sisällys Lukijalle 5 1 KIINTEISTÖJEN MERKITYS JA YLEISET KEHITTÄMISTARPEET 13 1.1 Kiinteistöomaisuuden arvo 14 1.2 Rakennuskannan jakauma Suomessa 15 1.3 Kiinteistöomaisuuden merkitys ja tavoitteet 16 1.4 Kiinteistöpalvelut yritystoiminnassa 17 2 KIINTEISTÖN ELINKAARITALOUS JA SIIHEN VAIKUTTAMINEN 19 2.1 Elinkaariajattelu 19 2.2 Elinkaariarviointi (LCA) ja elinkaarikustannus (LCC) 20 2.3 Rakennusosan tai -tuotteen elinkaari ja käyttöikä 22 2.4 Tarve- ja hankesuunnittelun vaikutus elinkaarikustannuksiin 22 2.5 Tarvesuunnittelu 23 2.6 Hankeselvitys ja hankesuunnittelu 24 2.7 Teknistaloudellisen elinkaaren pituuteen vaikuttaminen 26 2.8 Korjausrakentamispäätösten vaikutus elinkaaritalouteen 29 2.9 Toimintamallit korjausrakentamisen ja käyttöiän ohjauksessa 31 2.10 Korjausrakentamisprosessi 31 2.11 Korjausrakentamisprosessi asunto-osakeyhtiöissä 33 2.12 Jos rakennukselle ei löydy käyttöä 34 3 KIINTEISTÖNHOITO, HUOLTOKIRJA JA ENERGIATEHOKKUUS 37 3.1 Kiinteistönhoidon merkitys rakennuksen elinkaaren pituuteen 37 3.2 Kiinteistönhoidon tuottama tieto korjausrakentamiseen 38 3.4 Huoltokirja 40 3.4.1 Huoltokirjan laadinta 41 3.4.2 Teknisten järjestelmien huolto 44 3.4.3 Huoltojärjestelmä ja sen käyttö 44 3.4.5 Varmuuskopiointi 47 3.5 Energiatalouden hallinta 47 3.5.1 Energiakatselmukset 48 3.5.2 Energiakatsastus 49 3.5.3 Käyttöönottokatselmus 49 7
3.6 Lämmön, sähkön ja veden menekkitietoa 49 3.7 Asuinkerrostalojen energian ja veden kulutuskehitys 50 3.7.1 Lämmitysenergian kulutus eri vuosikymmeninä 50 3.7.2 Veden kulutus 51 3.7.3 Sähköenergian kulutus 51 3.8 Energiatodistus 52 3.8.1 Energiatodistuksen voimassaolo 53 3.8.2 Miksi energiatodistus tarvitaan? 53 3.9 Yleistä energiatehokkuudesta ja asetuksessa mainituista vaatimuksista 54 3.9.1 Rakennuksen energiatehokkuus 54 3.9.2 Energiatehokkuusluvun määrittäminen 55 3.9.3 Uudisrakentaminen - pienet asuinrakennukset 55 3.9.4 Uudisrakentaminen - suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset 55 3.9.5 Käytössä olevat suuret asuinrakennukset ja muut rakennukset 55 3.10 Energiatodistuksen sisältö 55 3.10.1 Erillisen energiatodistuksen laadinta 56 3.10.2 Erillisen energiatodistuksen antajan pätevyysvaatimukset 56 3.10.3 Energiatodistusluokat ja malliraportit energiatodistuksesta isännöitsijätodistuksen liitteeksi 57 4 KIINTEISTÖNPIDON RAJAPINNAT JA VASTUUT 63 4.1 Kiinteistönpidon rajapinnat 63 4.2 Investoiva korjausrakentaminen 64 4.3 Ylläpitävä (kunnossapitävä) korjausrakentaminen 64 4.4 Kiinteistönhoitotyönä tehtävät korjaukset 65 4.5 Yhteistyö korjausrakentamisen suunnittelussa 65 4.6 Omistajan ja asiakkaan vastuut korjausrakentamisessa 66 4.7 Sopimukset rajapinnoista 67 4.8 Sopimismalli vastuista ja yhteistyöstä perusparannuksissa 67 4.9 Sopimismalli vastuista ja yhteistyöstä kunnossapidossa 72 4.10 Kiinteistönhoidon vastuut omistajan ja asiakkaan kesken 75 8
5 RAKENNUKSEN KORJAUSTARPEIDEN SELVITTÄMINEN JA ENNAKOINTI 77 5.1 PTS-ohjelma 78 5.1.1 PTS-ohjelman merkitys 78 5.1.2 PTS-ohjelman pituus 79 5.1.3 PTS-ohjelman rakentaminen 80 5.2 Isot peruskorjaukset vai jatkuvat korjaukset 89 5.2.1 Rakennus kerralla kuntoon 89 5.2.2 Jatkuva uudistaminen ilman peruskorjauksia 90 5.3 Korjaustarpeiden selvittämisessä tarvittavat taustatiedot 90 5.3.1 Rakennuksen perustiedot 90 5.3.2 Korjaushistoria 92 5.3.3 Piirustus- ja asiakirjadokumentointi 93 5.4 Kuntoarvio 94 5.4.1 Mitä kuntoarviointi on? 94 5.4.2 Kuntoarvion ylläpito 95 5.4.3 Laadukas kuntoarvio 95 5.4.4 Kuntoarvioijan vastuu 96 5.4.5 Kuntoarvion tekemisessä tarvittavat työvälineet ja mittarit 97 5.4.6 Kiinteistötarkastus ja sen laajuus 97 5.4.7 Erityisnäkökohdat kuntoarvioinnissa 98 5.4.8 Kuntoluokat kertovat korjauksen kiireellisyyden 99 5.4.9 Energiataloudelliset korjaukset 100 5.4.10 Korjaustarpeet kilpailevat tärkeysjärjestyksestä 101 5.5 Kuntotutkimukset 102 5.5.1 Kuntotutkimusten tarkoitus 102 5.5.2 Kuntotutkimuksen ajankohta 102 5.5.3 Kuntotutkimuskohteet 103 5.6 Taloyhtiöiden kuntoluokitus ja kuntotodistus 104 5.6.1 Kuntotodistuksen tarkoitus 105 5.6.2 Kuntotodistus perustuu kuntoarvioon 105 5.6.3 Taloyhtiön kuntoluokitus 105 5.6.4 Kuntotodistuksen laadinta atk-ohjelmalla 108 5.6.5 Kuntotodistuksen laadinta suoraan internetissä 109 5.6.6 Kuntotodistuksen virallistaminen 109 5.6.7 Kuntotodistuksen ulottaminen myös muihin kuin As Oy -mallisiin kiinteistöihin 111 5.6.8 Talotyypit 112 5.6.9 Laajennetun kuntoluokituksen ja kuntotodistuksen hyödyt 113 5.6.10 Kenelle korjauksista on hyötyä ja millaista hyötyä? 113 9
6 VAROJEN TARVE JA KUSTANNUSARVIOIDEN HALLINTA 115 6.1 Varojen tarve korjausrakentamisessa 115 6.1.1 Korjaustason vaikutus kustannuksiin 116 6.1.2 Varojen riittävyys 116 6.2 Rakennusosien uusimiskustannukset 117 6.2.1 Kustannukset, jotka aiheutuvat, kun rakennuksen elinkaari päättyy ja se puretaan 118 6.2.2 Rakennusosien kunnossapitokustannukset 119 6.3 Kustannusarvioiden luotettavuus 121 6.4 Asiakkaan omat remontit 122 6.5 Kustannusten arviointi 123 6.5.1 Kustannustietopankkien hinta-arviot 123 6.5.2 Urakkasopimuksen hinta 123 6.5.3 Jälkilaskentatieto 124 6.5.4 Sitomattomat varat 124 6.6 Kustannusarvioiden hallinta PTS-ohjelmassa 125 6.6.1 Korjausohjelman muutosalttius 125 6.6.2 Kustannusarvioiden hallinta atk-ohjelmalla 126 6.7 Kustannustietopankki pitää yllä korjaushinnastoa 130 6.8 PTS:n laadinta ja ylläpito henkilöresursseja säästäväksi 130 6.9 Konsulttien käyttö PTS-ohjelman laadinnassa ja ylläpidossa 131 10 7 KORJAUSRAKENTAMISTA KOSKEVAT SÄÄDÖKSET JA KORJAUSTEN RAHOITUS ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ 1 33 7.1 Korjausrakentamista koskevat säädökset 133 7.1.1 Säädösten velvoittavuus 133 7.1.2 Rakennusalan yleiset laatuvaatimukset RYL 134 7.2 Asunto-osakeyhtiön päätöksenteko korjausrakentamisessa 135 7.2.1 Päätöksenteko yhtiökokouksessa 135 7.2.2 Toimivallan jakautuminen yhtiökokouksen ja hallituksen välillä 135 7.2.3 Päätöksenteko asunto-osakeyhtiössä: esimerkki 136 7.3 Korjausten rahoitus 137 7.3.1 Yhtiövastikkeet 137 7.3.2 Rahastointi 138 7.3.3 Asuintalovaraus 138 7.3.4 Laina 138 7.4 Kiinteistön ja osakkaan kunnossapito- ja korjausvastuut asunto-osakeyhtiössä 139
8 KORJAUSRAKENNUTTAMINEN JA KOULUTUS 145 8.1 Korjausrakennuttamisen suunnittelu 145 8.2 Urakkatarjouspyynnöt 146 8.2.1 Perusmallit 146 8.2.2 Tarjouspyyntöasiakirjat urakkasopimuksen perustana 147 8.2.3 Sopiminen 150 8.3 Aloituskokous 150 8.4 Korjaustyön laadunvalvonta 151 8.4.1 Syitä korjausrakentamisen epäonnistumiseen 152 8.4.2 Urakkasopimukset valvonnan perustana 153 8.4.3 Valvontasuunnitelma 154 8.4.4 Viranomaisvalvonta 157 8.4.5 Tilaajan valvonta 158 8.4.6 Urakoitsijan omavalvonta 158 8.5 Reklamointi ja erimielisyyksien ratkaiseminen 158 8.6 Taloteknisen laadun toteaminen 159 8.6.1 Mittaukset 160 8.6.2 Toimintakokeet 160 8.6.3 Koekäytöt 160 8.6.4 Yhteiskäyttökokeet 161 8.6.5 Tarkistusmittaukset 161 8.7 Dokumentointi ja tiedon hallinta 161 8.7.1 Suunnitteluvaiheen tiedot 161 8.7.2 Rakennusaikaiset tiedot 162 8.7.3 Ylläpidon tarvitsemat tiedot 162 8.7.4 Viranomaisiin päin tapahtuva dokumentointi 163 8.8 Vastaanotto ja takuuajan toimenpiteet 163 8.8.1 Vastaanottoon valmistautuminen 163 8.8.2 Vastaanotto 163 8.8.3 Jälkitarkastus ja takuuajan velvoitteet 164 8.9 Käyttöönanto 164 8.9.1 Asiakkaan opastaminen 165 8.10 Kiinteistön ylläpitohenkilöstön perehdyttäminen ja täydennyskoulutus 165 8.10.1 Yleistä kiinteistöalan henkilöstön koulutustarpeesta 165 8.10.2 Tunnista ylläpito-organisaatiosi koulutustarpeet 166 8.10.3 Täydennyskoulutuksen ja perehdyttämisen järjestäminen 168 8.10.4 Esimerkki tietoverkon kautta tapahtuvasta koulutustoiminnasta 169 11
Liite I Rakennusosien käyttöiät ja kunnossapitojaksot 173 Liite II Korjausrakentamiseen liittyvät keskeiset käsitteet 179 Liite III Esimerkki elinkaarikustannusten laskennasta asuinkerrostaloon 191 Liite IV Huoltotaulukot 199 Asiahakemisto 203 12