Naantalin Hovin / Kaivokatu 11 asemakaavamuutos

Transkriptio

1 Kaavoitus- ja ympäristölautakunta Kaavoitus- ja ympäristölautakunta KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto KH - Kaupunkisuunnittelujaosto Naantalin Hovin / Kaivokatu 11 asemakaavamuutos 171/ /2013 KAAVYMP 49 Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : Vireilletulo Naantalin Hovin (Kaivokatu 11) asemakaavan muutos on tullut vireille maanomistajan aloitteesta. Vireilletulosta on kuulutettu kaavoituskatsauksessa Suunnittelualue ja tavoitteet Asemakaavamuutos koskee Naantalin kaupungin 2. kaupunginosan korttelin 24 tonttia 11 (nk. Naantalin Hovin tontti). Kaavatyön tavoitteena on muuttaa tontin käyttötarkoitus asumiseen sekä nostaa rakennusoikeutta. Tulevan rakentamisen tulee soveltua kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön. Suunnittelun lähtökohdat Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (VAT) ovat osa Maankäyttö- ja rakennuslain mukaista alueidenkäytön suunnittelujärjestelmää. Niiden tehtävänä on varmistaa valtakunnallisesti merkittävien seikkojen huomioon ottaminen maakuntien ja kuntien kaavoituksessa sekä valtion viranomaisten toiminnassa. Koska suunnittelualue sijoittuu Naantalin Vanhankaupungin RKY-alueelle, VAT-tavoitteiden kokonaisuuksista tässä kaavatyössä erityisesti huomioitavia ovat eheytyvää yhdyskuntarakennetta ja kulttuuriperintöä koskevat tavoitteet. Valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt RKY Valtioneuvosto vahvisti Museoviraston laatiman tarkistetun inventoinnin valtakunnallisesti merkittävistä rakennetuista kulttuuriympäristöistä. Inventointi on osa valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita ja se tulee huomioida alueidenkäytön suunnittelun lähtökohtana. Kaikilla kaavatasoilla on tärkeää huolehtia siitä, että ratkaisut eivät ole ristiriidassa valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen

2 kulttuuriympäristöjen ominaisluonteen ja erityispiirteiden kanssa. Maakuntakaava Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ) suunnittelualue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Keskustatoimintojen alue on merkitty valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön alueeksi. Punainen viivamerkintä rajaa maakunnallisen tason kaupunkikehittämisen kohdealueen, johon Naantalin keskusta-alue kuuluu. Alueella yhdyskuntarakennetta tulee tiivistää ja rakentamistehokkuutta lisätä. Tiivistämisen pitää olla ympäristön laatua kehittävää. Yleiskaava Kaavamuutosalue sijaitsee Naantalin yleiskaavan (mantereen osalta vahvistamaton) alueella. Yleiskaavassa suunnittelualue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa Ak-155, jossa tontti 11 on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (KL). Muutettavassa asemakaavassa tontilla on rakennusoikeutta 700 k-m², kerrosten enimmäismäärä on kaksi. Maanomistus Asemakaavamuutosalue on yksityisessä omistuksessa. Kaupungin ja maanomistajan välille tehdään maankäyttö- ja rakennuslain mukainen maankäyttösopimus. Rakennettu ympäristö Alue sijoittuu Naantalin vanhaan kaupunkiin Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun kulmaukseen. Kaavoitettava tontti on tällä hetkellä rakentamaton ja kaupunkikuvallisesti vaatimaton. Tonttia sivuava Kaivokatu on yksi kantakaupungin vilkkaimmista kaduista: se on vanhasta kaupungista ulos suuntautuvan ajoneuvoliikenteen pääreitti. Kaavaluonnoksen valmistelu Alue soveltuu erinomaisesti asumiseen. Myös jonkin verran liiketilaa on tarpeen varata Kaivokadun puoleiselle tontin osalle ensimmäiseen kerrokseen. Kaavaluonnoksesta tuodaan seuraavaan lautakuntaan kaksi vaihtoehtoista ratkaisua. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on liitteenä. LIITE A10, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää merkitä tiedoksi päivätyn Hovin kaavamuutoksen osallistumis- ja

3 KAAVYMP 58 Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila : arviointisuunnitelman. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Kaavaluonnosta varten on teetetty vaihtoehtoisia luonnoksia sekä maanomistajan että kaupungin toimesta. Luonnoksissa on haettu erityyppisiä ratkaisuja asumisen sijoittamiseksi vaativaan ympäristöön. Tontin pinta-ala on 1164 m² ja rakennusoikeus nykyisessä kaavassa 700 k-m², tonttitehokkuus on e= 0.6. Käyttötarkoitus on liikerakennusten korttelialue (KL), kerrosluku on II. Maanomistajan teettämä vaihtoehto Sigge Oy on laatinut tontille kerrostaloratkaisun, joka on tonttitehokkuudeltaan e = Kerrosalaltaan vaihtoehto vastaa vuosittain Naantalissa rakennettavaa n k-m² hanketta ja asuminen sijoittuu kolmeen kerrokseen. Autopaikat on sijoitettu osittain maan alle, osittain pihaan avautuviin autotalleihin. Rakennuksen ala vie tontista 68 %. Jäljelle jäävästä, kannelle sijoittuvasta piha-alueesta kaksi kolmasosaa menee rungon autotallien ajouriin. Rakennusoikeus on k-m² ja asuntoja on arvioitu olevan kpl, autopaikkoja 29 kpl. Rakennuksen runkosyvyys on 20 m. Vertailukohteena voi todeta, että Lappalaistenmäen kahden kerrostalon runkosyvyys on 15 m ja Tullikadun nk. vanhan verotoimiston runkosyvyys on 13 m. Autopaikkojen sijoittaminen maanalaiseen tilaan ei ole Kaivokadulla ongelmatonta. Katu sijaitsee entisen merenlahden kohdalla, maaston korkeus on Raatihuoneenkadun ja Alikadun risteyksessä ja Kaivokadun ja Raatihuoneenkadun risteyksessä (Korkeudet ovat N järjestelmässä). Kaivannon tekeminen vaatii järeän tukemisen ja ratkaisu vaatii vesitiiviit rakenteet. Ympäristössä on puupaalujen varassa oleva kerrostalo ja painaumariskit ympäristön rakennuksille on olemassa. Maanomistajan teettämä vaihtoehto on liitteenä. LIITE A2, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Kaupungin teettämät alustavat tarkasteluvaihtoehdot Maanomistajan suunnittelijalta ei ollut mahdollista saada toista versiota, joten kaupunki teetti vaihtoehtoiset tarkastelut arkkitehtitoimisto Tarmo Mustosella. Mustosen toimisto on laatinut viereisen III:nen kaupunginosan asemakaavan. Vaihtoehdoissa on lähtökohdaksi otettu ympäröivän Vanhankaupungin rakentamisen mittakaava. Ympäristön tehokkuuslukuja on esitetty liitteessä antamaan tuntumaa rakeisuudesta. Kaikki kolme havainnekuvaa

4 noudattavat ympäröivän Vanhankaupungin asemakaavan rakeisuutta ja tehokkuutta. Vaihtoehto 2 on upotettu Kaivokadun katuprofiiliin. Tonttitehokkuus vaihtelee e=0,76-1,08, asuntojen lukumäärä 8-9, autopaikkojen lukumäärä 8-9 ap. Kerrosala vaihtelee km². Pihatilat vastaavat Vanhankaupungin kortteleiden tontin käyttöä. Kaupungin teettämät päivitetyt alustavat tarkasteluvaihtoehdot ovat liitteenä. LIITE A3, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) Maanomistajan esityksen mukainen katusilhuetti on liitteenä. LIITE A4, KAAVYMP (säilytetään erillisessä kaavakansiossa) KAUPUNGINARKKITEHTI: KOKOUSKÄSITTELY: KSJ 56 Vs. kaupunginjohtaja Martti Sipponen : Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päättää jatkaa Hovin kaavamuutoksen suunnittelua alustavan vaihtoehdon vaihtoehto 3 / Mustonen mukaan. Lautakunta tekee maastokäynnin paikalle elokuun lautakunnan kokouksen yhteydessä. Esittelijä esitteli kokouksessa päivitetyt versiot tarkasteluvaihtoehdoista sekä maanomistajan esityksen mukaisen katusilhuetin, jotka liitetään pöytäkirjan liitteiksi. KAAVOITUS- JA YMPÄRISTÖLAUTAKUNTA: Kaupunginarkkitehdin ehdotus hyväksyttiin. Ari Vienonen on lähettänyt kaupunginhallitukselle seuraavan kirjeen: "Naantalin kaupunginhallituksen hyväksymässä kaavoituskatsauksissa 2013 ja 2014 asemakaava on aikataulutettu käsiteltäväksi valtuustossa Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli asiaa ensimmäisen kerran toukokuussa Kesäkuun kokouksessaan 2014 lautakunta päätti jatkaa kaavan valmistelua arkkitehti Mustosen valmisteleman vaihtoehto 3 pohjalta. Lautakunnan pöytäkirjassa ei ole varsinaisesti arvosteltu maanomistajan esittämää suunnitelmaa, jonka on laatinut Sigge Oy/Antti Mäki. On esitetty huolta maanalaisen pysäköintitilan rakentamisen mahdollisesti aiheuttamasta haitasta jollekin kerrostalolle. jota ei ole yksilöity. Maanomistajan vastuulla on huolehtia, ettei rakentaminen

5 KSJ 64 Erityisasiantuntija Martti Sipponen: aiheuta vahinkoja. Asiantuntijoiden näkemyksen mukaan Naantalin kaupungin toimenpiteet, sinänsä oikeat ja välttämättömät, Kaivokadun tulvimisen estämiseksi, ovat varmasti merkityksellisemmät. Tontin pinta-alasta on joillakin tonteilla käytetty enemmän rakentamiseen kuin Hovin kohdalla tehdyssä esityksessä. Mustosen esitys noin neliön rakennusoikeuden kaavoittamisesta ei mahdollista asuinrakentamista, vaan pakottaa maanomistajan miettimään paluuta liiketoimintaan, lähinnä ravintolatoimintaan uudisrakennuksessa, jos rakentaminen yleensä on kannattavaa. Maanomistajaan ei ole oltu yhteydessä kaavoittajan toimesta kaavoitustyön aikana. Toivon Naantalin kaupungin taholta myötämielistä suhtautumista asemakaavoitukseen ja olemme valmiit yhteistyöhön asemakaavan laatimisessa ja varsinaisen talosuunnitelman aikana, jotta myös varmistetaan suunnitelmien sopivuus Kaivokadun kokonaisuuteen." Maanomistajan teettämä vaihtoehto, maanomistajan esityksen mukainen katusilhuetti sekä kaupungin teettämät päivitetyt alustavat tarkasteluvaihtoehdot ovat esityslistan (KSJ ) liitteinä. Kimmo Suonpää ja Kirsti Junttila ovat läsnä kokouksessa asian käsittelyn aikana. VS. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Kaupunkisuunnittelujaosto käy keskustelun mahdollisesta ohjeen antamisesta kaavoitus- ja ympäristölautakunnalle Naantalin Hovi / Kaivokatu 11 asemakaavamuutoksesta. Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli asiaa kokouksessa. Tekninen johtaja Kimmo Suonpää ja maankäyttöpäällikkö Elise Lehikoinen olivat läsnä kokouksessa. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Jan Lindströmin ehdotuksesta kaupunkisuunnittelujaosto päätti jättää asian pöydälle. Maanomistaja Ari Vienosen ja kaupungin edustajien kesken on pidetty ensimmäinen tapaaminen Lopuksi muistiossa on todettu seuraavaa:

6 KSJ 71 Erityisasiantuntija Martti Sipponen: KAUPUNGINJOHTAJA: "4. Asian eteenpäin vieminen Sovittiin, että maanomistaja selvittää vielä kevyempää vaihtoehtoa tontille. Tarvittaessa pidetään lyhyellä varoitusajalla suunnittelupalaveri. Seuraava palaveri pidetään klo 13." Todetaan, että kaupunkisuunnittelujaosto palaa asiaan seuraavassa kokouksessa, kun maaomistajan ja kaupungin edustajien välinen suunnittelupalaveri on pidetty. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO: Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin. Maanomistajan ja kaupungin maankäyttöosaston edustajien Elise Lehikoisen ja Kirsti Junttilan välillä on pidetty neuvottelu kello 13. Liitteenä on muistio neuvottelusta. LIITE A5, KSJ (säilytetäään erillisessä kaavakansiossa). Mustio on lähetetty maanomistajalle postitse Esitystä tehtäessä maanomistaja ei ole kommentoinut vielä muistiota. Maanomistajan esittämät kolme vaihtoehtoista luonnosta oheistetaan. Oheismateriaali vaihtoehtoiset luonnokset Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esittelee kokouksessa vaihtoehtoisia luonnoksia. KAUPUNGINJOHTAJA: KOKOUSKÄSITTELY: Merkitään kaupunginarkkitehdin esittely tiedoksi ja päätetään jatkaa asian käsittelyä kaupunkisuunnittelujaoston seuraavassa kokouksessa. Kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila esitteli asiaa kokouksessa. Tekninen johtaja Kimo Suonpää oli läsnä kokouksessa. KAUPUNKISUUNNITTELUJAOSTO:

7 Kaupunginjohtajan ehdotus hyväksyttiin.