Tilastokatsaus 6:2012 TILASTOKATSAUS 3:2018 1 6.4.2018 ASUNTOJEN HINNAT JA VUOKRAT VANTAALLA 2017 Vantaalla myytiin yhteensä noin 3 000 vanhaa osakeasuntoa vuonna 2017, mikä oli suunnilleen saman verran kuin vuotta aiemmin. Myös asuntojen keskihinta nousi vain hieman vuoden 2016 tasosta ollen noin 2 650 /m 2. Vanhoista osakeasunnoista talotyypin ja koon mukaan tarkasteluna arvokkaimpia olivat pientaloyksiöt, joiden keskihinta oli yli 3 400 /m 2. Hintojen nousu on kuitenkin ollut voimakkainta kerrostaloyksiöissä, joiden hinnat ovat nousseet lähes kolmanneksella viimeisen 10 vuoden aikana. Myös vuokrien nousu on ollut Vantaalla viime vuosina voimakasta ja nopeampaa kuin muissa suurissa kaupungeissa. Tilastokatsaus käsittelee asuntojen hintoja ja vuokria Vantaalla. Hintoja käsitellään kolmella tasolla: koko kunnan ja suuralueiden tasolla perustuen Tilastokeskuksen kunnalle kvartaaleittain toimittamiin vanhojen osakeasuntokauppojen tietoihin, postinumerotasolla Tilastokeskuksen vastaaviin postinumeroalueittaisiin tietoihin perustuen ja Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämän asuntojen.hintatiedot.fi -palvelun avoimiin tietoihin perustuen. Kaupunkivertailussa taas hyödynnetään Tilastokeskuksen tietoja, jotka perustuvat postinumeroista muodostettuihin kalleusalueluokkiin. Kussakin tietolähteessä on heikkoutensa ja vahvuutensa; mitä yleisemmällä tasolla liikutaan, sitä isompia ja kuvaavampia otokset ovat. Toisaalta, asuntojen hintatiedot palvelussa on yksittäisten kohteiden tietoja, jotka sisältävän tiedon mm. asunnon kunnosta. Tämän tyyppiset laadulliset tekijät näyttelevät keskeistä osaa asuntojen hinnanmuodostuksessa ja valottavat hintaerojen syitä. Neliöt kalleimpia pienissä asunnoissa, kerrostaloyksiöiden hinnat nousseet eniten Vuonna 2017 kalleimmat keskimääräiset neliöhinnat olivat yksihuoneisilla asunnoilla, ja niiden keskihinta niin pien- kuin kerrostaloissakin oli noin 3 400 /m 2. Kaksioiden hinta oli noin 2 600 /m 2 kummassakin talotyypissä. Kolmiot ja sitä suuremmat asunnot maksoivat kerrostaloissa noin 2 300 /m 2 ja pientaloissa hieman enemmän, noin 2 900 /m 2. Kerrostaloyksiöiden hintakehitys on ollut ollut voimakkaimmin nousevaa: kymmenessä vuodessa hinnat nousivat noin 30 %, ja 15 vuodessa noin 72 %, eli nousu on ollut voimakkaampaa kuin muun tyyppisissä asunnoissa. Hinnat nousivat kuitenkin kaikissa talotyypeissä, ja kaksioissakin päästiin yli 20 % kasvuun kuluneella kymmenvuotiskaudella. Erityisesti pienten kerrostalojen neliöhintojen eriytyminen muista asuntotyypeistä on ollut selkeää: vielä vuonna 2003 yksiöiden ja kaksioiden keskimääräisten neliöhintojen erotus oli 372, siinä missä ero vuonna 2017 oli kaksinkertaistunut ollen 741. Myös kerrostalokaksioiden ja kolmioiden hintaero kasvoi tarkasteluajanjaksolla 83 eurosta 298 euroon. Pientaloilla kehitys on ollut osin vastaavan suuntaista, mutta ei läheskään yhtä selkeää: esimerkiksi yksiöiden ja kaksioiden hintaero kasvoi vuosien 2003 ja 2017 välillä alle 200 eurolla. Toisaalta pientaloissa kolmioiden keskimääräinen neliöhinta on ollut järjestäen suurempi kuin kaksioiden keskimääräinen neliöhinta. Pidemmällä aikavälillä (2003 2017) tarkasteltaessa sekä kerrostalojen että pientalojen hinnat ovat nousseet yllättävänkin tasaisesti, noin 3 4 prosentin vuosivauhtia. Vaihtelu on ollut eri vuosien välillä suurta, sillä luonnollisesti kunakin vuonna myytävät asunnot poikkeavat toisistaan ominaisuuksiltaan. Yksittäisinä vuosina kasvu on joskus ollut jopa 15 % tuntumassa, mutta mukaan on mahtunut myös vuosia, jolloin keskimääräinen hinta ei ole kasvanut vaan pudonnut. Taulukko 1. Asuntojen keskineliöhinta (painotettu keskiarvo) ja hintojen nousu talotyypeittäin ja huoneistokoon mukaan Neliöhinta Neliöhintojen muutos /m2 1 v 5 v 10 v 15 v ka. vuosi- 2017 (2016/17) (2013/17) (2008/17) (2003/17) muutos Kerrostalo Yksiö 3 369 3 % 14 % 30 % 76 % 4 % Kaksio 2 628 0 % 0 % 22 % 70 % 4 % Kolmio+ 2 330 1 % -2 % 17 % 59 % 3 % Pientalo Yksiö 3 431-5 % 13 % 14 % 54 % 3 % Kaksio 2 630 1 % 0 % 22 % 70 % 4 % Kolmio+ 2 924 2 % 2 % 15 % 60 % 4 %
2 Vanhojen asunto-osakkeiden kauppatahti vielä huippuvuosia matalammalla Vanhoja kerrostaloasuntokauppoja tehtiin Vantaalla vuonna 2017 yhteensä noin 2 000 kappaletta ja pientaloasuntokauppoja puolet vähemmän, noin 1 000 kappaletta. Vuosineljänneksittäin tapahtuva vaihtelu huomioiden nähdään, että kerrostaloasuntokauppojen vilkkaus oli hienoisessa laskusuunnassa verrattuna muutamaan viime vuoteen, siinä missä pientalokaupat pysyivät melko samalla tasolla. Alla olevaa kuviota 1 tulkittaessa tulee kuitenkin muistaa, että se sisältää tiedot vain vanhojen osakeasuntojen kaupoista, ja uusien, erityisesti kerrostalo-, asuntojen rakentuessa ennätystahtia on selvää, että kuvaa koko asuntomarkkinan koosta ja vilkkaudesta ei sen perusteella yksin voi muodostaa. Kuvio 1. Vanhojen osakeasuntojen asuntokauppojen määrä talotyypeittäin 2003 2017 (todellinen ja tasoitettu) Kerrostaloneliöt ovat kalleimpia Aviapoliksessa ja Tikkurilassa Taulukko 2 ja kuviot 2, 3 ja 4 valottavat neliöhintojen hintakehitystä suuralueittain, talotyypeittäin ja asunnon koon mukaan. Hintakehitys kaikilla alueilla ja kaikissa asuntotyypeissä on ollut pääasiassa nousevaa, mutta vuosittaiset vaihtelut ovat suuriakin. Alueittaisia hintakehityksiä vertaillessa myös nähdään, että erityisesti kerrostaloasuntojen neliöhintojen alue-erot ovat kasvaneet tarkasteluaikavälillä eli vuodesta 2003 eteenpäin. Taulukossa ja kuvioissa esiintyy myös puutteita ja katkoksia johtuen siitä, että kaikkina vuosina asuntoja ei kyseiseltä suuralueelta ole myyty tarpeeksi, jotta Tilastokeskus raportoisi keskihinnan. Yleiskuvaa ja pidemmän aikavälin kehitystä voi kuitenkin niiden avulla tarkastella. Alueita vertailtaessa tulee myös muistaa, että kunkin alueen rakennuskanta on ominaisuuksiltaan erilainen, ja esimerkiksi uudemmilla alueilla hinnat ovat todennäköisesti korkeampia.
3 Taulukko 2. Suuralueittaisia keskineliöhintoja (painotettu keskiarvo) ja hintojen nousu talotyypeittäin ja huoneistokoon mukaan Neliöhinta Neliöhintojen muutos /m2 2017 1 v (2016/17) 5 v (2013/17) 10 v (2008/17) 15 v (2003/17) Myyrmäki Kerrostalo Yksiö 3 400-1 % -2 % 26 % 68 % Kaksio 2 536-1 % -2 % 16 % 61 % Kolmio+ 2 185-1 % -6 % 10 % 43 % Pientalo Yksiö..... Kaksio 3 045-1 % -4 % 14 % 36 % Kolmio+ 2 786 0 % -1 % 14 % 50 % Kivistö Kerrostalo Yksiö..... Kaksio 3 103. 61 % 75 % 128 % Kolmio+ 2 408. 46 % 48 % 72 % Pientalo Yksiö..... Kaksio..... Kolmio+ 3 409 7 % 19 % 41 %. Aviapolis Kerrostalo Yksiö..... Kaksio 4 061 2 % 5 % 33 %. Kolmio+ 3 641 5 % 6 % 28 %. Pientalo Yksiö..... Kaksio..... Kolmio+ 3 578 1 % 4 % 21 % 70 % Tikkurila Kerrostalo Yksiö 4 071 8 % 22 % 42 % 99 % Kaksio 3 190 10 % 11 % 34 % 85 % Kolmio+ 2 721 3 % 6 % 24 % 63 % Pientalo Yksiö 4 186. 133 % 26 %. Kaksio 3 279-1 % 0 % 21 % 57 % Kolmio+ 2 897 0 % 1 % 10 % 55 % Koivukylä Kerrostalo Yksiö 2 758 4 % 14 % 18 % 56 % Kaksio 2 012-1 % -4 % 8 % 49 % Kolmio+ 1 815 2 % -8 % 9 % 42 % Pientalo Yksiö..... Kaksio 3 477 5 % 4 % 32 % 72 % Kolmio+ 3 080 10 % 4 % 23 % 73 % Korso Kerrostalo Yksiö 2 772-3 % -5 % 23 % 60 % Kaksio 2 306 6 % 0 % 19 % 58 % Kolmio+ 2 050 8 % -2 % 11 % 66 % Pientalo Yksiö..... Kaksio 2 932 0 % -2 % 9 % 54 % Kolmio+ 2 717-1 % 0 % 13 % 54 % Hakunila Kerrostalo Yksiö 3 059 4 % 14 % 39 % 82 % Kaksio 2 085-7 % -8 % 9 % 44 % Kolmio+ 1 841-1 % -4 % 4 % 38 % Pientalo Yksiö..... Kaksio 2 957 1 % -5 % 17 % 54 % Kolmio+ 2 713 1 % 0 % 8 % 50 % Erot kalleimman ja edullisimman suuralueen kerrostaloasuntojen hinnoissa ovat jopa yli tuhat euroa neliöltä: edullisimpia neliöitä löytyy Koivukylästä ja kalleimpia Tikkurilasta. Kerrostaloasuntojen hinnat ovat nousseet eniten Tikkurilassa, erityisesti pidemmällä aikavälillä tarkasteltaessa. Alueelle on myös jatkuvasti rakennettu, mikä osin selittänee alueen voimakasta hintakehitystä. Neliöhintojen nousu on ollut voimakasta myös Kivistössä. Pientaloneliöt olivat vuonna 2017 kalleimpia Aviapoliksen ja Kivistön suuralueilla. Useimmilla suuralueilla pientalojen hintakehitys on ollut hieman rauhallisempaa kuin kerrostaloasuntojen hintojen nousu, poikkeuksena kuitenkin Hakunilan ja Koivukylän suuralueet, joilla pientalojen neliöhinnat ovat nousseet kautta linjan enemmän kuin kerrostalojen vastaavat.
4 Kuvio 2. Kerrostaloyksiöiden keskineliöhinta ( /m 2 ) suuralueittain 2003 2017. Kuvio 3. Kerrostalokaksioiden keskineliöhinta ( /m 2 ) suuralueittain 2003 2017.
5 Kuvio 4. Kerrostalokolmioiden ja niitä suurempien asuntojen keskineliöhinta ( /m 2 ) suuralueittain 2003 2017. Kuvio 5. Pientaloasuntojen keskineliöhinta ( /m 2 ) suuralueittain 2003 2017. Yleisellä tasolla näyttää myös siltä, että hinnannousu painottui enemmistöllä alueista tarkastelujakson alkupäähän, eli vuosien 2003 2008 välille, sillä monella alueella hintojen nousu esimerkiksi viimeisen viiden vuoden aikana on ollut huomattavasti maltillisempaa. Esimerkiksi Korson ja Myyrmäen suuralueilla hinnat eivät nousseet, ja osin jopa laskivat, viimeisen viiden vuoden aikana. Sama tilanne oli Hakunilassa lukuun ottamatta kerrostaloyksiöitä, joiden hinnat nousivat.
6 Asuntojen hintatietoja postinumeroalueittain Hintatietoa postinumeroalueittain, vuosittain ja talotyypeittäin perustuu Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen keskihinnat postinumeroalueittain ja rakennusvuosittain tietokantaan. Tieto keskineliöhinnasta on saatavilla vain, jos kyseisellä postinumeroalueella tehtiin kyseisestä huoneistotyypistä riittävä määrä kauppoja. Tämän takia kaikista postinumeroalueista ei ole jokaisessa tarkastelussa tietoja, ja myös aikasarjat ovat osin puutteellisia (eli kuvioissa ja liitteen kartoissa on katkoksia). Yksiöiden hinnat kasvoivat pidemmällä tarkasteluaikavälillä, vuosien 2005 2017 välillä, suhteellisesti eniten Vaaralassa (90,8 %) ja nousu oli vahvaa myös Kaivokselassa (89 %) ja Hiekkaharjussa (88 %). Yksiöiden hintojen nousu oli maltillisinta Mikkolassa (47 %), Koivukylässä (47 %) ja Pähkinärinteessä (50 %). Kaksioiden hinnat taas nousivat eniten Hiekkaharjussa (76 %), Hämevaarassa (70 %) ja Kaivokselassa (68 %) ja vähiten Länsimäessä (30 %), Vapaalassa (32 %) ja Vantaanpuistossa (63 %). Kolmioiden hinnat taas nousivat selkeästi eniten Kaivokselassa (70 %), mutta nousua oli myös Kartanonkoski-Tammistossa (49 %) ja Tikkurilassa (49 %). Vähiten kolmioiden hinnat nousivat Vapaalassa (8 %), Vantaanpuistossa (22 %) ja Myyrmäessä (23 %). Hintavertailuja tehdessä ja tulkitessa tulee kuitenkin muistaa, että näissäkin tarkasteluissa vertaillaan kaiken ikäisten asuntojen keskihintoja, ja täten esimerkiksi uudistuotannon korkeampia hintoja ei oteta huomioon. Lisää postinumeroaluetason tietoja löytyy kartoista liitekuviosta 1 4. Kuvio 6. Asuntojen keskihinta ( /m 2 ) talotyypeittäin ja postinumeroalueittain 2005 2017. Seuraavassa kuviossa 7 tarkastellaan uudempien, 2000-luvulla valmistuneiden kaksioiden ja kolmioiden 2010-luvun hintakehitystä niiden postinumeroalueiden osalta, joilta aineistoa on riittävästi (vähintään puolet vuosista sisältävät tiedon keskihinnasta). Kuviosta nähdään, että Tikkurila on ollut molempien huoneistotyyppien kohdalla postinumeroalueista kallein. Myös Kartanonkoski-Tammisto ja Kirkonkylä-Veromäki erottuvat kuvioista arvokkaampina alueina. Kuviosta myös nähdään, että kaksioiden hinnannousu on pääosin ollut hieman voimakkaampaa kuin kolmioiden hinnannousu.
7 Kuvio 7. 2000-luvulla valmistuneiden kaksioiden (yhtenäinen viiva) ja kolmioiden (katkoviiva) keskineliöhinta 2010 2017. Avointa dataa asuntojen hinnoista Edelliset hintatarkastelut perustuivat Tilastokeskuksen tilastoihin, jotka sisältävät tiedot kaikista tehdyistä vanhojen osakeasuntojen asuntokaupoista. Tässä osiossa taas tarkastellaan vantaalaisten asuntojen hintakehitystä vaihtoehtoisen lähteen avulla: Ympäristöministeriön (YM) ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) tarjoaman http://asuntojen.hintatiedot.fi -palvelun tietojen avulla. Aineisto on edellisen 12 kk aineisto, ja se on ladattu sivuilta sekä tammikuussa 2018 että toukokuussa 2017. Tässä tarkasteltava aineisto sisältää 1 842 erillistä havaintoa, eli asuntokauppaa. Keskeinen heikkous verrattuna Tilastokeskuksen tietoihin tässä aineistossa on, että palvelu sisältää tiedot vain osasta tehtyjä asuntokauppoja. Tietoja palveluun toimittavat Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) yhteistyösopimuksen perusteella: Kiinteistömaailma Oy, OP-Kiinteistökeskus, Huoneistokeskus Oy, SKV Kiinteistönvälitys Oy ja Aktia Kiinteistönvälitys Oy. Toisaalta, keskeinen vahvuus on se, että palvelu sisältää asuntojen hinnan määrityksessä keskeisiä laatutietoja, jotka taas Tilastokeskuksen aineistoista puuttuvat. Tämän lisäksi aineistossa on myös mukana jonkin verran uusia asuntoja, jotka puuttuvat kokonaan edellisistä tarkasteluista. Hinnat kattavat arviolta noin kolmanneksen tehdyistä kaupoista, mutta aineiston antama kuva alueen asuntohinnoista on hyvin samankaltainen Tilastokeskuksen aineistojen kanssa. Esimerkiksi Tikkurilan suuralueen keskimääräiset kerrostalojen huoneistotyypittäiset neliöhinnat ovat kummassakin aineistossa kohtuullisen lähellä toisiaan, ja erot neliöhinnoissa ovat kaikissa ryhmissä alle 500. Keskineliöhinnat ovat korkeampia asuntojen hintatiedot aineistossa verrattuna Tilastokeskuksen kattavampaan aineistoon, mikä johtunee pääosin siitä, että Tilastokeskuksen aineistot sisältävät vain vanhojen osakeasuntojen kaupat.
8 70-luvun asunnot ovat neliöhinnoiltaan edullisimpia Vuosikymmenittäin tarkasteltuna nähdään, että kaikissa tarkastelluissa talotyyppi, -koko, ja vuosikymmen yhdistelmissä 70- luvulla valmistuneiden asuntojen neliöhinnat ovat muun ikäisiä asuntoja matalampia. Taustalla lienee se, että kyseisellä vuosikymmenellä valmistuneet asunnot ovat nyt putkiremontti-iässä, ja muutoinkin niiden maine asuntomarkkinoilla on kärsinyt aikakauden osin ongelmallisiksi osoittautuneiden rakennustekniikoiden takia. Taulukko 3. Asuntojen hinnat rakennusvuosikymmenittäin asuntojen hintatiedot -palvelun mukaan (5/2017 ja 2/2018). Keskiarvo on raportoitu vain silloin, kun havaintoja luokassa on vähintään kymmenen. 1959 1960 1969 1970 1979 1980 1989 1990 1999 2000 2010 2010 2016 2017/ 2018 Yksiö Kerrostalo. 3 529 2 986 3 347.. 4 638 5 452 Kaksio Kerrostalo. 2 422 2 140 2 686 2 832 3 883 4 286 4 622 Rivitalo... 2 978 2 974. 4 109 4 042 Kolmio + Kerrostalo. 2 077 1 735 2 361 2 158 3 359 3 943 3 958 Rivitalo 2 293 2 612 2 861 3 310 3 711 3 793 Omakotitalo 2 554 2 285 2 095 2 575 2 664 2 911 3 302. Uudempien asuntojen, ja erityisesti uusien eli 2017 tai 2018 valmistuneiden tai valmistuvien asuntojen neliöhinnat ovat, kuten odotettua, pääsääntöisesti korkeampia kuin vanhempien asuntojen hinnat. Erityisen selkeä hintaero on kerrostaloyksiöissä, ja uudet yksiöt ovat lähes viidenneksen kalliimpia kuin esimerkiksi aiemmin 2010-luvulla valmistuneet yksiöt. Taulukko 4. Uusien kerrostaloasuntojen hinnat kaupunginosittain asuntojen hintatiedot -palvelun mukaan (5/2017 ja 2/2018). Kaupunginosittainen keskiarvo on raportoitu vain silloin, kun havaintoja luokassa on vähintään viisi. Neliöhintojen erotus Yksiö Kaksio Kolmio+ yksiö/kaksio kaksio/kolmio Vantaa 5 452 4 622 3 958 831 664 Myyrmäki 5 874 4 798 3 826 1 076 972 Martinlaakso 5 619 4 786 4 465 833 321 Kivistö 5 391 4 934 4 181 457 753 Ylästö. 3 908 3 567. 341 Viertola. 4 689... Simonkylä 4 071 3 576 3 228 496 347 Asola 5 227 4 126. 1 101. Taulukko 4 keskittyy uusien kerrostaloasuntojen hintoihin kaupunginosittain. Koko PK-seudulla kaiken kokoisten uusien kerrostaloasuntojen keskihinta vuonna 2017 oli 5 071 /m 2 (Tilastokeskus, 2018). Myös Vantaalla yksiöiden neliöhinnat ylittävät useimmilla alueilla 5 000 euron rajan, ja kalleimpia uusia kerrostaloneliöitä on rakentunut Myyrmäkeen. Edullisimmat uudet yksiöt taas löytyvät Simonkylästä, missä neliöhinta on ollut 4 000 euron tuntumassa. Yksiöiden alueittaiset hintaerot ovat suurempia kuin kaksioiden ja kolmioiden alueittaiset hintaerot. Kalleimmat kaksiot löytyvät Kivistöstä, ja niiden keskimääräinen neliöhinta oli lähes 5 000 euroa. Kalleimmat kolmiot taas löytyvät Martinlaaksosta, jossa keskimääräinen neliöhinta oli 4 500 euroa. Edullisimmat kaksiot ja kolmiot löytyvät yksiöiden tapaan Simonkylästä. Taulukossa 4 raportoidaan myös uusien kerrostaloasuntojen keskineliöhintojen ero asuntokoon mukaan. Erot ovat pääosin suurempia kuin vanhoissa osakeasunnoissa, mikä käy ilmi, kun lukuja verrataan edellä raportoituun Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen yksiöiden ja kaksioiden hintaeroon vuonna 2017 (741 euroa) ja kaksioiden ja kolmioiden hintaeroon (298 euroa). Uusien kerrostaloasuntojen neliöt ovat Myyrmäessä ja Asolassa jopa yli tuhat euroa arvokkaampia kuin uusien kerrostalokaksioiden neliöt. Toisaalta esimerkiksi Kivistössä ja Simonkylässä vastaava ero jää alle 500 euroon.
9 Asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät Edellä esitetyissä keskiarvoihin perustuvissa tarkasteluissa eräs puute on, että parhaimmillaankin keskilukuja voidaan ristiintaulukoida vain muutaman tekijän suhteen ja eri tekijöiden vaikutuksia ei voida erotella. Tähän ongelmaan voidaan hakea ratkaisua tilastollisin menetelmin, jotka mahdollistavat useiden eri tekijöiden yhtäaikaisen tarkastelun. Taulukko 5. Lineaarinen regressiomalli, jossa selitettävänä muuttujana neliöhintojen logaritmi. Tilastollisesti merkitsevät estimaatit merkitty **/ *** merkinnällä. lnneliöhinta Talotyyppi kerrostalo -0.09 *** (ref. rivi- tai omakotitalo) (0.016) Kunto hyvä 0.15 *** (ref. tyydyttävä tai huono) (0.012) Huoneluku yksiö 0.54 *** (ref. 5 huonetta tai yli) (0.024) kaksio 0.31 *** (0.022) kolmio 0.17 *** (0.021) neliö 0.13 *** (0.021) Kerros ensimmäinen -0.07 *** (ref. kuudes tai ylempi) (0.020) toinen -0.06 ** (0.020) kolmas -0.07 *** (0.019) neljäs -0.02 (0.021) viides -0.04 (0.022) Rakennusvuosikymmen 1959-0.37 *** (ref. uusi eli 2017/18) (0.033) 1960 1969-0.49 *** (0.020) 1970 1979-0.62 *** (0.015) 1980 1989-0.38 *** (0.018) 1990 1999-0.35 *** (0.020) 2000 2010-0.16 *** (0.017) 2010 2016-0.06 *** (0.017) Vakio 7.99 *** (0.025) N (havaintojen määrä) 1878 R2 (selitysaste) 0.7554 Taulukkoa 5 tulkitaan niin, että kunkin selittävän muuttujan kohdalla on ensin suluissa mainittu vertailuryhmä, ja seuraavassa sarakkeesta löytyvät muuttujan alaryhmät. Alaryhmien estimaatti kertoo aina erosta suhteessa vertailuryhmään, ja mikäli estimaatin perässä on tähtimerkintä, on ero myös tilastollisesti merkitsevä. Positiivinen estimaatti kertoo siis hintoja nostavasta vaikutuksesta, ja negatiivinen laskevasta. Suluissa estimaatin alla raportoidaan keskivirhe. Kukin estimaatti siis kertoo, millainen on kyseisen muuttujan, tai sen alaryhmän, yhteys asunnon neliöhintaan, kun muiden selittävien tekijöiden vaikutus on myös huomioitu. Esitetty malli tarkastelee vain vantaalaisia asuntokauppoja, mutta on todennäköistä, että hintoihin vaikuttavat tekijät ovat myös muualla hyvin saman tyyppisiä. Talotyypillä oli tilastollisesti merkitsevä vaikutus neliöhintaan, ja rivi- ja pientaloneliöt olivat vajaan 10 % verran arvokkaampia kuin kerrostaloneliöt. Hyvä kunto taas nostaa asunnon neliöhintaa noin 16 prosentilla verrattuna asuntoihin, joiden kunnoksi oli merkitty huono tai tyydyttävä. Yksiöiden neliöhinnat ovat noin 70 % korkeampia kuin yli 4- huoneiston asuntojen hinnat. Toisaalta taas esimerkiksi yksiöiden ero kaksioihin on noin 35 % ja kaksioiden neliöhintaetu verrattuna kolmioihin noin 17 %. Mikäli mallin aineistona käytettiin pelkkiä kerrostaloasuntoja, eli pientalot jätettiin analyysistä pois, muodostui ainoastaan yksiöiden ja kaksioiden hintoja nostava vaikutus tilastollisesti merkitseväksi, ja tätä isompien asuntojen kohdalla siis huonemäärällä ei ollut vaikutusta neliöhintaan muita tekijöitä vakioitaessa. Sijainti alimmissa kerroksissa vaikuttaa asunnon neliöhintaan laskevasti ja tilastollisesti merkitsevästi. Ensimmäisen, toisen ja vielä kolmannenkin kerroksen neliöhintaa laskeva vaikutus on merkitsevä ja noin 6 prosentin paikkeilla. Kun vain uusia kerrostaloja tarkasteltiin erikseen, tulos oli, että alimpien kerroksien hintaa laskeva vaikutus korostui entisestään. 70-luvun asuntojen matalammat hinnat vahvistuvat myös tässä analyysissa: tuolloin valmistuneiden asuntojen hinnat ovat selkeästi kaikkein edullisimpia neliöhinnoiltaan. Ero 70- ja 80- lukujen välillä on noin 15 prosentin luokkaa, ja esimerkiksi 60- luvun talot ovat taas noin 8 % kalliimpia neliöhinnaltaan verrattuna vuosikymmen myöhemmin valmistuneisiin asuntoihin. Rakennusvuosikymmenen vaikutus neliöhintoihin oli vielä voimakkaampi kerrostaloilla erikseen tarkasteltuna.
10 Vantaan osakeasuntojen hintakehitys muun pääkaupunkiseudun tuntumassa Asunnot Vantaalla ovat neliöhinnoiltaan edullisempia kuin muualla pääkaupunkiseudulla, mutta pääosin korkeampia kuin kehyskunnissa tai muissa suurissa kaupungeissa. Hintakehitys on Vantaalla, kuten muuallakin pk-seudulla, ollut voimakkaan nousevaa erityisesti pienten asuntojen kohdalla. Kerrostaloasuntojen keskimääräisten neliöhintojen ero niin Helsinkiin kuin Espooseenkin on 2010-luvulla kasvanut, siinä missä rivitalojen kunnittaiset hintaerot eivät ole aikavälillä muuttuneet. Hintojen nousuvauhdissa on alueittaisia eroja, ja erityisesti kerrostaloasuntojen kohdalla Helsinki erottuu muita kaupunkeja nopeammalla hintojen nousutahdilla. Vantaalla kerrostaloasuntojen hintakehitys on ollut selkeästi nousevampaa Vantaa1 1 - alueella verrattuna Vantaa2-alueeseen. Erityisesti kerrostaloyksiöiden hinnannousu Vantaan kalliimmalla kalleusalueella on ollut voimakasta, ja jopa yhtä nopeaa kuin Espoossa ja esimerkiksi viime vuosina nopeampaa kuin Helsinki4-alueella, siinä missä muissa asuntotyypeissä hintakehitys Vantaalla on ollut jonkin verran maltillisempaa kuin esimerkiksi näillä alueilla. Kuvio 8. Vanhojen kerros-ja rivitalo-osakeasuntojen hintaindeksit PK-seudulla ja kuntien eri hinta-alueilla, 2005=100. Verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin, eli Tampereeseen, Ouluun ja Turkuun erityisesti vantaalaisten kerrostaloyksiöiden hintakehitys erottuu nopeudellaan joukosta. Rivitaloasuntojen hintakehitys on taas Vantaalla jonkin verran hitaampaa verrattuna niin pääkaupunkiseutuun kuin osaan muita suuria kaupunkejakin. Toisaalta, rivitaloasuntojen hinnannousu on ollut kaikkialla varsin maltillista, jopa olematonta, erityisesti vuoden 2010 jälkeen. 1 Vantaa 1 alueeseen kuuluvat postinumerot 01300, 01370 01390, 01510, 01520,01630, 0164 ja 01670 01700, ja loput postinumerot kuuluvat Vantaa 2 alueeseen.
11 Vuokrat nousseet Vantaalla nopeammin kuin muissa suurissa kaupungeissa Vapaarahoitteisten vuokrien nousu on vuodesta 2010 eteenpäin tarkastellen ollut huomattavasti nopeampaa kuin vanhojen osakeasuntojen hintojen nousu, niin Vantaalla kuin muissakin kaupungeissa. Esimerkiksi vuoteen 2010 verrattuna vapaarahoitteisten vuokrien indeksiluku Vantaalla vuonna 2017 oli 133, kun vanhojen osakeasuntojen saman aikavälin indeksiluku oli 103. Viime vuonna vantaalaisten vapaarahoitteisten yksiöiden euromääräinen neliövuokra oli 18,6 euroa, kaksioiden 15,8 euroa ja kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen 14,2 euroa. Ara-rahoitteisten yksiöiden keskimääräinen neliövuokra taas oli 14,8 euroa, kaksioiden 13,7 euroa ja kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen 12,9 euroa. Kuvio 9. Vapaarahoitteiset (vasemmalla) ja ARA-vuokrat (oikealla) Vantaalla ja muissa suurissa kaupungeissa 2010 2017. Verrattuna muihin suuriin kaupunkeihin, Vantaan vapaarahoitteiset vuokrat ovat kolmanneksi korkeimmat, Helsingin vuokratason ollessa selkeästi kallein. Vantaan vuokrataso on suurin piirtein Helsingin uloimpien alueiden tasoa 2. Ara-vuokrat ovat taas Vantaalla korkeampia kuin muissa kaupungeissa, ja esimerkiksi Helsinkiä kalleusalueittain tarkasteltaessa ainoastaan Helsinki 1-alueella, eli ydinkeskustassa ja sen tuntumassa, oli korkeammat ara-vuokrat kuin Vantaalla. Myös ero ara-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien välillä oli pienempi Vantaalla kuin muualla pk-seudulla, ja ARA-vuokrien ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde Vantaalla oli vuonna 2017 noin 85 prosenttia (Helsingissä noin 66 % ja Espoossa noin 79 %). Vantaan vuokrataso on noussut selkeästi nopeammin kuin muualla. Vuonna 2017 vapaarahoitteiset vuokrat nousivat Vantaalla 2,4 % ja ara-vuokrat 3,3 %, ja 2010-luvulla vuosimuutos on ollut kummankin vuokratyypin osalta noin 4 % tuntumassa. Helsingissä ja Espoossa keskimääräinen vuosinousu on ollut lähempänä 3 %:a. Vantaan erikoisuutena mainittakoon, että vapaarahoitteiset vuokrat ovat nousseet ara-rahoitteisia nopeammin, päinvastoin kuin muissa suurissa kaupungeissa (ml. pkseutu). 2 Helsinki 4 alue, joka sisältää postinumerot 00190,00580, 00690, 00710, 00730 00770, 00820, 00860, 00880 ja 00900 00990.
12 Kuvio 10. Vapaarahoitteisten (vasemmalla) ja ARA-vuokrien (oikealla) indeksiluku Vantaalla ja muissa kaupungeissa 2010 2017. Liitekuvio 1. Kerrostaloyksiöiden keskihinnat ja niiden vuosimuutos postinumeroalueittain 2017 Liitekuvio 2. Kerrostalokaksioiden keskihinnat ja niiden vuosimuutos postinumeroalueittain 2017
13 Liitekuvio 3. Kolmioiden ja sitä suurempien kerrostaloasuntojen keskihinnat ja niiden vuosimuutos postinumeroalueittain 2017 Liitekuvio 4. Rivitaloasuntojen keskihinnat ja niiden vuosimuutos postinumeroalueittain 2017 Katsauksen laatija: Sanna Ala-Mantila www.vantaa.fi/tilastot ISBN 978-952-443-582-6 Taloussuunnittelu/Tietopalvelu ISSN-L 1799-702X Sähköposti: etunimi.sukunimi@vantaa.fi ISSN 1799-7089 (verkkojulkaisu) Puh. vaihde: (09) 839 11 Vantaan kaupunki. Tietopalvelut B2:2018