Kiinteistön elinkaari ja suunnitelmallinen kiinteistönpito Energiaekspertin jatkokurssi 14.4.2014 Jaakko Vihola Tampereen teknillinen yliopisto
Esityksen sisältö 1. Kiinteistön elinkaari 2. Suunnitelmallinen kiinteistönpito 3. Huoltokirja ja PTS 4. Kuntoarviot ja -tutkimukset 5. Kiinteistönpidon työkalut ja tietolähteet 2
Kiinteistön elinkaari 3
Rakennuksen tekninen arvo Ei tule sekoittaa kiinteistön markkina-arvoon! 4
Suunnitelmallinen kiinteistönpito Maankäyttö- ja rakennuslaki sanoo rakennuksen kunnossapidosta seuraavaa: Rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Tulisi pohjautua taloyhtiön strategiaan Edellyttää tietoa rakennuksen nykytilasta ja tulevaisuuden korjaustarpeista Lähtötietojen selvittämiseen käytettäviä työkaluja ovat mm. kuntoarviot, kuntotutkimukset ja energiakatselmukset Huoltokirja ja faktatietoihin perustuva PTS olennaisia asiakirjoja 5
Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työnjako 1. Käyttäjät: Selvien vikojen ja puutteiden informoiminen kiinteistönpitoon, asuntokohtaisten laitteiden oikeaoppinen käyttö 2. Huoltoyhtiö: Rakenteiden ja laitteiden kunnon ja toiminnan seuranta sekä perushuollot 3. Isännöinti: Kulutusseuranta yms. Pienten vikaja huoltokorjausten teettäminen 4. Ulkopuoliset asiantuntijat: Kunnossapidon pitkän ajan suunnittelu, merkittävien korjaustarpeiden selvittäminen, mittavien korjaushankkeiden läpivieminen 6
Laiminlyöntien seuraukset Rakenneosien elinkaaret jäävät suunniteltua lyhyemmiksi Välttämättömien korjaushankkeiden lykkääminen tulee kalliiksi kiinteistön ylläpitokustannusten kasvaessa vuosi vuodelta Korjausten laiminlyöminen voi johtaa terveyshaittoihin Vakuutusmaksujen kasvaminen (esim. putkiremontit) Vaikutus asuntojen arvoon ja viihtyisyyteen Pahimmillaan ajaudutaan tilanteeseen, jossa laajamittaisten remonttien kustannukset ylittävät asuntojen arvon 7
Huoltokirja Suunnitelmallista kiinteistönpitoa tukeva kiinteistökohtainen asiakirjakokonaisuus. (paperinen tai sähköinen) Voi sisältää esimerkiksi seuraavia pääkohtia: Kiinteistön yleistiedot ja huoltokirjan käyttöohje Hoidon, huollon ja kunnossapidon lähtötiedot, tavoitteet, tehtävät ja ohjeet Ohjeet asukkaille ja tilojen käyttäjille Hyvän energiatalouden ja sisäilmaston edellyttämiä hoito- huolto- ja kunnossapitotehtäviä Energiankulutuksen seuranta Rakennukseen kohdistuvien toimenpiteiden dokumenttiarkisto Huoltokirja tulee laatia olemassa olevalle rakennukselle rakennuslupaa vaativan korjaus- tai muutostyön yhteydessä. Laatiminen ilman velvoitettakin suositeltavaa. Eri alojen asiantuntijat laativat yhteistyössä 8
Huoltokirja Kiinteistönpitoa tukeva asiakirjakokonaisuus (Lähde: KH 90-00268 Asuintalon huoltokirjan käyttö) 9
Huoltokirjasta saatava hyöty Suunnitelmallisuudella saavutetaan kiinteistön hoidolla saavutetaan rakenteiden ja laitteiden pitkät elinkaaret. Kiinteistönhoidon tarjouspyyntöasiakirjat yksiselitteiseksi. (Tarjousten vertailukelpoisuus) Odottamaton kiinteistönhoitoyrityksen lisälaskutus vähenee. Terveellisten ja viihtyisien asuinolojen ylläpito helpottuu Asukkaiden tyytyväisyys asuinoloihin kasvaa Asukkaiden tietämys asunnon hoidosta lisääntyy. 10
PTS (Pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma) 11
PTS As Oy-Laki edellyttää taloyhtiön hallitukselta pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelman laatimista. Kirjallinen selvitys on käsiteltävä taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa vuosittain. Suunnitelman tulee pitää sisällään kuvaus vähintään seuraavien viiden vuoden aikana kiinteistöön kohdistuvista kunnossapitotarpeista (arvio ajankohdista ja aiheutuvista kustannuksista). Mahdollistaa osakkaiden varautumisen taloudellisiin ja muihin korjaustoiminnan vaikutuksiin. Hallitus voi laatia suunnitelman itse, isännöitsijä voi tehdä suunnitelman erikseen veloitettavana työnnä tai suunnitelma voidaan teettää ulkopuolisella taholla. 12
PTS:n taustalla kuntoarviot/- tutkimukset ja energiakatselmukset Kuntoarvio (vauriokartoitus) Ei mittauslaitteita Ainetta rikkomaton Näkyviin vaurioihin perustuva arvio rakenteiden kunnosta Toistetaan säännöllisin väliajoin Pohjana kiinteistön PTS:lle Tuodaan esille tarkempien kuntotutkimusten tarpeellisuus Kuntotutkimus (ennuste tulevasta) Mittauslaitteita/laboratoriokokeita Ainetta rikkova Kokeisiin perustuva arvio turmeltumisilmiöiden ja muiden ongelmien tilanteesta Lähtötietona korjaussuunnittelun pohjaksi (Lähde: Jussi Mattilan luennot kurssilla Suunnittelun ohjaus rakennushankkeessa ) 13
Ongelmakohtia Keskikokoisen betonielementtikerrostalon julkisivujen korjausvaihtoehdot: Kunnostus 50 /m 2 100 000 Korjaus 150 /m 2 300 000 Uusiminen 250 /m 2 500 000 Kunnon selvittäminen 5000 Jos kelvottoman kuntotutkimuksen perusteella valitaan liian kevyt (pahempi vaihtoehto) tai raskas korjaus, voi virhe tulla todella kalliiksi! (Lähde: Jussi Mattilan luennot kurssilla Suunnittelun ohjaus rakennushankkeessa ) 14
Suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluja KORTY-laskuri (tekeillä) Pienellä määrällä lähtötietoja saadaan arvio rakennuksen korjaustarpeista. 15
Tuloksia Kiireisten korjausten Kuntotutkimuksen suunnittelun käynnistäminen käynnistäminen Julkisivut ei vielä ajankohtainen Vesikatto kiireellinen ajankohtainen Ikkunat ei vielä ajankohtainen Ovet kiireellinen ajankohtainen kiireisten korjausten suunnittelun käynnistäminen ne rakennusosat, joissa käyttöikä lähellä loppua (hajonnan yläraja -5vuotta) kuntotutkimusten käynnistäminen ne rakennusosat, joissa käyttöikä lähellä loppua (keskiarvo -5vuotta) 16
Työkaluja/tietolähteitä 17
Työkaluja/tietolähteitä RT 18-10922 Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot RT 18-10702 Asuintalon huoltokirjan laadinta. Käytössä oleva talo RakMk osa A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje 4/2013 Ympäristöministeriön asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä 18
Kaukajärven kerrostalokanta Ryhmäkorjaaminen? 19
Kiitos mielenkiinnosta! jaakko.vihola@tut.fi 20