4.7.2013 NAANTALIN KAUPUNKI. Velkuanmaa Vaihelan asemakaava. Asemakaavan selostus

4.7.2013 NAANTALIN KAUPUNKI Velkuanmaa Vaihelan asemakaava Asemakaavan selostus 4.7.2013

2 4.7.2013 Esipuhe Asemakaavan on laatinut Pöyry Finland Oy, jossa suunnitteluryhmän vetäjänä on toiminut arkkitehti Jarmo Lukka ja suunnittelijana on toiminut arkkitehti Laura Hietakorpi sekä avustavana suunnittelijana ark. yo Mikko Peltonen. Naantalin kaupungin puolelta työtä on johtanut kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila. Tampere 4.7..2013 Pöyry Finland Oy Kaupunki- ja aluesuunnittelu Jarmo Lukka arkkitehti SAFA, YKS 454 Mikko Peltonen arkkitehti yo

3 4.7.2013 NAANTALIN KAUPUNKI, VAIHELA ASEMAKAAVA Kaava-alueen sijainti [ Hakasulkuihin merkityt kohdat täydennetään kaavatyön edetessä. ] VIREILLETULO Kaavoituskatsaus 2010 KAUPUNGINHALLITUS 25.11.2013 KAUPUNGINVALTUUSTO 16.12.2013 Asemakaavan tarkoitus: Asemakaavan laadinnan tarkoituksena on Velkuanmaan Pohjakylässä sijaitsevan Vaihelan maatilan talouskeskuksen alueen asemakaavoitus. Yhteystiedot: Pöyry Finland Oy Naantalin kaupunki Kaupunki- ja aluesuunnittelu PL 43, Käsityöläiskatu 2 Hatanpäänkatu 1 21101 Naantali 33900 Tampere Jarmo Lukka Kirsti Junttila Johtava asiantuntija Kaupunginarkkitehti Puh. 010 33 25334 Puh. 050-3390521 (02 434 5354) jarmo.lukka@poyry.com kirsti.junttila@naantali.fi

4 4.7.2013 Sisällysluettelo 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 6 1.1 Tunnistetiedot 6 1.2 Kaava-alueen sijainti 6 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus 6 2 YHTEENVETO 6 2.1 Kaavaprosessin vaiheet 6 2.2 Asemakaava 6 2.3 Asemakaavan toteuttaminen 7 3 LÄHTÖKOHDAT 7 3.1 Kaava-alueen olosuhteet 7 3.1.2 Luonnonympäristö 7 3.1.3 Rakennettu ympäristö 8 3.1.4 Maanomistus 9 3.2 Suunnittelutilanne 10 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 12 4.1 Asemakaavan laatimisen tarve 12 4.2 Kaavoituksen käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 12 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 12 4.3.1 Osalliset 12 4.3.2 Vireilletulo 13 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt 13 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 13 4.4 Asemakaavan tavoitteet 13 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet 14 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen 14 4.5 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet 14 4.6 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset 14 4.7 Kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet ja kannanotot 14 4.8 Kaavaehdotuksesta saadut muistutukset ja viranomaislausunnot 14 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 14 5.1 Kaavan rakenne 14 5.2 Mitoitus 15 5.3 Maakuntakaavan ja yleiskaavan toteutuminen 15 5.4 Palvelut 15 5.5 Vesihuolto, viemäröinti ja tekninen huolto 16 5.6 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen 16 5.7 Aluevaraukset 16 5.7.1 Korttelialueet 16 5.7.2 Muut alueet 16 5.8 Asemakaavan vaikutukset 16 5.8.1 Vaikutukset elinoloihin ja elinympäristöön 16

5 4.7.2013 5.8.2 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön, taajamakuvaan, maisemaan ja kulttuuriperintöön 17 5.8.3 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön 17 5.8.4 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen 17 5.9 Ympäristön häiriötekijät 17 5.10 Asemakaavan vaikutusten arviointi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kannalta 17 5.11 Kaavamerkinnät ja määräykset 19 6 KÄSITTELYVAIHEET 20 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 20 7.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 20 7.2 Toteuttaminen ja ajoitus 20 7.3 Toteutuksen seuranta 20 Liitteet 1. Luontoselvitys 2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, 7.2.2011, tark 1.6.2012 3. Luettelo rakennuskannasta 4. Maisemaselvitys 5. Havainnepiirustus 6a Yhteenveto luonnosvaiheen lausunnoista ja mielipiteistä, kaavan laatijan vastine, 2006 6b Yhteenveto luonnosvaiheen lausunnoista ja mielipiteistä, kaavan laatijan vastine, 2012 7. KHO:n päätös 1829/18.7.2005 (rakennuslupaa koskeva päätös) 8. KHO:n päätös 1828/18.7.2005 (suunnittelutarveratkaisua koskeva päätös) 9. Turun hallinto-oikeuden päätös 04/0373/1 (Vaihelan tilaa koskevan yleiskaavan muutosehdotuksen kumoaminen) 10. Turun hallinto-oikeuden päätös 08/0092/1 (Vaihelan tilaa koskevan asemakaavan kumoaminen) 11a Yhteenveto muistutuksista ja viranomaislausunnoista, kaavan laatijan vastine 11b Kaavaehdotuksesta saadut viranomaislausunnot ja muistutukset 12. Tilastolomake 13. Pöytäkirjaote

6 1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaava koskee Naantalin kaupungin Pohjakylän kylän tiloja Vaihela 529-562-1-64 (osa), 529-562-878-1 ja Yht. vesialue 529-562-876-1 (osa). Asemakaavalla muodostuvat korttelit 8 ja 9 sekä maisemallisesti arvokkaat peltoalueet ja maaja metsätalousalue. 1.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue on esitetty kartalla kaavaselostuksen sivulla 3. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Vaihelan asemakaava Asemakaava laaditaan Vaihelan tilan talouskeskuksen ja siihen liittyvän ranta-alueen käytön osoittamiseksi. Kaavassa osoitetaan alueen mahdollinen lisärakentaminen ja mahdollistetaan rakennuslupamenettely Vaihelan tilan majoitusrakennuksen osalta. Kaavoitettavan alueen laajuus on 8,9 ha. Asemakaavoitus sovitetaan kaupungin tavoitteisiin ja lähtökohtiin. Tavoitteena on laatia asemakaava, jossa maankäyttö tukee alueen nykyistä käyttöä matkailu- ja ravintolapalvelujen alueena. Asemakaavassa osoitetaan alueen matkailua palvelevien rakennusten korttelialue, yhteysalusliikenteelle varattu korttelialue, matkailuun liittyvä venesataman korttelialue sekä maa- ja metsätalousalueet, maisemallisesti arvokkaat peltoalueet, liikennejärjestelyt, sallitut rakennusoikeudet sekä rakennus- ja luonnonsuojelua koskevat tavoitteet. 2 YHTEENVETO 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Tärkeimmät vaiheet asemakaavan valmistelussa ovat olleet: - asemakaavan vireilletulo Kaavoituskatsaus 2010 - viranomaisneuvottelu 30.9.2010 - kaavaluonnos, päiväys 7.2.2011 - luonnosvaiheen nähtävilläolo 11.3.-31.3.2011 - ehdotus, päiväys 1.6.2012 - kaupunginhallitus 24.9.2012 - ehdotusvaiheen nähtävilläolo 15.10.-14.11.2012 - kaupunginhallitus 25.11.2013 - kaupunginvaltuusto 16.12.2013 2.2 Asemakaava Asemakaavalla muodostuvat korttelit 8 ja 9 sekä niihin liittyvät maisemallisesti arvokkaat peltoalueet ja maa- ja metsätalousalueet. Asemakaavassa Vaihelan entisen maatilan talouskeskuksen alue on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Ranta-alueet on osoitettu Vesiliikenteelle varatuksi korttelialueeksi (LY) ja Matkailuun liittyväksi venesataman korttelialueeksi (LVrm). Muut alueet on osoitettu maisemallisesti arvokkaiksi peltoalueiksi (MArm, MA-1) sekä maa- ja metsätalousalueeksi (MY).

7 Kaavalla alueen rakennusoikeudeksi muodostuu 2466 k-m 2. Alueen pinta-ala on 8,9 ha. Kaavalla suojellaan Vaihelan tilan päärakennus sekä tilan talouskeskuksen pihapiirin miljöö. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Korttelialueiden rakennusoikeus toteutuu omistajan harkinnan mukaan. LY alueen toteutuksesta vastaa osakaskunta. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Kaava-alueen olosuhteet 3.1.1 Kuvaus alueesta Suunnittelualue sijaitsee Naantalin kaupungissa Velkuanmaan Pohjakylässä, joka sijaitsee noin 40 km länteen Turusta. Vaihelan asemakaava-alue sijaitsee Velkuanmaan saaren itäosassa. Saari on harvaan rakennettu. Kaava-alue on topografialtaan ja luonnonympäristöltään vaihtelevaa, ja sisältää mm. peltoa, kallioisia metsäalueita, ranta-alueita ja maatilan pihapiirin. Alueella sijaitsee Vaihelan tilan entinen maatilan talouskeskus, joka on ollut matkailukäytössä vuodesta 1991 alkaen. Alueen kokonaispinta-ala on noin 9 ha. 3.1.2 Luonnonympäristö Alueesta on laadittu erillinen luontoselvitys v.2006 (liite 1). Selvityksessä on kartoitettu alueen luonnonympäristön yleispiirteet sekä siellä mahdollisesti sijaitsevat luonnonarvoiltaan merkittävät kohteet, joita ovat: Luonnonsuojelulain 1096/1996 4 luvun 29 mukaiset luontotyypit Metsälain 1093/1996 3 luvun 10 mukaiset tärkeät elinympäristöt Vesilain 1961/264 1 luvun 15a, 17a mukaiset luonnontilaisina säilytettävät kohteet Uhanalaisuusluokituksen (Rassi ym. 2000) mukaiset lajit Luontodirektiivin 79/409/ETY liitteen IV(a) mukaiset lajit (mm. liito-orava) Lintudirektiivin 92/43/ETY liitteen I mukaiset lajit Selvitys on kattava luonnonsuojelulain, metsälain ja vesilain tarkoittamista kohteista. Uhanalaisluokituksen tarkoittamien ja direktiivilajien esiintymistä on voitu selvittää vain yksittäisten lajien kohdalta. Alue kuuluu kasvillisuudeltaan ja maisemaltaan sisäsaaristoon ja on luonnonympäristöltään vaihtelevaa. Korkeuserot vaihtelevat merenpinnasta kallioiden lakitasoon +15 m. Alueen tärkeimmät luonnonkohteet ovat lännessä peltoihin rajautuvat avokalliot, jotka itäpuoleltaan laskevat tasaisena rinteenä kohti merta. Osalla kallioaluetta kasvaa puumaisia ja pensasmaisia katajia tiheähkönä metsikkönä, mutta pääosin mereen laskevat rinnealueet ovat joko harvennettua mäntymetsää tai harvapuustoista kalliorinnettä. Rannat ovat tavanomaista järviruokoa kasvavaa merenrantaa tai venesatamaksi rakennettua aluetta. Luontoselvityksessä alueelta ei todettu luonnonsuojelulain mukaisia suojeltuja luontotyyppejä tai uhanalaisia eläinlajeja. Alueen kaksi avokallioaluetta todettiin maisemallisesti paikallisesti arvokkaiksi mahdollisina metsälain tarkoittamina vähätuottoisina kallioina.

8 3.1.3 Rakennettu ympäristö Väestö Kaava-alueella ei ole vakituista asutusta. Vaihelan tilan talouskeskus on maatilamatkailukäytössä. Tilalla on 22-25 vuodepaikkaa (11 kahden hengen huonetta ja aitta). Lähin vakituisessa asumiskäytössä oleva asuinrakennus sijaitsee n. 50 m päässä kaava-alueen rajasta länteen. Palvelut ja työpaikat Kaava-alueella sijaitseva Vaihelan tilan talouskeskus on maatilamatkailukäytössä. Matkailutoimintaan sisältyy majoitus-, tilausravintola-, vierasvenesatama- ja pienimuotoisten kokouspalveluiden järjestäminen. Tilakeskuksessa toimii tällä hetkellä kaksi pienehköä tilausravintolaa ja majatalo Halssi. Vierasvenesataman läheisyydessä on lisäksi matkailuyrittäjän ylläpitämä sauna. Vaihelan kievari työllistää 2-5 työntekijää sesongista riippuen. Virkistys Venesataman läheisyydessä on yleinen tilaussauna. Vaihelan maatilamatkailukeskuksen yrittäjä järjestää kalastusretkiä, lisäksi tilakeskuksen ulkoalueilla on mahdollisuus harrastaa erilaisia seurapelejä. Yleiseen käyttöön rakennettuja urheilualueita tai kuntopolkuja alueella ei ole. Liikenne Alueen liikenne tukeutuu Velkuanmaantien yksityistiehen. Velkuanmaalle pääsee mantereelta kahden lossiyhteyden välityksellä. Asemakaava-alueella sijaitsee lisäksi 50 venepaikan laajuinen vierasvenesatama. Rakennettu kulttuuriympäristö ja muinaismuistot Suunnittelualue käsittää Vaihelan pihapiirin rakennuksineen, rantaan viettävän peltoaukean, yleisen venesatama-alueen ja yksityisen venesatama-alueen. Vaihelan rakennusryhmä sijaitsee maisemallisesti merkittävällä paikalla. Vanha päärakennus rajaa pihapiirin peltoaukean puolelta ja rakennus näkyy hallitsevana viljelysaukealle ja merelle avautuvassa näkymässä. Suora tielinja rannan suunnasta kohti Vaihelaa korostaa päärakennuksen asemaa. Talous- ja matkailurakennukset sijaitsevat tiiviinä ryhmänä päärakennuksen metsän puolella. Kaikkiaan pihapiiriin kuuluu kuusi eri ikäistä rakennusta. Kulttuurihistoriallisesti tärkein on 1870-luvulla rakennettu tilan päärakennus (240 k-m²). Vastapäätä pääsisäänkäyntiä on vanha piharakennus (106 k-m²), taempana 1920-luvulla rakennettu vanha navetta (290 k-m²) ja ravintolakäyttöön kahdessa vaiheessa muutettu, alun perin 1950-luvulta oleva maatalousrakennus (121 + 181 k-m²). Lukuihin sisältyy myös 62 k-m²:n viinikellari. Läntisimmässä osassa pihaa on 1900-luvulta oleva aitta (56 k-m²) ja majoitusrakennus vuodelta 2001 (479 k-m²). Yhteensä on rakennettu 1 473 k-m². Rakennukset ovat pääosin perinteistä rakentamista edustavia punamullattuja harjakattoisia rakennuksia. Ainoastaan uusin majoitusrakennus poikkeaa hieman tyyliltään lähitarkastelussa. Rakennuksia on muutettu vastaamaan maatilamatkailun tarpeita 1990-luvulta lähtien. Rakennuksista uusimmalta, majoitusrakennukseksi rakennetulta Halssilta puuttuu rakennuslupa KHO:n kumottua alueen suunnittelutarveratkaisua ja rakennuslupaa koskevat päätökset. Rakennusten kunto on hyvä lukuunottamatta 1926-1927 rakennettua navettarakennusta, joka on toiminut pitkään varastokäytössä. Alueen nykyinen rakennuskanta on inventoitu alustavasti 2000-2002.

9 Avoin viljelymaisema jatkuu yhtenäisenä meren rantaa kohti. Aukean halki johtaa yksityistie, joka yhdistää saaren osat toisiinsa. Suunnittelualueen eteläosassa rakennetun rantavyöhykkeen erottaa viljelysmaisemasta metsäinen alue, joka jäsentää rantaan sijoittuvat toiminnot omaksi ympäristökseen. Yleisen venesataman venevajat ovat hyvä esimerkki saariston omaleimaisimmasta rakennuskulttuurista. Venevajojen laajuus on 144 ja 112 k-m². Lisäksi rannassa on pieni varastorakennus (20k-m²) ja huoltorakennus (10 k-m²). Yhteensä on rakennettu 286 k-m². Vaihelan venesataman alueella on sauna (31 k-m²), varasto (11 k-m²)ja huoltorakennus (10 k-m²), yhteensä 52 k-m². Liite 3: Luettelo rakennuskannasta Suunnittelualue on pieni laajuudeltaan, mutta sijaitsee merkittävällä paikalla keskeisellä rantaalueella. Viljelymaisema yhdessä maatilakeskusten rakennuskannan ja venesataman rakennusten kanssa muodostavat suhteellisen ehjän ja harmonisen saaristolaismiljöön. Alueen asemakaavassa kiinnitetään huomiota alueen suojelutavoitteiden toteutumisen varmistamiseen. Kaava-alueelta ei ole todettu muinaismuistoja. Kaavatyön aikana alueella on tehty Turun maakuntamuseon toimesta suppeata kohdetta (kiviröykkiö) koskeva katselmus, jossa todettiin että kyseessä ei ole muinaismuisto. Lisäksi Velkualla on tehty vuonna 2006 Velkuan muinaisjäännösinventointi. Tekninen huolto Kaava-alueella ei ole yleistä vesijohto- ja viemäriverkostoa. Vaihelan tilakeskuksella on oma porakaivo. Jätevedet käsitellään kiinteistökohtaisesti. Velkuan vesijohtoverkosto ulottuu kaava-alueesta noin 200 metriä pohjoiseen sijaitsevalle Sekstantin asemakaava-alueelle. Vaihelan alueen liittäminen kunnalliseen vesijohtoverkostoon on mahdollista. Naantalin kaupungille on hyväksytty 31.1.2011 vesihuoltolain mukainen Vesihuollon kehittämissuunnitelma. Tiealueiden pintavesien kuivatus on järjestetty sivuojilla. Rakennusten perus- ja hulevedet on imeytetty maahan tai johdettu ojiin. Alueen jätehuollosta vastaa Turun Seudun Jätehuolto Oy. Polttokelpoiselle jätteelle on aluekeräyspiste Sekstantissa. Lähin lajitellun hyötyjätteen keräyspiste on Velkuan Teersalossa. Tavanomaisten ongelmajätteiden keräämisestä Velkualla vastaa keräilyauto. Suuremmat ongelmajäte-erät on toimitettava Raision Isosuon kaatopaikalle. 3.1.4 Maanomistus Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Alueella ei ole suojeltuja kohteita eikä alueeseen kohdistu ympäristöhäiriöitä. Alue on yksityisomistuksessa. Alueen omistavat: Omistaja Kiinteistö ja kiint.tunnus 13.8.2006 alkaen: Raimo Mattila Vaihela 405-1-64 Jukka Kyrölä Vaihela 405-1-64

10 3.2 Suunnittelutilanne Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto päätti 13.11.2008 valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteiden tarkistamisesta. Tarkistetut tavoitteet tulivat voimaan 1.3.2009, joista kaava-alueen suunnittelua ohjaavat seuraavat tavoitteet: Eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun erityistavoitteita ovat mm: Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa-ajan toimintoja suunnattava tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuuria. Kulttuuri- ja luonnonperinnön, virkistyskäytön ja luonnonvarojen erityistavoitteita ovat mm: Alueidenkäytön suunnittelussa matkailualueita tulee eheyttää ja osoittaa matkailun kehittämiselle riittävät alueet. Alueidenkäytön suunnittelussa rantaan tukeutuva loma-asutus on suunniteltava siten, että turvataan luontoarvoiltaan arvokkaiden ranta-alueiden säilyminen sekä loma-asumisen viihtyisyys. Maakuntakaava Varsinais-Suomen liiton maakuntavaltuusto hyväksyi Loimaan, Turunmaan ja Vakka-Suomen seutukuntien sekä Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavaehdotukset kokouksessaan 13.12.2010. Ympäristöministeriö on vahvistanut maakuntakaavan 20.3.2013. Maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu retkeily- ja matkailutoimintojen kohteeksi (r 603 = Vaihela). Alueelle on osoitettu yhteysalussatama sekä alueen halki on merkitty vesihuoltolinja. Ote maakuntakaavaehdotuksesta.

11 Yleiskaava Alueella on voimassa 15.4.1995 päivätty, 30.12.1997 ja 25.8.2000 vahvistettu yleiskaava, jossa alue on osoitettu maatilojen talouskeskusten alueeksi (AM). Alueelle on laadittu yleiskaavan muutosehdotus v. 2003. Turun hallinto-oikeus kumosi yleiskaavan muutoksen hyväksymistä koskevan kunnanhallituksen päätöksen v. 2004. Naantalin kaupunginvaltuusto on 7.5.2012 hyväksynyt alueelle Velkuanmaan osayleiskaavan. Osayleiskaavan hyväksymispäätöksestä on valitettu. Ehdotuksessa maatilan alue on osoitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM /s), jolla ympäristö säilytetään. Alueen rakennuskanta ja ympäristö tulee säilyttää. Alueella olevia rakennuksia ei saa purkaa ilman lupaa (MRL127.1 ). Alueelle rakennettaessa tulee ottaa huomioon alueen kulttuurihistoriallisesti arvokas luonne siten, että uudis- ja korjausrakentaminen rakentamistavaltaan sopivat olemassa olevaan ympäristöön. Matkailupalvelujen alueen enimmäisrakennusoikeus on 1900 k-m2. Alueen viljelymaisema on varattu maisemallisesti arvokkaaksi peltoalueeksi (MA-1). Rantaan on varattu alueet yhteysalus- ja lossiliikenteelle (LY) ja yksityiselle venevalkama/venesatama-alueelle (LVy). Velkuanmaan osayleiskaavassa LY-alueen rakentamistehokkuudeksi on merkitty 300 k-m2 ja LVrm-alueelle 180 k-m2. Uusi asemakaava perustuu valtuuston hyväksymään osayleiskaavaan. Ote Velkuanmaan osayleiskaavasta.vaihelan asemakaava-alue on merkitty vaaleanpunaisella.

12 Asemakaava Alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Alueelle on laadittu asemakaavaehdotus v.2007. Turun hallinto-oikeus hyväksyi v. 2008 kunnanvaltuuston kaavaehdotuksen hyväksymispäätöksestä tehdyt valitukset ja kumosi asemakaavan. Alueen pohjoispuolelle on laadittu Sekstantin asemakaava, joka on hyväksytty Velkuan kunnanvaltuustossa 17.6.2002. Rakennusjärjestys Alueella noudatetaan Naantalin kaupungin rakennusjärjestystä, joka on tullut voimaan 1.1.2012. Tonttijako ja kiinteistörekisteri Alue on merkitty valtion ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Luontoselvitys ja maisemainventointi on laadittu osana Velkuanmaan osayleiskaavatyötä. Vaihelan luontoselvitys, Pöyry Environment Oy, 4.8.2006 Velkuan rakennuskantainventointi, Elina Pursimo ja Turun maakuntamuseo 1992-1993 ja rakennuskantainventoinnin täydennys, Hanna Partanen 2006 Tiehallinto: Saariston liikennejärjestelmäsuunnitelma Vaihelan pohjakartan tarkistaminen on suoritettu 9.11.2011. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan laatimisen tarve Asemakaava laaditaan Vaihelan tilan talouskeskuksen sekä siihen liittyvän ranta-alueen käytön osoittamiseksi. Kaavassa osoitetaan alueen mahdollinen lisärakentaminen ja mahdollistetaan rakennuslupamenettely Vaihelan tilan olevan majoitusrakennuksen osalta. 4.2 Kaavoituksen käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaavoitustyön vireilletulo on kuulutettu Naantalin vuoden 2010 kaavoituskatsauksessa ja todettu vuoden 2011 katsauksessa. Aloitteen kaavatyön käynnistämiseen on tehnyt maanomistaja. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman (liite 2) mukaisesti osallisia ovat: Kaava-alueen asukkaat ja maanomistajat Kaava-alueen naapureina olevat asukkaat ja maanomistajat Loma-asukkaat Alueella toimivat yritykset Alueella toimivat yhdistykset, järjestöt - Vaihelan Kievari / Roni Erävaara - Turun seudun jätehuolto - Velkuan kalastusseura ry

13 ja ne jotka katsovat olevansa osallisia Naantalin kaupungin toimialat: Muut viranomaiset: Yhtiöt: - Velkuan kalastusalue - Velkuan saaristolaisyhdistys ry - Velkuan Vapaaehtoinen Pelastuspalvelu (Ve- VaPe) - Metsästysseura Saukko - Pohjakylän osakaskunta - Rakennusvalvonta - Kaavoitus ja Ympäristöltk - Sosiaalipalvelut - Koulupalvelut - Vapaa-ajan palvelut - Tiejaosto - Varsinais-Suomen ELY-keskus/ympäristö ja luonnonvarat sekä liikennevastuualue - Maakuntamuseo, Turun museokeskus - Varsinais-Suomen pelastuslaitos - Varsinais-Suomen liitto - paikalliset energia- ja puhelinyhtiöt 4.3.2 Vireilletulo Kaavoitus on tullut vireille kaavoituskatsauksessa 2010 ja OAS on ollut nähtävänä kaupungintalolla sekä kaupungin Velkuan palvelupisteessä Sinervon talolla. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Konsultti on laatinut osallistumis- ja arviointisuunnitelman. OAS:ia on täsmennetty ja täydennetty tarvittaessa kaavatyön aikana. Asemakaavaluonnos on ollut nähtävällä kaupungintalolla, kaupungin Velkuan palvelupisteessä Sinervon talolla sekä kaupungin internet-sivuilla 11.3.-31.3.2011. Osalliset ovat voineet esittää suullisesti tai kirjallisesti mielipiteitä ja lausuntoja kaavaluonnoksesta. Asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 15.10.-14.11.2012 MRA 27 :n mukaisesti ja siitä on voinut jättää muistutuksia ja antaa lausuntoja. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Varsinais-suomen ELY-keskuksen ja muiden viranomaisten kanssa on pidetty aloitusneuvottelu 30.9.2010. Neuvottelussa todettiin, että kaavatyötä voidaan viedä eteenpäin osayleiskaavatyön rinnalla. MRL:n mukainen viranomaisneuvottelu ja muita neuvotteluja järjestetään tarpeen mukaan. Viranomaisneuvottelu on pidetty 30.11.2012. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaava laaditaan Vaihelan tilan talouskeskuksen sekä siihen liittyvän ranta-alueen käytön osoittamiseksi. Kaavassa osoitetaan alueen mahdollinen lisärakentaminen ja mahdollistetaan rakennuslupamenettely Vaihelan tilan olevan majoitusrakennuksen osalta. Tavoitteena on laatia asemakaava, jossa maankäyttö tukee alueen nykyistä käyttöä matkailu- ja ravintolapalvelujen alueena. Kaavoitustyössä tutkitaan mm. seuraavia aluevaraustarpeita: - matkailupalvelujen alueet

14 - venesatama- ja valkama-alueet - maa- ja metsätalousalueet - suojelu- ja virkistysalueet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Luontoselvityksessä arvokkaimmiksi osoitettujen alueiden rakentamista ja luonnonarvojen heikentämistä tulee välttää. Yleiskaavassa on määritetty rantojen sallittu lomarakentamisen määrä. 4.4.2 Kunnan asettamat tavoitteet Kunnan tavoitteena on saada alueelle aikaan vahvistettu asemakaava. Asemakaavassa määritellään Vaihelan tilan talouskeskuksen alueen maankäyttö ja lisärakentamismahdollisuudet sekä ranta-alueiden maankäyttö. Asemakaavan tavoitteena on lisäksi rakennuslupamenettelyn mahdollistaminen Vaihelan tilan talouskeskuksen yhteyteen rakennetun majoitusrakennuksen osalta. 4.4.3 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Alueella toimiva yrittäjä (Vaihelan Kievari / Roni Erävaara) esitti asemakaavan lisätavoitteeksi rakennusoikeuden osoittamista rantaan alueella olevien venevajojen läheisyyteen. 4.5 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavaluonnoksen perusratkaisut on määritelty Velkuanmaan osayleiskaavassa 16.4.2012. 4.6 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset - asemakaavan vireilletulo Kaavoituskatsaus 2010 - viranomaisneuvottelu 30.9.2010 - kaavaluonnos, päiväys 7.2.2011 - luonnosvaiheen nähtävilläolo 11.3.-31.3.2011 - ehdotus, päiväys 1.6.2012 - ehdotusvaiheen nähtävilläolo 15.10.-14.11.2012 - kunnanhallitus 25.11.2013 - kunnanvaltuusto 16.12.2013 4.7 Kaavaluonnoksesta saadut mielipiteet ja kannanotot Vaihelan asemakaavaluonnos on pidetty osallisten arvioitavana 11.3-31.3.2011 välisenä aikana (valmisteluvaiheen kuuleminen). Kaavaluonnoksesta saatiin palautteena seitsemän viranomaisen tai yhteisön sekä kolme yksityisen maanomistajan palautetta. Liite 6: Yhteenveto mielipiteistä, kaavan laatijan vastine 4.8 Kaavaehdotuksesta saadut muistutukset ja viranomaislausunnot Ehdotusvaiheen nähtävilläolon (15.10.-14.11.2012) perusteella kaavaehdotuksesta saatiin 3 muistutusta ja 3 viranomaislausuntoa. Liite 11: Yhteenveto muistutuksista ja viranomaislausunnoista, kaavan laatijan vastine 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Asemakaavalla muodostuvat korttelit 8 ja 9 sekä niihin liittyvät maisemallisesti arvokkaat peltoalueet ja maa- ja metsätalousalueet. Matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM) on

15 5.2 Mitoitus osoitettu Vaihelan tilakeskuksen alue. Vesiliikenteelle varatuksi korttelialueeksi (LY) ja matkailuun liittyväksi venesataman kortelialueeksi (LVrm) on osoitettu nykyisen venesataman alue. Muut ranta-alueet ja rannanläheiset rinnealueet on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Muut alueet on osoitettu maisemallisesti arvokkaiksi peltoalueiksi (MArm, MA-1). Asemakaavan liikenneratkaisu perustuu Velkuanmaan yksityistiehen. Alueelle ei kaavan toteutumisen myötä ole tulossa uutta vakituista asutusta tai uusia palveluita lukuun ottamatta RM, LY ja LVrm -alueille mahdollisesti tulevia matkailuun liittyviä palveluita. Alueen rakennusoikeudeksi asemakaavassa on osoitettu yhteensä 2466 k-m 2. Vaihelan talouskeskuksen osuus kokonaisrakennusoikeudesta on 1900 k-m 2. Venesatama- ja venevalkamaalueiden osuus kokonaisrakennusoikeudesta on 566 k-m 2. Vaihelan tilan talouskeskuksen rakennettu kerrosala on 1473 k-m 2, joten asemakaavan myötä talouskeskuksen rakennettu kerrosala kasvaa enimmillään 427 k-m 2. Alueen suurin sallittu kerrosluku on Vaihelan talouskeskuksen alueella II ja ranta-alueilla I. Alueen rakennusoikeus perustuu Naantalin kaupunginvaltuuston 7.5.2012 hyväksymään Velkuanmaan osayleiskaavaan. Rakentamatta jäävä rantaviiva säilyy nykyisellään (noin 200 m). Asemakaavan LY ja LVrmalueilla on merkitystä rantaan pääsyllä, kun ne ovat käytännössä kaikkien alueella liikkuvien käytettävissä. 5.3 Maakuntakaavan ja yleiskaavan toteutuminen 5.4 Palvelut Ympäristöministeriö on vahvistanut maakuntakaavan 20.3.2013 ja määrännyt sen tulemaan voimaan ennen kuin se on saanut lain voiman. Maakuntakaavassa suunnittelualue on osoitettu retkeily- ja matkailutoimintojen kohteeksi (r 603 = Vaihela). Alueelle on osoitettu yhteysalussatama sekä alueen halki on merkitty vesihuoltolinja. Asemakaava on maakuntakaavan mukainen. Naantalin kaupunginvaltuusto on 7.5.2012 hyväksynyt alueelle Velkuanmaan osayleiskaavan. Osayleiskaavan hyväksymispäätöksestä on valitettu. Velkuanmaan osayleiskaavassa oleva RM/s varaus on asemakaavassa osoitettu RM-alueena (Matkailua palvelevien rakennusten korttelialue), jonka sisällä sijaitsevan talouskeskuksen pihapiiri suojellaan s-1 merkinnällä. Vaihelan tilan päärakennus suojellaan sr-2 merkinnällä. Asemakaava-alueen kaavamerkinnät noudattavat Velkuanmaan osayleiskaavan merkintöjä myös asemakaavan MArm-, MA-1-, MY-, LVrm- ja LY alueiden osalta. Asemakaavassa RM-alueelle osoitettu 1900 k-m2:n rakennusoikeus noudattaa osayleiskaavaa. Vaihelan talouskeskuksen pihapiirin rakennettu kerrosala on nykyisin noin 1473 k-m2. Velkuanmaan osayleiskaavassa LY-alueen rakentamistehokkuudeksi on merkitty 300 k-m2 ja LVrm-alueelle 180 k-m2. Alueelle ei ole tulossa uusia palveluja lukuun ottamatta RM, LY ja LVrm alueiden matkailuun liittyviä palveluja.

16 5.5 Vesihuolto, viemäröinti ja tekninen huolto Alueen vesihuolto hoidetaan kiinteistökohtaisin ratkaisuin (esim. porakaivo, umpisäiliö wcjätevesille ja imeytys harmaille jätevesille) haja-asutusalueen jätevesiasetuksen ja kunnan ympäristömääräysten edellyttämällä tavalla. Alueen maaperä ja korkeussuhteet mahdollistavat imeytyskenttien rakentamisen Vaihelan talouskeskuksen läheisyydessä. Valinta vedenhankinnan lopullisesta toteutustavasta ja jätevesien käsittelystä tehdään kaavan toteuttamisen yhteydessä käyttäen kunnan ympäristöviranomaisen hyväksymää, ympäristö- ja kustannusvaikutuksiltaan edullista ratkaisua. Myös alueen liittäminen kunnalliseen vesijohtoverkostoon on mahdollista. Alue on liitetty sähkönjakeluverkkoon. 5.6 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Asemakaavassa rakentaminen on rajattu Vaihelan talouskeskuksen alueelle sekä ranta-alueelle. Mahdollinen täydennysrakentamiseen käytettävä alue on osoitettu tilakeskuksen välittömään yhteyteen siten, että maisemakuva Velkuantieltä muuttuu mahdollisimman vähän. Asemakaava turvaa alueen tärkeimpien luonnon- ja kulttuurihistoriallisten arvojen säilymisen. Ympäristön laatu asemakaava-alueella toteutuu korkeatasoisella rakentamisella. 5.7 Aluevaraukset 5.7.1 Korttelialueet 5.7.2 Muut alueet Asemakaavalla muodostuu Naantalin kaupungin Velkuanmaan korttelit 8 ja 9. Kortteli 8 on osoitettu matkailua palvelevien rakennusten korttelialueeksi (RM). Kortteli 9 on osoitettu vesiliikenteelle varatuksi korttelialueeksi (LY) ja matkailuun liittyväksi venesataman korttelialueeksi (LVrm). Korttelialueen suurin sallittu kerrosluku on RM-alueella II ja kokonaisrakennusoikeus 1 900 k-m 2. Korttelialueella olevan talouskeskuksen pihapiiri suojellaan s-1 merkinnällä. Vaihelan tilan päärakennus suojellaan sr-2 merkinnällä. LY ja LVrm korttelialueilla suurin sallittu kerrosluku on I ja kokonaisrakennusoikeus on 566 k-m 2. Rannan venevajat on osoitettu v-merkinnällä ja vierasvenesatamaa palvelevat saunarakennukset sa merkinnällä. Muut ranta-alueet ja rannanläheiset rinnealueet on osoitettu maa- ja metsätalousalueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY). Muut alueet on osoitettu maisemallisesti arvokkaiksi peltoalueiksi (MArm, MA-1). 5.8 Asemakaavan vaikutukset 5.8.1 Vaikutukset elinoloihin ja elinympäristöön Asemakaavalla ei ole merkittävää vaikutusta alueen lähiympäristön elinoloihin tai elinympäristöön. Alueen väkiluku ei kasva asemakaavan toteutuksen myötä. Saaristolaista elämäntapaa kaava edistää mahdollistamalla Vaihelan virkistys- ja maatilamatkailukeskuksen hallitun täydennysrakentamisen ja palvelutarjonnan lisäämisen. Matkailua palvelevien tilojen ja toimintojen lisärakentaminen edesauttaa työllistymistä ja esim. lähiruuan tuottamismahdollisuuksia lähialueella. Palveluja kehittämällä voidaan myös pidentää kesän matkailukautta.

17 5.8.2 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön, taajamakuvaan, maisemaan ja kulttuuriperintöön Asemakaavalla suojellaan Vaihelan tilan kulttuurihistoriallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokas päärakennus sekä Vaihelan talouskeskuksen pihapiirin miljöö. Vaihelan tilakeskuksen lisärakennusoikeus on osoitettu tilakeskuksen välittömään läheisyyteen. Velkuanmaantieltä katsottuna näkymä tilakeskukseen säilyy nykyisen kaltaisena. Tilakeskuksen yhtenäinen muoto maisemassa sekä päärakennuksen hallitseva asema maisemakokonaisuudessa on pyritty säilyttämään. Asemakaava turvaa Vaihelan kulttuurihistoriallisesti arvokkaan tilakeskuksen säilymisen. Ranta-alueiden rakentamisessa tulee noudattaa kaavamääräysten mukaan perinteistä rantarakentamisen tapaa. 5.8.3 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Nykytilanteeseen verrattuna kaavalla ei ole juurikaan vaikutusta luontoon ja luonnonympäristöön. Lisärakennusoikeus sijoittuu asemaakaavassa joko pellolle tai maisemavaurioista kärsivälle suppeahkolle rannanosalle. Maisemakuvaltaan herkät ranta-alueet on asemakaavassa osoitettu MY-merkinnällä. Luontoselvityksessä todettu mahdollinen metsälain tarkoittama erityisen tärkeä elinympäristö (kalliot ja louhikot) on osoitettu MY-alueena. 5.8.4 Vaikutukset alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen Asemakaavalla ei ole merkittävää vaikutusta alue- ja yhdyskuntarakenteeseen koska alueen asukasluku ei lisäänny eikä alueelle ole kaavan myötä tulossa merkittävää kaupallista tai teollista toimintaa. Liikenneväyliin liittyvän maankäytön ja kunnallistekniikan osalta asemakaava on säästeliäs. 5.9 Ympäristön häiriötekijät Alueelle ei muodostu uusia erityisiä ympäristön häiriötekijöitä eivätkä nykyiset ympäristöhäiriöt juurikaan lisäänny. Liikenne Velkuanmaantiellä lisääntyy oletettavasti hieman Vaihelan matkailukeskuksen toiminnan kehittyessä ja majoituspaikkojen lisääntyessä. 5.10 Asemakaavan vaikutusten arviointi valtakunnallisten alueidenkäyttötavoitteiden kannalta Eheytyvän yhdyskuntarakenteen ja elinympäristön laadun erityistavoitteista aluetta koskevat mm: Alueidenkäytön suunnittelussa on maaseudun asutusta sekä matkailu- ja muita vapaa-ajan toimintoja suunnattava tukemaan maaseudun taajamia ja kyläverkostoa sekä infrastruktuuria. Tämän tavoitteen toteuttaminen on yksi asemakaavan keskeisiä lähtökohtia. Kulttuuri- ja luonnonperinnön, virkistyskäytön ja luonnonvarojen erityistavoitteita ovat mm: Alueidenkäytön suunnittelussa matkailualueita tulee eheyttää ja osoittaa matkailun kehittämiselle riittävät alueet. Olemassa olevan matkailukeskuksen kehittäminen ja palvelujen keskittäminen palvelee hyvin tätä tavoitetta. Saaristomeren tavoitteiden toteutuminen (luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet) Saaristomerta koskevia erityisiä maankäyttötavoitteita on tuettu osoittamalla uusi rakentaminen Vaihelan entisen maatilan talouskeskuksen välittömään läheisyyteen. Tällä edistetään Vaihelan

alueen metsä- ja peltoalueiden säilymistä rakentamattomina. Saaristomeren rakennusperinnettä on haluttu säilyttää suojelevin kaavamääräyksin. Kaava edistää saaristomeren arvoihin nojautuvaa elinkeinotoimintaa sallimalla matkailutoiminnan harjoittamisen Vaihelan entisen maatilan talouskeskuksen alueella. 18

5.11 Kaavamerkinnät ja määräykset 19

20 6 KÄSITTELYVAIHEET Laatimisvaiheessa osallisilta ja maanomistajilta saadut mielipiteet on pyritty ottamaan huomioon luonnoksia laadittaessa. Naantalin kaavoitus- ja ympäristölautakunta on kokouksessaan 15.9.2011 merkinnyt tiedoksi kaavaluonnoksesta saadun palautteen. Samalla päätettiin, että Velkuan saaristolaisyhdistys ry:n ja Pohjankylän osakaskunnan edustajien kanssa järjestetään erillinen palaveri suunnittelualueella. Kuulemis- ja maastokäynti suunnittelualueella pidettiin 20.9.2011. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta hyväksyi palautteeseen laaditut vastineet ja niiden perusteella kaava-asiakirjoihin tehdyt muutokset 13.6.2012 ja päätti esittää kaupunkisuunnittelujaostolle, että asemakaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville. Kaupunkisuunnittelujaosto päätti edelleen esittää kaupunginhallitukselle nähtäville asettamista pienin selostukseen tehtävin korjauksin 27.8.2012. Kaupunginhallitus päätti nähtäville asettamisesta 24.9.2012. Asemakaavaehdotus on ollut nähtävillä 15.10.-14.11.2012. Kaupunginhallitus hyväksyi asemakaavaehdotuksen 25.11.2013. Kaupunginvaltuusto hyväksyi asemakaavan 16.12.2013 115. 7 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 7.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Asemakaava-alueesta on laadittu havainnepiirros. 7.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaavan toteuttavat alueen maanomistajat itse määrittelemässään aikataulussa. 7.3 Toteutuksen seuranta Kaavan toteutumista seurataan rakennuslupien pohjalta mm. kerrosalan kehityksen ja uudisrakentamisen osalta.