Kaupunkisuunnittelulautakunta 130 23.06.2015 Poikkeaminen, Hästö 734-781-1-36 633/10.03.00.03/2015 Kaupunkisuunnittelulautakunta 23.06.2015 130 Valmistelijat: maankäyttöinsinööri Hannu Koisti, hannu.koisti@salo.fi, 02 778 5110 ja kaavoitusinsinööri Timo Alhoke, timo.alhoke@salo.fi, 02 778 5113 Hanke ja hakemus Olli Lamppu hakee lupaa poiketa oikeusvaikutteisesta rantayleiskaavasta tilalla Notko, kt 734-781-1-36, Hästön kylässä Särkisalossa. Hakijan tarkoituksena on rakentaa 30 k-m²:n sauna rantayleiskaavassa osoitetulle maa- ja metsätalousvaltaiselle alueelle (M). Tilan päärakennus on rakennettu rantayleiskaavassa osoitetulle RA-rakennuspaikalle Hakemuksen perusteluiksi on esitetty mm. seuraavaa; Tarkoituksena on rakentaa sauna kiinteistön itäreunaan poiketen tällöin rantayleiskaavan osoittamasta rakennuspaikasta. Kaavassa osoitettu rakennuspaikka/-alue ei sovellu saunan rakennuspaikaksi. Rakennuspaikaksi osoitettu alue on tukikelpoista viljelysmaata, jonka viljelyn rakentaminen estäisi. Rantayleiskaavan osoittaman rakennuspaikan kohdalla ranta on kasvanut umpeen ja vaatisi laajamittaisia ruoppaustoimenpiteitä aiheuttaen samalla vesialueen rehevöitymistä ja veden samentumista muuallakin. Peltoalue on varsin alavaa suhteessa merenpintaan nähden, mikä taas edellyttäisi perustamista korkeille pilareille ja aiheuttaisi rakennuspaikan maisemallisen korostumisen ympäröivään maastoon nähden. Esitetyn rakennuspaikan valintaan vaikuttaa Turun ja Porin lääninhallituksen v. 1991 myöntämä poikkeuslupa (DN:o 12842 323 90 126). Poikkeuslupakäsittelyssä on huomioitu paikan soveltuvuus rakentamiseen. Päärakennus (poikkeamispäätöksessä 120 k-m²) on rakennettu poikkeamispäätöksen perusteella, mutta saunarakennus (poikkeamispäätöksessä 25 k-m²) jäi tuolloin mm. taloudellisista syistä rakentamatta. Merkitään, että poikkeamispäätökseen liittyvässä asemapiirroksessa saunarakennus on osoitettu kiinteistön itäreunaan, kuten uuden hakemuksen liitteenä olevassa asemapiirroksessakin (valmistelijan huomautus). Vuosien kuluessa saunan rakennuspaikkaa on valmisteltu mm. ruoppaamalla saunan edustan rantaa. Rakennus voitaisiin sijoittaa korkeammalle merenpintaan verrattaessa ja olisi maisemallisestikin parempi sijainniltaan. Rakennuspaikan edustaa ei tarvitsisi enää ruopata eikä kajota rantaviivaan. Rakennuspaikalle on mahdollista toteuttaa oma kaivo. Sähkö, toimivat tieyhteydet ja jätehuolto ovat jo olemassa. Rakennuspaikalla ei ole tiedossa olevia suojeltavia kohteita. Rakentamisesta ei aiheudu haitallisia vaikutuksia tai merkittävää rakentamista. Poikkeamiselle asetettujen edellytysten katsotaan täyttyvän
mainituin perustein. Esityslistan liitteet; ympäristökartta, asemapiirustus Rakennuspaikka Tila Notko, kt. 734-781-1-36 sijaitsee meren rantavyöhykkeellä Hästön kylässä Särkisalossa. Tilan pinta-ala on 1,975 ha. Tilalla on omaa rantaviivaa n. 135 m. Tilan alue käsittää Särkisalon ranta-alueiden osayleiskaavassa osoitetun yhden loma- asunnon rakentamiseen tarkoitetun omarantaisen rakennuspaikan (RA) sekä lisäksi maa- ja metsätalousvaltaista aluetta (M). Tila lähiympäristöineen on ollut alkuaan pelto- ja metsämaata. Tilalla on v. 1996 valmistunut 123,0 k-m²:n vapaa-ajanasuinrakennus. Rakennuslupa hankkeelle on myönnetty v.1992. Rakentaminen on perustunut jo edellä mainittuun Turun ja Porin lääninhallituksen poikkeamispäätökseen ja Särkisalon kunnan rakennuslupaan. Tila rajoittuu etelässä mereen, pohjoisessa metsätilaan, idässä rantaosayleiskaavassa olevaan rakennettuun lomakiinteistöön sekä lännessä hakijan omistamaan rakentamattomaan omarantaiseen tilaan, jonka "takana" on yleiskaavassa osoitettu maatilakeskus (AM). Mainitut naapuritilat ovat yksityisomistuksessa. Tilan lähilueella ei ole vesihuoltoverkostoja, joten vesihuolto on järjestetty kiinteiskohtaisena. Pääsytie tilalle on valmiina. Tila on myös järjestetyn jätteenkuljetuksen alueella. Lausunnot ja naapurien kuuleminen Kaupunki on kuullut rajanaapuritilat 734-781-1-55, ja -1-71 sekä 734-792-2-14 ja -2-19. Merkitään, että hakija omistaa naapuritilan 734-781-1-35. Kuulemisen määräaika päättyi 17.4.2015, johon mennessä ei jätetty asiaan liittyviä mielipiteitä tai muistutuksia. Kuulemisasia tulkitaan siten, että naapureilla ei ole huomautettavaa. Toimivalta asiassa Toimivalta oikeusvaikutteisessa rantaosayleiskaavassa osoitetulle M-alueelle rakennettaessa on Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne-, ja ympäristökeskuksella. Kaupunkisuunnittelulautakunta antaa asiassa lausunnon, MRL 171, hallintosääntö 13. Kaavallinen tilanne ja muut poikkeamisen edellytykset Tilalla on voimassa Salon seudun maakuntakaava, vahvistettu 12.11.2008. Kaavamerkintänä on Maa- ja metsätalousvaltainen alue (M). Maa- ja metsätalousaluetta voidaan käyttää harkitusti myös haja-asutus-
luonteiseen pysyvään tai loma-asutukseen kuitenkin pääasiallista käyttötarkoitusta kohtuuttomasti haittaamatta, sekä maisema- ja ympäristönäkökohdat huomioiden. Alue kuuluu loma-asutuksen mitoituksen osa-alueeseen 3, 3-5 lay/km, vapaata rantaa 50 %. Tilalla on voimassa oikeusvaikutteinen Särkisalon ranta-alueiden osayleiskaava, joka on hyväksytty 26.3.2003. Tilaa koskevat kaavamerkinnät ovat loma-asuntoalue (RA) ja maa- ja metsätalousvaltainen alue (M). RA-rakennuspaikan vähimmäiskoko on 2000 m² ja rakennuspaikalla tulee olla rantaviivaa vähintään 40 m. Alle 5000 m²:n rakennuspaikalle saa sijoittaa loma-asunnon, saunan ja muita talousrakennuksia. Vähintään 5000 m²:n suuruiselle rakennuspaikalle saa sijoittaa lisäksi vierasmajan. Rakennusten sallittu yhteenlaskettu kerrosala on rakennuspaikan koosta riippuva. Alle hehtaarin olevalla rakennuspaikalla enimmäisrakennusoikeus on 200 k-m² ja yli hehtaarin rakennuspaikoilla 2 % rakennuspaikan pinta-alasta. Rakennuspaikan pinta-alana huomioidaan kaavakartalle merkitty rakennuspaikka. Rakennuskohtaiset enimmäiskoot ovat, loma-asunto 120 k-m², sauna 30 k-m² ja vierasmaja 30 k-m². Rakennusten vähimmäisetäisyys keskiveden mukaisesta rantaviivasta on, sauna 15 m ja muut rakennukset 30 m. Maaja metsätalousalue (M) on tarkoitettu maa- ja metsätalouden harjoittamiseen. Alueelle ei saa sijoittaa rakentamista, ellei sitä ole kaavassa osoitettu tai ellei se ole maatalouteen tai kalastukseen liittyvää. Alueelle ei saa muodostaa rakennuspaikkoja. Tilalla ei ole voimassa olevaa ranta-asemakaavaa Salon rakennusjärjestys, voimaantulo 1.6.2010, täydentää ja ohjeistaa tarvittaessa alueella tapahtuvaa rakentamista. Tilalla ei ole tiedossa olevia erityisiä suojelukohteita. Merkitään kuitenkin, että rakennuspaikan koillispuolella noin 50 m:n etäisyydessä on Kuopanmäen-Kruuvanmäen arvokkaan kallioaluevarauksen reuna (arvoluokka 4). Rakennuspaikalta on matkaa lyhintä tieyhteyttä pitkin noin 10 km Perniön keskustaajamaan, joka on rakennuspaikkaa lähin entinen kuntakeskus Lähimmät pysyvästi asuvat naapurit ovat noin 0,7 km:n etäisyydellä lännessä ja n. 1,0 km idässä Vapaa-ajanasuntoja lähialueilla on runsaasti. Poikkeamisen edellytykset (MRL 172 ): Poikkeaminen ei: 1. aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Maankäytöllisesti tarkastellen alueen rantarakentaminen on ratkaistu suunnitelmallisesti oikeusvaikutteisella Särkisalon ranta-alueiden osayleiskaavalla. Yleiskaavan laadintaa on ohjeistanut maakuntakaava. Yleiskaavassa on rantarakennusoikeudet tutkittu tila- ja emätilakohtaisesti ottaen huomioon myös toteutunut rakentaminen. Maakuntakaavan
ohjeistus vapaasta rantaviivasta on huomioitu ja sitä on sovellettu myös tilakohtaisesti. Suunniteltu rakennushanke poikkeaa rakennuksen sijoittelun osalta rantaosayleiskaavasta, kun kaavaa tulkitaan kirjaimellisesti. Merkittävää haittaa kaavan toteuttamiselle tai lähiympäristön rakentamiselle ei kuitenkaan synny, sillä rakennuspaikan rajauksesta poikkeaminen tapahtuu hakijan hallinnassa olevan kiinteistön sisällä. 2. vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista Rakennuspaikka lähiympäristöineen on tavanomaista rakennettua merenrantamaisemaa, jossa korkeussuhteet ja yleensä maastomuodot vaihtelevat kohtalaisesti. Kaavoituksessa ja viime kädessä rakentamisen yhteydessä rakennuspaikat osoitetaan tällaisessa ympäristössä tavanomaista huolellisemmin ja yleensä siten, että arvokkaiden luontokohteiden säilymistä ei vaaranneta. Maisemallisin ja lunnonsuojelullisin perustein arvioiden ennen yleiskaavoituksen käynnistymistä rakennetut rakennukset aiheuttavat helposti ongelmatilanteita, koska kaavoituksessa on tullut pitää huolta maakuntakaavan vaatimuksesta riittävästä vapaasta rantaviivasta, vieläpä tilakohtaisesti. Yleiskaavassa omarantainen RArakennuspaikka on sijoitettu ilmeisesti rakennetun lomarakennuksen ohjaamana niin, että rantasaunan rakennuspaikka ohjautuu keskeiselle peltoalueelle. Hakemuksessa ja aiemmassa poikkeamisessa esitetty saunan rakennuspaikka on maisemallisesti ja korkeusasemaltaan selkeästi parempi kuin yleiskaavassa esitetty rakennuspaikka. Tilan alueella ei ole tiedossa olevia erityisiä luontoarvoja, joten rakennuspaikan muuttaminen tilan alueella ei sinällään vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. 3. vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista, eikä johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Suunniteltu saunan rakentaminen on olevaa loma-asumista täydentävää. Rakentaminen on pienimuotoista ja toteutetaan rantaosayleiskaavan sallimassa laajuudessa. Rakennuspaikka ei ole pohjavesialueella. Mikäli rakennus sijoitettaisiin rantayleiskaavan mukaisesti avoimelle peltoalueelle vaikutukset maisemaan tai ympäristöön olisivat haitallisemmat kuin hakemuksen mukaisella rakentamisella. Hankkeella ei arvioida olevan merkittäviä haitallisia ympäristövaikutuksia. Hanke ei johda merkittävään tai poikkeavaan rakentamiseen alueella. Hanke ei vaaranna rantarakentamisen yhdenvertaisuusperiaatetta ainakaan rakentamisen määrän osalta. Hakija on esittänyt erityisiä syitä poikkeamiselle.naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta. Tilalle/rakennuspaikalle on myönnetty poikkeaminen ja rakennuslupa vapaa-ajanasuinrakennukselle ennen rantaosayleiskaavan laatimista alueelle. Poikkeamislupaan on sisältynyt myös saunan rakentaminen.
Poikkeamisessa saunalle oli osoitettu sama paikka kuin nyt vireille tulleessa poikkeamishakemuksessakin. Rantaosayleiskaavassa tilalle osoitettiin ilmeisesti maakuntakaavan vapaan rantaviivavaatimuksen seuraamuksena kapeahko omarantainen RA-rakennuspaikka siten, että rakennettu vapaa-ajanasuinrakennus voitiin sijoittaa rakennuspaikalle. Poikkeamislupaan sisältynyt rakennettavaksi tarkoitetun saunan rakennuspaikka osoitettiin maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi.osoitetusta RA-rakennuspaikasta muodostui rakennuspaikka myös mahdolliselle saunarakennukselle. Rantaosayleiskaavassa olisi ollut mahdollista osoittaa tilalle kuuluva RA-rakennuspaikka myös poikkeamispäätöksen mukaisesti muotoilemalla rakennuspaikan rajoja tai käyttämällä esimerkiksi erillistä sa -merkintää. Näin menetellen olisi päädytty maisemallisesti parempaan ratkaisuun. Yleiskaavan laadinnassa tapahtuneeseen virheeseen ei voine edellä olevan perusteella ainakaan täysimääräisesti vedota. Rakennuspaikan ja -hankkeen syntyyn liittyy kuitenkin sellaisia piirteitä, että edellytyksiä myönteiselle poikkeamiselle on olemassa. Poikkeamispäätöksessä ja sen perusteella myönnettävässä rakennusluvassa rakennupaikka voitasiin muotoilla ja rajata niin, että yleiskaavan sallima saunan rakennusoikeus on mahdollista käyttää vain hakemuksessa esitetyssä kohdassa Kaupunginarkkitehdin mukaan hakemuksen mukaisesta saunan rakentamisesta rantaosayleiskaavassa osoitetulle M-alueelle tilalla 734-781-1-36, Hästön kylässä Särkisalossa voidaan antaa myönteinen lausunto edellä mainituin perustein. Hanke täyttää MRL 172 :n mukaiset edellytykset myönteiselle poikkeamiselle lähinnä maisemallisten seikkojen sekä aiemmin myönnetyn poikkeamispäätöksen nojalla. Poikkeamispäätöksessä on tarkoituksenmukaista rajata rakennuspaikka niin, että yleiskaavan sallima saunan rakennusoikeus on mahdollista käyttää vain hakemuksessa esitetyssä kohdassa. Kaupunkikehityspäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta päättää antaa edellä mainituin perustein puoltavan lausunnon koskien MRL 172 :n mukaisen poikkeamisen myöntämistä hakemuksessa tarkoitetun saunan rakentamiseksi Särkisalon rantaosayleiskaavassa osoitetulle M-alueelle tilalla 734-781-1-36, Hästön kylässä Särkisalossa. Poikkeamispäätöksessä on tarkoituksenmukaista rajata rakennuspaikka niin, että yleiskaavan sallima saunan rakennusoikeus on mahdollista käyttää vain asemapiirroksessa esitetyssä kohdassa. Kaupunkisuunnittelulautakunnan antamasta lausunnosta koskien poikkeamispäätöstä ranta-alueelle rakentamiseksi maksu on 300 euroa Salon kaupunginvaltuuston 18.11.2013 hyväksymän taksan mukaisesti. Päätös: Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.