taloudellinen hyötykin osoittautui huomattavasti alkuperäistä laskelmaa pienemmäksi. Uusi huoltoyhtiö veloitti muun muassa hiekoitushiekasta noin 850 euroa talvessa, kun entinen huoltoyhtiö ei veloittanut hiekoitushiekasta lainkaan. Pienissäkin lvi-korjauksissa huoltoyhtiö käytti melko kaukana sijaitsevaa vesijohtoliikettä, joka veloitushinnaltaan oli kalliimmasta päästä ja jonka matkaveloitukset olivat huomattavat. Huoltoliikkeellä oli myös oma rautakauppa-alan yritys, josta toimitettiin tavaraa taloyhtiömme tarpeisiin pienissä erissä ilman minkäänlaisia alennuksia. Uusi huoltoyhtiö osoittautui sellaiseksi alan yrittäjäksi, joka napsii sopimuksia näen- näisesti halvoilla hinnoilla ja itse asiassa häiritsee toiminnallaan alalla vastuullisesti toimivia yrityksiä. On täysin selvää, ettei tällaisen yrityksen sopimus missään taloyhtiössä voi muodostua pitkäaikaiseksi. Yhtiöllä ei ollut minkäänlaisia suunnitelmia huoltokirjan laatimiseksi, eikä sillä ollut siihen edellytyksiäkään, koska sillä ei ollut taloyhtiön korjaushistoriasta mitään tietoa. Yhtiö ei myöskään voinut suorittaa kunnollista perustutkimusta. Huolto- ja korjaustoimenpiteiden yhteissuunnittelu alueen muiden taloyhtiöiden kanssa oli mahdotonta ja synergiaedut jäivät hyödyntämättä. Alueemme on rakennettu 60- ja 70-luvuilla ja taloyhtiöissä on tulossa suuria kustannuksia aiheuttavia korjaustoimenpiteitä, joiden yhteydessä paikallinen, vastuullisesti toimiva ja alueen historian tunteva huoltoyhtiö voi tarjota taloudellisesti todella merkittävää apua taloyhtiöille niputtamalla useiden taloyhtiöiden korjauksia samaan urakkaan. Jos vaihtoon päädytään, esiselvitykset sekä sopimus on tehtävä huolella. Kokemukset huoltoyhtiön vaihdosta olivat taloyhtiömme kohdalla todella huonot. Näin ei tietenkään aina tarvitse olla. Jos vaihtoon päädytään, esiselvitykset on tehtävä huolella ja sopimuksen laadintaan on käytettävä riittävästi aikaa ja kirjattava kaikki asiat mahdollisimman tarkasti sopimukseen. Sopimuksen pohjaksi ei tule hyväksyä sitä 30 vuotta sitten laadittua sopimuskaavaketta, joka yleisluontoisuutensa vuoksi sopii verrattoman hyvin huoltoyhtiön käyttöön, mutta antaa taloyhtiölle huonot eväät valvoa sopimuksen toteuttamista. Hyviä sopimuskaavakkeita löytyy muun muassa Kiinteistöliitosta, joka tarjoaa palveluksiaan myös sopimuksen juridiseen puoleen, jos hallituksen omat rahkeet eivät riitä. Erkki Pulkkinen Karakallio Oman osuuden taloyhtiön lainasta voi siirtää myös omaksi lainaksi. Monilla pankeilla on tähän vaihtoehto. Nordealla esimerkiksi on AsuntoJoustopaketti, johon sisältyy sekä laina että tili. Asunnonomistaja saa asuntoa vastaan lainan, joka siirretään AsuntoJousto-tilille. Pankki maksaa tilille yhtä suurta talletuskorkoa kuin mitä asuntolainasta maksetaan. Rahoja on helppo hyödyntää, sillä tili toimii käyttötilin tavoin. Sieltä voi nostaa rahaa korteilla ja tallettaa rahaa. Laina myönnetään 10 vuodeksi kerrallaan. Lainalle ei tehdä lyhennysohjelmaa, vaan kuukausittain maksetaan vain kor- koa. Lainan voi halutessaan myös maksaa pois milloin tahansa tai sopia lyhennysohjelmasta. Lainan koron voi vähentää verotuksessa, siinä tapauksessa jos se käytetään asunnon peruskorjaukseen, taloyhtiön peruskorjauslainan maksuun tai pääomatulojen hankkimiseen. Toinen vaihtoehto AsuntoJoustolle on peruskorjauslaina. Siinä laina-ajaksi sovitaan aluksi viisi tai kymmenen vuotta, jolloin maksetaan vain korkoa. Laina maksetaan pois viimeistään, kun asunto myydään. Jarmo Godenhjelm Nordea 6 7
Taloyhtiön leikkipaikat kannattaa pitää kunnossa Taloyhtiöiden leikkipaikkojen kunto ja uusiminen herättävät usein keskustelua osakkaiden kesken. Ne määritellään kuitenkin julkisiksi leikkipaikoiksi, joita velvoittavat EU:n määrittämät turvallisuusstandardit. Standardi ei siis ole laki, mutta sen mukaisesti toimittaessa ollaan hyvällä tiellä. Huolellisuus on tärkeintä. EU-normit velvoittavat, mutta ovat yleisluontoisia. Mahdollisia vahinkoja varten taloyhtiön tulee voida osoittaa, että leikkipaikka on normien mukaisessa tai vastaavassa kunnossa, kertoo lakimies Kristel Pynnönen Suomen Kiinteistöliitosta. Mikään norminmukainen leikkiväline ja -alusta ei kuitenkaan takaa että mitään ei voisi sattua. Turvallisilla alustoilla, joko turvasoralla tai turvalaatalla onkin tarkoitus vähentää pään alueen vammojen riskiä. Huonon kunnon syynä sukupolven vaihdos Taloyhtiöiden leikkipaikat ovat usein huonossa kunnossa. Huonompia näkee enää joidenkin huoltoasemien leikkipaikoilla. Poikkeuksen tekevät ne yhtiöt, joissa leikkipaikkoja on uudistettu. Silloin ne ovat usein turvanormien mukaisia, toteaa Marko Eskolainen, Viherympäristöliiton koulutuspäällikkö. Syy huonoon kuntoon löytyy osin sukupolven vaihdoksesta. Leikkijöiden kasvaessa myös leikkipaikat ovat jääneet vähälle huomiolle. Tämä kävi ilmi myös Itä-Suomen lääninhallituksen tutkimuksesta vuodelta 2007, jossa kartoitettiin taloyhtiöiden leikkipaikkojen turvallisuutta mm. Kuopion kaupungissa. Samaisen tutkimuksen mukaan monet leikkivälineet olivat vanhoja, mutta vähäisen käytön takia ne olivat pysyneet melko hyvässä kunnossa. Laitteiden vanhasta iästä johtuen välineet eivät usein täyttäneet uusien normien vaatimuksia. Leikkipaikan kunnostaminen on hyvä investointi Hyvin hoidettu ja turvallinen leikkipaikka on kannattavaa. Sen lisäksi, että leikit ovat turvallisempia normit täyttävällä leikkipaikalla, myös mielikuvat taloyhtiöstä paranevat. Asianmukainen leikkipaikka tekee yhtiön myös houkuttelevammaksi lapsiperheille. Leikkipaikan kunnostaminen oli investoituun rahaan nähden paras investointi mitä ikinä, todetaan As Oy Karakallionkuja 6:sta. Kyseisessä taloyhtiössä uudistettiin yhtiökokouksen päätöksellä vuonna 2006. Sitä en nen oli järjestetty kysely piha-alueiden kunnostuksesta, jossa toivottiin leikkipaikan kunnostusta. Rahaa kunnostukseen varattiin 10 000 euroa. Tällä rahalla saatiin kiipeilytorni ja liukumäki -yhdistelmä, jousikeinu kahdelle, kaksi rengaskeinua, pöytä ja penkit, selkänojallinen penkki sekä tarvittava määrä turvasoraa ja alueen kaivaminen. Rahaa säästettiin mm. rakentamalla lelulaatikko ja maalamalla keinuteline talkoovoimin. Leikkipaikkavälineiden valmistajat korostavat, että leikkipaikkavälineiden kustannuksia kannattaa katsoa elinikään suhteutettuna. Kustannus ei ole niin korkea, kun ajatellaan kuinka kauan välineet kestävät. Välineiden on ajateltu käyttömäärästä riippuen kestävän 10 15 vuotta. Lisätietoa löytyy mm. Viherympäristöliiton internet-sivuilta www.vyl.fi > palvelut > leikkialueiden turvallisuus 8 9
Hankesuunnittelu varmistaa osakkaan tahdon putkiremontissa Hankesuunnittelu on koko korjausrakentamisvaiheen tärkein vaihe. Tässä yhteydessä tehdään suurimmat päätökset ja niitä ei enää toteutussuunnittelussa, eikä urakkasuoritusvaiheessa korjata. Hankesuunnittelu on mitä suuremmassa määrin asukaslähtöinen suunnitteluprosessi. Hankesuunnittelu jaetaan kolmeen osa-alueeseen: hallinnolliseen, taloudelliseen ja tekniseen. Tekninen hankesuunnittelu ei ole kustannus vaan investointi. Neuvontainsinööri Jaakko Laksola, Kiinteistöliitto/Uusimaa. Putkiremontin suunnittelun voi aloittaa jo ajoissa Hallinnollinen hankesuunnittelu Hankesuunnittelu alkaa, kun perustetaan taloyhtiön asukkaista hankesuunnittelutyöryhmä. Tärkeintä on, että ryhmään valittu henkilö sitoutuu työhönsä, eli hänellä on aikaa hoitaa yhteisiä asioita. Lisäetu on, jos henkilöllä on kokemusta rakentamisesta, tiedottamisesta tai sopimusoikeudesta. Tässä vaiheessa on syytä luoda päätösprosessi ja selvittää toimintavaltuudet työryhmän ja hallituksen sekä yhtiökokouksen välillä sekä luoda alustava aikataulu. Suunnittelun pohjaksi kannattaa tehdä asukaskysely, jonka avulla saadaan selville heidän mielipiteensä. Kuinka suuri joukko asukkaista haluaa esimerkiksi ajantasaistaa asunnot? Kuka tyytyy vähäisempään tasoon? Myös asukkaiden halusta sijoittaa rahaa hankkeeseen on hyvä kysyä. Uusimistyössä on varmistettava, että osakkaita kohdellaan yhdenvertaisesti. Lisäksi ei urakkasuorituksen taso saa poiketa paikkakunnan tavanomaisesta laatutasosta. Koskaan et tiedota liikaa! Jotta korjausrakentamisen asiat ymmärretään koko osakas- ja asukaskunnassa, on remontista hyvä tiedottaa riittävän usein. Tie- dotteilla täydennetään tiedotustilaisuuksien antamaa tietoa. Tiedotustilaisuuksia voidaan pitää yhtiökokouksien yhteydessä tai erikseen. Niihin suositellaan kutsuttavaksi aina sen osaalueen toteuttajat. Tiedotustilaisuuksia suositellaan pidettäväksi vähintään kun esitellään hankesuunnittelun tulokset, toteutussuunnittelu on valmis ja urakkasuoritus aloitetaan. Tiedotustilaisuudet ovat tiedottamista eikä niissä tehdä päätöksiä. Päätökset tekevät hallitus ja yhtiökokous. Tiedottamisen tulee olla avointa ja rehellistä. Hyvä tiedottaminen on sitä, että pienetkin asiat, kuten esimerkiksi muutokset työmaa-aikataulussa, tiedotetaan. Hyviä tuloksia on saatu nimeämällä hankesuunnitteluryhmästä joku vastuulliseksi tiedottajaksi. Taloudellinen hankesuunnittelu Talousasioissa tärkein on alustava kustannusarvio. Osakasta kiinnostaa, mitä koko projekti maksaa ja mikä on hänen osuutensa koko potista. Kustannusarvioon vaikuttaa luonnollisesti toteutettavan urakan laajuus ja laatutaso. Osakkaan maksuosuutta voidaan pienentää kiinteistöjalostuksella ja Valtion Asuintorahaston avustuksilla. Kiinteistönjalostuksella muutetaan tilan käyttötarkoitusta niin, että sen vuokrauksella tai myynnillä saadaan alennettua remontin kokonaiskustannuksia. Valtion Asuntorahasto jakaa avustusta korjaustarpeen määrittelyyn, eli kuntotutkimuksiin ja kuntoarvioon sekä asbestikartoitukseen, hanke- ja toteutussuunnitteluun. Asuntorahasto on antanut avustusta myös sosiaalisin perustein ja liikuntarajoitteisille. Nämä avustukset anotaan osakastasolla, joten työryhmän kuuluu vain tiedottaa osakkaita tällaisesta avustusmuodosta. Työryhmän on aina syytä kartoittaa jo hankesuunnitteluvaiheessa mitä avustuksia on milloinkin mahdollisuus anoa. On myös selvitettävä osakkaan ja yhtiön rahoitusvaihtoehdot sekä verotusasiat. Verotusasiat ovat tärkeitä osakkaille, jotka ovat vuokranneet asuntonsa. Asukkaita kiinnostaa suuresti, mikä vaiku tus toteutuneella remontilla on asunnon arvoon. Asunto-osakkeen arvoon vaikuttaa eniten vallitseva asuntomarkkinoiden tilanne eli mitä ihmiset voivat asunnosta maksaa. Taloyhtiöiden ja asukkaiden tekemien korjausten vuoksi voi samalla alueella saman ikäisten talojen myyntihinnat poiketa toisistaan. Kiinteistövälittäjien ilmoituksen mukaan tärkeimmät asunnon myyntihintaan vaikuttavat seikat tavanomaisessa asuntomarkkinatilanteessa ovat: sijainti, asunnon pohjaratkaisu, kylpyhuoneen ja keittiön toimivuus ja kunto sekä seinien ja lattian pinnat. Hintaan vaikuttaa myös isojen remonttien tilanne (putket, sähköt, julkisivut, katot, ikkunat) sekä hissittömyys. Tekninen hankesuunnittelu Lähes aina on niin, että taloyhtiön hankesuunnitteluryhmän ammattitaito ei riitä tekniseen hankesuunnitteluun. Tällöin on syytä palkata hankesuunnittelijakonsultti. Valinta voi olla vaikeaakin, koska vauhtisuunnittelu on ollut vallalla alalla pitkään ja innovatiivisia suunnittelijoita saattaa olla vaikea löytää. Hyvä tapa on pyytää edellisten kohteiden työnäytteitä, joihin voi käydä tutustumassa paikanpäällä. Lisäksi voi kysyä edellisten kohteiden hallituksien puheenjohtajilta heidän mielipidettään hankesuunnittelijasta. Hankesuunnittelijana ei aina voi olla yksi henkilö, joskus tarvitaan lvi-suunnittelijan lisäksi myös arkkitehdin, rakennesuunnittelijan sekä sähköteknisiä taitoja. Onkin tar - koin harkittava, kenestä tehdään päähankesuunnittelija. Innonavigointi on mahdollisuus! Toteutusvaihtoehtojen etsintä on innonavigointia. Se edellyttää, että hankesuunnitteluryhmällä on tietoa taloyhtiön rakenteiden ja teknisten laitteiden nykykunnosta. Tämä tieto jatkuu sivulla 13» Huolellinen putkiremontin suunnittelu vähentää yllätysten ja lisäkustannusten määrää itse remonttia tehtäessä. Kokonaisuuden hallinnan yksi keino on lisätä hallitusten tietoutta remontin kulusta ja toteutusvaihtoehdoista. Juuri tätä yhteisen tietopohjan rakentamista ajatellen on Karakallion Huolto Oy järjestänyt osakasyhtiöilleen sekä henkilökunnalleen neliosaisen remonttikoulun, josta on yksi osa vielä käymättä. Tilaisuudet järjestetään yhteistyössä Kiinteistöalan koulutuskeskuksen kanssa. Osakasyhtiöiden talot on rakennettu suurin piirtein samoihin aikoihin ja siksi putkiremontit tulevat eteen suurin piirtein samoihin aikoihin. Tästä syystä putkiremonttien ketjuttamisen mahdollisuutta kannattaa kartoittaa. Ketjuttamisesta on hyviä kokemuksia ainakin Maunulassa, Tapiolassa ja Soukassa. Käytännön kartoitusta osakasyhtiöiden osalta ei ole vielä aloitettu. Vuotohistoriikki antaa tärkeää tietoa Asunto Oy Karakalliontie 5:ssä on ajateltu olla aikaisin liikkeellä putkiremontin hankesuunnittelussa. Taloyhtiössä on tehty vuonna 2007 putkiston kuntotutkimus, jonka mukaan putkiremontti saattaisi olla ajankohtainen vuonna 2012. Yhtiössä toivotaan, että aloittamisajankohtaa voitaisiin lykätä ainakin muutamalla vuodella. Sen vuoksi yhtiö on päättänyt koota vuotohistoriikkia, jonka avulla pyritään ennustamaan remontin oikeaa aloittamisajankohtaa. He ovat aloittaneet hankesuunnittelun, jotta he pystyvät reagoimaan muuttuviin tilanteisiin tarpeen mukaan. Remonttia varten on koottu hankesuunnitteluryhmä ja sen avuksi palkataan myös konsultti tukemaan suunnittelua. Tiedonkulku hallitukseen päin hoidetaan niin, että yksi hallituksen jäsen on paikalla ryhmän kokouksissa, kerrotaan taloyhtiön hallituksesta. Hankesuunnittelu on hyvä aloittaa muutamaa vuotta ennen ajateltua aloitusajankohtaa. On vaikeaa kertoa, milloin täsmälleen on oikea aika aloittaa, mutta kymmenen vuotta aiemmin on liian aikaisin. Silloin voi olla valmiudessa ja seurata tilannetta ja aloittaa hankesuunnittelu lähempänä remonttia, kertoo neuvontainsinööri Jaakko Laksola Uudenmaan kiinteistöliitosta. As Oy Karakalliontie 5:ssa myös remontista tiedottaminen on alussa. Osakkaille on esitelty kuntotutkimuksen tulokset yhtiökokouksessa. Putkiremontin ajankohta on myös osa pitkän tähtäimen suunnitelmaamme, taloyhtiön hallituksesta kerrotaan. Se helpottaa muiden remonttien aikataulutusta sekä kokonaisuuden hallintaa. Osa taloyhtiön saunoista on jo remontoitu niin, että putkiremontin aikana ne pysyvät toiminnassa. 10 11
» jatkoa sivulta 11. Tiedottamisella ja vuorovaikutuksella poistetaan harhaluuloja ja vaikutetaan hyvien päätösten tekoon taloyhtiössä Reklamoi ajallaan asuntokaupassa Asuntokauppalaissa ja maakaaressa on määräykset siitä, missä ajassa ostajan tulee reklamoida, jos hän havaitsee kaupan kohteessa virheen. Pelisäännöt molemmissa laeissa ovat samanlaiset, tosin maakaaressa, eli kiinteistön kaupassa, reklamaatioaika on pidempi. Molempien lakien mukaan ostajan tulee ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullisena aikana on pidetty muutamaa kuukautta siitä, kun virhe ja sen merkitys on selvinnyt ostajalle. Ostajan on siis oltava aktiivinen eikä hän saa tarpeettomasti viivytellä, jos aikoo esittää vaatimuksia myyjälle. Kiinteistön kaupassa pidempi reklamaatioaika Asuntokauppalain mukaan virheeseen on kuitenkin vedottava viimeistään kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu ostajalle. Maakaaren puolella, eli kiinteistökaupassa määräaika on siis pidempi: virhereklamaatio tulee tehdä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Molemmissa tapauksissa määräaika lasketaan siis asunnon tai kiinteistön hallinnan luovuttamisesta. Määräajan täytyttyä lähtökohtana on, ettei ostaja voi enää pätevästi vedota myyjään nähden kaupanvastuuseen, vaikka myöhemmin havaittaisiin uusia virheitä. Molemmissa laeissa on erityissäännös, joka saattaa pidentää ostajan mahdollisuutta rekla moida edellä mainittujen määräaikojen jälkeenkin havaituista virheistä. Tämä edellyttää sekä asuntokauppalain että maakaaren mukaan, että myyjä olisi kauppaa tehtäessä menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti ja arvottomasti. Asiaa on selvitelty korkeimman oikeuden toimesta tuomiossa KKO:2007:91. Kyse oli rivitalohuoneiston osakkeiden kaupasta. Virheenä oli se, että huoneiston wc:n ja pesuhuoneen lattiasta oli puuttunut vedeneristys ja pesuhuoneen seinistä vähimmäisvaatimuksena asentamishetkellä ollut kosteussulku. Myyjät olivat teettäneet itse huoneistossa kosteiden tilojen pintaremontin. Virhe havaittu kolmen vuoden jälkeen Asunto-osakkeiden kauppa oli tehty heinäkuussa 2000 ja virhettä koskeva reklamaatio vasta kolmen vuoden kuluttua eli heinäkuussa 2003. Kanteessa ostajat vetosivat siihen, että myyjät olivat salanneet tietämättömyytensä kosteissa tiloissa suoritettujen remonttien suoritustavasta ja siten menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Jutun tiedoista käy ilmi, että kauppaneuvottelujen yhteydessä ennen asunto-osakkeiden kaupan solmimista eräs rakennusmestari oli suorittanut myyjän toimeksiannosta huoneiston kosteiden tilojen silmämääräisen ja pintakosteusmittauksin toimitetun kosteusteknisen tarkastuksen. Tarkastuksessa oli saatu yleiskuva tilojen materiaalien kosteuspitoisuudesta, mutta ei tarkkoja kosteusarvoja, joten saadut tulokset olivat lähinnä suuntaa antavia. Pesuhuoneessa oli tarkastuksessa todettu seinän pintamateriaalina olleiden keraamisten laattojen olevan irti alustastaan ja muutamassa laatassa oli todettu kosteuspoikkeamaa. Lausunnon mukaan kosteudet olivat todennäköisesti normaaleja pesuvesistä aiheutuneita muutoksia pintamateriaalin kosteustasapainossa. Mahdollisesta vedeneristyksestä ei tarkastushetkellä ollut tietoa. Kyseisestä kosteiden tilojen tarkastuksesta esiin tulleiden seikkojen vuoksi ostajat olivat harkinneet asuntokaupasta vetäytymistä ennen lopullisen kaupan tekemistä. Tällöin toinen myyjistä oli kutsunut ostajaehdokkaat neuvotteluun. Neuvottelussa myyjä oli kertonut ajoittain itse seuranneensa kosteissa tiloissa vuonna 1995 suoritettujen korjaustöiden edistymistä ja siinä yhteydessä havainneensa pesuhuoneessa vaalean vihreän, turkoosin värisen kosteussulkusivelyn. Myyjä oli tällä perusteella ilmoittanut, että vedeneristys oli tehty asianmukaisesti. Lisäksi myyjä oli tuonut esiin, ettei kosteustarkastusraportissa ollut maininta pesuhuoneen pintamateriaalina olleiden laattojen irtoamisesta alustastaan ollut oikea ja että laattojen erilaisten koputusäänien syynä olivat olleet seinien erilaiset taustamateriaalit. Annettu virheellinen käsitys ja saatu kauppa aikaan Korkein oikeus katsoi, että kyseisen neuvottelun tarkoituksena oli ollut selvittää kosteiden tilojen vedeneristyksen asianmukaisuus, ja että vedeneristyksen asianmukaisuudella oli ollut myyjien tieten kaupan syntymisen kannalta ratkaiseva merkitys. Tuomion mukaan myyjän kertomus havainnoistaan ja kyseisen korjaustyön tehneiden kirvesmiesten ammattitaidosta oli saanut ostajat vakuuttuneiksi vedeneristyksen asianmukaisuudesta ja ryhtymään kauppaan. Korkein oikeus totesi lisäksi, että myyjä oli kertonut vain oman käsityksensä asiasta eikä sinällään tahallaan ollut antanut ostajille virheellistä tietoa vedeneristysten olemassaolosta. Hän oli kuitenkin perustellut ostajille käsitystään vedeneristyksen olemassaolosta omilla näköhavainnoillaan ja viittauksella remonttimiesten ammattitaitoon. Näin hän korkeimman oikeuden mukaan oli antanut ostajille selvästi ja varauksetta sellaisen kuvan, että hän tosiasiassa olisi tiennyt vedeneristyksen asennetuksi, vaikka näin ei ollutkaan. Korkeimman oikeuden tuomiossa todettiin, että sinällään lakiin asetetut määräajat reklamaation suorittamisesta ovat tarpeen saada kaupan osapuolten välit selvitetyksi joutuisasti. Tarkoituksena on, että turvataan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä tai mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta. Jotta myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää yleisesti hyväksyttynä. Näin ollen esimerkiksi kaupan kohteen ominaisuuksien tavanomainen kaupallinen kehuminen ei yleensä täytä säännöksen soveltamisedellytyksiä, jolleivät annetut tiedot ole virheellisiä tai ainakaan anna olennaisesti virheellistä kuvaa kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista. Jutussa korkein oikeus katsoi, että myyjä oli menetellyt asiassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Ostajilla oli oikeus vielä kolmen vuoden jälkeenkin vaatia hinnanalennusta, jonka korkein oikeus myös tuomitsi maksettavaksi. Jarmo Asikainen Asianajaja, varatuomari Kirjoittaja työskentelee Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva Oy:ssä Korkealaatuista ja huoletonta asumisviihtyvyyttä! Ammattitaitoista isännöintiä ja kiinteistönhoitoa vuodesta 1965. Soita (09) 511 041 saadaan parhaiten tehdyistä kuntoarvioista ja kuntotutkimuksista sekä mahdollisesta huoltokirjasta. Mikäli tietoa ei ole, se hankitaan asiantuntijan avustuksella. Tässä vaiheessa on hyvä kääntää jokainen kivi ja katsoa mitä kiven alta löytyy. Huomatkaa, että ideointivaiheessa ei euroja käytännössä vielä tuhlata, vaan loppuratkaisuissa saatetaan hyvällä idealla säästää perusparannuksen urakointikustannuksissa ja rakenneosien elinkaaren aikana käyttökustannuksissa jopa useita satojatuhansia euroja. Toteutustasoja ja laajuusvaihtoehtoja kartoitettaessa voidaan löytää useitakin vaihtoehtoja. Joskus vaihtoehtojen etsintä on vaikeaa. Tällöin voidaan pyytää, että konsultti esittää kalleimman ja halvimman vaihtoehdon keskustelun ja päätöksenteon pohjaksi. Kartoitettaessa sopivia vaihtoehtoja tulee pitää osakastiedotustilaisuuksia, joissa vuorovaikutuksen avulla kuunnellaan osakkaiden/loppukäyttäjien mielipiteitä asiasta. Kun riittävät vaihtoehdot on kartoitettu, valitaan niistä esimerkiksi viisi toteutusvaihtoehtoa, joista pääsuunnittelija yhdessä muiden suunnittelijoiden kanssa työstää vaihtoehtotaulukon ja kirjallisen vaihtoehtotaulukkoa selittävän osan. Tässä perus- ja esisuunnitelmassa eli pessissä on kuvaus eri vaihtoehdoista sekä on esitetty vaihtoehtojen hyvät ja huonot puolet. Pessissä voi olla ja on jopa suositeltavaa, että vaihtoehdoista on sanalliset kuvauksien lisäksi helposti ymmärrettävät kolmiulotteiset valokuvapiirustukset lopputuloksista. Pessi esitellään osakkaille. Osakkaat valitsevat viidestä vaihtoehdosta kaksi, jotka tutkitaan vielä erittäin tarkkaan ja lopuksi niistä kahdesta valitaan toinen meidän taloyhtiölle sopivin vaihtoehto, josta teetetään asiantuntijoilla toteutussuunnitelma. Innonavigoinnin puolesta, Jaakko Laksola neuvontainsinööri Kiinteistöliitto / Uusimaa 12 13