Hakumenettelyohje ja kilpailuohjelma

Transkriptio

1 FCG Finnish Consulting Group Oy Ylivieskan kaupunki KASSISEN ALUEEN TONTINLUOVUTUSKILPAILU

2 FCG Finnish Consulting Group Oy

3 FCG Finnish Consulting Group Oy I SISÄLLYSLUETTELO 1 Hakumenettely Tontinluovutuskilpailun järjestäjä, luonne ja tarkoitus Osallistumisoikeus Arviointiryhmä Hakumenettelyn hyväksyminen ja säännöt Hakumenettelyn aikataulu ja asiakirjat Kilpailumenettelyä koskevat kysymykset Hakemuksen jättäminen Valintakriteerit Alueen maankäyttöratkaisu ja arkkitehtoninen laatu Alueen asumisratkaisuja Alueen rakentamisinvestoinnit Jatkotoimenpiteet kilpailun jälkeen Hakumenettelyn ehdotusten käyttöoikeus Tavoitteet ja suunnittelussa huomioon otettavaa Ylivieska asuntorakentamisen kohteena Kilpailualue Suunnittelualueen yleiskuvaus ja laajuus Suunnittelualueen rakennuskanta Kaavoitustilanne Maanomistus Liikenne ja pysäköinti Perustamisolosuhteet Yhdyskuntatekniikka Suunnittelun tavoitteet ja lähtökohdat Yleiset tavoitteet Alueen liittyminen ympäristöön Rakentamista ohjaavat tavoitteet Liikenne ja pysäköinti Ehdotusten laadintaohjeet Vaaditut asiakirjat Havainnekuva 1: Alueleikkaukset korttelista 1: Käytettyjen rakennustyyppien luonnossuunnitelmat 1: Pysäköintiratkaisu Muu selventävä materiaali Selostus Hakumenettelyssä käytössä oleva materiaali... 7

4 FCG Finnish Consulting Group Oy 1 ( ) YLIVIESKAN KAUPUNKI TONTINLUOVUTUSKILPAILU 1 Hakumenettely 1.1 Tontinluovutuskilpailun järjestäjä, luonne ja tarkoitus 1.2 Osallistumisoikeus 1.3 Arviointiryhmä Ylivieskan kaupunki järjestää nk. Kassisen alueelle avoimen hakumenettelyn tontinluovutuskilpailuna asemakaavamuutoksen laatimisen pohjaksi sekä alueen toteuttajan valitsemiseksi. Tontinluovutuskilpailun tavoitteena on aikaansaada Ylivieskan keskustaa täydentävä ja elävöittävä korkealuokkainen suunnitelma ja toteutus. Suunnitelman tavoitteena on löytää alueelle Ylivieskan asumisen vaihtoehtoja monipuolistava, ennakkoluuloton ja realistinen toteutusmalli. Alueen toteuttaja valitaan laatuarvioinnin perusteella. Laatuarvioinnissa painotetaan 1) alueen maankäyttöratkaisua ja arkkitehtonista laatua 2) alueen asumisratkaisuja ja 3) alueen rakentamisinvestointeja. Ylivieskan kaupunki laatii asemakaavan muutoksen suunnittelualueelle voittaneen ehdotuksen pohjalta yhteistyössä tekijän kanssa. Ylivieskan kaupunki solmii voittaneen toimijan kanssa yhteistyösopimuksen, jossa määritellään yhteistyön tavoitteet, osapuolten työnjako sekä tontinvarausta ja rakentamista koskevat ehdot. Voittajan on sitouduttava toteuttamaan alue esittämänsä kilpailuehdotuksen sekä tontinvarauksen mukaisesti. Suunnittelualue jakaantuu kahteen toteutusvaiheeseen. Ylivieskan kaupunki luovuttaa ensimmäisen toteutusvaiheen tontit voittajalle asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman. Kauppahinta määritetään asemakaavan rakennusoikeuden perusteella. Hakumenettelyyn voivat osallistua rakennusliikkeet/rakennuttajat (myöhemmin rakennuttajat), joilla on vaadittu asiantuntemus, vakavaraisuus ja investointikyky alueen rakentamisen toteuttamiseksi. Osallistuja voi olla myös rakennuttajista muodostuvat työyhteenliittymät. Hakumenettelyyn osallistuvilla rakennuttajilla tulee olla kokemusta Kassisen aluetta vastaavista asuntorakentamishankkeista. Suunnitelman laadinnassa rakennuttajien tulee hyödyntää riittävää asiantuntemusta (arkkitehdit, ympäristösuunnittelu ym.). Suunnittelijoilla tulee olla kokemusta Kassisen alueen suunnittelua vastaavista tehtävistä. Kilpailuun osallistumisesta tai ehdotuksista ei makseta palkkioita. Ylivieskan kaupunginhallitus on nimennyt arviointiryhmään seuraavat jäsenet: Ylivieskan kaupunginhallitus, jota täydennetään teknisten palveluiden lautakunnan ja lupajaoston puheenjohtajistolla. Arviointiryhmään kutsutaan asiantuntijoiksi kaupunginarkkitehti, rakennustarkastaja ja tekninen johtaja. Arviointiryhmä tulee käyttämään FCG Finnish Consulting Group Oy:n asiantuntijoita (Jouni Viinikkala, Petri Tuormala, Jouni Mäkäräinen) arviointityössä. Arviointiryhmä voi kuulla arvioinnissa mm. rakennustekniikan, liikenteen tai

5 FCG Finnish Consulting Group Oy 2 ( ) muita asiantuntijoita. Arviointiryhmä voi kuulla halutessaan myös kilpailun osallistujia. Arviointiryhmän sihteerinä toimii Arkkitehti SAFA Petri Tuormala FCG Finnish Consulting Group Oy:stä. Sihteeri ja asiantuntijat eivät osallistu arviointiryhmän päätöksentekoon. 1.4 Hakumenettelyn hyväksyminen ja säännöt Tontinluovutuskilpailun hakumenettelyohje ja kilpailuohjelma on hyväksytty Ylivieskan kaupunginhallituksessa. Hakumenettelyssä noudatetaan tämän asiakirjan mukaisia sääntöjä, jotka osallistujat hyväksyvät osallistuessaan tontinluovutuskilpailuun. Ylivieskan kaupunki pidättää oikeuden olla hyväksymättä yhtään ehdotusta. Kaupungilla on oikeus hylätä hakemukset, jotka eivät vastaa asetettuihin tavoitteisiin. Kilpailusuunnitelmat ovat kokonaisuudessaan julkisia ja ne asetetaan nähtäville kilpailun ratkettua. 1.5 Hakumenettelyn aikataulu ja asiakirjat Hakumenettely ja tontinluovutuskilpailu alkavat Tiedotustilaisuus klo , , Ylivieskan kaupungintalolla Hakumenettely ja tontinluovutuskilpailu päättyvät Hakumenettelyn tulokset julkaistaan mennessä. Hakumenettelyyn liittyvät asiakirjat liitteineen on haettavissa Ylivieskan kaupungin tontinluovutuskilpailun internet -sivuilta osoitteesta: Kilpailumenettelyä koskevat kysymykset 1.7 Hakemuksen jättäminen Osallistujat voivat esittää kysymyksiä kilpailuun ja tähän ohjelmaan liittyen. Kysymykset tulee olla perillä viimeistään klo Kysymykset lähetetään sähköpostitse Ylivieskan kaupungin kirjaamoon (kirjaamo@ylivieska.fi). Vastaukset annetaan Ylivieskan kaupungin tontinluovutuskilpailun internet -sivuilla Kassisen alueen hakumenettely ja tontinluovutuskilpailu päättyy klo 15.00, johon mennessä hakemukset tulee jättää osoitteeseen: Kirjaamo Ylivieskan kaupunki Kyöstintie Ylivieska Kuoreen merkintä Kassisen alue.

6 FCG Finnish Consulting Group Oy 3 ( ) 2 Valintakriteerit Ehdotukset arvioidaan seuraavien kriteerien mukaan: 2.1 Alueen maankäyttöratkaisu ja arkkitehtoninen laatu 2.2 Alueen asumisratkaisuja 2.3 Alueen rakentamisinvestoinnit - Alueen maankäytön kokonaisrakenne - Suunnitelman sopivuus ympäröivään maankäyttöön, toimintoihin ja ympäristöön - Kaupunkikuvallinen soveltuvuus - Soveltuvuus Kalajoen varren maisemakuvaan ja toimintoihin - Suunnitelman ohjaavuus ja soveltuvuus rakennettavan ympäristön arkkitehtuuriin - Pysäköinti- ja pihajärjestelyjen laatu - Asumisen ideat ja monipuolisuus - Ylivieskan asuntotarjonnan monipuolistaminen - Toteutuskelpoisuus - Toteutuksen aikataulu ja vaiheistus - Toteutustapa, hallinto- ja omistusjärjestelyt - Toteuttajan vakavaraisuus ja investointikyky 3 Jatkotoimenpiteet kilpailun jälkeen Ylivieskan kaupunki laatii asemakaavan muutoksen suunnittelualueelle voittaneen ehdotuksen pohjalta yhteistyössä rakennuttajan kanssa. Hakumenettelyn jälkeen Ylivieskan kaupunki solmii voittaneen rakennuttajan kanssa yhteistyösopimuksen, jossa määritellään yhteistyön tavoitteet, työnjako sekä tontinvarausta ja rakentamista koskevat ehdot. Yhteistoimintasopimus koskee sitovasti suunnittelualueen 1. toteutusvaihetta. Kaupunki sitoutuu neuvottelemaan ensisijaisesti myös 2. toteutusvaiheen toteutuksesta valitun rakennuttajan kanssa, mikäli hankkeen toteuttaminen on edennyt yhteistoimintasopimuksen mukaisesti. Voittajan on sitouduttava toteuttamaan alue esittämänsä kilpailuehdotuksen mukaisesti. Valittu rakennuttaja suorittaa yhteistoimintasopimuksen solmimisen yhteydessä vakuusmaksun Ylivieskan kaupungille, joka hyvitetään täysimääräisesti tontin hinnasta lopullisen tonttikaupan yhteydessä. Vakuusmaksun suuruus on 20 % arvioidusta 1. toteutusvaiheen tonttihinnasta. Mikäli rakennuttaja luopuu hankkeesta, jää maksu kaupungille. Suunnittelualueen tontit myydään valitulle rakennuttajalle asemakaavan muutoksen saatua lainvoiman. Ensimmäistä toteutusvaihetta koskeva tonttikauppa tulee tehdä kuuden kuukauden kuluessa asemakaavan muutoksen lainvoimaisuudesta. Kauppahinta määräytyy korttelin rakennusoikeuden perusteella. Tontin rakennusoikeuden hinta on 150 /k-m² edellyttäen, että kauppa tehdään vuoden 2014 loppuun mennessä. Tonttikaupassa noudatetaan normaaleja Ylivieskan kaupungin tontinmyyntiehtoja. Rakennuttaja maksaa yhdyskuntateknisten verkostojen liittymismaksut maksujen mukaisesti. Rakennuttaja vastaa alueelle alueella olevien rakennusten purkamisesta ja purkamisen aiheuttamista kustannuksista. Rakennuttaja vastaa myös mahdollisten yhdyskuntateknisten verkostojen siirroista aiheutuvista kustannuksista.

7 FCG Finnish Consulting Group Oy 4 ( ) Mikäli suunnittelualueelle esitetään rakennettavaksi katuja, rakennuttaja vastaa niiden rakentamisesta kaupungin määrittelemien laatukriteerien mukaisesti ja luovuttaa ne kaupungille veloituksetta niiden valmistuttua. 3.1 Hakumenettelyn ehdotusten käyttöoikeus Ylivieskan kaupungilla on oikeus käyttää hakumenettelyn aineistoja tekijätietoineen esittely-, näyttely- ja julkaisutarkoituksiin. Kilpailuaineistojen liittyvien tekijän- sekä käyttöoikeuskysymyksien osalta noudatetaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. Valitun rakennuttajan ehdotuksen osalta käyttöoikeudesta sovitaan tarkemmin yhteistoimintasopimuksen laadinnan yhteydessä. 4 Tavoitteet ja suunnittelussa huomioon otettavaa 4.1 Ylivieska asuntorakentamisen kohteena 4.2 Kilpailualue Ylivieskan asukasluku on tällä hetkellä asukasta ( ). Ylivieskan väestönkasvulle on asetettu tavoitteeksi 0,5 % kasvu vuosittain, johon tavoitteeseen on vuosittain päästy ja tavoite on myös ylitetty. Eniten uusien asuntojen tarvetta aiheuttaa asumisväljyyden kasvu. Toinen merkittävä tekijä Ylivieskassa on asukasmäärän kasvu. Lisäksi uudisasuntojen rakentamistarvetta aiheuttavat muutokset väestörakenteessa, eli väestön vanheneminen ja asuntokuntien keskikoon pieneneminen, joilla on osittain yhteys toisiinsa. Ylivieskassa asuntokuntien keskikoon arvioidaan pysyvän hieman koko maan keskiarvoa suurempana. Ylivieskan asuntokysyntä noudattaa samaa trendiä kuin kaupunkiseutujen keskuspaikat yleensä. Kasvavaa kysyntää on pienehköistä kerrostaloasuinnoista keskustan virikkeiden ja palvelujen ääressä Suunnittelualueen yleiskuvaus ja laajuus Suunnittelualue sijaitsee Ylivieskan keskustassa Hakalahdenkadun ja Kalajoen välisellä alueella rajautuen idässä Valtakatuun ja lännessä ns. Rahkorannan alueeseen. Suunnittelun kohteena olevalla Kassisen alueella on merkittävä kaupunkikuvallinen asema Ylivieskan jokirantamaisemassa. Suunnittelualueen eteläreunaan sijoittuva vihervyöhyke ja siihen liittyvä julkinen kevyen liikenteen yhteys ovat toteutunut osa rantavyöhykettä, joka on tarkoitus ulottaa virkistysalueena Ouluntielle saakka. Rantapuistosta avautuu näkymiä mm. Kalajoen vastarannalle sijoittuvan Ylivieskan kirkon suuntaan. Alueella sijaitsevaan Kassisen puistoon on suunnitteilla ns. puupuisto, jonne istutettaisiin tavanomaisimmat Suomessa kasvat puut. Suunnittelualuetta pohjoispuolella rajaavan Hakalahdenkadun tienvarsinäkymää reunustavat väljästi vanhat pientaloalueet sekä koulurakennus pihaalueineen. Kokonaisuudessaan Hakalahdenkadun ja jokirannan välinen alue on väljästi toteutunut ja nykyistä kaupunkirakennetta on tavoitteena tiivistää asemakaavoituksen myötä. Suunnittelualueen pinta-ala on yhteensä n. 3,5 ha josta rakennettava alue on n. 2,3 ha. Suunnittelualue jakaantuu kahteen toteutusvaiheeseen. Suunnittelualueen rajaus ja ohjeellinen toteutusvaiheiden rajaus on esitetty liitteessä.

8 FCG Finnish Consulting Group Oy 5 ( ) Suunnittelualueen rakennuskanta Kaavoitustilanne Maanomistus Liikenne ja pysäköinti Perustamisolosuhteet Yhdyskuntatekniikka Suunnittelualueelle sijoittuu vuonna 1919 rakennettu Virtalan talo. Talon viereen sijoittuu kaksi asuinrakennusta, joista vanhempi on rakennettu luvun alussa. Myös suunnittelualueen länsipuolelle nk. Rahkorannan alueella on 1900-luvun alkupuolella toteutuneita entisiä maatilojen rakennuksia sekä joitakin hyvin säilyneitä 50-luvun rakennuksia. Kilpailualueelle sijoittuvat Talo Virtala (kesäteatteri), asuinrakennus (Hakalahdenkatu 15) ja asuinrakennus (Valtakatu 12) tullaan purkamaan. Aluetta koskee Ylivieskan keskustan osayleiskaava 2030, joka on tullut voimaan kaupunginhallituksen päätöksellä ja Oulun hallintooikeuden ratkaisulla Suunnittelualue on merkitty osayleiskaavassa asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Osayleiskaavamääräyksen mukaan alue varataan pääasiassa asuinkerrostaloille. Alueelle saa sijoittaa myös tiiviisti asuinpientaloja sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaikkatoimintoja. Osa suunnittelualueesta kuuluu osayleiskaavassa rajattuun maisemallisesti arvokkaaseen alueeseen. Suunnittelualueella on voimassa hyväksytty asemakaava, jossa alueelle on osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL-2), yleistä paikoitusaluetta (LP) sekä lähivirkistysaluetta (VL, Kassisen puisto). Viereisellä nk. Rahkorannan alueella ei ole voimassa olevaa asemakaavaa. Kilpailualue on kokonaisuudessaan kaupungin omistuksessa. Kilpailualuetta rajaavat Valtakatu ja Hakalahdenkatu, jotka ovat keskustan tärkeitä kokoojakatuja. Valtakadun liikennemäärät ovat suunnittelualueen kohdalla n ajon/vrk ja Hakalahdenkadun n ajon/vrk (liikennemäärätiedot v. 2006, keskustan oyk). Alueelta on tehty koskeva osittaisia pohjatutkimuksia, liitteet. Voittaneen ehdotuksen toteuttaja vastaa rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten suorittamisesta ja maaperän edellyttämistä hankkeen toteuttamiseen liittyvistä rakenteellisista ratkaisuista. Kunnallistekniset, saatavilla olevat verkostot on esitetty liitteessä. 5 Suunnittelun tavoitteet ja lähtökohdat Yleiset tavoitteet Tontinluovutusmenettelyn sekä kaavamuutoksen päätavoitteena on löytää kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti kestävä ratkaisu Kassisen alueen ra-

9 FCG Finnish Consulting Group Oy 6 ( ) kentamisen pohjaksi. Alueen sijainti maisemallisesti arvokkaassa jokirannassa Ylivieskan kirkon läheisyydessä asettaa suunnittelulle haasteita, mutta tarjoaa myös erinomaisen puitteet alueen uudelle maankäytölle ja rakentamiselle. Alueelle on tavoitteena osoittaa asemakaavassa ensisijaisesti korkeatasoista asuntorakentamista varten Alueen liittyminen ympäristöön Rakentamista ohjaavat tavoitteet Liikenne ja pysäköinti Suunnittelualue kuuluu Hakalahden kaupunginosaan, joka on pääasiassa vanhaa jälleenrakennuskaudesta lähtien toteutunutta pientaloaluetta. Nykyinen asuntorakentaminen on melko pienimittakaavasta ja suunnittelualueen kohdalla Hakalahdenkadun ympäristö on väljästi toteutunut. Suunnittelun tavoitteena on eheyttää lähiympäristön kaupunkirakennetta, kehittää Hakalahdenkadun katutilaa sekä esittää luonteva tapa istuttaa uudisrakentaminen laajempaan kaupunkirakenteeseen ja jokivarsinäkymiin. Alueen asuntorakentamisen osalta tavoitteena on vastata Ylivieskan kaupungin asuntokysyntään myös pidemmällä aikavälillä. Kilpailun avulla pyritään löytämään asuntotyypeiltään monipuolinen ja joustava toteutusmalli, joka vastaa eri ikäryhmien ja perhekokojen asuntokysyntään. Suunnittelualue jakaantuu kahteen toteutusvaiheeseen. Ensimmäiseen toteutusvaiheeseen sisältyy noin puolet koko alueen rakentamisen määrästä. Kilpailuehdotuksissa rakennuttajat esittävät alueen päätoteutusvaiheet sekä rakentamisen yksityiskohtaisemman vaiheistuksen. Kohde tulee rakentumaan useamassa vaiheessa asemakaavassa osoitettavan ohjeellisen tonttijaon mukaisesti. Asuntojen koolle ei hakumenettelyssä anneta erityisiä ohjeita, vaan se jätetään rakennuttajan harkittavaksi. Ohjelman liitteenä on alustava asemakaavaluonnos, jossa on määritelty kilpailualueen rajaus sekä esitetty alustavasti tonttien suunniteltu maankäyttö. Korttelialueiden ohjeellinen tehokkuusluku on e=0,60, mutta sitä tarkistetaan voittaneen ehdotuksen mukaisesti. Rakennusten kerroskorkeudessa on huomioitava suunnittelualuetta vastapäätä sijaitseva kirkon korkeus. Ylivieskan kaupunki laatii asemakaavan muutoksen suunnittelualueelle voittaneen ehdotuksen pohjalta. Ajoneuvoliittymät korttelialueelle osoitetaan Hakalahdenkadun puolelta vähintään 50 m etäisyydelle Valtakadun risteyksestä. Alueella asuintilojen osalle on tavoitteena 1,5 ap / asunto ja mahdollisten liiketilojen osalta 1 ap/100 k-m2. Mikäli Hakalahdenkadun katutilaa suunnittelualueella muutetaan, on se tehtävä välillä Ouluntie Valtakadun risteysalue. Suunnittelussa on huomioitava läheinen koulun kiinteistö, josta olisi osoitettava kevyen liikenteen yhteys Kassisenpuistoon ja muutoinkin koulun läheisyys on huomioitava suunnittelussa esim. liikenneturvallisuuden kannalta. Kulkuyhteydet suunnittelualueeseen rajautuviin kiinteistöihin on säilyttävä.

10 FCG Finnish Consulting Group Oy 7 ( ) 6 Ehdotusten laadintaohjeet 6.1 Vaaditut asiakirjat Havainnekuva 1: Alueleikkaukset korttelista 1:200 Piirustukset kiinnitetään 594 mm x 840 mm kokoisille jäykille alustoille. Piirustusten tulee olla julkaisukelpoisia ja käsittelyn kestäviä. Lisäksi on toimitettava A3 kokoon pienenetty ja sellaisenaan kopioitavissa oleva kopiosarja (mittakaava ilmoitettava) sekä edellinen pdf-muodossa cdlevyllä tai USB-muistitikulla/kortilla. Havainnekuva kilpailualueesta ja sen liittymisestä ympäristöön. Kuvasta tulee käydä ilmi rakennusosien kerrosluku ja kerrosala. Rakennukset on esitettävä varjostettuna (auringon tulokulma 45 astetta kaakosta). Alueleikkaukset korttelista koillis - lounaissuunnassa ja kaakkoisluoteissuunnassa Käytettyjen rakennustyyppien luonnossuunnitelmat 1: Pysäköintiratkaisu Muu selventävä materiaali Selostus Kilpailijan on esitettävä luonnosmaisesti alueelle rakennettavaksi ajateltujen rakennustyyppien pohjat, julkisivut ja leikkaukset. Luonnoksissa on esitettävä huoneistotyypit ja pysäköintitapa. Kilpailijan on esitettävä pysäköintiratkaisut ja vaaditut autopaikkamäärät. Kilpailija voi jättää myös muuta ehdotustaan selventävää materiaalia kuten perspektiivikuvia. Ehdotukseen on liitettävä lyhyt selostus A4-koossa, josta on käytävä ilmi ratkaisun arkkitehti- ja rakennesuunnittelun pääperiaatteet. Selostuksessa on esitettävä kokonaislaskelma koko suunnittelualueen kerrosalasta ja pysäköintipaikkamäärästä. Selostuksessa on lisäksi vastattava, miten suunnitelma vastaa esitettyihin arviointikriteereihin ja tavoitteisiin alueen maankäyttöratkaisun ja arkkitehtonisen laadun, asumisratkaisujen ja rakentamisinvestointien osalta. Selostuksesta on myös kuvattava rakennuttajan vakavaraisuus ja investointikyky sekä kokemus vastaavan kaltaisten asuntorakentamishankkeiden toteuttamisesta. 7 Hakumenettelyssä käytössä oleva materiaali 1) Ylivieskan keskustan osayleiskaava ja siihen liittyvät selvitykset ( 2) Ajantasakaava (pdf) 3) Pohjakartta, kilpailualueen rajaus (dwg) 4) Opaskartta (pdf) 5) Ilmakuvia (jpg), ortokuva (pdf)

11 FCG Finnish Consulting Group Oy 8 ( ) 6) Kunnallistekniset verkostot (pdf) 7) Osittaisia pohjatutkimuksia (pdf)