KORJAUSHANKKEEN LÄPIVIEMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ

Transkriptio

1 KORJAUSHANKKEEN LÄPIVIEMINEN ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Isännöinti Ilkka Saarinen Oy, hallitusjäsenten koulutusilta Suomalainen klubi, Tampere Mikko Tarri, A-Insinöörit Suunnittelu Oy

2 KORJAUSHANKKEEN AVAINASIAT ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ Isännöinti Ilkka Saarinen Oy, hallitusjäsenten koulutusilta Suomalainen klubi, Tampere Mikko Tarri, A-Insinöörit Suunnittelu Oy

3 Esityksen sisältö 1. Julkisivusaneerauksen päätöksenteon aikajana 2. Lähtötiedot ovat saneerauksen peruskivi 3. Hankesuunnittelulla selvitetään, mitä halutaan 4. 3D-suunnittelu ja visualisointi - esimerkkejä 3

4 Julkisivusaneeraus. Päätöksenteon aikajana.

5 Julkisivusaneeraus. Päätöksenteon aikajana. Päätös julkisivukorjauksen periaateratkaisuista ja suunnittelun käynnistämisestä tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys marras joulu loka 2014 Kuntotutkimus Päätös kuntotutkimuksesta Kuntotutkimusraportti Kuntotutkimuksen esittely taloyhtiölle 0 kk 6 kk 12 kk

6 Julkisivusaneeraus. Päätöksenteon aikajana. Yhtiökokous: Hankesuunnittelun käynnistäminen, 1. suunnittelukokous Luonnossuunnitelmien esittely talolle Toteutussuunnitelmien ja kustannusarvion esittely talolle Suunnitelmien hyväksyminen ja päätös urakkalaskennasta Urakkatarjoukset tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys loka marras joulu 2015 Hanke- ja luonnossuunnittelu Toteutussuunnittelu ja urakka-asiakirjat Urakkalaskenta / urakkakilpailu 12 kk 17 kk 24 kk

7 Julkisivusaneeraus. Päätöksenteon aikajana. Urakkaneuvottelut Urakkasopimus tammi helmi maalis huhti touko kesä heinä elo syys loka marras joulu 2016 Päätös urakan toteutuksesta ja rahoituksesta Lopullinen urakoitsijavalinta Töiden aloitus / työmaa Toteutus Yhtiökokous: 24 kk 27 kk 35 kk

8 Esiselvitysvaihe. Kuntotutkimukset.

9 Miksi kuntotutkimus tehdään? Puutteellisten tietojen pohjalta tehtyjen korjausten riskejä ovat mm. seuraavat: vaurion syy jää selvittämättä, jolloin korjataan oiretta eikä syytä, ja vaurio uusiutuu rakenteen toimivuuden ja turvallisuuden kannalta tärkeitä asioita, kuten rakenteen kiinnitystä, ei tarkasteta korjaus toteutetaan liian kevyenä, jolloin joudutaan korjaamaan pian uudestaan korjataan liian raskaasti rakenteen kuntoon nähden, jolloin maksetaan turhasta käytetään väärää korjaustapaa, jolloin korjauksen kestoikä jää lyhyeksi. 9

10 Case: Kuntotutkimuksen kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä Kuntotutkimus kilpailutetaan kuivaksi Kuntotutkimusten tekijöiden on pakko tarjota myös sisällöllisesti minimoituja töitä. Seuraus 1: Tuloksena syntyy ylimalkaisia tai täysin puutteellisia selvityksiä, jotka eivät anna riittävän tarkkaa tietoa korjaustarpeesta. Seuraus 2: Korjaussuunnittelija havaitsee tilanteen, mutta ei voi tai ei halua puuttua asiaan ja suunnittelee korjauksen siten, että korjaustapa on varmalla puolella mikä tarkoittaa yleensä selvästi todellista tarvetta kalliimpaa korjausta. Lopputulos: Korjaus onnistuu, eikä puutteellisesti tehdystä kuntotutkimuksesta aiheudu sinällään mitään negatiivista. MUTTA KUITENKIN 10

11 Case: Kuntotutkimuksen kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä Kuntotutkimus = Korjaustapa 1: Kunnostus 50 /m 2 = Korjaustapa 2: Korjaus 150 /m 2 = Korjaustapa 3: Uusiminen 250 /m2 = Jos kelvottoman kuntotutkimuksen seurauksena tehdään todellista tarvetta raskaampi korjaus, kuntotutkimuksessa saavutettu säästö menetetään moninkertaisesti! Vastaavasti, jos päädytään liian kevyeen korjaukseen, tappiot voivat olla vielä paljon suuremmat. 11

12 Milloin kuntotutkimus tehdään? Kuntotutkimuksia suositellaan tehtäväksi seuraavan aikataulun mukaisesti: Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään noin 15 vuotta rakennuksen valmistumisen jälkeen Seuraavat kuntotutkimukset tehdään noin 10 vuoden kuluttua edellisestä tutkimuksesta. Säännöllisten kuntotutkimusten antaman tiedon avulla korjaus- ja huoltotoimenpiteet voidaan ajoittaa parhaalla tavalla talouden ja käyttöiän kannalta. 12

13 Kuka kuntotutkimuksia tekee? Kuntotutkimusten tekeminen on erikoistunutta asiantuntijatyötä. Niitä tekevät kuntotutkimuksiin erikoistuneet insinööritoimistot ja tutkimuslaitokset. Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää vanhojen rakennetyyppien sekä rakennusmateriaalien ja niiden vaurioitumisen tuntemista. Erilaisten korjaustapojen ja sekä käytännön kenttä- ja laboratoriotutkimusmenetelmien hallitseminen on keskeisen tärkeää kuntotutkimuksen luotettavuuden kannalta! 13

14 Kuka kuntotutkimuksia tekee? Kuntotutkijan osaaminen on todennettavissa helposti FISE-pätevyyden avulla: 14

15 Mitä kuntotutkimus sisältää? Kuntotutkimuksen vaiheet Tarjouspyyntö 1 kk Tarjous + tehtäväluettelo? Kuntotutkimuksen tilaus + tilausvahvistus Kuntotutkimustyön valmistelu ja resurssointi 1 2 kk Tutkimussuunnitelman laatiminen ja esiselvitys Kenttätutkimukset Laboratorioanalyysit Raportointi Kuntotutkimuksen suorittaminen 2 3 kk Kuntotutkimusprosessin kokonaiskesto enintään n. 6 kk 15

16

17 Tilaajan ohjeen saatavuus Kuntotutkimuksen Tilaajan ohje on saatavissa ilmaiseksi: Linkki Julkaisut, Käyttöselosteet Linkki by 42 Tilaajan ohje 17

18 Hankesuunnittelu.

19 Hankesuunnittelun tarkoitus Kiinteistön omistajan tulee määritellä korjaukselle selkeät tavoitteet, jotka asetetaan ja tarkennetaan hankesuunnittelun yhteydessä. Tavoitteet voivat olla teknisiä (vaurioiden eteneminen, pitkä käyttöikä) taloudellisia (investointikustannus, käyttökustannukset) arvotekijöihin liittyviä (ulkonäkö, asumisviihtyvyys) yhteiskunnan asettamiin vaatimuksiin liittyviä (suojelumääräykset, soveltuvuus kaupunkikuvaan) 19

20 Hankesuunnittelun tarkoitus Lopullisen korjausmenetelmän päättää aina kiinteistön omistaja. Korjausmenetelmää ei voi päättää kuntotutkija, suunnittelija tai rakennuttajakonsultti eivätkä mitkään muutkaan tahot. Ulkopuoliset tahot (esim. rakennusvalvonta, museoviranomainen jne.) voivat antaa päätöksentekoa rajaavia ohjeita tai määräyksiä. Mitä enemmän päätöksen tekijöitä on ja mitä vähemmän päättäjät tuntevat kohteen tai korjauksen erityisolosuhteita, sitä tarkemmin päätöksentekoa on valmisteltava. 20

21 Hankesuunnittelun sisältö Hankesuunnitteluvaiheessa ei tehdä vielä lainkaan varsinaisia toteutussuunnitelmia!!! = viivaakaan ei piirretä Hankesuunnitteluvaiheessa käydään läpi rakennuksen ja rakenteiden kunnon mahdollistamat ja edellyttämät vaihtoehtoiset korjaustavat niihin liittyvät kustannusarviot muut valintaan liittyvät tekniset tekijät, kuten esim. käyttöikä, huollon tarve ja huoltoväli näiden funktiona elinkaarikustannukset. 21

22 22

23 3D-mallintaminen.

24 3D-mallintaminen

25 3D-mallintaminen

26 3D-mallintaminen

27 3D-mallintaminen

28 3D-mallintaminen

29 A-Insinöörit Oy 3D-mallintaminen - linjasaneeraus

30 Yhteenveto.

31 Kuntotutkimukset TOP Lähtötietojen selvittämiseen käytetyt resurssit ovat paras sijoitus hankkeen tulevaisuuteen. Eri vauriomekanismien esiintyminen kohteen rakenteissa on aina selvitettävä rakenneosittain. Hyvin pienillä näyte- ja analyysimäärillä tutkimuksen luotettavuus heikkenee merkittävästi.

32 Korjaussuunnitelmat TOP 3 1. Hanke- ja luonnossuunnitteluvaiheessa voidaan ja kannattaa tarkastella useita teknisiä ja taloudellisia vaihtoehtoja Suunnittelun eri vaiheissa kannattaa järjestää erillisiä infotilaisuuksia (2-3 kpl) taloyhtiölle suunnittelun tilanteesta ja sisällöstä. Yksikköhintaan sidotut työt pitää määritellä huolella etukäteen - määrien arviointi on haasteellista, mutta pelisäännöt pitää olla.

33 Onnistuneen saneerauksen TOP 3 1. Tiedottaminen ja informointi esiselvitysten tuloksista. 2. Tiedottaminen ja informointi hanke- ja toteutussuunnittelun tilanteesta ja tuloksista. 3. Tiedottaminen ja informointi toteutusvaiheessa.

34 KIITOS! Mikko Tarri, puh ja ne kaikki muutkin A-Insinöörit: Meiltä saat yksilöllisiä vastauksia visaisiin pulmiisi. Lähes 400 A-Insinöörin ratkaiseva asiantuntemus odottaa haasteitasi. 34