TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN

Transkriptio

1 TALOUS JA TILINPÄÄTÖSILTA- PÄIVÄ PÄÄLAKIMIES ANU KÄRKKÄINEN

2 VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS

3 VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Voimaan (HE 125/2012) Muutoksia sovelletaan tai sen jälkeen tehtyihin luovutuksiin Asunto-osakkeiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeiden luovutus: Varainsiirtovero nousee 1,6 prosentista 2,0 prosenttiin Vastikkeeseen luetaan myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus. Verovelvollinen on luovutuksensaaja eli ostaja.

4 VARAINSIIRTOVEROLAIN UUDISTUS Eduskunnan valtiovarainvaliokunnan mietintö (VaVm 33/2012). Lakiesitys on vaikeatulkintainen Muutos kohdistuu tavallisiin asunto-osakkeiden ostajiin - ns. itseverotusta Verovastuu myös kiinteistönvälittäjillä ja asuntoosakeyhtiöillä Verohallinto julkaisee helppokäyttöiset ohjeet veron määräytymisestä ja maksamisesta. Kiinteistöliitto antanut lausunnon

5 VARAINSIIRTOVEROLAKI TAUSTA Varainsiirtoveroa on ollut velvollisuus suorittaa aiemminkin asuntoosakkeiden luovutuksesta. Osakkeisiin kohdistuvaa yhtiölainaosuutta ei ole aiemmin luettu veron perusteeseen Velkasuhde ei ole ostajan ja myyjän välinen vaan perustuu ostajan ja asunto-osakeyhtiön väliseen suhteeseen KHO taltio 2743

6 MISTÄ VARAINSIIRTOVERO JATKOSSA LASKETAAN? Varainsiirtovero lasketaan huoneiston velattomasta hinnasta Luovutuksensaaja eli ostaja ottaa vastattavakseen yhtiölainaosuuden eli yhtiölainaosuus siirtyy kaupassa myyjältä ostajalle. Arvioidaan luovutushetken eli kaupantekohetken tilanteen mukaan Vero määrätään kauppakirjan ja isännöitsijäntodistuksen tietojen perusteella!!

7 VARAINSIIRTOVEROLAKI 20 Vastikkeeseen luetaan myös osakkeisiin luovutushetkellä kohdistuva yhtiölainaosuus, joka osakkaalla on yhtiöjärjestysmääräyksen, yhtiökokouksen tai hallituksen päätöksen tai sopimuksen mukaan oikeus tai velvollisuus maksaa yhtiölle

8 MITKÄ VELAT OTETAAN HUOMIOON? Koskee vain yhtiölainoja, jotka osakkaalla on oikeus maksaa (kertasuorituksena) tai pääomavastikkeena (rahoitusvastike) yhtiölle Yhtiöjärjestyksen määräys Yhtiökokouksen tai hallituksen päätös Lainat, jotka kohdistuvat luovutettuihin osakkeisiin.

9 VELVOLLISUUS MAKSAA VEROA Vero maksettava myös silloin kun ostaja on maksanut yhtiölainosuuden osuuden pois kaupantekohetkellä.

10 MISTÄ LAINOISTA EI MAKSETA VEROA? Ei koske sellaisia taloyhtiön lainoja, joita osakas ei ole oikeutettu/velvoitettu maksamaan pois lainaosuutena Limiittilainat Yhtiön hoitolainat Esim. taloyhtiön hoitotalouden tasapainottamiseen otetut yhtiön lainat

11 VERON MAKSAMINEN PERUSKORJAUSLAINASTA Peruskorjausten rahoittamiseksi otetun yhtiölainan lukeminen vastikkeeseen määräytyy luovutussopimuksen tekohetken mukaisen tilanteen mukaan. Ratkaisevaa on, että yhtiökokous tai hallitus on tehnyt kaupantekopäivään mennessä päätöksen, poismaksuoikeudesta joko kertasuorituksena tai rahoitusvastikkeen muodossa. Jos päätöstä ei tehty kaupantekopäivään mennessä, yhtiölainaa ei lueta veron perusteeseen.

12 VERON MAKSUVELVOLLISUUDEN EDELLYTYS Yhtiölainan poismaksuoikeus tulee olla olemassa ja päätetty. Perustuu yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen Osakaskohtaiset lainaosuudet tulee olla määritelty Yleensä hallitus päättää määrää ajankohdan (iss.laskee) Eli osakkaan osuuden euromäärä tulee olla tiedossa. Yhtiö laina on olemassa

13 ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUKSEN SISÄLTÖ Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pintaalan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta (6 365/2010). Isännöitsijäntodistukseen on merkittävä: Osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä.

14 ISÄNNÖITSIJÄNTODISTUKSEN MERKITYS Riittävää ei ole todistuksesta ilmenevä viimeinen lainosuustieto (esim. vuodenvaihde). Veron määrittäminen edellyttää tietoa kaupantekopäivältä. Lainaosuuslaskelma Verohallinnon ohjeluonnoksen mukaan yhtiölainatieto olisi kuitenkin isännöitsijäntodistuksen antamiskuukauden viimeisen päivän tieto?? Em. täsmentyy lopullisessa ohjeistuksessa.

15 VASTUU VARAINSIIRTOVEROSTA Varainsiirtoverolaki 24 Kun osakkeen siirtyminen ilmoitetaan merkittäväksi osakeluetteloon, on ilmoittajan samalla esitettävä selvitys siitä, että luovutuksesta on suoritettu säädetty vero. Jos osakkeen siirtyminen merkitään osakeluetteloon, vaikka selvitystä suoritetusta verosta ei ole esitetty, luovutuksesta suoritettavasta verosta vastaa myös asuntoosakeyhtiö.

16 VASTUU VARAINSIIRTOVEROSTA Kiinteistövälittäjän välityksin tapahtuvat kaupat, vastuu verosta välittäjällä Ostajan ohella veron oikeamääräisestä maksamisesta on vastuussa myös asuntoosakeyhtiö, jos osakkeen siirtyminen merkitään osakeluetteloon. Jos veron maksun laiminlyönti johtuu isännöitsijäntodistuksessa olevasta virheellisestä tiedosta ja ostaja merkitään osakeluetteloon, kohdistetaan vastuu asunto-osakeyhtiöön. Yhtiö kohdistaa vaatimuksen isännöitsijään.

17 OSAKELUETTELOMERKINTÄÄ TEHTÄESSÄ HALLITUKSEN HUOMIOITAVA Osakeluettelon ylläpitäminen kuuluu hallitukselle. Käytännössä ylläpito annettu isännöitsijän tehtäväksi. Tekemänsä luettelomerkinnät isännöitsijä tuo tiedoksi jälkikäteen hallituksen kokoukseen. Hallituksen kannattaa muistuttaa isännöitsijää, että vero suoritettu kauppahinnasta ja yhtiölainasta. Hallituksella ei ole edellytyksiä tarkistaa isännöitsijäntodistuksen tiedon perusteella, että yhtiölainaosuus on oikein laskettu.

18 ESIMERKKI 1. Ostaja allekirjoittaa luovutussopimuksen helmikuussa Omistusoikeus siirtyy ostajalle maaliskuussa Vero suoritetaan 1.6 prosentin mukaan. Yhtiölainaosuudesta ei suoriteta veroa

19 ESIMERKKI 2. Yhtiö päättää putkistosaneerauksesta. Saneeraus rahoitetaan lainalla. Yhtiössä tehdään päätös vasta hankkeen valmistuttua siitä, että osakkaalla on oikeus maksaa kertasuorituksena osuutensa lainasta tai rahoitusvastikkeena yhtiölainaosuus yhtiölle. Asunnosta tehdään saneerauksen aikana kauppa. Koska päätöstä yhtiölainaosuudesta ei ole tehty kaupantekohetkellä, ei yhtiölainaosuudesta ei suoriteta veroa.

20 ESIMERKKI 3. Yhtiössä päätetään ikkunaremontista. Osakkaalla ei ole lainan poismaksuoikeutta yhtiöjärjestyksen mukaan. Yhtiö ei ole antanut oikeutta maksaa osuutta pois Hanke rahoitetaan hoitovastikkeella. Hankkeesta ei makseta veroa.

21 UUDISKOHTEET Kun kauppa rakentamisvaiheen aikana, vero suoritettava kauppahinnan lisäksi myös yhtiölainaosuudesta. Veroa maksetaan uudiskohteen valmistumis- ja käyttöönottoajankohdan mukaisen velattoman hinnan perusteella. Veroa suoritettava vaikka poismaksuoikeudesta ei olisi päätetty tai sitä ei ole annettu.