Kiinteistöstrategia Suunnitelmallinen kiinteistönpito turvaa kiinteistön arvon säilymisen YLIVIESKA 19.3. 2013 Pekka Luoto Kiinteistöliitto Pohjois-Suomi
Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Neuvontapalvelut Kiinteistöliitto ja yhdistykset palvelevat jäsentaloyhtiöitä juridisissa taloudellisissa, teknisissä ja edunvalvontakysymyksissä Jäsentalot saavat käyttöönsä alan tuoreimman tiedon ja kiinteistöalaan perehtyneiden asiantuntijoiden palvelut Kiinteistöliiton kiinteistöjuridiikan lakineuvonta Kiinteistöyhdistyksen neuvonta Talous- ja veroneuvonta Kiinteistönpitoon liittyvä neuvontapalvelu Työsuhdeneuvonta - Yhdistys antaa neuvoja myös sähköpostitse - Kiinteistöliitto antaa lausuntoja Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Kiinteistöyhdistyksen tehtävät järjestää neuvontatoimintaa, keskustelu- ja koulutustilaisuuksia sekä kursseja tehdä tutkimuksia, tilastointeja ja selvityksiä tiedottaa kiinteistöjä koskevista kysymyksistä, laeista, asetuksista ja kunnallisista määräyksistä edustaa kiinteistöalaa suhteessa viranomaisiin tukea muuta yhdistyksen tarkoitusta edistävää toimintaa valvoa jäsentensä etuja työsuhteisiin liittyvissä asioissa työnantajapuolena Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Taloyhtiön kannattaa liittyä kiinteistöyhdistyksen jäseneksi, koska osaava hallitus ja isännöitsijä ovat taloyhtiölle arvokas voimavara mahdollistavat viihtyisän ja turvallisen asumisen
Taloyhtiön kannattaa liittyä kiinteistöyhdistyksen jäseneksi, koska Kiinteistöyhdistys kuuluu Kiinteistöliittoon, joka pitää taloyhtiöt tietoisina tulevista lakimuutoksista, jotka vaikuttavat taloyhtiöön vireillä olevista asioista ja tapahtumista
Kansanvarallisuus yht. 775 mrd (2010) Koneet&laitteet9 % Metsät 10 % Muut 5 % 217 mrd Asuinrakennukset 28 % Rakennetut maa-alueet21 % Maa- ja vesialueet 10 % Muut talonrakennukset 17 % 132 mrd Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Asunto-osakeyhtiön tarkoitus Yhtiön johdon (hallitus + isännöitsijä) yksi tärkeimmistä tehtävistä on toteuttaa yhtiön tarkoitusta Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi (t. asunto-osakeyhtiö on tarkoitettu osakkaiden asumista varten) Tällaista toimintaa on muun muassa kiinteistön ja rakennusten yllä- ja kunnossapito yhtiötä velvoittavien säännösten ja määräysten mukaisesti sekä rakennusten ja kiinteistön kehittäminen yhtiökokouksen päätösten mukaisesti.
Johdon tehtävä (Hallituksen jäsenet + isännöitsijä) 1 luku 11 Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Yhtiön ( =osakkeenomistajien) etu ei perustu pelkästään sen hetkisten omistajien henkilökohtaisiin tarpeisiin, vaan sitä on tarkisteltava myös pidemmällä aikavälillä (tulevien osakkeenomistajien kannalta) Hallituksen tehtävänä on tehdä yhtiökokoukselle esityksiä millaista tasoa kiinteistön ja rakennusten pidossa noudatetaan.
Lain määräämät hallituksen yleiset tehtävät Laissa hallituksen tehtävät on määritelty melko yleisluontoisesti (7 luku 2 ) Hallitus huolehtii: Yhtiön hallinnosta Kiinteistön ja rakennusten pidon järjestämisestä Muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Hallitus vastaa: Kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty
Lain määräämät isännöitsijän yleiset tehtävät Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.
STRATEGIA = ETUKÄTEISSUUNNITTELUA OSAKKEENOMISTAJIEN HALUAMAAN SUUNTAAN = SUUNNITELMALLILLISTA TOIMINTAA YHTIÖN JA SEN OSAKKAIDEN PARHAAKSI
Strategia (= etukäteislinjaukset) Etukäteissuunnittelua osakkeenomistajien haluamaan suuntaan Miten osakkaiden (myös tulevien) asuminen ja sen puitteet järjestetään Strategialla vaikutetaan etukäteen tavoitteellisesti erityisesti kiinteistön ylläpitoon ja kehittämiseen Strategialla varmistetaan tulevaisuuden menestys: Toiminta pitkäjänteistä, hallinto toimii kiinteistö ja rakennus ovat kunnossa asumisviihtyvyys, esteettömyys yms. ok. talous kunnossa osakkeenomistajan omistus turvattu eli yhtiön arvo säilyy Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
LINJATAAN YHTEINEN SUUNTA - Rakennuksen kunto ja ominaisuudet T A S O Rakentamisvuosi tai lähtötilanne Nostetaan tasoa suunnitelmallisesti Säilytetään alkuperäinen taso 0 Esimerkkikysymyksiä: 1. Pyritään säilyttämään nykyinen taso 2. Annetaan nykyisen tason jonkin verran laskea 3. Annetaan nykyisen tason laskea reippaasti 4. Pyritään parantamaan jonkin verran nykyistä tasoa 5. Parannetaan suunnitelmallisesti tasoa vastaamaan ajankohdan vaatimuksia Aika Annetaan tason laskea suunnitellusti
Strategia lähtee liikkeelle nykytilan selvityksestä ja osakaskyselystä Hallitus valmistelee, yhtiökokous hyväksyy Nykytilanteen kartoitus SWOT kuntoarvio kuntotutkimukset kunnossapitotarveselvitykset haastattelut, kyselyt Osakaskysely Puutteita, kehitystarpeita, painopistealueet, mitä uutta halutaan jne. Hallitus valmistelee yhdessä isännöitsijän kanssa strategian, yhtiökokous hyväksyy Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
Pohjois-Suomen Kiinteistöyhdistys ry
STRATEGISET LINJAUKSET KIINTEISTÖNPITO, KIINTEISTÖN KEHITTÄMINEN JA KORJAUKSET ------- --------- HALLINTO ---- -- PALVELUT ---- ---- YMPÄRISTÖ JA TURVALLISUUS JNE.
Strategia Asunto-osakeyhtiön strategia pitäisi mahtua parille A4- sivulle Tulee olla realistinen, huomioon pitää ottaa mm. osakkaiden maksukyky jne. Saatetaan kaikkien osakkaiden tietoon
Strategia auttaa yhtiön johtoa Strategia auttaa hallitusta ja isännöitsijää tekemään yhtiön kannalta parhaita ratkaisuja Kun päätökset ovat sopusoinnussa strategian kanssa, on lopputulos yleensä parempi Strategian ansiosta korjaukset ovat tiedossa ja ne ovat suunnitelmallisia, palvelutuottajat, kuten kiinteistö- tai isännöintifirma on yhtiölle sopiva jne.. Uuden hallituksen on helpompi aloittaa työskentely, kun sillä on jo selvillä omistajien tahtotila ja yhtiön kehittämissuuntaviivat Hallituksen tulisi tehdä suunnitelma (ohjelma) miten se aikoo toimia valitun strategian mukaisesti ja mihin asioihin se tulee toimikaudellaan panostamaan.