Asiantuntijat avuksi taloyhtiöstrategian työstämiseen ANU NORROS ILMASTOINFON SUUNNITELMALLISEN KIINTEISTÖNPIDON KOULUTUS SYKSY 2017
TALOYHTIÖSTRATEGIA HYVIN TEHTY TALOYHTIÖ- STRATEGIA ON YHDESSÄ SOVITTU SUUNTA SEURAAVALLE 30 VUODELLE Strategia on hallituksen ja isännöinnin työkalu, joka helpottaa asunto-osakeyhtiön johtamista. Se kiteyttää omistajien ja käyttäjien tavoitteet kiinteistön kehittämiseksi ja linjaa, millä periaatteilla taloyhtiössä tehdään valintoja esimerkiksi teknisen kunnon ja asumisviihtyisyyden osalta. Taloyhtiöstrategia palvelee asumiskustannusten ennakointia ja läpinäkyvyyttä. Lähde: Yhteinen tavoite taloyhtiön kehittämiseen: Näin laadimme strategian. Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, Rakli, Ympäristöministeriö. 2012 2
STRATEGISEN AJATTELUN PERUSPALIKAT 3
PITKÄ AIKAVÄLI
Maailma muuttuu, mikä muuttuu asumisessa ja rakentamisessa? Kuvissa on esimerkkinä As Oy Aslaluodon valitsemat asumisen ja rakentamisen kehitystrendit, joihin taloyhtiössä halutaan panostaa tulevaisuudessa
Kunnossapitotarveselvitys 5 vuodelle max. 0,28 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk 0,11 /osake/kk Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet Kuvassa on esimerkkinä vuonna 1975 valmistuneen taloyhtiön taloyhtiöstrategiaan kuuluva taloussuunnitelma, jossa on arvioidut kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen kustannukset tulevien 30 vuoden aikana yhtiövastikkeeksi muutettuna Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045
Taloussuunnitelma 30 vuodelle Vakuusarvo max. 0,28 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk 0,11 /osake/kk Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet Kuvassa on esimerkkinä vuonna 1975 valmistuneen taloyhtiön taloyhtiöstrategiaan kuuluva taloussuunnitelma, jossa on arvioidut kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen kustannukset tulevien 30 vuoden aikana yhtiövastikkeeksi muutettuna Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045
max. 0,28 /osake/kk TALOUS HALLITUSYHTEISTYÖ Ikkunaremontti Ilmanvaihto: puhdistus ja poistoilmakoneiden uusiminen Kuntotutkimukset ja haitta-aineselvitykset Putkiremontti: LVISA, kph ja saunaosastot Kylmäkellareiden ja porrashuoneiden huoltokorjaus Piha-alueet: päällysrakenteet ja leikkialueet 0,11 /osake/kk 0,20 /osake/kk 10% = 0,18 /osake/kk OIKEA-AIKAINEN Huoltokorjaus: saunaosastot, varastotilat ja porrashuoneet Julkisivuremontti: julkisivut, parvekkeet ja vesikatteet Pysäköinnin uudistaminen Uudet hissit TOIMINTA 30 vuoden PTS:n avulla isännöitsijä ja hallitus tietävät mihin, milloin ja kuinka paljon pitää panostaa 2016 2020 2025 2030 2035 2040 2045 Kuvassa: As Oy Pyytin kiinteistönpidon ja korjaamisen PTS sekä taloussuunnitelma
AJATELLAAN KOKONAISVALTAISESTI
Huomioidaan olennaiset näkökulmat IHMISET Asumisviihtyvyyden lisäämiseen löytyy keinoja 1. Asukkaiden tarpeet huomioidaan taloyhtiön johtamisessa 2. Asukkaat sopivat yhdessä mihin satsataan ja sitoutuvat määriteltyihin tavoitteisiin 3. Taloyhtiön yhteistyökyky ja toimivuus paranee TEKNIIKKA Kiinteistönpito ja korjaaminen otetaan hallintaan 1. Taloyhtiön historia, nykytila ja kehitystavoitteet tulee selvitettyä ammattitaitoisesti 2. Kiinteistön kunnossapidosta tulee pitkäjänteistä ja ennakoivaa 3. Valmistaudutaan suuriin korjauksiin ajoissa TALOUS Omaisuus ja asumisen kulut otetaan hallintaan 1. Vältetään turhia remontteja ja hallitsemattomia kustannuksia 2. Kiinteistön vetovoima paranee ja arvo säilyy tai jopa kasvaa 3. Taloyhtiön taloudesta tulee hallittua ja investointipäätökset ovat läpinäkyviä
VIESTINTÄ HYVÄT NAAPURIT Minkälainen taloyhtiö olemme? RAUHALLINEN ALUE YLEISET TILAT KUNNOSSAPITO SUUNNITELMALLINEN TALOUDENPITO Kuvassa: Helsinkiläisen taloyhtiön asukasilta 11
TEHDÄÄN VALINTOJA JA KESKITYTÄÄN OIKEISIIN ASIOIHIN Suunnitelmallisessa kiinteistönpidossa tekniset toimenpiteet ovat keino kehittää asumisviihtyvyyttä
YHDESSÄ TEKEMINEN
ISTUTETAAN YHTEISEN ASIAN ÄÄRELLE Hallitus ja isännöitsijä ottavat ajan taloyhtiön tulevaisuuden miettimiselle
KASVATETAAN KOKO TALOYHTIÖN ASIAKSI Tutustutaan taloyhtiöön ja tehdään strategiatyö tutuksi asukkaille ja osakkaille
KUKKARUUKKU - KESKUSTELUT VÄHENEVÄT Syntyy yhteisymmärrys mikä taloyhtiössä on tärkeää ja miten asioita hoidetaan
STRATEGIATYÖN ETENEMINEN TALOYHTIÖSSÄ
Strategian vaiheet Taloyhtiön ABC tehdään tiiviissä yhteistyössä asukkaiden, hallituksen, isännöitsijän ja kiinteistö- ja rakennusalan monialaisten ammattilaisten kanssa
YHTEENVETONA
Strategisen ajattelun aakkoset PITKÄ AIKAJÄNNE Taloyhtiön tulevaisuutta ennakoidaan 30 vuotta eteenpäin ja huomioidaan opit menneestä KOKONAISVALTAISESTI Tulevaisuuden suunnittelussa otetaan huomioidaan erilaiset näkökulmat YHDESSÄ TEKEMINEN Strategia tehdään vuorovaikutteisesti ja yhdessä oppien* ASUKKAAT RAKENNUS VALMISTUU 2047 OSAKKAAT HALLITUS NYT IHMISET TEKNIIKKA TALOUS ISÄNNÖITSIJÄ MONIALAINEN ASIANTUNTIJATIIMI *Vahanen-yhtiöiden konsultoimassa Härkämäen strategiahankkeessa asukkaista ja osakkaista 40 50% on osallistunut strategiatyöskentelyyn hallitusjäsenenä, vastaamalla asukas- ja osakaskyselyyn ja osallistumalla asukasiltaan. Hankkeessa tehdään myös tiivistä yhteistyötä Härkämäkiseuran kanssa.
Osakkaat Isännöitsijä Hallitus Asiantuntija Asukkaat LOPPUTULOKSENA KOKONAISVALTAINEN STRATEGIA Osakkaat Yhdessä tehty strategia sitouttaa asukkaat taloyhtiön toimintaan, helpottaa päätöksentekoa ja antaa hallinnolle luvan toimia Kuvassa: Helsinkiläisen taloyhtiön asukasilta
Anu Norros Projektipäällikkö, taloyhtiöstrategiat palveluvastaava Vahanen PRO Oy Taloyhtiöstrategia 044 7688 426 anu.norros@vahanen.com www.vahanen.com/abc @norrosan