Tarmolan Kaupunginhaan liiketilaselvitys 2014

Transkriptio

1 Asemakaava 488 LIITE 4 Porvoon kaupunki, kaupunkikehitys, kaupunkisuunnittelu huhtikuu 2014 Tarmolan Kaupunginhaan liiketilaselvitys 2014 Liiketilojen nykytilanne ja asemakaavan toteutettavuus Kaupunkisuunnittelussa laadittu selvitys täydentää Porvoossa laadittuja kaupan hankkeiden vaikutusten arvioimiseksi laadittuja selvityksiä Tarmolan-Kaupunginhaan kaupan osalta. Tarmola-Kaupunginhaka on keskustan koillispuolelle sijoittuva 1950-luvulta lähtien toteutunut työpaikka-alue, joka on muuttunut ajan myötä myös erityisesti ns. tilaa vaativan erikoistavaran kaupan alueeksi. Asutuksen tiivistyessä alueen lähistöllä on Tarmolaan keskittynyt myös erikoiskauppaa sekä yksi päivittäistavarakauppa vuosina Selvityksen ensisijaisena tavoitteena on taustoittaa kaupan laadun ohjauksen perusteita ja mitoituksen lähtökohtia ajankohtaisia asemakaavahankkeita varten. Tarkastelualueen sijainti opaskartalla. 1

2 Selvityksessä on aluksi selvitetty alueen kiinteistöjen voimassa oleva asemakaavatilanne sekä kaavan toteutuneisuus. Lisäksi on pohdittu kaavan potentiaalia eli mahdollisuutta toteuttaa voimassa olevissa asemakaavoissa vielä käyttämätöntä liikerakennusoikeutta. Lopuksi on inventoitu seikkaperäisesti alueen liiketilat, jotta on saatu mahdollisimman todenmukainen kuva tämän hetkisistä liiketilojen käyttötavoista ja toimivasta kaupan laadusta alueella. Selvitys täydentää aiemmin laadittuja kaupan hankkeiden vaikutusten arviointeja, joita ovat: - Kaupan hankkeiden vaikutusten arviointi asemakaavoitusta varten. Strafica Kaupan palveluverkon mitoittaminen ja vaikutusten arviointi, 2. vaihekmaakuntakaava. Uudenmaan liitto E Porvoon kaupunki (2011), Kuninkaanportin ja Eestinmäen alueen kaupallisten ratkaisujen vaikutusten arvioinnin päivitys ja lisäselvitys, FCG Suunnittelukeskus Oy. Selvityksen rungon muodostavat jäljempänä liitteenomaisina olevat A3-kokoiset teemakartat sekä niissä esitettyä tietopohjaa täydentävät taulukot. Teemakarttojen sisältöä on selvennetty ja taustoitettu suppeasti tässä johdattelevassa tekstiosassa. Aluksi luodaan suppea katsaus kaupallisten palvelujen sijaintiin Porvoossa ja Tarmolan-Kaupunginhaan alueella yleensä. Yleistä: Kaupalliset palvelut Porvoossa Valtaosa Porvoon kaupallisista palveluista on sijoittunut keskustaan, joka jakautuu Vanhaan Porvooseen ja ydinkeskustaan. Keskusta-alue on laajentunut ja laajenemassa Länsirannalle. Tarmolan alue on merkittävä tilaa vaativan kaupan alue, jonne on sijoittunut mm. autokauppaa, huonekalukauppaa ja rautakauppaa. Myös Ölstensiin on sijoittunut tilaa vaativaa erikoiskauppaa, mutta huomattavasti vähemmän kuin Tarmolaan. Kuninkaanportista on viime vuosina muodostunut merkittävä tilaa vaativan erikoiskaupan keskittymä. Kaupan keskittymät Porvoossa. 2

3 Lähipalvelukeskuksia ovat Kevätkumpu ja Gammelbacka, joissa on päivittäistavarakauppa ja kaupallisia palveluita kuten ravintoloita. Päivittäistavarakaupan palveluita on lisäksi mm. Eestinmäessä, Huhtisissa, Hamarissa, Emäsalossa, Hinthaarassa, Pellingissä ja Voolahdessa. Vuoden 2013 alussa kaupallisten palvelujen liiketilamäärä oli noin k-m². Liiketilasta 37 % sijoittui keskusta-alueelle, 33 % Tarmola-Kaupunginhakaan, Hattulaan ja Ölstensiin, 26 % Kuninkaanporttiin ja 5 % alakeskuksiin. Kaupan käytössä olleesta liiketilasta 11 % oli päivittäistavarakaupan käytössä, 46 % tilaa vaativan erikoiskaupan, autokaupan ja huoltamoiden käytössä ja 43 % muun erikoiskaupan käytössä. Päivittäis- Tiva-kauppa, Muu erikoistavara- autokauppa kauppa ja kauppa ja huoltamot palvelut Yhteensä Kuninkaanportti Tarmola-Kaupunginhaka ym.1) Keskusta-alue2) Alakeskukset 3) Yhteensä ) Muut Tiva-alueet Tarmola-Kaupuginhaka, Hattula ja Ölstens 2) Keskusta, Länsiranta ja Vanha Porvoo 3) Gammelbacka, Kevätkumpu, Eestinmäki, Hamari ja muut alakeskukset Taulukko: Kaupan käytössä olevan liiketilan (k-m 2 ) jakautuminen toimialoittain ja alueittain Porvoossa vuoden 2013 alussa. Kerrosalat sisältävät myös kahviloiden yms. palveluiden liiketilaa. Mukana taulukossa eivät ole tarkasteluhetkellä tyhjinä olleet liiketilat. Tarmola-Kaupunginhaka ym. rivi sisältää alaviitteessä kuvatusti myös Hattulan ja Ölstensin alueet, joten luvut eroavat erikoiskaupan osalta tämän raportin liitetaulukossa olevista vain Tarmola-Kaupunginhakaa käsittelevistä lukuarvoista. Päivittäistavarakaupan osalta taulukoissa on eroavaisuutta noin 1000 k-m², koska liitetaulukon päivittäistavarakaupan luokittelumenetelmä on laajempi. 3

4 Tarmola-Kaupunginhaka: Asemakaavatilanne (kartta 1, taulukko 1) Tarmolan-Kaupunginhaan alueella on voimassa yhteensä 40 asemakaavaa. Vanhimmissa asemakaavoissa korttelialueiden käyttötarkoitusmerkinnöissä on suosittu teollisuus- ja varastorakentamiseen ohjaavaa TTV-merkintää (alkuperäinen kirjoitusasu T TV), joka nykymuodossaan kuuluu T tai TY (kiinteistöt on esitetty kartassa tummanharmaina) luvun puolivälistä alkaen on haluttu sallia myös liikerakentaminen TKL-tyyppisellä korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnällä (esitetty kartassa vaaleanharmaina). Tätä on sittemmin sovellettu erilaisina muunnelmina. Vain pieni osa kiinteistöistä on kaavoitettu selkeästi liikerakentamiseen KL-tyyppisellä käyttötarkoitusmerkinnällä (esitetty kartassa oransseina). Alueen asemakaavoissa on rajoitettu elintarvikkeiden myynnin pinta-alaa jo ennen vähittäiskaupan suuryksikkökäsitteen määrittelyä. Näin ollen jo 1980-luvulla asemakaavoissa määriteltiin alue ensisijaisesti tilaa vaativan (TIVA) kaupan alueeksi. Alueen pohjoisosassa Kaupunginhaassa on nähtävissä myös vuonna 2013 hyväksytyssä asemakaavassa nykyaikaisia KTY-merkintöjä, joiden väritys kuvastaa korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnän salliman liikerakentamisen määrää suhteutettuna tarkastelualueen kokonaiskuvaan. Taulukosta 1 voi tarvittaessa tarkistaa yksittäisen kiinteistön korttelialueen käyttötarkoitusmerkinnän pääpiirteissään. Tarmola-Kaupunginhaka: Kiinteistöjen toteutuneisuus (kartta 2, taulukko 1) Alueella voimassa olevien asemakaavojen toteutuneisuus on tutkittu kiinteistöittäin. Toteutuneisuustarkastelussa ei ole otettu kantaa kiinteistöjen käyttötarkoitukseen vaan ainoastaan toteutetun rakennusoikeuden määrään. Kartassa vihreällä värillä on merkitty ne kiinteistöt, joilla rakennusoikeudesta on käytetty yli 60 % ja punaisella vajaammin toteutuneet kiinteistöt. Prosenttiosuuden raja on kaupungin maapolitiikan yleisesti työpaikkatonttien luovutuksen ehdoissa käyttämä rakentamisvelvoitteen määrä. Taulukosta 1 voi tarvittaessa tarkistaa yksittäisen kiinteistön, pintaalan, rakennusoikeuden määrän sekä toteutuneisuusasteen. 4

5 Tarmola-Kaupunginhaka: Vähittäiskaupan suuryksikköjen (TIVA) toteutettavuus (kartta 3, taulukko 1) Erillisessä kartassa 3 on esitetty ne kiinteistöt, joilla asemakaavan ja kiinteistöille asemakaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrän perusteella olisi mahdollista sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö tilaa vaativalle erikoistavaralle (TIVA) eli maankäyttö- ja rakennuslain 71 a :ssä määritellyn mukainen yli 2000 k-m²:n liikehuoneisto. Alueen asemakaavamääräyksistä johtuu (ks. kartta 1), että nämä suuryksiköt olisivat tilaa vaativan erikoistavaran kaupan suuryksikköjä, koska muun erikoistavaran tai päivittäistavaran suuryksikköjä ei ole mahdollista toteuttaa. Kartassa on rajattu mustalla viivalla ne kiinteistöt, joilla on tällainen vähittäiskaupan suuryksikkö. Tällaisia kiinteistöjä alueella on vain neljä ja ne sijoittuvat lähekkäin Loviisantien molemmin puolin. Sellaiset kiinteistöt, joille olisi mahdollista saada rakennuslupa vähittäiskaupan suuryksikölle ennen lain siirtymäajan päättymistä , on rajattu sinisellä viivalla. Näistä kiinteistöistä merkittävä osa sijoittuu Kaupunginhaan puolelle ja ne ovat jopa täysin rakentamattomiakin. Lain siirtymäajan päätyttyä rakennuslupaa vähittäiskaupan suuryksikölle ei näillekään sinisellä rajatuille kiinteistöille enää voi myöntää voimassaolevan asemakaavan perusteella. Taulukosta 1 on tarkistettavissa yksittäisen kiinteistön rakennusoikeuden määrä. Kartakkeessa merkityt kiinteistöt on merkitty omassa sarakkeessaan numerolla 1. Tarmola-Kaupungihaka: Myymälätilanne alkuvuonna 2014 (kartta 4, taulukko 2) Kaupunkisuunnittelussa jo vuosien ajan ylläpidetty liikehuoneistorekisteri on saatettu ajan tasalle ja liikehuoneistojen käyttötarkoitusluokittelu on tarkistettu. Liikehuoneistot on luetteloitu taulukossa 2, josta myös pinta-alat ilmenevät. Pinta-alat on ilmoitettu kerrosaloina, mutta niissä on tarkastelumenetelmistä johtuvaa epätarkkuutta. Pinta-alatiedot ovat kuitenkin kaupunkisuunnittelun käsityksen mukaan riittävän luotettavia kaupan vaikutusten arvioinnin kannalta. Päivittäistavaramyymälätiloiksi (kartassa punaisella) on luokiteltu K-supermarket Tarmola, Lidl Tarmola sekä alueella olevat muut elintarvikkeita myyvät liikkeet. Tilaa vaativan erikoistavaran kaupan (TIVA, kartassa keltaisella) myymälätiloiksi on luokiteltu tuotevalikoimaltaan sellaisiksi katsottavat myymälät, kuten alueella 5

6 toimivat auto-, rauta-, huonekalu-, maatalous-, työkalu-, rengas- ja autovaraosamyymälät. Muut liiketilat ovat muuta kuin tilaa vaativaa erikoistavaraa (kartassa oranssilla). Tällaiset myymälätilat ovat tyypillisesti pieniä, yleensä k-m²:n kokoisia. Muuta kuin TIVA-kauppaa alueella on korostuneesti eläin- ja ratsastustarvikekaupan muodossa. Alueelta löytyy myös valaisin-, polkupyörä- ja tietotekniikkatarvikemyymälät sekä lastentarvikekirpputori ja lelukauppa (Mikrokulman kiinteistöllä, kohde 31d). Taulukosta erottuu omaan kokoluokkaansa Tarjoustalo Robin Hood (kohde 52b), joka on ns. laajan tavaravalikoiman myymälä. Myymälässä on myös tilaa vaativaa erikoistavaraa, mutta sen erottaminen omaksi osiokseen ei ole tarkastelussa mahdollista koska kysymyksessä on selkeästi yksi ja sama myymälä. Vielä muutama vuosi sitten Robin Hoodin kanssa kilpaili samankaltaisella mitoituksella paikallinen Mikrokulma (kohde 31). Mikrokulman kiinteistö on vaihtanut omistajaa ja mahdollisesti tämän siivittämänä aiempi erikoistavaramyynti on kutistunut huomattavasti myymälätilan samalla selkeydyttyä. Myymälärakennuksesta suurimman osan vie nykyään erityisesti maatalouden pienkoneisiin, työkaluihin ja varaosiin erikoistunut porvoolaisittain uusi toimija, IKH-työkalut (Isojoen Konehalli Oy). Näin ollen Mikrokulman liikekiinteistö on muuttunut TIVA-kaupaksi. Kartan ympyräsymbolien koko kuvastaa myymälän suhteellista kokoa, jotta kartta olisi luettavuudeltaan havainnollinen. Kartassa on esitetty myös joitakin palvelutiloja, kuten kuntosali-, kahvila- ja lounasravintolahuoneistoja vihreällä merkillä. Taulukosta ilmenee näiden huoneistojen kokoluokka. Palvelutilakartoitus ei ole kuitenkaan täysin kattava ja lisäksi niiden osalta rajanveto on toisinaan vaikeaa. Alueella runsaslukuisesti esiintyvät autokorjaamot esimerkiksi puuttuvat kartalta ja taulukosta. Palvelutilat on kuitenkin luetteloitu, koska ne ovat periaatteessa sellaista liiketilaa joka käyttötarkoituksen muutoksella voisi olla nopeasti otettavissa myymäläkäyttöön. Tällä haavaa suuntaus näyttäisi valitettavasti olevan päinvastainen, kuten kohteesta 67 ilmenee. Tuossa kookkaassa hallissa toimi ennen vuotta 2007 Tarjoustalo Robin Hood, jonka muutettua uudisrakennukseen (kohde 52b) halli jäi useaksi vuodeksi tyhjilleen. Nykyään tiloissa toimii kaksi kuntosalityyppistä palveluyritystä sekä vanhan tavaran liike, jonka toiminta vaikuttaa kovin hiljaiselta. Osa hallista on tänäkin päivänä tyhjillään. Lisäksi alueella on vielä muutama polttoaineenjakeluasema. Ainoa huoltoasemamyymälä on nykyään Neste Asentajantie (kohde 23), jonka myymälän koko on noin 200 k-m². Aikoinaan kovin suosittu Kiito-Shell (kohde 27) toimii nykyään mm. auto- ja perävaunuvuokrauspisteenä. Polttoainemyynti on eriytynyt pelkästään automaattijakelutyyppiseksi. Entisen huoltoaseman kahvila (Kiitobaari) toimii hieman erillään vieressä (kohde 28b). 6

7 Kartan 4 ja taulukon 2 tietoaineisto voidaan myös kiteyttää kahden kaavion muotoon: Oheisessa liikehuoneistokaaviossa on esitetty kaikki taulukossa 2 luetteloidut ja karttaan 4 merkityt liikehuoneistot ja niiden käyttötarkoitus. Myymälätilakaaviosta voidaan korostuneesti havaita paljon tilaa vaativan erikoistavarakaupan (TIVA) osuus kaikista Tarmolan-Kaupunginhaan myymälöistä. Päivittäistavarakaupan (pt-kauppa) osuus luonnollisesti on prosentuaalisesti näin esitettynä hieman edellistä kaaviota suurempi. 7

8 Yhteenveto: Kaupalliset palvelut Tarmola-Kaupunginhaassa Tarmola-Kaupunginhaan alue on merkittävä työpaikkakeskittymä Porvoossa. Alueella oli vuoden 2011 lopussa noin 3200 työpaikkaa, joista noin 700 eli 22% oli kaupan toimialalla (tukku- ja vähittäiskaupassa). Alueelle on edelleen ominaista tuotantotoiminta; alueen työpaikoista 48% on teollisuudessa. Tarmolan Kaupunginhaan alueelle sijoittuu noin 35% (noin k-m 2 ) Porvoossa sijaitsevasta paljon tilaa vievän kaupan pinta-alasta. Alueella on mm. autoliikkeitä, autotarvike- ja varaosaliikkeitä, polttoaineenjakeluasemia, rautakauppoja, maatalouskauppaa ja rakennustarvikeliikkeitä. Tarmolassa on kaksi päivittäistavarakauppaa, Lidl-Tarmola ja K-supermarket Tarmola, yhteensä 3800 k-m², joka on noin 19% Porvoon päivittäistavarakaupan pinta-alasta. Lisäksi Tarmolassa on elintarvikkeiden myyntiin erikoistuneita pieniä myymälöitä, kuten leipomon myymälä, makeistehtaan tehtaanmyymälä, kalakauppa ja myös vähittäismyyntiä harjoittava tukkukaupanomainen lihakauppa. Lisäksi K-supermarket Tarmolan yhteydessä sijaitsee ALKOn myymälä. Muuta erikoiskauppaa (ei siis TIVAa) on yhteensä noin k-m², joka on noin 11% koko Porvoon erikoiskaupan pinta-alasta. Alueella on kaksi isohkoa laajan tavaravalikoiman kauppaa (Tarjoustalo Robin Hood ja Mikrokulma), sekä pienempiä erikoiskauppoja, kuten eläintarvike-, ratsastustarvike-, tietotekniikka- ja valaisinmyymälöitä. Lisäksi alueella on liiketilarakentamiseksi luokiteltavissa olevaa palvelutilaa, kuten hyvinvointipalveluja tarjoavia kuntosaleja, keilahalli ja lounasravintola-kahvilatilaa. Alueella on myös muutamia eläinlääkäriasemia. Perinteisempää palvelutarjontaa alueella tuottavat lukuisat autokorjaamot, jotka ovat jo selkeästi tuotantotilaa. Tarmola Kaupunginhaassa on liiketiloja yhteensä noin k-m 2, josta 67% on paljon tilaa vaativaa kauppaa (TIVAa), 10% päivittäistavarakauppaa (mukana myös elintarvikkeiden erikoiskauppa), ja 21% muuta erikoiskauppaa. Tarmola-Kaupunginhaan kokonaispinta-ala on noin 1,7 k-m² ja liiketilat sijoittuvat koko alueelle muodostaen nauhamaisia ketjuja kokoojakatujen suuntaisesti. Alueen pohjoisin osa on tosin vailla myymälätiloja, koska pohjoisosalla on kaksi suurta tuotantolaitosta (WS-Bookwell Oy:n kirjapaino ja ABB:n konepaja). Alueen pohjoiskärkeen laadittu asemakaava ei ole vielä alkanut toteutua. Tilojen sijoittumisessa ja keskinäisissä etäisyyksissä on havaittavissa toimialoittaista keskittymistä siten, että päivittäistavarakauppa ja suuri osa muusta kuin tilaa vaativan erikoistavaran myynnistä sijoittuu Asentajantien varrelle. Erikoistavaramyymälät (TIVA ja muu erikoistavara) sijoittuvat etäämmälle ja myös hajalleen (ks. kartta 4). Erityisesti TIVA-kaupassa on nähtävissä keskittymistä siten, että mm. lasiliikkeet ja rengasliikkeet ovat ryhmittyneet toimialoittain kilpailijoiden lähistölle. Osa pienistä erikoismyymälöistäkin sijoittuu hajanaisesti jopa huonoilta vaikuttaviin liikepaikkoihin, mikä on seurausta niiden synnystä tuotantotoimintaan ja kiinteistönomistukseen nojautuvina erikoismyymälöinä. 8

9 Alueella olevista vähittäiskaupan suuryksiköistä muuta kuin TIVA-kauppaa edustavat Säästötalo Robin Hood ja sen kanssa samassa rakennuksessa sijaitseva päivittäistavarakauppa Lidl. Robin Hood ja Lidl ovat yhdessä myös vähittäiskaupan myymäläkeskittymä, joskaan tulkinnalla ei siinä mielessä ole merkitystä että Robin Hood yksin on joka tapauksessa vähittäiskaupan suuryksikkö. K-supermarket ja Alko muodostavat tällä hetkellä erillisen vähittäiskaupan myymäläkeskittymänsä, joka ylittää vähittäiskaupan suuryksikkörajan muutamilla sadoilla kerrosalaneliömetreillä. Mikrokulman kiinteistössä toimii neljä eri toimijaa (kolme kauppaa ja lounasravintola), jotka yhdessä muodostavat suurimmalta osaltaan tilaa vaativaan erikoistavarakauppaan (TIVA) keskittyneen vähittäiskaupan myymäläkeskittymän. Näiden kolmen alueen suurimman liikekiinteistön keskinäiset etäisyydet ovat noin metriä (ovelta ovelle kulkukelpoista reittiä pitkin) kun oletetaan, että Loviisantielle Mikrokulman kohdalle suunniteltu uusi suojatie toteutuu. Vähittäiskaupan myymäläkeskittymäkäsite on määritelty tällä hetkellä noudatettavassa Ympäristöhallinnon oppaassa seuraavasti: Vähittäiskaupan myymäläkeskittymä on useasta erillisestä ja toisistaan lähietäisyydellä olevasta myymälästä muodostuva toiminnallisesti yhtenäinen kaupan aluekokonaisuus, jossa yksittäisten myymälöiden koko ei ylitä 2000 kerrosalaneliömetriä (Ympäristöministeriö, Ympäristöhallinnon ohjeita , Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitus, s. 80). Aiemmassa, syyskuussa 2004 julkaistussa Ympäristöoppaassa määriteltiin myymäläkeskittymä yksityiskohtaisemmin: Vähittäiskaupan myymäläkeskittymällä tarkoitetaan joko yksittäistä liikerakennusta, jossa on useita myymälöitä tai usean liikerakennuksen muodostamaa kokonaisuutta, jossa myymälöillä on yhteisiä toimintoja, kuten yhteinen pysäköintialue tai kokonaisuudella on yhteinen johto ja markkinointi (Ympäristöministeriö, Ympäristöopas nro 115, syyskuu 2004, s. 120). Tarmolan rakennetta yllä kuvattujen määritelmien perusteella tarkasteltaessa voidaan todeta, että Tarmolan kolme suurinta liikekiinteistöä eivät yhdessä muodosta vähittäiskaupan myymäläkeskittymää vaan alueella on tällaisia keskittymiä kolme erillistä. Keskittymien välinen etäisyys ja vilkkaasti liikennöity Loviisantie erottavat ne toiminnallisesti toisistaan. Vähimmäis- ja enimmäisetäisyyksiä Tarmolan päivittäis- ja erikoiskauppojen välillä. 9

10

11

12

13

14

15

16

17