Rovaniemen kaupunki Asemakaavan muutos 3 kaupunginosa, Ratantaus kortteli 130 tontti 11, Koskikatu Kuva:BlomKarttaOy KAAVASELOSTUS 7.4.2017, luonnos KAAVOITUS 2017
2 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos Rovaniemen kaupunki 3. kaupunginosa kortteli 130 tontti 11 laatijan nimi yhteystiedot Rovaniemen kaupunki Tekniset palvelut Kaavoitus Timo Raitio Rovaniemen kaupunki Hallituskatu 7 PL 8216 96101 Rovaniemi p. 016-322 8046 tekninen lautakunta 31.1.2017, 10 vireille tulosta ilm. päivämäärä 3.3.2017 luonnosvaiheen kuuleminen 6.3. 20.3.2017 tekninen lautakunta x.x.2017, julkisesti nähtävillä x.x. x.x.2017 kaupungin hallitus x.x.2017, kaupungin valtuusto x.x.2017, 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee 3. kaupunginosassa osoitteessa Koskikatu 47. Suunnittelualue käsittää korttelin 130 tontin 11. Asemakaavan muutoksella voi olla välittömiä tai välillisiä vaikutuksia lähialueen kortteli-, katu- ja virkistysalueilla. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan nimi on Asemakaavan muutos 3. kaupunginosa kortteli 130 tontti 11. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on tutkia voidaanko suunnittelualueen maankäyttöä järjestellä uudelleen hakijan esittämällä tavalla.
3 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 3 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 3 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 4 3. LÄHTÖKOHDAT... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 5 3.2 Suunnittelutilanne... 9 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 9 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 10 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 10 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 11 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 11 4.3.1 Osalliset... 11 4.3.2 Vireille tulo... 11 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät... 11 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 12 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 12 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 12 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta... 12 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 12 5.1 Kaavan rakenne... 12 5.1.1 Mitoitus... 12 5.1.2 Palvelut... 13 5.3.1 Korttelialueet... 13 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 13 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset... 13 5.7 Nimistö... 13 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 13 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus... 13 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista LIITTEET: 1. Asemakaavan seurantalomake
4 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Tekninen lautakunta on 31.1.2017 (10 ) päättänyt kaavoituksen esityksestä saattaa vireille asemakaavan muutoksen 3. kaupunginosan korttelin 130 tontilla 11. Asemakaavan muutos kuulutettiin vireille lehtikuulutuksella Lapin Kansassa 3.3.2017 sekä kirjeillä maanomistajille ja naapureille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja asiakirjat pidettiin nähtävillä 6.3. 20.3.2017. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on mahdollisuus jättää suullisia tai kirjallisia mielipiteitä siihen asti, kunnes ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan yleisesti nähtäville. Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosvaihtoehto pidetään valmisteluvaiheen kuulemista varten nähtävillä 6.3. 20.3.2017 palvelupiste Osviitassa, Hallituskatu 7. Valmisteluvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitetaan kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeellä naapureille. Tekninen lautakunta käsittelee asiaa yleisen nähtävillä pidon jälkeen. Teknisen lautakunnan päätöksellä asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville 14 vuorokaudeksi palvelupiste Osviittaan, Hallituskatu 7. Nähtävillä pito ilmoitetaan lehtikuulutuksella sekä kirjeellä naapureille. Kuulemisen aikana annetut muistutukset ja lausunnot käsittelee tekninen lautakunta. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupungin valtuusto. 2.2 Asemakaava Asemakaavaa haetaan muutettavaksi siten, että korttelin 130 tontille 11 mahdollistaisi hotellin laajennuksen neljään(iv) kerrokseen tehokkuudella 2850 krs-m² ja autopaikkamitoituksessa käytettäisiin hotellikiiteistössä1 ap/ 150 krsm² ja liike- ja toimistokiinteistössä 1ap/50 krs-m². 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Rakentamisessa on noudatettava voimassa olevan asemakaavan mukaisia määräyksiä. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista Tontille 11 korttelissa 130 on rakennettu kaksikerroksinen hotellirakennus, sii-
5 nä toimii Hotelli Aakenus. Rakennusoikeutta on käytetty kaupungin rakennusja huoneistorekisterin mukaan 1651 krs-m². 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelun kohde kuuluu 3. kaupunginosaan, Ratantaus. Muutosalue sijaitsee kaupungin ydinkeskustan välittömässä läheisyydessä. 3. kaupunginosan tilastoalueen väkiluku on noin 7800. 3.1.2 Luonnonympäristö Maisemakuva Suunnittelualue on maisemakuvaltaan rakennettua kaupunkiympäristöä. Kasvillisuus Muutosalueen tontilla on muutama lehtipuu. Tontti on pääosin päällystetty. Maaperä Suunnittelualueen maaperä on GTK:n maaperätietojen mukaan moreenia 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kuva korttelissa 130 olevasta hotellirakennuksesta. Suunnittelualueen ympäristö on kerrostalovaltaista keskustan reuna-aluetta. Suunnittelualueen rakennus on kaksikerroksinen ja muurattu keltaisella tiilellä. Piha-alue on paljas ja asfalttipintainen.
6 Palvelut, työpaikat ja elinkeinotoiminta Muutosalue sijaitsee lähellä lukuisia julkisia ja kaupallisia palveluita, varsinaisella kaava-alueella on majoitustoimintaa. Viereisellä korttelissa toimii Santas Hostel Rudolf. Virkistys Suunnittelualueen läheisyydessä sijaitsee hoidettu Konttijaakon-puistoalue, joka jatkuu Villenpuistona yhtyen Ruijanpuistoon. Tällä puistoalueella kulkee kevyenliikenteen väylä. Suunnittelualueesta noin 150 m etelään sijaitsee uimahalli/kuntosali. Liikenne Suunnittelualueen pohjoispuolella menee Koskikatu. Koskikadun v.2030 ennustettu keskimääräinen vuorokausiliikenne on 8200 ajoneuvoa/vrk. Paikallisliikenteen toiminnot ovat Koskikadulla. Myös kevyen liikenteen yhteydet ovat erinomaiset. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Suunnittelualueella ei ole rakennushistoriallisesti merkittäviä kohteita eikä muinaismuistoja. Tekninen huolto Suunnittelualue on valmiin kunnallistekniikan ja energiahuollon piirissä. Seuraavalla sivulla on kuvattuna suunnittelualueen johtokartta. Hulevedet alueelta voidaan johtaa kaupungin hulevesiverkoston kautta Kemijokeen. Hulevesiviemärit ja -kaivot näkyvät kartalla vihreällä värillä, vesi- ja viemärilinjat punaisella sekä sinisellä ja kaukolämpö turkoosilla värillä.
7 Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Muutosalue sijaitsee ydinkeskustan reuna-alueella, kaupungille tyypillinen heiluriliikenne voi ajoittain aiheuttaa melua suunnittelualueen ympäristössä. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on kaavamuutosta hakevan Risto Maijasen omistaman Hotelli Aakenus Oy omistuksessa. Seuraavalla sivulla on suunnittelualueen maanomistusta havainnoiva kartta. Vaaleanpunaisella olevat alueet ovat sekä kaupungin omistuksessa että hallinnassa. Vihreäalue on vuokrattu ulkopuoliselle ja valkoiset alueet ovat muun kuin Rovaniemen kaupungin omistuksessa.
8
9 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Maakuntakaava Alue kuuluu Rovaniemen maakuntakaava-alueeseen. Ympäristöministeriö on vahvistanut Rovaniemen maakuntakaavan 2.11.2001. Rovaniemen vaihemaakuntakaavan Ympäristöministeriö vahvisti 26.5.2010. Suunnittelualue on maakuntakaavassa keskustatoimintojen aluetta (C). Oikealla on ote maakuntakaavan ja vaihemaakuntakaavan yhdistelmäkartasta Rovaniemen yleiskaava 2015 Rovaniemen kaupungin yleiskaava, joka käsittää koko entisen kaupungin alueen hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 7.10.2002. Hyväksymispäätös sai lopulta lainvoiman 5.9.2004. Ote Rovaniemen yleiskaavasta 2015 Asemakaava Voimassa olevassa asemakaavassa tontti 11 korttelissa 130 on liikerakennusten korttelialuetta (KL III) ja pinta-ala yhteensä 1885 m². Rakennusoikeutta tontilla on voimassa olevan asemakaavan mukaan 1725 krs-m². Ote asemakaavasta on esitetty seuraavalla sivulla.
10 Rakennusjärjestys Rovaniemen kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 16.4.2007 (35 ) uuden rakennusjärjestyksen ja tämä on tullut lainvoimaiseksi 1.6.2007. Pohjakartta Alueelta on olemassa numeerinen pohjakartta, joka perustuu ilmakuvaukseen ja täydennyskartoituksiin. Alueen pohjakartta on asetuksen n:o 1284 / 23.12.1999 mukainen ja se vastaa nykyistä olosuhdetta. Rakennuskiellot ja suunnitteilla olevat suojelupäätökset Kaavamuutosalueella ei ole voimassa rakennuskieltoja, eikä suojelupäätöksiä. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Risto Maijanen Hotelli Aakenus Oy:n puolesta on hakenut 5. lokakuuta 2016 päivätyillä hakemuksella asemakaavamuutosta omistamalleen 3. kaupunginosan korttelin 130 tonteille 11. Tontti 11 korttelissa 130 on rakennettu ja siinä toimii Hotelli Aakenus. Tontin asemakaavaan haetaan muutettavaksi siten, että tontille olisi mahdollista rakentaa nelikerroksinen hotellirakennus, rakennusoikeus 2850 krs-m², autopaikkamitoitus hotellille 1 ap/150 krs-m² ja liike- ja toimistorakennukselle 1ap/50 krs-m².
4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 11 Tekninen lautakunta on 31.1.2017 (10 ) päättänyt kaavoituksen esityksestä saattaa vireille asemakaavan muutoksen 3. kaupunginosan korttelin 130 tontilla 11. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Hakijat: Hotelli Aakenus OY/ Risto Maijanen. Kaava-alue ja sen ympäristö: maanomistajat, asukkaat ym. osalliset joiden toimialaa muutos koskee Hallintokunnat: kaupunginhallitus, tekninen lautakunta, ympäristölautakunta, NeVe, Lapin Pelastuslaitos. Viranomaiset: Lapin ELY-keskus Muut: Alueella toimivat teleoperaattorit, 3. kaupunginosan asukasyhdistys 4.3.2 Vireille tulo Asemakaavan muutoksen vireille tulo on kuulutettu 3.3.2017 Lapin Kansassa. Asemakaavan muutokseen ja asiakirjoihin on voinut tutustua 6.3. 20.3.2017 palvelupiste Osviitassa sekä kaupungin Internet-sivuilla kaavatorilla. Kaavaasiasta on lisäksi lähetetty kirjeet lähialueen maanomistajille. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenetelmät Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta on mahdollisuus jättää suullisia tai kirjallisia mielipiteitä siihen asti, kunnes ehdotus asemakaavan muutokseksi asetetaan yleisesti nähtäville. Voimassa oleva asemakaava ja asemakaavan muutosvaihtoehto pidettiin luonnosvaiheen kuulemista varten nähtävillä 6.3.- 20.3.2017 palvelupiste Osviitassa, Hallituskatu 7. Luonnosvaiheen kuulemisesta ja nähtävillä pidosta ilmoitettiin kuulutuksella Lapin Kansassa ja kirjeellä naapureille. Nähtävillä pitoaikana on ollut mahdollisuus jättää asiassa kirjallisia ja suullisia mielipiteitä. Tekninen lautakunta käsittelee asiaa yleisen nähtävillä pidon jälkeen. Kaavamuutoksesta ei ole jätetty mielipiteitä. Asemakaavan muutoksen hyväksyy kaupungin valtuusto.
4.3.4 Viranomaisyhteistyö 12 Kaavoituksen alkuvaiheessa on lähetetty tieto kaavan vireille tulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma Lapin ELY-keskukseen. Kaavan laadintaan ei liity sellaisia valtakunnallisia, seudullisia tai muita keskeisiä tavoitteita, joiden selvittämiseksi MRL:n 66 2 momentin mukainen viranomaisneuvottelu kaupungin ja Lapin ELY-keskuksen kesken olisi tullut järjestää. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Kaavamuutoksen tavoitteena on tutkia voidaanko tontin 130-11 asemakaavaa muuttaa siten, että kaavamerkintä muutetaan KL IV tehokkudella 2850 krs-m². 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Vaihtoehto 0: Asemakaavaa ei muuteta tai laadita. Vaihtoehto 1: Asemakaavaan tehdään hakemuksen mukaiset muutokset Vaihtoehto 2: Kaavoitusprosessin aikana esiin tuleva jokin muu mahdollinen Vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen Kaavamuutoksella ei juuri ole vaikutusta yhdyskuntarakenteeseen. Vaikutukset talouteen Kaavamuutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia kuntatalouteen. Maankäyttösopimukset uusitaan kaavanmukaisiksi. Hakijoilta peritään kaavoitus- ja kuulutuskustannukset. Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen Nähtävillä oloaikana ei jätetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta eikä kaavaluonnoksista mielipiteitä. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaava-alue muodostuu yhdestä liikerakennusten korttelialueen tontista 130-11 ( KL ) kerrosluvulla IV ja tehokkuudella 2850 krs- m². 5.1.1 Mitoitus Kaavamuutosalueen yhteenlaskettu pinta-ala on 0,1885 ha. Rakennusoikeutta alueella on yhteensä 2850 krs-m².
13 5.1.2 Palvelut Kaavamuutoksella ei muodostu uusia palveluita. 5.3.1 Korttelialueet 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavamuutoksella ei ole vaikutusta luontoon eikä luonnonympäristöön. Tonttia uudelleen rakennettaessa on huolehdittava asianmukaisesta hulevesien hallinnasta. Kiinteistö on liitettävä vesihuoltolaitoksen sadevesiviemäriin. Lumen varastointi pihamaalla on järjestettävä siten, ettei siitä aiheudu huomattavaa haittaa naapureille, liikenteelle tai yleisen alueen käytölle. 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset 5.7 Nimistö Kaavamerkinnät ovat maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia. Niiden sisältö on esitetty kaavakartalla. Alueelle ei muodostu uusia katu, puisto eikä alueen nimiä. Alueen nimistö on voimassa olevan asemakaavan mukainen. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Kaava on toteutettavissa kun asemakaavan muutos on lainvoimainen ja tarvittavat kiinteistötekniset toimenpiteet on suoritettu. Alueen kaavan mukaiseen rakentamiseen on haettava lupaa rakennusvalvonnasta. Rakentamisessa on noudatettava voimassa olevan asemakaavan mukaisia määräyksiä. Rovaniemellä 6.4.2017 Markku Pyhäjärvi kaavoituspäällikkö Timo Raitio maanmittausasiantuntija
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 698 Rovaniemi Täyttämispvm 06.04.2017 Kaavan nimi Asemakaavan muutos 3. kaupunginosa kortteli 130 tontti 11 Hyväksymispvm Ehdotuspvm 06.03.2017 Hyväksyjä Vireilletulosta ilm. pvm 03.03.2017 Hyväksymispykälä Kunnan kaavatunnus Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,1885 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,1885 14 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,1885 100,0 2850 1,51 1125 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,1885 100,0 2850 1,51 1125 T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] Alamerkinnät
15 Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,1885 100,0 2850 1,51 1125 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,1885 100,0 2850 1,51 1125 KL 0,1885 100,0 2850 1,51 1125 T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä