ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 28. PÄIVÄNÄ ELOKUUTA 2008 PÄIVÄTTYÄ ASEMAKAAVAKARTTAA Dnro 460/61/613/08 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: 22. kaupunginosan Routio kortteleita 659 ja 660, osaa korttelista 658 sekä puisto- ja lähivirkistysalueita, yhdyskuntateknisen huollon aluetta, yleisen tien aluetta, katualuetta ja rautatien aluetta. Asemakaavan muutoksella muodostuu: 22. kaupunginosan Routio korttelit 659, 660, 715 ja 716 sekä osa korttelia 658 sekä puisto- ja lähivirkistysalueita, yhdyskuntateknisen huollon aluetta, yleisen tien aluetta ja katualuetta. Asemakaavan muutoksen vireille tulosta on ilmoitettu alustavan kuulemisen yhteydessä. Muutos sisältyy kaavoitusohjelmaan. - ympäristölautakunta 4.9.2008 182 - alustava kuuleminen (MRA 30 ) 12.11.-11.12.2008 Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydetään ympäristönsuojelun, terveysvalvonnan, kunnallistekniikan, kiinteistötoimen, Lohjan museon, Uudenmaan ympäristökeskuksen, Tiehallinnon, Ratahallintokeskuksen, Uudenmaan liiton, Museoviraston, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseon, Fortum Sähkönsiirto Oy:n ja DNA Palvelut Länsi Uusimaan lausunnot. Kaavasta vastaa: kaavoitusjohtaja Heikki Rouvinen puh. (019) 369 4450
1.2 Kaava-alueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Suunnittelualue sijaitsee Roution kaupunginosassa Karstuntien varrella n. 1,5 km:n etäisyydellä Lohjan ydinkeskustasta. Etelässä alue rajoittuu Hiidensalmeen, pohjoisessa suunnittelualue ulottuu Routiontielle ja Salmenmäenpuistoon. E-18 moottoritien Karnaisten liittymään on suunnittelualueelta matkaa n. 2 km. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on poistaa vanha ELSA-ratavaraus asemakaavasta ja uudistaa vanhentunutta asemakaavaa siten, että alueelle voidaan sijoittaa liikerakentamista ja polttoaineiden jakelua. 1.4 Liitteet Sijaintikartta Voimassa oleva asemakaava Kiinteistöluettelo Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 1.5. Kaava-aluetta koskeva muu keskeinen tausta-aineisto - Lohjan rakennetun ympäristön inventointiluettelo (Lohjan kaupunkisuunnittelukeskus ja Lohjan museo 2007) - Lohjanjärven rantojen perusinventointi (Soili Vuorinen 1995) - Uudenmaan perinnemaisemat (Pykälä/Bonn 2000) - Länsi-Uudenmaan meluselvitys, Lohjan kaupunki (Tielaitos 1999) 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Ympäristölautakunta varasi 4.9.2008 ( 182) MRA:n mukaisesti osallisille tilaisuuden lausua mielipiteensä Roution kaupunginosan asemakaavan muutosluonnoksesta. Muutosluonnos on alustavasti nähtävillä 12.11.-11.12.2008. Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydetään ympäristönsuojelun, terveysvalvonnan, kunnallistekniikan, kiinteistötoimen, Lohjan museon, Uudenmaan ympäristökeskuksen, Tiehallinnon, Ratahallintokeskuksen, Uudenmaan liiton, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseon, Museoviraston, Fortum Sähkönsiirto Oy:n ja DNA Palvelut Länsi Uusimaan lausunnot. Kuulutus kaavan nähtävilläolosta laitetaan kaupungin ilmoitustaululle, kaupungin verkkosivuille ja Länsi-Uusimaa -lehteen. Osallisille ilmoitettiin nähtävilläolosta kirjeitse. 2.2 Asemakaava Olemassa olevat asuinalueet on varattu asemakaavan muutoksessa asuinpientalojen korttelialueeksi (AP) ja rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi (AR). Muutosalueelle on varattu kaksi liikerakennusten korttelialuetta (KL), joille saa sijoittaa polttoaineiden jakeluaseman.
Muutosalueen pinta-ala on 107 325 m2. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualue sisältää liikennealueiden lisäksi pääosin rakentunutta rivi- ja pientaloaluetta. Lohjalta Sammattiin johtavan Karstuntien ja asuinalueen väliin jää kiinteistö, jolla on sijainnut eri aikoina erilaista liiketoimintaa, mm. elintarvikekauppaa. Suunnittelualueelta ei ole tiedossa uhanalaisia lajeja tai muita erityisen arvokkaita luontokohteita. Karstuntien eteläpuolella suunnittelualue rajoittuu maakunnallisesti arvokkaaseen perinnemaisemaan, kallioketoon. Etelässä alue rajoittuu Lohjanjärveen; Hiidensalmeen ja Pappilanselkään. Asemakaava-alue ei sijoitu tärkeälle pohjavesialueelle. Suunnittelualueella on neljä 1970-, 1980- ja 1990 -luvuilla rakennettua rivitaloyhtiötä sekä omakotitaloja usealta eri vuosikymmeniltä, vanhin vuodelta 1895 ja uusin vuodelta 2008. Asemakaavan muutoksessa pohjoisemmaksi osoitetun KL-korttelialueen huonokuntoinen halli sekä vanha liike-/asuinrakennus on purettu kaupungin lunastettua kiinteistön. Alueella on 103 asukasta (lokakuu 2008). Eteläisemmälle suunnitellulle KL-alueelle sijoittuva Lohjan Reservinaliupseerien Säätiön omistuksessa oleva ns. Lautturin mökki Lohjanjärven rannalla sisältyy Lohjan rakennetun ympäristön inventointiluetteloon (2007) ja on se osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi Lohjan yleiskaavassa (1992). Alueelta ei ole tiedossa muinaisjäännöksiä. Karstuntien ja Eroportintien varsilla on kevyenliikenteen väylät. Tuulimyllynkuja on rakennettu Karstuntiehen saakka voimassa olevasta kaavasta poiketen. Alue kuuluu yhdyskuntateknisen huollon piiriin. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualue on yksityisten, Lohjan kaupungin ja Tiehallinnon omistuksessa.
3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvosto on päättänyt 30.11.2000 valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista. Tavoitteiden on tarkoitus toimia valtakunnallisesti merkittävissä kysymyksissä välineenä kaavoituksen ennakko-ohjauksessa. Tavoitteet on otettava huomioon yleiskaavoituksessa ja myös asemakaavoituksessa, milloin kaavat koskettelevat valtakunnallisesti merkittäviä kysymyksiä. Alueidenkäyttötavoitteet on ryhmitelty asiasisällön perusteella seuraaviin kokonaisuuksiin: 1) toimiva aluerakenne; 2) eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu; 3) kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat; 4) toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto; 5) Helsingin seudun erityiskysymykset; sekä 6) luonto- ja kulttuuriympäristöinä erityiset aluekokonaisuudet. Maakuntakaava Uudenmaan maakuntakaavassa (vahvistettu Ympäristöministeriössä 8.11.2006) suunnittelualue sijoittuu taajamatoimintojen alueelle. Suunnittelualueelle on osoitettu viheryhteystarpeet Hiidensalmesta Karnaisten ja Karstun suuntiin. Asemakaava Alueella on voimassa 25.10.1973 ja 25.5.1984 vahvistetut asemakaavan muutokset. Voimassa olevissa asemakaavoissa suunnittelualueelle on varattu pientalojen korttelialuetta (AP), rivi- ja muiden kytkettyjen talojen korttelialuetta (AR), lähivirkistysaluetta (VL), yhdyskuntateknisen huollon aluetta (ET), katualuetta, yleisen tien aluetta (LT) ja rautatiealuetta (LR). Yleiskaava Lohjan yleiskaavassa (1992, kv/oikeusvaikutukseton), suunnittelualue on varattu kokonaisuudessaan pientalovaltaiseksi alueeksi (AP 1). AP 1: "Alue on tarkoitettu asuinpientalojen rakentamiseen. Alueelle voidaan rakentaa myös asumiseen liittyviä, ympäristöä häiritsemättömiä työtiloja ja ympäristöön sopeutuvia kerrostaloja. Alueen toteutumisen on perustuttava rakennuskaavaan." Lautturin mökki on osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi (SR). Pappilanselkään rajoittuva osa suunnittelualueesta on rajattu kuuluvaksi arvokkaaseen maisemakokonaisuuteen (m 21, Laakspohjan ja Pappilanselän ympäristö). Karstuntien linjauksen suuntaisesti aluetta halkoo v. 1970 ELSA-ratavaraus. Rakennusjärjestys
Lohjan kaupungin rakennusjärjestys on ollut voimassa 1.12.2001 lähtien. Tonttijako ja -rekisteri Kortteleihin on laadittava erillinen sitova tonttijako. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen mukainen. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Alueen asemakaava on vanhentunut. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö Asemakaavan laatiminen on tullut vireille Lohjan kaupungin toimesta. - ympäristölautakunta 4.9.2008 182 4.3.1 Osalliset Osalliset on esitetty maanomistajaluettelossa sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa (OAS). 4.3.2 Vireille tulo Suunnittelukohde sisältyy Lohjan kaupungin kaavoituskatsaukseen. Kaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu alustavan kuulemisen yhteydessä. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettely 4.3.4 Viranomaisyhteistyö 4.4 Asemakaavanmuutoksen tavoitteet Osallistuminen ja vuorovaikutus on esitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa. Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydetään Uudenmaan ympäristökeskuksen, Ratahallintokeskuksen, Tiehallinnon ja Museoviraston lausunnot. Suunnittelun tavoitteena on vanhentuneen asemakaavan uudistaminen: - vanhentuneiden tiejärjestelyjen uusiminen vastaamaan nykyistä liikennejärjestelmää; - v. 1970 ELSA-ratavarauksen poistaminen. Lisäksi tavoitteena on uusien polttoaineiden jakeluasemien paikkojen osoittaminen pohjavesialueen ulkopuolelta. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset
4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Kaavanmuutoksesta ei tehty vaihtoehtoisia suunnitelmia. 4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu. Vaikutusten arviointi voidaan tehdä 0-vaihtoehtoon eli voimassa olevaan asemakaavaan. Asemakaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet 1. Toimiva aluerakenne Yleistavoitteet Aluerakenteen ja alueidenkäytön kehittäminen perustuu enisisijaisesti alueiden omiin vahvuuksiin ja sijaintitekijöihin. 2. Eheytyvä yhdyskuntarakenne ja elinympäristön laatu Yleistavoitteet Elinympäristöjen toimivuutta ja taloudellisuutta edistetään hyödyntämällä olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja eheyttämällä taajamia. Erityistavoitteet Alueidenkäytön suunnittelussa uusia huomattavia asuin-, työpaikka- tai palvelutoimintojen alueita ei tule sijoittaa irralleen olemassa olevasta yhdyskuntarkenteesta. Suunnittelussa on varattava riittävät alueet jalankulun ja pyöräilyn verkostoja varten sekä edistettävä verkostojen jatkuvuutta. Alueidenkäytössä on ehkäistävä melusta aiheutuvaa haittaa ja pyrittävä vähentämään jo olemassa olevia haittoja. 3. Kulttuuri- ja luonnonperintö, virkistyskäyttö ja luonnonvarat Erityistavoitteet Alueidenkäytössä on varmistettava, että valtakunnallisesti merkittävät kulttuuri- ja luonnonperinnön arvot säilyvät. Suunnittelussa on otettava huomioon ekologisesti tai virkistyskäytön kannalta merkittävät ja yhtenäiset luonnonalueet. Asemakaava Suunnittelussa on otettu huomioon alueen keskeinen sijainti liikenneyhteyksien varrella Lohjan keskustan ja Länsi-Lohjan välissä. Suunnittelualue sijoittuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen. Suunnittelussa on kiinnitetty huomiota kevyen liikenteen väylien jatkumiseen. Alueelle ei osoiteta uusia erityisesti melua aiheuttavia toimintoja. Kaavanmuutosalueelta ei ole tiedossa valtakunnallisesti merkittäviä kulttuuri- tai luontokohteita. Suunnittelualue rajoittuu pohjoisessa yhtenäiseen asemakaavassa osoitettuun Salmenmäen puistoalueeseen. Muutosalueelle ei sijoitu laajoja yhtenäisiä luonnonalueita. 4. Toimivat yhteysverkostot ja energiahuolto Erityistavoitteet Alueidenkäytössä on turvattava olemassa olevien valtakunnallisesti merkittävien ratojen, maanteiden ja moottoritieyhteyden (vt 1) eteläpuolelle, n. 2 kilo- Suunnittelualue sijoittuu Turku-Helsinki -välisen vesiväylien jatkuvuus ja kehittämismahdollisuudet. metrin etäisyydelle Lohjan läntisestä Karnaisten liittymästä. Muutosalueeseen kuuluu osa Karstuntiestä Suunnittelussa on säilytettävä mahdollisuus toteuttaa moottoriväylä välillä Turku-Helsinki-Vaalimaa. (pääyhteys Länsi-Lohjan ja Lohjan keskustan välillä), jonka linjaus kaavassa tarkistetaan vastaamaan voimassa olevia liikennejärjestelyjä. Mahdollisen Espoo-Lohja-Salo -välisen nopean radan maastokäytävään varaudutaan Lohjalla moottoritien pohjoispuolella (taajamaosayleiskaavan tavoit-
teet/kaupunginhallitus 21.4.2008). Lohjan kaupungin, Uudenmaan liiton ja Ratahallintokeskuksen SITO Oy:llä v. 2007 teettämän selvityksen (uuden Helsingin ja Turun välisen radan linjausvaihtoehdot Lohjan kaupungin alueella) tavoitteena on ollut osoittaa sellaiset toteutettavissa olevat maastokäytävät, että Ratahallintokeskus voi tarkastelualueella luopua Lohjan keskustan kautta 1970-luvulla linjatusta ja geometrialtaan vanhentuneesta ELSA-ratavarauksesta. Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Yhdyskuntarakenne Yhdyskuntarakenne tiivistyy voimassa olevaan asemakaavan nähden, kun alueelta poistetaan toteutumaton ELSA-ratavaraus ja alueelle varataan mahdollisuus liikerakentamiselle. Kaupunkikuva/Taajamakuva Voimassa olevan asemakaavan mukaisen ratavarauksen alueelta on purettu huonokuntoiset halli- ja liike-/asuinrakennus kaupungin lunastettua kiinteistön. Suunnittelualueen taajamakuva muuttuu kaupunkimaisemmaksi vajaasti rakentuneella alueella kaupungin keskeisen sisääntulotien varrella Hiidensalmeen rajoittuvalla alueella Roution kaupunginosassa. Asuinkortteleiden kerrosluvut on tarkistettu siten, että korttelialueille voi ½Ikerroksisten sijaan rakentaa II-kerroksisia asuinrakennuksia. Rantaan rajoittuvassa korttelissa 715 (AP) rakennustehokkuuslukua on korotettu 0,20:stä 0,25:een. Rakennusoikeus kasvaa korttelissa n. 4100 k-m2:stä 5100 k-m:iin. Suunnittelualueelle sijoittuvan korttelin 658 AP-tontilla rakennusoikeus on korotettu 700 k-m2:stä 1055 k-m2:iin (e=0,25) Asuminen ja palvelut Nykyisten asuinkortteleiden kerroslukuihin ja rakennusoikeuksiin tehdään tarkistuksia, mutta alueelle ei varsinaisesti osoiteta uutta asumista.roution alueen palvelut täydentyvät. Alueelle sijoittuva polttoaineen jakeluasema palvelee Länsi-Lohjan lisäksi Lohjan keskustaa, josta polttoaineen jakelu on kokonaan siirtymässä pois pohjavesialueen ulkopuolelle. Työpaikat Alueelle muodostuu uusia palvelualojen työpaikkoja. Virkistys Asemakaavan muutoksella ei ole vaikutusta virkistysalueisiin. Suunnittelualueeseen kuuluu osa siihen pohjoispuolella rajoittuvasta Salmenmäenpuistosta. Liikenne ja tekninen huolto Karstuntien yleisen tien aluetta (LT) tarkistetaan voimassa olevien liikennejärjestelyjen mukaiseksi. Eroportintie ja Routiontie varataan katualueiksi. Jo rakennettu Tuulimyllynkuja varataan katualueeksi Karstuntielle saakka samalla, kun vanha ELSA-ratavaraus poistetaan. Katualueisiin ja yleisen tien alueeseen sisältyy kevyenliikenteen aluevaraukset. Johtoa varten varattuun alueeseen on tehty tarpeelliset tarkistukset.
Kulku KL-korttelialueille tulee ohjattavaksi Tuulimyllynkujan ja Eroportintien kautta. Karstuntielle ei kortteleista osoiteta liittymiä. Vaikutukset luonnonympäristöön, terveellisyyteen ja turvallisuuteen Maisema, luonnonolot ja luonnonsuojelu Asemakaavan muutoksella ei ole merkittäviä vaikutuksia alueen luonnonoloihin tai luonnonmaisemaan voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna. Melu, terveellisyys ja turvallisuus Suunnittelualueelta poistuu rautatieliikenteen varaus ja sen meluvaikutukset. Polttoaineen jakelu vaatii ympäristöluvan. Polttoaineen jakeluasemien sijoittamisella suunnittelualueelle turvataan polttoaineen jakelu Lohjan keskustan lähistöllä, kun keskustan pohjavesialueelta poistuu nykyinen jakeluasema. 4.5.3 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavan laadinnassa otetaan huomioon kaavan arvioidut vaikutukset. Mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus 5.2 Aluevaraukset Teoreettinen asukasmäärä alueella on 170, kun mitoituksen perusteena käytetään 86 k-m2/asukas (asuinrakentamisen kerrosalaa on yhteensä 14 605 k-m2). Teoreettinen työpaikkamäärä alueella on n. 37, jos mitoitusperusteena käytetään 100 k-m2/työpaikka (sallittu liikerakentamisen kerrosala yht. 3735 k-m2). 5.2.1 Korttelialueet Asuinpientalojen korttelialue (AP) Alueen pinta-ala on yhteensä 42 215 m2, rakennusoikeus 11 428 k-m2 ja kerrosluku II. Rakennustehokkuusluku on - 0,25 (korttelit 658 ja 715) tai - 0,30 (kortteli 659). Alueella on kahdeksan rantaan rajoittuvaa AP-tonttia. Rantaan ja Tuulimyllynkujaan rajoittuvat tontinreunat on osoitettu istutettaviksi alueen osiksi. Tuulimyllynkujan, Routiontien ja Eroportintien väliin rajoittuvassa korttelissa 659 on yhteensä seitsemän AP-tonttia. Katuihin rajoittuvat tontinosat on osoitettu istutettaviksi alueen osiksi.
Alueelle on osoitettu johtoa varten varattu alueen osa. Rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialue (AR) Alueen pinta-ala on 10 591 m2 ja rakennusoikeus 3 177 k-m2 (e=0,30). AR-korttelialue (kortteli 660) muodostuu kolmesta tontista. Routiontiehen ja Tuulimyllynkujaan rajoittuvat tontinosat on osoitettu istutettaviksi alueen osiksi. Liikerakennusten korttelialue (KL) Korttelialueelle saa rakentaa polttoaineiden jakeluaseman. KL-korttelialueen pinta-ala on - korttelin 659 tontilla 4 927 m2 ja rakennusoikeus 1 970 k-m2 (e=0,40); ja - korttelin 716 tontilla 4 414 m2 ja rakennusoikeus 1 765 k-m2 (e=0,40). Kerrosluku on II molemmilla tonteilla. Kulku korttelialueille järjestetään Tuulimyllynkujan ja Eroportintien kautta. sr: Korttelissa 716 on ns. Lautturin mökki osoitettu suojeltavaksi rakennukseksi. Liikennealueiden puoleiset korttelin rajat on osoitettu istutettaviksi alueen osiksi. 5.2.2 Muut alueet Puisto (VP) Kortteleiden 659 ja 660 välissä on kaupungin puistoaluekaistale, jonka pintaala on 517 m2. Lähivirkistysalue (VL) Salmenmäen puistoaluetta sisältyy suunnittelualueeseen 10 136 m2. Korttelia 716 rannassa ja korttelin 715 rajalla rajoittavan lähivirkistysalueen pinta-ala on 1 215 m2. Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten alue (ET) Alueen pinta-ala on 943 m2. Kulku rantaan rajoittuvalle ET-alueelle on järjestetty Tuulimyllynkujalta Viettopolun (pp/t) kautta. Suojaviheralue (EV)
Alueen pinta-ala on 4 547 m2. Suojaviheraluetta on osoitettu Eroportintien ja Karstuntien väliin jäävälle alueelle. Liikennealueet Yleisen tien aluetta on 13 205 m2, katualuetta 13 995 m2, sekä jalankululle ja polkupyöräilylle varattua katua/tietä, jolla tontille/rakennuspaikalle ajo on sallittu 620 m2. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus Rakentaminen voidaan toteuttaa asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman. Lohjalla 12.11.2008 KAUPUNKISUUNNITTELUKESKUS MAANKÄYTTÖ Heikki Rouvinen kaavoitusjohtaja Teija Liuska projektisuunnittelija