5. kaupunginosa, Kortteli 741, osa korttelia 281 ja katualueet

Asemakaava 488 ASEMAKAAVAN SELOSTUS Havainnekuva K-supermarketista lounaasta nähtynä. Vuorelma Arkkitehdit Oy / Ruokakesko Oy, 28.10.2013. 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot PORVOO K-SUPERMARKET TARMOLA 5. kaupunginosa, Kortteli 741, osa korttelia 281 ja katualueet Asemakaavan muutos 1

Asemakaavan muutos koskee korttelin 281 tontteja 15 ja 16 sekä liikenne-, virkistys- ja katualueita kaupunginosassa 5. Tarmola Asentajantie 1, Asentajantie 4, Veckjärventie 2 Asemakaavan vireille tulo: Kaupunkikehityslautakunta on päättänyt käynnistää asemakaavanmuutoksen 5.3.2012 140. Asemakaavan käsittely: Asemakaavaehdotus kaupunkikehityslautakunnassa 28.10.2014 224 Asemakaavaehdotus kaupunginhallituksessa 9.2.2015 7 Asemakaavan hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto 4.3.2015 10 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutos koskee Tarmolan työpaikka-alueella sijaitsevien kiinteistöjen käyttötarkoitusta. Kaavateknisistä syistä suunnittelualue käsittää myös osia Asentajantiestä ja sen varrella sijaitsevasta huoltoasemasta. Alue sijoittuu Asentajantien ja Veckjärventien risteyksen koillispuolelle. Alue rajoittuu pohjoisessa Loviisantiehen ja koillisessa naapurikiinteistöihin (liite 1). 1.3 Asemakaavan tarkoitus Asemakaavanmuutoksella tutkitaan mahdollisuutta sijoittaa K-supermarket Tarmolan ja sen koillispuolisen kiinteistön alueille pääasiassa päivittäistavarakauppaa sisältävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Alueen liikenneolosuhteiden kehittämistarpeet tutkitaan ja mahdolliset ongelmakohdat ratkaistaan. Samalla tutkitaan Asentajantien Neste-huoltoaseman kehittämistarpeet. K-supermarketin kiinteistöä pyritään kehittämään kaupunkikuvan kannalta yhä tasokkaammaksi. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 1.1 Tunnistetiedot... 1 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Asemakaavan tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 2 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 4 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja... 4 lähdemateriaalista... 4 2 TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 5 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 5 3 LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 6 3.1.3.1 K-supermarket Tarmolan tontti 281-15... 6 3.1.3.2 K-supermarketin koillispuolinen kiinteistö 281-16... 7 3.1.2.3 Neste Asentajantie 4... 7 3.1.2.4 Ympäröivä rakennuskanta... 8 3.1.4 Maanomistus... 9 2

3.1.5 Liikenne... 9 3.1.6 Tekninen huolto... 10 3.1.7 Kaupalliset palvelut... 10 3.1.7.1 Kaupalliset palvelut Porvoon seudulla... 10 3.1.7.2 Kaupalliset palvelut Porvoossa... 11 3.1.7.3 Kaupalliset palvelut Tarmola-Kaupunginhaassa... 12 3.1.7.4 Kaupalliset palvelut asemakaava-alueella ja lähiympäristössä... 12 3.1.8 Muut palvelut... 14 3.1.9 Asukkaat ja työpaikat... 14 3.1.10 Pohjavesi ja maaperä... 14 3.1.11 Häiriötekijät... 14 3.1.12 Rasitealueet... 15 3.2 Suunnittelutilanne... 15 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat... 15 3.2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet... 15 3.2.1.2 Maakuntakaava... 15 3.2.1.3 Yleiskaava... 16 3.2.1.4 Asemakaava... 16 3.2.1.5 Rakennusjärjestys... 17 3.2.1.6 Tonttijako ja rekisteri... 17 3.2.1.7 Pohjakartta... 18 3.2.1.8 Rakennuskiellot... 18 3.2.2 Kaava-alueen suunnittelun kannalta oleellisimmat kaupan selvitykset... 18 3.2.2.1 Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica, 7.5.2013, tiivistelmä... 18 3.2.2.2 Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava, Uudenmaan liiton julkaisuja E 125-2013, tiivistelmä... 23 3.2.2.3 Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy, Porvoon kaupunki, 2011, tiivistelmä... 25 3.2.3 Kaava-aluetta koskevat muut selvitykset... 26 3.2.3.1 Tarmolan liikenneselvitys, A-Insinöörit Oy, tammikuu 2014, tiivistelmä... 26 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 27 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 27 4.2 Suunnittelun käynnistyminen ja sitä koskevat päätökset... 27 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 27 4.3.1 Osalliset... 27 4.3.2 Vireilletulo... 27 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 27 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 27 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 28 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot... 28 4.5.1 Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen... 29 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 30 5.1 Kaavan rakenne... 30 5.1.1 Mitoitus... 30 5.1.2 Palvelut... 30 5.1.3 Pysäköinti... 31 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 31 5.3 Aluevaraukset... 31 5.3.1 Korttelialueet... 31 5.3.1.1 Liikerakennusten korttelialue (KM-4)... 31 5.3.1.2 Huoltoasemarakennusten korttelialue (LH-3)... 31 5.3.2 Katualueet... 32 5.4 Kaavan vaikutukset... 32 5.4.1 Vaikutukset palvelu- ja yhdyskuntarakenteen kehittymiseen... 32 5.4.2 Vaikutukset seudulliseen asiointiin... 32 5.4.3 Vaikutukset Porvoon kaupan rakenteeseen... 32 5.4.4 Vaikutukset Porvoon kaupan kilpailuasetelmaan... 34 5.4.5 Vaikutukset sekä luonnonympäristöön että rakennettuun ympäristöön... 35 5.4.6 Vaikutukset alueen liikenneolosuhteisiin ja pysäköintiratkaisuihin... 35 5.5 Kaavan suhde yleiskaavaan... 35 3

5.5.1 Vaikutusten arviointi yleiskaavan sisältövaatimuksin, erityiset vaatimukset vähittäiskaupan suuryksiköille (MRL 71b )... 35 5.5.2 Vaikutusten arviointi yleiskaavan sisältövaatimuksin,... 36 yleiset vaatimukset (MRL 39 )... 36 5.6 Kaavan suhde valtakunnallisiin alueidenkäyttötavoitteisiin... 38 5.6 Ympäristön häiriötekijät... 39 5.7 Kaavamerkinnät ja -määräykset... 39 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 39 6.1 Toteutusohjeet... 39 6.2 Toteuttamisen ajoitus... 40 1.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Alueen sijainti Liite 2. Ajantasa-asemakaava Liite 3. Ote asemakaavakartasta ja määräyksistä Liite 4. Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvitys, kaupunkisuunnittelu, huhtikuu 2014 Liite 5. Havainnekuva Liite 6. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 7. Yhteenveto lausunnoista ja huomautuksista Liite 8. Tonttijakokartta 1.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten. Strafica. 7.5.2013. - Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, 2. vaihemaakuntakaava. Uudenmaan liitto E 125 2013. -Porvoon kaupunki (2011), Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy - Tarmolan liikenneselvitys, A-Insinöörit Oy, tammikuu 2014. - Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvitys, kaupunkisuunnittelu, huhtikuu 2014 (selostuksen liite 4). - Porvoon kaupunki, keskeisten alueiden osayleiskaava, luontoselvitys, Porvoon ympäristönsuojelutoimisto 31.1.2002. 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Kesko Oyj tai sen tytäryhtiö Ruokakesko Oy on tarjonnut päivittäistavaramyymäläpalveluja omistamallaan kiinteistöllä osoitteessa Asentajantie 1 vuodesta 2009. Tuolloin K-Raudan entisen rautakauppakiinteistön korjaus- ja muutostyöt K-supermarketiksi valmistuivat. Rakennusta laajennettiin vuonna 2010 laajennusosalla, johon sijoittui Alko Oy:n erikoistavaramyymälä. Yhtiö hankki koillisesta naapurikiinteistöstä määräalan alkuvuonna 2012, mikä tarjosi mahdollisuuden alkaa suunnitella päivittäistavarakauppa K-supermarketin laajentamista. Kesko Oyj haki asemakaavan muutosta omistamilleen kiinteistöille (638-5-281-15 ja 16) 12.3.2012. Kaupunkikehityslautakunta päätti käynnistää asemakaavan muutoksen 15.5.2012 140. Kaavatyön taustaksi tarvittiin kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi, joka laadittiin yleiskaavatasoisesti ja valmistui vuonna 2013 (Strafica). Lisäksi hankkeen liikenteelliset vaikutukset selvitettiin vuonna 2014 valmistuneessa selvityksessä (A-Insinöörit). Asemakaavanmuutosluonnoksen nähtävilläolon jälkeen neuvoteltiin Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen kanssa ja todettiin tarve selvittää kaavahankkeen suhde Tarmolan-Kaupunginhaan olemassa olevaan myymäläverkkoon ja kaavatilanteeseen. Laadittu erillinen liiketilaselvitys valmistui alkuvuonna 2014 (Porvoon kaupunki, ks. liite 4). Edellä mainittuihin selvityksiin nojautuen on valmisteltu asemakaavanmuutosehdotus. Ennen asemakaavanmuutoksen hyväksymistä tulee kiinteistöjen omistajan kanssa solmia maankäyttösopimus. 4

2.2 Asemakaava Asemakaavanmuutoksella on tutkittu mahdollisuutta sijoittaa K-supermarket Tarmolan ja sen koillispuolisen kiinteistön alueille pääasiassa päivittäistavarakauppaa sisältävä vähittäiskaupan suuryksikkö. Samalla on käsitelty katualueita ja Neste Asentajantien huoltoasemakiinteistöä. Kysymyksessä ei ole uusi kauppa, vaan olemassa olevan päivittäistavarakaupan laajentaminen pääasiassa päivittäistavaramyymälän käsittäväksi suuryksiköksi. Alueella voimassa olevassa asemakaavassa oleva tilaa vaativan erikoistavarakaupan toteuttamaton rakennusoikeus on poistettu. Kaupan mitoituksessa on otettu huomioon kaupan ratkaisujen vaikutusten arvioinnin toimenpidesuositukset sekä maakuntakaava. Yleiskaavasta poiketaan vähäisesti ja perustellusti. Asemakaava-alueella on vähittäiskaupan suuryksikön sijoittamisen salliva liikerakennusten korttelialue, huoltoasemarakennusten korttelialue ja katualueita. Korttelialueet ovat jo nykyään asemakaavanmukaisessa käytössä. Kaava mahdollistaa K-supermarket Tarmolan laajentamisen vähittäiskaupan suuryksiköksi. Alueen korttelialueiden yhteenlaskettu pinta-ala on 23.876 m 2 ja niille on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 5 600 k-m². Liikerakennusten korttelialueelle (K-supermarket), joka muodostaa yhden tontin, rakennusoikeutta on osoitettu 5 200 k-m². Alueen rakennusoikeuden määrä vähenee 5 812 k-m² verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan. Huoltoasemarakennusten korttelialueelle (Neste Asentajantie) on osoitettu rakennusoikeutta 400 k-m². Tämä huoltoasemarakennusten rakennusoikeus on kokonaan uutta johtuen siitä, että voimassa olevassa asemakaavassa huoltoasematoiminnat sijoittuvat liikennealueelle jolle on osoitettu rakentamisen mahdollisuus, mutta ei ole annettu rakennusoikeuden määrää. Pysäköinti sijoittuu kokonaan tonteille. Liikenteelliset vaikutukset rajautuvat lähialueelle ja ne on ratkaistu jo toteutetuinkin risteysaluemuutoksin asemakaava-alueella tai sen ulkopuolella Tarmolan liikenneselvityksen (A-Insinöörit, 2014) mukaisesti. Kaavan katualueiden muutoksilla on tullut mahdolliseksi rakentaa Loviisantien ja Asentajantien väliin uusi leveä liittymäalue. Asemakaavalla muodostuu uusia tontteja. Tonttijako sisältyy asemakaavaan. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Kiinteistönomistaja on käynnistänyt K-supermarketin kehittämisen tutkimisen hankittuaan osan nykyisen liikekiinteistön koillisesta naapurikiinteistöstä alkuvuonna 2012. Kiinteistönomistaja käynnistänee asemakaavan toteuttamisen nopeastikin kaavan saatua lainvoiman. Porvoon kaupunki on käynnistänyt Loviisan- ja Asentajantien välisten risteysalueiden parannustyöt kesällä 2014. Neste Asentajantien huoltoaseman toimijalla ei tällä hetkellä ole erityisiä rakennustavoitteita. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää nykyisen K-supermarket Tarmolan kiinteistön, sen koillisen naapurikiinteistön, Neste Asentajantien huoltoasema-alueen sekä osia katualueista Tarmolan työpaikka-alueen vanhimmalla osalla. Suunnittelualue on kooltaan noin 2,61 ha. 3.1.2 Luonnonympäristö Alueen lähiympäristössä, suunnittelualueella ja katuvarsilla on vapaasti kasvanutta koivuilla täydentynyttä männikköä. Alueen männyt ovat varsin komeita ja kaupunginosan puustolle luonteenomaisia. K-supermarketin tontin 15 lounaisosa rajautuukin suojelumerkinnällä varustettuun pieneen mäntyjä kasvavaan katualueen osaan. Tontin 16 mäntypuusto on myös varsin näyttävää, mutta ei kuitenkaan sisällä mainittavia luontoarvoja. Etelänaapurin tontilla on asemakaavalla suojeltu pieni mäntymetsikkö. Alueen lounaispuolella on hoidettu nurmipintainen puistoalue. 5

3.1.3 Rakennettu ympäristö 3.1.3.1 K-supermarket Tarmolan tontti 281-15 Tontilla 638-5-281-15 on alun perin Keskon rautakauppamyymäläksi valmistunut rakennuskokonaisuus, jonka vanhimmat osat ovat valmistuneet vuonna 1982. Rautakauppaa laajennettiin vuosina 1987 ja 1996-98. K-Raudan siirryttyä Kuninkaanportin uudistiloihin vuonna 2006, purettiin vuonna 2008 varsin suuri osa rakennuksesta sekä ulkomyyntikatokset. Jäljelle jääneet osat korjattiin K-supermarket päivittäistavaramyymälän käyttöön, joka avattiin vuonna 2009. Rakennuksen laajuus oli tällöin 2 281 k-m 2. Vuonna 2010 myymälää laajennettiin 481 k-m 2 :llä ja Alko Oy siirsi keskustan erikoistavaramyymälänsä K-supermarketin yhteyteen. Alkon tarvitseman laajennuksen rakennuslupa (lupatunnus 2010-196) on myönnetty viiden vuoden tilapäisenä lupana kesällä 2010. Tällä hetkellä tontin rakennusoikeudesta on käytetty 2 762 k-m 2. Kuvasarja kiinteistön rakennusvaiheista sen toimiessa tilaa vaativan erikoistavaran K-Rauta myymälänä noutokatoksineen. Rakennukset on esitetty mustina ja katosmaiset rakenteet harmaina. Kuvasarja kiinteistön rakennusvaiheista päivittäistavarakauppa K-supermarketina. Oikeanpuoleinen kuva, joka esittää Alko-erikoistavaramyymälälaajennuksen jälkeistä tilaa, vastaa myös tämän hetken rakentamistilannetta. Kiinteistön rakennusoikeudesta on nyt käytetty noin 33 %. 6

3.1.3.2 K-supermarketin koillispuolinen kiinteistö 281-16 Kiinteistö on aikoinaan ollut osa Oy Traktor Ab;n autokauppakiinteistöä, jossa nykyään toimii Mega-Auto Oy. Autokauppatontista erotettiin L:n muotoinen osa, jolle jäi autokaupan vuonna 1966 rakentama hallirakennus. Ruokakesko Oy osti tästä kiinteistöstä määräalan vuonna 2012, joka muodostettiin omaksi kiinteistökseen tonttijaon muutoksella vuoden 2013 lopulla. Tämä nykyinen tontti on rakentamaton ja metsittynyt. Tontilla ei tiettävästi ole rakennettua historiaa. Näkymä alueelle lounaasta Veckjärventien ja Asentajantien risteyksestä vuonna 2007. Etualalla kaupunginosalle luonteenomaista, suojelemisen arvoista männikköä. Näkymä alueelle lounaasta Asentajantieltä 16.10.2013. 3.1.2.3 Neste Asentajantie 4 Suunnittelualueen pohjoisosassa sijaitsee noin 238 k-m 2 :n kokoinen yksikerroksinen Nesteen huoltoasemarakennus, jonka itäpuolella on erikseen raskaan kaluston tankkauspiste. Kysymyksessä ei ole erillinen tontti, mikä ilmenee alempana kohdassa 3.2.1.4 kuvatusta asemakaavatilanteesta. Huoltoasema-alue on osa ns. Porvoon kaupungin lahjamaa (donationsjord) kiinteistöä 1:8, josta sitä on vuokrattu 1960-luvun lopulta lähtien huoltoasematoimijoille. Alueella on ollut rakennusvalvonnan arkistoa tietolähteenä käyttäen 1960-luvun lopulla Esso ja BP-huoltoasemat. Tuolloin nykyään yhtenä pihaalueena hahmottuva alue oli jaettu kahteen osaan. Esson pienehkö huoltoasemarakennus sijoittui melko tarkkaan nykyisen Nesteen huoltoasemarakennuksen länsipuolelle Asentajantien varteen, ja BP:n kookkaampi huoltoasema korjaamohalliosineen sijaitsi nykyisen piha-alueen itäosalla. 1980-luvun alkuun mennessä toimijat olivat vaihtuneet ja molemmat huoltoasemat tunnettiin Union-nimellä. Tällöin entinen BP:n rakennus palveli varsinaisena huoltoasemana ja entinen pieni Esso oli kahvilakäytössä. Rakennukset purettiin sittemmin tyystin ja korvattiin nykyisellä rakennuksella, jolle on myönnetty rakennuslupa elokuussa 1989. Luvan hakijana oli tuolloin vielä Oy Union-Öljy Ab. Rakennuksessa on myymälä- ja kahvilatila, näiden tarvitsemat varasto- ja sosiaalitilat sekä läpiajettava autonpesukonehalli. Asemakaavateknisesti ajatellen tuo Loviisantien ja Asentajantien välinen kapeahko maakaistale on erikoinen muistuma 1960-luvun moottoriratamaisesta huoltoasemasijoittelusta (ks. myös kartake sivulla 16). 7

Asentajantien huoltoasemien vaiheita. Kuvat ovat koillis-lounaissuunnassa. Ylimpänä BP-Petko Oy:n rakennuslupaan liittyvä asemapiirros vuodelta 1970, jossa näkyy myös vasemmalla naapurissa sijaitseva Esson huoltoasema. Keskellä Oy Union-Öljy Ab:lle myönnetty rakennuslupa vuodelta 1980. Piirroksessa on nähtävissä vasemmalla tällöin hieman laajennettu Esson entinen huoltoasema nyt kahvilana ja oikealla kookkaampi huoltoasemarakennus (ent. BP). Alla piha-alueen liittymiä lukuun ottamatta nykytilannetta vastaava piirros (rakennuslupa 402 vuodelta 1989, arkkitehtitoimisto Suunnittelutoimi Oy / arkkit. Asko Kaipiainen). 3.1.2.4 Ympäröivä rakennuskanta Suunnittelualueen kaakkoispuolella Veckjärventien varrella on kookkaat toimisto-, varasto- ja painotalokiinteistöt, polttoaineen automaattijakeluasema ja autokauppa Porvoon Autotarvike Oy Ab. Luoteisnaapurissa Asentajantien varrella on liikerakennus, jossa on toiminut autokauppa 1990-luvulla ja nykyään Würth Oy:n työkalu- ja tarvikemyymälä sekä rakennuskonevuokraamo Ramirent. Ympäröivä rakennuskanta on vaihtelevan ikäistä: vanhimmat 1960-luvun puolivälistä ja tuoreimmat 1990-luvun alusta. Suunnittelualueen koillispuoleisena rajanaapurina on autokauppa ja huoltokorjaamorakennus 1960-luvun puolivälistä. Rakennus on toteutettu monessa vaiheessa alun perin Oy Traktor Ab:n autokauppa ja korjaamokäyttöön. Tiloissa toimii nykyään Mega-Auto Oy, joka jatkaa Autotalo Grönqvist Oy:n ja Oy Veho Ab:n liiketoimintaa. Itänaapurissa on väljästi rakennettu metsittynyt tontti, joka on alun perin ollut osa nykyistä yllä mainittua autokaupan tonttia. Tontilla sijaitsee varastohalli vuodelta 1966. Hallissa on ollut eri vuosikymmeninä varasto- ja myös korjaamotoimintaa. Kiinteistö on makeisia valmistavan Brunberg Oy:n omistuksessa. 8

Ilmakuva pohjoiskoillisesta suunnittelualueen rajauksella. Viistoilmakuva Skyfoto Group, 18.8.2012. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualueen kiinteistöt ovat yksityisomistuksessa. Suunnittelualueen katualueen ja huoltoaseman maapohjan omistaa Porvoon kaupunki 3.1.5 Liikenne K-supermarketin kolmiomainen tontti 281-15 rajoittuu kahdelta reunaltaan varsin vilkkaasti liikennöityihin katuihin. Veckjärventie on luonteeltaan kokoojakatutyyppinen ja Asentajantie tonttikatutyyppinen. Tontilta voidaan järjestää liittymiä kummallekin kadulle kun liittymät sijoitetaan turvallisesti. Veckjärventien puoleinen tontin raja on kaareva, mikä vaikeuttaa riittävän pitkien näkemäalueiden aikaansaamista tontilta ulos ajettaessa. Veckjärventien kevyen liikenteen järjestelyissä on kehittämistarvetta, minkä vuoksi kiinteistöstä 281-16 on erotettava pieni kaistale liikennealueeksi tontilla 281-15 jo edellisen asemakaavanmuutoksen yhteydessä tehdyn järjestelyn mukaisesti. Alue on saavutettavissa erittäin hyvin henkilöautolla ja hyvin kevyen liikenteen kulkumuodoilla keskustan, Huhtisen ja Kevätkummun suunnista. Saavutettavuutta Kevätkummusta parantaa, kun kiinteistöjen Veckjärventie 1a ja Veckjärventie 1 välissä olevalle puistokaistaleelle rakennetaan suunniteltu uusi kevyen liikenteen väylä. Joukkoliikennevälineistä ovat käytettävissä Porvoon Liikenteen paikallislinjat. Joukkoliikenteen kannalta kiinnostavin on K-supermarket Tarmola, koska Neste Asentajantie painottuu henkilöautoasiointiin. Vuonna 2014 voimassa olevan reitistön mukaan lähimmäs K-supermarket Tarmolan kiinteistöä pääsee numerolinjalla 2Y, joka on esitetty oheisessa kartassa (ks. seuraava sivu) katkoviivalla. Linja 2Y liikennöi Teollisuustielle 450 metrin päähän tosin vain muutaman kerran päivässä. Linjojen 2 ja 5 yhdistelmällä pääsee Mannerheiminkadun ja Werner Söderströminkadun risteykseen alle 700 metrin etäisyydelle arkisin 10-20 minuutin välein. Hieman etäämmälle Aleksanterinkadun ja Wittenberginkadun risteykseen pääsee myös linjoilla 1 ja 4. 9

K-Supermarket Tarmola Porvoon kaupunkialueen bussilinjat 4.6.2012 alkaen. Lähde: Porvoon Liikenne. 3.1.6 Tekninen huolto Alue on liitetty kunnallistekniikkaan. 3.1.7 Kaupalliset palvelut Tarmolan palvelutarjontaa on selvitetty asemakaavahankkeen taustaselvitykseksi laadituissa kaupan ratkaisujen vaikutusten arvioinneissa sekä erillisessä Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvityksessä (liite 4). Kaupallisten vaikutusten arvioinnit on tehty asemakaavahankeen yhteydessä sekä koko kaupungin tasolla että yksityiskohtaisesti tämän hankkeen toteuttamisen näkökulmasta. 3.1.7.1 Kaupalliset palvelut Porvoon seudulla Itä-Uudenmaan vuoden 2010 päivittäistavarakaupan myynnistä 72 % toteutui Porvoon seudulla ja 28 % Loviisan seudulla. Porvoon osuus Itä-Uudenmaan päivittäistavarakaupan myynnistä oli 64 % ja Loviisan 25 %. Muiden kuntien myyntiosuudet olivat alle 5 %. Porvoon kaupungin päivittäistavaramyynnistä 61 % toteutui isoissa supermarketeissa. Seuraavaksi suurimmat myyntiosuudet olivat hypermarketeilla ja pienillä supermarketeilla (13 %). Itä-Uudenmaan päivittäistavarakaupan myyntialasta 63 % oli vuoden 2010 lopussa Porvoon seudulla ja 37 % Loviisan seudulla. Porvoon osuus myyntialasta oli 55 % ja Loviisan osuus 33 %. Muiden kuntien osuudet päivittäistavarakaupan myyntialasta olivat alle 5 %. Porvoon kaupungin päivittäistavarakaupan myyntialasta 60 % oli isoissa supermarketeissa. Seuraavaksi eniten myyntialaa oli pienissä supermarketeissa (18 %), hypermarketeissa (9 %) ja isoissa valintamyymälöissä (8 %). Erikoiskauppa Porvoon seudulla keskittyy päivittäistavarakauppaa vahvemmin Porvooseen. Merkittävimmät erikoiskaupan alueet ovat Porvoon keskusta, Tarmolan alue ja Kuninkaanportti. Porvoosta haetaan erikoiskaupan palveluja lähes koko maakunnan alueelta. Porvoon seudun kuntakeskuksissa erikoistavaroiden tarjonta on varsin suppea ja se palvelee varsin pientä asiakaskuntaa. Porvoossa voimakkaimmin kasvaneita erikoiskaupan sijaintipaikkoja ovat nykyiset kaupan keskittymät: keskusta (mukaan lukien Länsiranta), Kuninkaanportti ja Tarmolan-Kaupunginhaan alue. 10

3.1.7.2 Kaupalliset palvelut Porvoossa Valtaosa Porvoon kaupallisista palveluista on sijoittunut keskustaan, joka jakautuu Vanhaan Porvooseen ja ydinkeskustaan. Keskusta-alue on laajentunut ja edelleen laajenemassa Länsirannalle. Maakuntakaavassa ja yleiskaavassa sekä vanha liikekeskusta Porvoonjoen itärannalla että Länsirannan kasvava alue joen länsipuolella on osoitettu keskusta-alueeksi. Tarmolan alue on merkittävä tilaa vaativan kaupan alue, jonne on sijoittunut mm. autokauppaa, huonekalukauppaa ja rautakauppaa. Myös Ölstensiin on sijoittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa, mutta huomattavasti vähemmän kuin Tarmolaan. Kuninkaanportista on viime vuosina muodostunut merkittävä tilaa vaativan erikoiskaupan keskittymä. Lähipalvelukeskuksia ovat Kevätkumpu ja Gammelbacka, joissa on päivittäistavarakauppa ja kaupallisia palveluita kuten ravintoloita. Päivittäistavarakaupan palveluita on lisäksi mm. Eestinmäessä, Huhtisissa, Hamarissa, Emäsalossa, Hinthaarassa, Pellingissä ja Voolahdessa. Vuoden 2013 alussa kaupallisten palvelujen liiketilamäärä oli noin 186 000 km². Liiketilasta 37 % sijoittui keskusta-alueelle, 33 % Tarmola-Kaupunginhakaan, Hattulaan ja Ölstensiin, 26 % Kuninkaanporttiin ja 5 % alakeskuksiin. Kaupan käytössä olleesta liiketilasta 11 % oli päivittäistavarakaupan käytössä, 46 % tilaa vaativan erikoiskaupan, autokaupan ja huoltamoiden käytössä ja 43 % muun erikoiskaupan käytössä. Päivittäis- Tiva-kauppa, Muu erikoistavara- autokauppa kauppa ja kauppa ja huoltamot palvelut Yhteensä Kuninkaanportti 0 43 400 4 700 48 100 Tarmola-Kaupunginhaka ym.1) 3 800 40 500 16 500 60 800 Keskusta-alue2) 11 100 1 700 55 800 68 600 Alakeskukset 3) 4 700 500 3 700 8 900 Yhteensä 19 600 86 100 80 700 186 400 1) Muut Tiva-alueet Tarmola-Kaupuginhaka, Hattula ja Ölstens 2) Keskusta, Länsiranta ja Vanha Porvoo 3) Gammelbacka, Kevätkumpu, Eestinmäki, Hamari ja muut alakeskukset Kaupan käytössä olevan liiketilan (k-m 2 ) jakautuminen toimialoittain ja alueittain Porvoossa vuoden 2013 alussa (Kerrosalat sisältävät myös kahviloiden yms. palveluiden liiketilaa. Mukana taulukossa eivät ole tarkasteluhetkellä tyhjinä olleet liiketilat). Kaupan keskittymät Porvoossa vuonna 2013. 11

3.1.7.3 Kaupalliset palvelut Tarmola-Kaupunginhaassa Tarmolan-Kaupunginhaan alue on merkittävä työpaikkakeskittymä Porvoossa. Alueella oli vuoden 2011 lopussa noin 3 200 työpaikkaa, joista noin 700 eli 22 % oli kaupan toimialalla (tukku- ja vähittäiskaupassa). Alueelle on edelleen ominaista tuotantotoiminta, alueen työpaikoista 48 % on teollisuudessa. Tarmolan-Kaupunginhaan alueelle sijoittuu noin 35 % (noin 30 000 k-m²) Porvoossa sijaitsevasta paljon tilaa vievän kaupan pinta-alasta. Alueella on mm. autoliikkeitä, autotarvikeliikkeitä, huoltamoita, rautakauppoja, maatalouskauppaa ja rakennustarvikeliikkeitä. Tarmolassa on kaksi päivittäistavarakauppaa, Lidl ja K-supermarket, yhteensä 3 800 k-m², joka on noin 19 % Porvoon päivittäistavarakaupan pinta-alasta. Lisäksi Tarmolassa on elintarvikkeiden myyntiin erikoistuneista pieniä myymälöitä, kuten leipomon myymälä, makeistehtaan tehtaanmyymälä ja kalamyymälä. Muuta erikoiskauppaa (ei siis TIVAa) on yhteensä noin 9 300 k-m², joka on noin 11 % koko Porvoon erikoiskaupan pinta-alasta. Alueella on kaksi isohkoa laajan tavaravalikoiman kauppaa, sekä pienempiä eläintarvike-, ratsastustarvike-, valaisinkauppoja ja muita erikoiskauppoja. Tarmola-Kaupunginhaassa on liiketiloja yhteensä noin 50 000 k-m², josta 67 % on paljon tilaa vaativan kaupan neliöitä, 10 % päivittäistavarakauppaa (mukana myös elintarvikkeiden erikoiskauppa), ja 21 % muuta erikoiskauppaa. Tarmolan-Kaupunginhaan kokonaispinta-ala on noin 1,7 km² ja liiketilat sijoittuvat koko alueelle muodostaen nauhamaisia ketjuja kokoojakatujen suuntaisesti. Tilojen sijoittumisessa ja keskinäisissä etäisyyksissä on havaittavissa toimialoittaista keskittymistä siten, että päivittäistavarakauppa ja suuri osa muusta kuin tilaa vaativan erikoistavaran myynnistä sijoittuu Asentajantien varrelle. Erikoistavaramyymälät (tilaa vaativa (TIVA) ja muu erikoistavara) sijoittuvat etäämmälle ja myös hajalleen (ks. myös kartta seuraavalla sivulla). Erityisesti TIVA-kaupassa on nähtävissä keskittymistä siten, että mm. lasiliikkeet ja rengasliikkeet ovat sijoittuneet kilpailijoiden lähistölle. Osa pienistä erikoismyymälöistäkin sijoittuu hajanaisesti jopa huonoilta vaikuttaviin liikepaikkoihin, mikä on seurausta niiden synnystä tuotantotoimintaan ja kiinteistönomistukseen nojautuvina erikoismyymälöinä. Tarmolan- Kaupunginhaan kaupallisia palveluja tällä hetkellä, kaavatilannetta, asemakaavan toteutettavuutta ja kiinteistöjen toteutuneisuutta on tarkasteltu liitteenä 4 olevassa Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvityksessä. Tarmolan-Kaupunginhaan myymälätilat 2014, käyttötapajakauma. 3.1.7.4 Kaupalliset palvelut asemakaava-alueella ja lähiympäristössä Asemakaava-alueella toimivat K-supermarket Tarmola, jonka yhteydessä on Alkon myymälä sekä Nesteen huoltoasema. Naapurustossa on Tarmolan elinkeinorakenteelle ominaiseen tapaan edelleen tuotanto- ja varastotoimintaa, mutta myös tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälöitä. Naapurikiinteistöillä on kaksi autokauppaa korjaamotiloineen. Asentajantien varrella on myös Lidl-päivittäistavarakauppa, joka on alle 2 000 k-m²:n laajuinen. Lidlin kanssa samassa liikerakennuksessa sijaitsee rakennuslupamenettelyn yhteydessä tilaa vaativan erikoistavarakaupan tiloiksi luokiteltu laajan tavaravalikoiman kauppa Säästötalo Robin Hood. Mikrokulman kiinteistö on liikerakennuksena muuttunut hiljattain selkeästi tilaa vaativaan kaupan suuntaan suuren pinta-alan tarvitsevan työkaluihin ja maatalouskonetuotteisiin keskittyneen työkalukaupan IKH:n sijoituttua rakennukseen. Näin ollen perinteinen laajan valikoiman erikoistavaran osuus liiketilassa on pienentynyt merkittävästi aiemmasta. Liiketilojen yhteydessä on myös kahvilaravintolapalveluja. 12

Ote selostuksen liitteestä 4: Tarmolan-Kaupunginhaan liiketilaselvitys, kartta 4: myymälätilanne alueella. Kartta kuvaa havainnollisesti toteutuneiden myymälöiden sijoittumista alueella alkuvuonna 2014. Värit kuvaavat myymälätyyppejä ja ympyröiden koko myymälöiden suhteellista kokoluokkaa. Kooltaan suurimmat myymälät sijoittuvat Asentajantien varrelle. 13

Alueella olevista vähittäiskaupan suuryksiköistä muuta kuin TIVA-kauppaa edustavat Säästötalo Robin Hood ja sen yhteydessä sijaitseva päivittäistavarakauppa Lidl. Robin Hood ja Lidl ovat yhdessä myös vähittäiskaupan myymäläkeskittymä, joskaan tulkinnalla ei siinä mielessä ole merkitystä että Robin Hood yksin on joka tapauksessa vähittäiskaupan suuryksikkö. K-supermarket ja Alko muodostavat tällä hetkellä erillisen vähittäiskaupan myymäläkeskittymänsä, joka ylittää vähittäiskaupan suuryksikkörajan muutamilla sadoilla kerrosalaneliömetreillä. Mikrokulman kiinteistössä toimii neljä eri toimijaa (kolme kauppaa ja lounasravintola), jotka yhdessä muodostavat suurimmalta osaltaan tilaa vaativaan erikoistavarakauppaan (TIVA) keskittyneen vähittäiskaupan myymäläkeskittymän. Näiden kolmen alueen suurimman liikekiinteistön keskinäiset etäisyydet ovat noin 200 300 metriä (ovelta ovelle kulkukelpoista reittiä pitkin) kun oletetaan, että Loviisantielle Mikrokulman kohdalle suunniteltu uusi suojatie toteutuu. Tarmolan kolme suurinta liikekiinteistöä eivät yhdessä muodosta vähittäiskaupan myymäläkeskittymää vaan alueella on tällaisia keskittymiä kolme erillistä. Keskittymien välinen etäisyys ja vilkkaasti liikennöity Loviisantie erottavat ne toiminnallisesti toisistaan. Etäisyyksiä Tarmolan keskeisen alueen päivittäistavaramyymälöiden ja eräiden isojen erikoiskauppojen välillä. 3.1.8 Muut palvelut Julkiset palvelut sijaitsevat Porvoon liikekeskustassa 1,1 1,5 kilometrin etäisyydellä. Virkistykseen käytettävissä olevia puistoalueita on 200 metrin etäisyydellä. 3.1.9 Asukkaat ja työpaikat Asemakaava-alueella toimivat K-supermarket Tarmola, jonka yhteydessä on Alkon myymälä sekä Nesteen huoltoasema. K-supermarketissa on tällä hetkellä 46 työpaikkaa ja lisäksi Alkossa ja Nesteen huoltoasemalla muutamia lisää. Koko Tarmolan ja Kaupunginhaan alueella on yhteensä noin 3 200 työpaikkaa. Asukkaita alueella ei ole. Sen sijaan asemakaavan lähiympäristössä on paljon asutusta. 500 metrin säteellä K-supermarketin tontista asuu 600 asukasta. 700 metrin etäisyydellä asuu 1 800 porvoolaista, joille K-supermarket on lähin päivittäistavarakauppa - lähikauppa. Yhden kilometrin säteellä asuu 4 500 asukasta (mm. Kevätkummun pohjoisosassa, Tarmolassa, Huhtisissa, Puromäessä ja lännessä ns. Velkalan alueella ja Pihlajatien alueella). Kahden kilometrin säteellä asuu jo 17 500 asukasta. Kolmen kilometrin säteellä asukkaita on noin 24 000. 3.1.10 Pohjavesi ja maaperä Perustamisolosuhteet alueella ovat kohtalaisen hyvät. Alue ei ole pohjavesialuetta. 3.1.11 Häiriötekijät Alueella on vilkkaasta liikenteestä johtuvia liikenteen pöly- ja meluhaittoja, joskin käytetyt ajonopeudet 14

ovat alhaisia. Alueen käyttöön työpaikka- ja palvelutoimintaan näillä haitoilla ei ole merkittävää vaikutusta, mutta kylläkin asumiseen. 3.1.12 Rasitealueet Aivan suunnittelualueen koillisrajalla eli tontin 16 koillisrajan tuntumassa on voimassa olevassa asemakaavassa aluevaraus maanalaisen johdon sijoittamista varten. Rasite ei vaikuta kuitenkaan suunnittelualueeseen, vaan kysymyksessä ovat naapuritonttien 12 ja 13 väliset sopimukset viemäri- ja kaukolämpöjohtojen sijoittamisesta näiden tonttien välillä. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat 3.2.1.1 Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista on tullut voimaan 30.11.2000 ja sen tarkistus 3.3.2009. Asemakaavan muutosta valmisteltaessa huomioon otettavat ja edistettävät tavoitteet liittyvät toimivaan aluerakenteeseen, eheytyvään yhdyskuntarakenteeseen ja elinympäristön laatuun. Tavoitteiden mukaan alue- ja yhdyskuntarakenteen toimivuuteen tulee kiinnittää huomiota. Elinkeinotoiminnan tarpeet ja ympäristöarvot tulee yhteen sovittaa. Olemassa olevia yhdyskuntarakenteita hyödynnetään sekä eheytetään kaupunkiseutuja. Henkilöautoliikenteen tarpeen tulee olla mahdollisimman vähäinen. Joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräilyn edellytyksiä parannetaan ja edistetään. Kaupunkiseuduilla on varmistettava palvelujen saatavuutta edistävä palveluverkko sekä selvitettävä vähittäiskaupan suuryksiköiden sijoittuminen. Vähittäiskaupan suuryksiköt sijoitetaan tukemaan yhdyskuntarakennetta. Tavoitteesta voidaan poiketa, jos tarve- ja vaikutusselvitysten pohjalta pystytään osoittamaan, että alueen käyttöönotto on kestävän kehityksen mukaista. Hyvälle taajamakuvalle luodaan edellytykset. Alueen maaperän soveltuvuus suunniteltuun käyttöön sekä pilaantuneen maan puhdistustarve on selvitettävä ennen kaavan toteuttamista. Energian säästämistä sekä uusiutuvien energialähteiden ja kaukolämmön käyttöedellytyksiä lisätään. 3.2.1.2 Maakuntakaava Itä-Uudenmaan maakuntavaltuuston 12.11.2007 hyväksymässä ja ympäristöministeriön 15.2.2010 vahvistamassa Itä-Uudenmaan kokonaismaakuntakaavassa alue on merkitty työpaikka-alueeksi (TP). Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava täydentää Itä-Uudenmaan maakuntakaavaa. Alueella on myös vähittäiskaupan suuryksikkö -kohdemerkintä (km). Merkinnällä on osoitettu pinta-alaltaan yli 2 000 k- m 2 :n kokoisten vähittäiskaupan suuryksköiden sijainti keskustatoimintojen alueen ulkopuolella. Suunnittelumääräyksen mukaan näiden yksiköiden ajoituksessa on otettava huomioon koko maakunnan ja kuntien palvelurakenteen tasapainoinen kehittäminen. Merkinnän osoittamalle alueelle voidaan sijoittaa yksi tai useampi yksikkö. Kulttuuriympäristön säilymiseen tulee kiinnittää huomiota. Loviisantie on varustettu merkinnällä seututie tai pääkatu (st) ja Veckjärventie yhdystie (yt). Uudenmaan maakuntavaltuuston 20.3.2013 hyväksymässä ja ympäristöministeriön 30.10.2014 vahvistamassa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavassa alue on taajamatoimintojen aluetta. Suunnittelualueella on lisäksi merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan yksikön kohdemerkintä. Suunnittelumääräyksen mukaan merkinnän osoittamalle alueelle voidaan osoittaa sellaista merkitykseltään seudullista vähittäiskauppaa, joka kaupan laatu huomioon ottaen voi perustellusti sijoittaa myös keskusta-alueiden ulkopuolelle, kuten auto-, rauta-, huonekalu-, puutarha- ja maatalouskauppaa. Vähittäiskaupan suuryksikön enimmäismitoitus on tällä alueella 100 000 k-m 2 sisältäen myös olemassa olevan liiketilan sekä merkitykseltään paikallisen liiketilan. Merkitykseltään seudullisella vähittäiskaupan suuryksiköllä tarkoitetaan myös ns. myymäläkeskittymää. Yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa yksikön sijoitus ja laajuus on määriteltävä siten, että se muodostaa riittävän laajan toiminnallisen kokonaisuuden. Kaupan laadun osalta maakuntakaavan selostuksessa tarkennetaan vielä, että seudullisesti merkittäviin vähittäiskaupan suuryksiköihin voidaan sijoittaa kokonaismitoituksen puitteissa paikallisesti merkittävää päivittäistavaran kauppaa ja muuta erikoiskauppaa (mm. vaatekauppaa), jos kunnan palveluverkkoratkaisu mahdollistaa tämän. Yksikköä ei saa toteuttaa ennen ympäröivien taajamatoimintojen tai työpaikka-alueiden toteutumista. Lisäksi korostetaan liikenteestä aiheutuvien haittojen minimoimista, saavutettavuuden varmistamista eli kulkumuodoilla sekä asiointimatkojen pituuden kohtuullisuutta. Loviisantie on osoitettu seututieksi ja Veckjärventie yhdystieksi. 15

Otteet Itä-Uudenmaan maakuntakaavasta ja Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavasta. Ei mittakaavassa. 3.2.1.3 Yleiskaava Keskeisten alueiden oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa (hyväksytty 15.12.2004) alue on merkitty työpaikka-alueeksi (TP). Alue on tarkoitettu monipuoliseksi työpaikka-alueeksi, jossa voi olla palvelu- ja toimistotyöpaikkoja sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ja varastointia. Loviisantie on osoitettu seudullisesti tärkeäksi yhdystieksi ja Veckjärventie yhdystieksi. Osayleiskaavassa alueella ei ole vähittäiskaupan suuryksikkömerkintää, koska yleiskaavaa laadittaessa voimassa ollut maakuntakaava ei tällaista ratkaisua olisi sallinut. Yleiskaavaa laadittaessa alueen käyttötarkoitusta ratkaistaessa otettiin huomioon, että Tarmola on yksi Porvoon kaupan alueista. Historiallisesti tuotantotoimintaan tukeutuneen palvelutarjonnan sekä tilaa vaativan erikoistavaran kaupan edelleen kehittämistä pyrittiin tukemaan kaavaratkaisulla. Lisäksi jo yleiskaavaa laadittaessa tunnistettiin päivittäistavarakaupan kehittämistarpeet Tarmolan alueella. Paljon tilaa vaativa erikoiskauppa (mm. auto-, rauta- ja huonekalukauppa) sijoittuu yleiskaavassa osoitetuille työpaikka-alueille, kuten Tarmolaan. (Ks. kartta sivulla 16) 3.2.1.4 Asemakaava Suunnittelualueella on voimassa viisi asemakaavaa. K-supermarket Tarmolan tontin 638-5-281-15 asemakaava 432 on hyväksytty 11.6.2008. Asemakaavassa alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myymälä-, toimisto-, tuotanto- ja varastotiloja (KL-14). Korttelialueelle ei saa sijoittaa yli 2 000 k-m 2 :n kokoista vähittäiskaupan myymälää ja enintään 2 000 k-m 2 päivittäistavarakaupan myymälätilaa. Korttelialueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan myymälätilaa sekä enintään 500 k-m 2 muuta erikoistavarakaupan myymälätilaa. Rakennusoikeutta tontilla on 8 455 k-m 2. Kerrosluku on kaksi (II). Ote asemakaavasta 42, joka on vahvistettu 27.8.1969. Asemakaavan mukaisesta varikkomaisesta huoltoasemien ketjusta Loviisantien ja Asentajantien varrella on jäljellä enää Neste Asentajantie 4. 16

Ote keskeisten alueiden osayleiskaavasta. Asemakaava-alue on rajattu kartakkeeseen valkealla viivalla. Mittakaava noin 1 : 20 000. (Asemakaavatilanteen kuvaus jatkuu) Keskon omistaman rakentamattoman tontin 638-5-281-16 asemakaava 340 on hyväksytty 25.1.2001. Asemakaavassa alue on osoitettu ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (TKL(Y)-1). Tontille saa sijoittaa elintarvikemyymälän, jonka koko on korkeintaan 500 k-m 2. Tontille saa sijoittaa julkisia näyttelytiloja ja kaksi asuntoa. Tontin rakennusoikeus on määritelty tehokkuusluvulla e = 0,50 ja on noin 2 557 k-m 2. Asentajantie 2:n koillisnurkassa (638-5-740-1) kaava-alueeseen sisältyy pieni osa 23.1.1995 vahvistettua asemakaavaa 228. Siinä alueella on puistoaluetta (VP). Asentajantien ja Loviisantien välisellä alueella on voimassa 27.8.1969 vahvistettu asemakaava 42 sekä 24.2.1970 vahvistettu asemakaava 49. Asemakaavoissa alueella on puistoaluetta (P), katualuetta ja liikennealuemerkinnällä osoitettua moottoriajoneuvojen huoltoasemaa (LM), jolle ei ole osoitettu rakennusoikeutta erikseen. Ajantasa-asemakaavayhdistelmä on selostuksen liitteenä 2. 3.2.1.5 Rakennusjärjestys Porvoon kaupungin rakennusjärjestys on kaupunginvaltuuston hyväksymä 12.12.2007 143. Rakennusjärjestys tuli voimaan 20.2.2008. 3.2.1.6 Tonttijako ja rekisteri Alue kuuluu Porvoon kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Alueella on tonttijako. 17

3.2.1.7 Pohjakartta Suunnittelualueen pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen (1284/99) mukainen. Maapolitiikan kaupunkimittaus ylläpitää pohjakartan tietoaineistoa. 3.2.1.8 Rakennuskiellot Alueella ei ole rakennuskieltoa. 3.2.2 Kaava-alueen suunnittelun kannalta oleellisimmat kaupan selvitykset Vaikutusten arvioinnissa korostuvat kaupallisten ratkaisujen vaikutukset, vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen sekä liikenteeseen. Vaikutusten selvittäminen perustuu alueelta laadittuihin kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arviointiin, liikenneselvityksiin sekä perusselvityksiin ja käytössä oleviin muihin perustietoihin, selvityksiin ja suunnitelmiin, maastokäynteihin, osallisilta saataviin lähtötietoihin, lausuntoihin ja mielipiteisiin sekä laadittavien suunnitelmien ympäristöä muuttavien ominaisuuksien analysointiin. Kaupunginvaltuusto linjasi kokouksessaan 29.2.2012 Porvoon kaupan alueiden kehittämisen pohjaksi mm. seuraavat suuntaviivat: - Keskustaa ja Länsirantaa kehitetään monipuolisen erikoiskaupan, kulttuuristen ja julkisten palvelujen alueina. - Kuninkaanportti soveltuu sijaintipaikaksi suurille kaupan yksiköille ja tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköille, joiden ei toimintansa luonteen vuoksi ole mielekästä tai edes mahdollista sijoittua keskustaan. Kuninkaanportin luonteva kehityssuunta on tilaa vievä kauppa ja alueelle sopiva muu erikoiskauppa sekä ajanmukaiset suuret päivittäistavaramyymälät. - Tarmolaa kehitetään laajan tavaravalikoiman kaupan ja tilaa vaativan erikoiskaupan alueena. - Alueellisesti tasapainoisen palvelurakenteen turvaamiseksi lähikauppoja on oltava eri puolilla kaupunkia. Kaupunginvaltuusto säilytti edelleen tämän alueellisen linjauksensa käsitellessään vuonna 2013 valmistunutta kaupan hankkeiden vaikutusten arviointia. Seuraavassa on luettelo tehdyistä selvityksistä ja suunnitelmista, jotka on jo lueteltu selostuksen kohdassa 1.6 tämän asemakaavahankkeen taustaselvityksinä tai joita vielä näiden lisäksi voi käyttää vaikutusten arviointiin kaupan osalta: - Porvoon kaupunki (2013) Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica Oy - Uudenmaan liitto (2013), Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaava. Uudenmaan liitto, Santasalo Ky, Strafica Oy - Porvoon kaupunki (2011), Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy - Porvoon taidetehtaan kauppakeskus, Porvoon kaupan markkinakatsaus ja kauppakeskuksen kaupallinen suunnitelma, Santasalo / 5.3.2009 - Porvoon kaupunki (2008), Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arviointi. FCG Suunnittelukeskus Oy 3.2.2.1 Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten, Strafica, 7.5.2013, tiivistelmä Selvityksessä tarkasteltiin ajankohtaisia ja kokonaan uusia Porvoon päivittäistavarakaupan ja muun erikoiskaupan hankkeita. Näistä tarkastelluista hankkeista yksi oli K-supermarket Tarmolan laajennus. Vaikutusten arvioinnissa oli mukana kaupan hankkeita Tarmolassa, keskustassa (vanha liikekeskusta eli ns. itäranta sekä kasvava Länsiranta), Kuninkaanportissa, Gammelbackassa ja Kevätkummussa. Lähtötietoaineistoina työssä hyödynnettiin aiemmin tehtyjä kaupan selvityksiä, mutta tuotettiin myös uutta tietoa vaikutusten arvioinnin pohjaksi. Selvityksen pääpaino oli päivittäistavarakaupan ratkaisujen ja vaikutusten arvioinnissa, mutta työssä arvioitiin myös erikoiskaupan kehittämisen edellytyksiä. Paljon tilaa vaativan kaupan hankkeista ei selvityksessä arvioitu, mutta työssä arvioitiin muun erikoiskaupan kehittämisen edellytyksiä. Koska kaikki hankkeet eivät olleet yleiskaavan mukaisia, vaikutuksia selvitettiin myös yleiskaavatasolla. Vaikutusten arvioinnissa 2013 tarkasteltiin kahta vaihtoehtoa, joista ensimmäinen pohjautui suoraan ajankohtaisiin Porvoon kaupan hankkeisiin syksyllä 2012. Toisessa vaihtoehdossa lähtökohtana olivat samat hankkeet, mutta niiden mitoittamisessa ja sijoittamisessa kiinnitettiin enemmän huomiota maankäyttö- ja rakennuslain velvoitteisiin, maakuntakaavaehdotuksen kaupan ratkaisuihin ja Porvoon yleiskaavatilanteeseen. K-supermarket Tarmolan laajennushanke oli mukana kaikkia kaupan hankkeita tarkastellessa 18

tarkasteluvaihtoehdoissa kahtena toisistaan mitoitukseltaan poikkeavana vaihtoehtona. Tarkasteluvaihtoehtoon 1 sisältyi K-supermarket Tarmolasta kiinteistönomistajan tavoitteeseen perustunut mitoitusvaihtoehto. Tarkasteluvaihtoehtoon 2 sisältyi K-supermarket Tarmolan laajennuksesta mitoitukseltaan pienempi versio, jota määriteltäessä kiinnitettiin huomiota maankäyttö- ja rakennuslain velvoitteisiin, maakuntakaavaehdotuksen kaupan ratkaisuihin ja yleiskaavatilanteeseen. A. Väestö ja ostovoima Porvoon seudulla asui vuoden 2011 lopussa noin 57 800 asukasta, joista Porvoossa noin 48 800 asukasta (85 %). Väestöennusteena käytettiin Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavan mitoitusta. Varautumislukujen mukaan Porvoon väestömäärä vuonna 2035 on noin 61 100. Itä- Uudenmaan väestölisäys vuoteen 2035 on noin 17 000 asukasta (+22 %), josta noin 72 % kohdistuu Porvooseen. Porvoossa vähittäiskaupan ostovoiman kasvu vuoteen 2035 on noin 286 miljoonaa euroa, josta noin 75 miljoonaa euroa eli neljäsosa on päivittäistavarakaupan ostovoiman kasvua ja loput erikoiskaupan ostovoiman kasvua. B. Päivittäistavarakaupan myymäläverkko Myymälätyypeittäin tarkasteltuna Itä-Uudenmaan päivittäistavarakaupan myymäläverkko koostui pääosin pienistä myymälöistä: kooltaan alle 400 m²:n myymälöiden osuus kokonaismyymälämäärästä oli 68 % (Porvoon seudulla 64 % ja Loviisan seudulla 75 %). Asukaslukuun suhteutettuna Porvoossa on asukkaita 1 682 / päivittäistavaramyymälä, mikä on enemmän kuin koko maan keskiarvo 1 637 asukasta / pt-myymälä. Päivittäistavarakaupan myyntitehokkuus ( /my-m²/vuosi) vuonna 2010 oli Porvoossa ja Porvoon seudulla korkeampi kuin koko maassa keskimäärin (koko maan indeksi 100, Porvoon seudun 118 ja Porvoon 120). Korkea myyntitehokkuus kertoo yleensä siitä, että päivittäistavarakaupan pinta-ala on alimitoitettu, ja että kilpailu on vähäistä. C. Erikoiskaupan myymäläverkko Porvoon seudulla toimi yhteensä 239 erikoiskauppaa vuonna 2009. Toimi-aloilla, jotka sisältävät pääosin tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä (huonekalu-, kodintekniikka- ja rautakauppa sekä muu tilaa vaativa kauppa kuten puutarha-alan kauppa ja venekauppa) toimi yhteensä 64 myymälää. Asukaslukuun suhteutettuna Itä-Uudellamaalla oli keskimäärin 247 asukasta yhtä myymälää kohti. Tämä on jonkin verran vähemmän kuin koko maan keskiarvo (265 asukasta) eli myymäläverkko oli hieman kattavampi kuin koko maassa keskimäärin. Porvoon seudulla asukasmäärä myymälää kohti oli 240. Erikoiskauppa keskittyy voimakkaasti Porvooseen, sillä siellä toimi 92 % Porvoon seudun ja 72 % Itä- Uudenmaan myymälöistä. Porvoossa erikoiskauppa keskittyy ydinkeskustaan. Tarmolaan ja Kuninkaanporttiin on sijoittunut erityisesti tilaa vaativan erikoiskaupan myymälöitä. Länsirannalla Taidetehtaan alueella on avattu syksyn 2012 kuluessa useita erikoiskaupan myymälöitä. Taidetehdasrakennuksen eteläpuolinen liike- ja toimistorakennus muodostaa Taidetehtaan kanssa kauppakujan. Tähän rakennukseen sijoittuu myymälöitä pääasiassa vaateliikettä. Kaiken kaikkiaan Taidetehtaan alueelle on rakennettu liikehuoneistoja noin 7 200 m². D. Ostovoiman siirtymä Päivittäistavarakaupassa Porvoon ostovoiman siirtymän määrittely on tuottanut erityyppisiä tuloksia riippuen käytetyistä arviointitavoista. Aiemman kaupan selvityksen (FCG, 2011) mukaan ostovoiman siirtymä vuonna 2010 oli +14 %. Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavatyön yhteydessä laaditussa selvityksessä (Uudenmaan liitto, 2013) ostovoiman siirtymiä ei arvioitu, mutta Porvoon vuoden 2011 väestömäärällä ja päivittäistavarakauppojen vuoden 2011 myynnillä laskettuna siirtymä olisi ollut +4 %. Kaupan keskusliikkeen kanta-asiakaskorttiaineiston pohjalta arvioitu ostovoiman siirtymä Porvoossa vuonna 2011 olisi taas ollut -6 %. Nykytilannetta erilaisilla kulutusluvuilla kuvaavaa tarkastelua oleellisempaa on, että jos Porvoon päivittäistavarakauppaa ei kehitetä, ostovoiman ulosvirtaus kehittyy huonompaan suuntaan. Mikäli nykyinen myymäläverkko säilyisi ennallaan ja myynti kasvaisi yksityisen kulutuksenkasvun verran, ostovoiman siirtymä päivittäistavarakaupassa olisi -15 % vuonna 2035. Muilla em. kulutusluvuilla laskettuna siirtymä olisi suurempi. Porvoon tilaa vaativassa erikoiskaupassa ostovoiman siirtymä oli toimialoittain tarkasteltuna vuonna 2009 positiivinen (+20 %). Muussa erikoiskaupassa kysyntä ja tarjonta olivat tasapainossa eli ostovoiman siirtymä oli 0 %. Autokaupassa ja huoltamotoiminnassa Porvoon ostovoiman siirtymä oli +3 %. E. Liiketilan laskennallinen lisätarve Ostovoiman kasvua ja siihen perustuvaa liiketilan laskennallista lisätarvetta tarkastelemalla voidaan 19

hahmottaa, kuinka suuri on se markkinoiden kasvu, jonka jakajaksi kaupan hankkeet tulevat. Liiketilan lisätarve Porvoossa vuosina 2013-2035 on päivittäistavarakaupassa noin 11 000 k-m² ja muussa kuin tilaa vaativassa erikoiskaupassa noin 47 000 k-m². Vuoteen 2025 mennessä päivittäistavarakaupan liiketilan lisätarve on noin 5 000 k-m² ja muussa erikoiskaupassa noin 21 000 k-m². Nykyään Porvoossa on päivittäistavarakaupan liiketilaa noin 20 000 k-m² ja muun erikoiskaupan liiketilaa noin 76 000 k-m². Selvityksessä käytetty liiketilan lisätarpeen määrittely vastaa Uudenmaan 2. vaihemaakuntakaavatyössä lähtökohdaksi otettua määrittelyä. Porvoon päivittäistavarakaupassa liiketilan lisätarve perustuu paikkakunnan omaan kysyntään ja erikoiskaupassa tarve on suunnattua. F. Tarkastellut hankkeet Vaikutusten arviointia varten muodostettiin kaksi tarkasteluvaihtoehtoa. Tarkasteluvaihtoehtoihin sisällytetyt kaikki kaupan hankkeet ja niiden mitoitus ilmenevät kaupungin osa-alueittain yhdisteltynä kaupan hankkeiden vaikutusten arviointiraportin luvusta 4 tähän liitetyistä taulukoista (alla). Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi, Strafica 2013. Tarkasteltujen hankkeiden mitoitus tarkasteluvaihtoehdoissa 1 ja 2. K-supermarket Tarmolan hanke sisältyy taulukoissa ensimmäisillä riveillä nimellä Tarmola kuvattuihin mitoituksiin. Tarmolan K-supermarketin osalta tarkasteluvaihtoehdot olivat: - vaihtoehto 1: liiketilojen laajennus noin 4 400 kerrosneliömetrillä (päivittäistavarat 1 700 k-m² ja erikoistavarat 2 700 k-m²). - vaihtoehto 2: liiketilojen laajennus noin 2 700 kerrosneliömetrillä (päivittäistavarat 1 700 k-m² ja erikoistavarat 1 000 k-m²). Tarkastelussa arvioitiin myös muille Porvoon kaupan alueille Kuninkaanporttiin, Keskustaan / Länsirannalle sekä muille asuinalueille sijoitettuja hankkeita. Tilaa vaativan erikoistavaran kauppaa ei tarkasteltu tässä selvityksessä, koska sitä oli tarkasteltu edellisessä kaupan selvityksessä vuonna 2011. Hankkeiden yhteenlaskettu kerrosala oli tarkasteluvaihtoehdossa 1 68 200 k-m² ja vaihtoehdossa 2 58 000 k-m². G. Uusi liikerakentaminen suhteessa kysyntään Tarkasteluvaihtoehdossa 1 erikoiskaupassa liiketilan lisätarve vuoteen 2035 riittää kattamaan kaikkien hankkeiden yhteenlasketun liiketilalisäyksen. Päivittäistavarakaupassa sen sijaan hankkeiden liiketilalisäys ylittää liiketilatarpeen noin 10 000 kerrosneliömetrillä. Tarkasteluvaihtoehdossa 2 hankkeiden yhteenlaskettu kerrosala vastaa Porvoon liiketilan lisätarvetta vuodelle 2035. Vuoden 2025 liiketilatarpeeseen nähden kerrosalassa on kuitenkin ylitarjontaa. Tarmolan K-supermarket -hankkeen osuus päivittäistavarakaupan liiketilatarpeesta on kummassakin tarkasteluvaihtoehdossa vuoteen 2025 34 % ja vuoteen 2035 15 %. 20