1 ASEMAKAAVAN SELOSTUS 2.9.2013 päivättyyn Oulun kaupungin Myllyojan kaupunginosan korttelin 82 tonttia nro 1 koskevaan asemakaavan muutokseen (Myllyojantie 9) Kaavan nimi Myllyojantie 9 Kaavatunnus 564-2162 Diaarinro 289/2013 Projektinro 100 240 Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 5.11.2013 Kaava on tullut voimaan 20.12.2013 Sijaintikartta.
1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Oulun kaupungin Myllyojan kaupunginosan korttelin 82 tonttia nro 1 koskeva asemakaavan muutos. Asemakaavan muutoksella muodostuvat korttelin 82 tontit nro 6 ja 7. Kaavan nimi: Myllyojantie 9 Kaavatunnus: 564-2162 Kaavan laatija: Anne Olsbo, asemakaava-arkkitehti puh: 044 7032 439 email: etunimi.sukunimi(at)ouka.fi Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut / asemakaavoitus PL 27, 90015 Oulun kaupunki Kaavan vireille tulo: Asemakaavan vireilletulosta on ilmoitettu 13.8.2012 Hyväksyminen: Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 5.11.2013. Asemakaava on tullut voimaan 20.12.2013. 1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Myllyojan kaupunginosassa Myllyojantiellä. Muutosalue käsittää on korttelin 82 tontin nro 1 (Myllyojantie 9). Tontin pinta-ala on 2 180 m². 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on jakaa tontti kahtia ja osoittaa muodostuville tonteille rakennusoikeutta asuinrakentamiseen. Kaavamuutoksella tiivistetään kaupunkirakennetta. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Asemakaavan seurantalomake Liite A. Poistuva asemakaava Liite B. Asemakaavan muutos Liite C. Asemakaavamerkintöjen selitykset Liite D Asemakaavan muutoshakemukseen liittyvät viitesuunnitelmat, perspektiivikuva Liite E Asemakaavan muutoshakemukseen liittyvät viitesuunnitelmat
2. KAAVAPROSESSIN VAIHEET Tontin omistajat Paavo ja Sirkka Littow ovat tehneet hakemuksen tonttinsa asemakaavan muuttamiseksi 8.8.2012. Asemakaava vireilletulosta on ilmoitettu: 13.8.2012 Asemakaavan valmisteluaineisto on ollut mielipiteiden estämistä varten nähtävillä12.4. 26.4.2013 välisen ajan (MRL 62 :n tarkoituksessa / MRA 30 :ssä säädetyllä tavalla). Mielipiteitä esitettiin kaksi kpl. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 13.9. 14.10.2013 välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Muistutuksia ei esitetty. Kaavan vireille tulosta sekä nähtävillä oloista on tiedotettu Oulu 10:n ilmoitustaululla, kirjeellä naapureille sekä yhdyskunta- ja ympäristöpalveluiden www-sivuilla. Yhdyskuntalautakunta on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 5.11.2013. Asemakaava on tullut voimaan 20.12.2013.. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Suunnittelualueen yleiskuvaus ja maanomistustilanne Myllyojan pientaloalue sijaitsee noin neljän kilometrin etäisyydellä Oulun keskustasta itään. Asemakaavan muutos koskee Myllyojan kaupunginosan korttelin 82 tonttia nro 1, joka rajautuu kolmelta sivultaan Myllyojanpuistoon ja etelässä viereiseen pientalotonttiin (nro 2). Itäpuolella puistokaista erottaa tontin viereisestä rivitalokorttelista 83. Myllyojan uoma kulkee tontin kohdalla useita metrejä syvässä kanjonissa ja ojan törmä ulottuu jyrkähkönä metsäisenä rinteenä tontin rajan tuntumaan. Tontilla sijaitsee 1960-luvulla rakennettu yksikerroksinen omakotitalo, joka on kooltaan 210 m². Tontti on asemakaavan muutoksen hakijoiden omistuksessa. 3.2 Suunnittelutilanne Oulun yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on osoitettu pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Alue varataan pääasiassa asuinpientaloille, kuten erillispientaloille, kytketyille pientaloille, rivitaloille ja pienkerrostaloille. Alueelle saa lisäksi sijoittaa ympäristöhäiriötä aiheuttamattomia palvelu- ja työpaikkatoimintoja. Tontilla on voimassa 21.9.1973 vahvistettu asemakaava (628). Kaavassa tontti on osoitettu II -kerroksisten omakotirakennusten ja muiden enintään kaksiasuntoisten rakennusten korttelialueeksi (AO). Tontilla on rakennusoikeutta 350 kem². Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/23.12.1999 mukainen ja vastaa olosuhteita 22.8.2013. Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin.
4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty tontin omistavien Paavo ja Sirkka Littowin hakemuksesta. Tarkoituksena on jakaa tontti kahtia ja osoittaa muodostuville tonteille rakennusoikeutta asuinrakentamiseen. Hakijat ovat laadituttaneet asemakaavamuutoksen pohjaksi tontinkäyttösuunnitelman (Littow Architectes). 4.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa ei ole laadittu erillisenä, osallistuminen ja vaikutusten arviointi sisältyy tähän kaavaselostukseen. Osallisia kaavamuutosasiassa ovat suunnittelu- ja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Viranomaisten välinen vuorovaikutus tapahtuu pääasiassa kokousten ja lausuntojen muodossa. Osalliset Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat Myllyojan suuralueen yhteistyöryhmä Oulun seudun ympäristötoimi Pohjois-Pohjanmaan ELY- keskus, alueidenkäyttöyksikkö Oulun Vesi Oulun Energia Asemakaavan muutosluonnos asetetaan nähtäville mielipiteen esittämistä varten. Ilmoitus nähtävilläolosta julkaistaan sanomalehdessä ja lähetetään osallisille. Asemakaavan muutosehdotus asetetaan julkisesti nähtäville 30 päivän ajaksi, jona aikana osallisilla on mahdollisuus esittää asiasta muistutus. Ilmoitus nähtävilläolosta julkaistaan sanomalehdessä ja lähetetään osallisille. 4.3 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavanmuutoksen hakijan tavoitteena on mahdollistaa lisärakentaminen omistamalleen omakotitontille jakamalla alue kahdeksi tontiksi ja lisäämällä rakennusoikeutta. 4.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Asemakaavan muutosluonnoksen nähtävilläolon aikana suunnitelmasta esitettiin kaksi mielipidettä: Asunto Osakeyhtiö Myllyojantie 11-13, 17.4.2013 ja Esa Ruopsa ja Riitta Schroderus, 25.4.2013. Tiivistelmä mielipiteistä: Asunto Osakeyhtiö Myllyojantie 11-13 edellyttää mielipiteessään, että As. Oy. Myllyojantie 11-13 ja muodostettavan tontin 1 korttelissa 82 välillä olevan puistokaistan puustolie ja kasvustolle ei aiheuteta minkäänlaista haittaa tai vauriota tonttia muodostettaessa eikä rakennustöiden aikana, josta tulisi olla maininta kaavamääräyksissä. Lisäksi Asunto Osakeyhtiö Myllyojantie 11-13 mielipiteessä esitetään kaavaan lisättäväksi maininta aidan rakentamisesta muodostettavan tontin koillisrajalle sekä osittain luoteisrajalle. Aidan tulee olla maisemaan sopiva, vähintään 1,6 m korkea lauta- tai pensasaita jotta
muodostettavalie tontille menevän auto- ja muun liikenteen melu- ja näkemähaitta minimoituu yhtiön A talon asuntoihin. Esa Ruopsa ja Riitta Schroderus kirjoittavat mielipiteenään, että tontille ei tule rakentaa uusia rakennuksia. Näin suojeltaisiin Myllyojan suiston ainutlaatuista ja alkuperäisessä tilassa olevaa luontoa. Lähimmät suunnitteilla olevat rakennukset tulisivat törmän reunalle ainoastaan reilun 10 metrin päähän Myllyojan suistossa virtaavaa ojaa. Suunnitelluilla rakennuksilla on mielipiteen esittäjien mielestä huomattava haitallinen vaikutus visuaalisesti ja ympäristöllisesti lähialueen ympäristöön. Etenkin puiston viereiset rivitaloasunnot kärsivät tulevasta monikerroksisesta rakennuksesta, joka ei sovi nykyiseen 1960-ja 70-luvun rakennustyyliin. Lisäksi mielipiteessä esitetään, että rivitalotontin ja puiston väliin tulee rakentaa riittävän korkea aita (noin 1,8-2,0 m) näkösuojaksi. Puistokaistaleelta ei saa kaataa puustoa. Asuinrakennus on suunniteltava sopivaksi nykyiseen maisemaan ja yksikerroksisena kuten nykyinenkin rakennus, jolloin näköhaitta lähiympäristöön on merkittävästi pienempi. Asemakaavoituksen vastine mielipiteisiin: Mielipiteiden johdosta suunnitelmia on korjattu ja täydennetty. Asemakaavanmuutoksen hakija on toimittanut uuden asemapiirroksen, jossa uudisrakennuksen kerrosalaa on pienennetty ja päärakennus on osittain yksikerroksinen. Asemakaavan muutosehdotukseen kerroslukuja on tarkennettu asemapiirroksessa esitetyllä tavalla ja ehdotukseen on lisätty aitaamista koskeva merkintä. Asemakaavan muutoksen johdosta ei ole tarpeen poistaa puustoa kaupungin omistamalta alueelta, toimenpiteet rajoittuvat muutoksen hakijan omistamaan tonttiin. Kaavaehdotuksesta ei esitetty muistutuksia. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS Asemakaavan muutoksessa tontti jaetaan kahteen erillispientalotonttiin (AO) ns. kirvesvarsiperiaatteella. Näin muodostetaan korttelin 82 tontit 6 ja 7. Tonttien koot ovat 797 m² ja 1383 m². Olemassa oleva asuinrakennus sijoittuu tontille 7. Tontille 6 on osoitettu rakennusala asuinrakennusta ja autotalli-varastorakennusta varten. Rakentaminen sijoittuu voimassa olevaan asemakaavan verrattuna lähemmäs tontin pohjoisreunaa. Rakennusalalle on merkitty kerrosluvut hakijan toimittaman viitesuunnitelman mukaisesti, siten että rakennus voi olla osittain kaksikerroksinen. Molemmille tonteille on osoitettu rakennusoikeutta 220 kem² ja lisäksi 50 kem² autotalli- ja talousrakennuksia varten. Kirvesvarren tienpuoleinen pää on merkitty ajorasitemerkinnällä yhteisen kulkuväylän mahdollistamiseksi tontille. Autopaikkavaatimuksena on 2 ap / asunto. Rakennusoikeudet ja siitä laskettavat tonttitehokkuusluvut vastaavat alueen muuta tehokkuutta. 5.1 Asemakaavan vaikutukset Tontin täydennysrakentamisella tiivistetään Myllyojan pientaloaluetta. Tontin käytön tehostaminen tehostaa myös alueella olevien yhdyskuntateknisten verkostojen käyttöä. Uuden asuinrakennuksen rakentamisen vaikutus Myllyojantien näkymiin on vähäinen rakennuksen sijoittuessa olevan asuinrakennuksen taakse. Viereisen rivitalotontin puolelta tarkasteltuna uusi rakennus muuttaa maisemaa eniten, tonttien väliin sijoittuu kuitenkin n. 12 metriä leveä puistokaista puustoineen.
6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan mukainen rakentaminen voidaan käynnistää asemakaavan muutoksen tultua voimaan. Rakentamistapaa ohjaa Oulun kaupungin rakennusvalvonta. Oulussa 2. päivänä syyskuuta 2013 Mikko Törmänen Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Anne Olsbo Anne Olsbo asemakaava-arkkitehti
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 564 Oulu Täyttämispvm 07.11.2013 Kaavan nimi Myllyojan kaupunginosan korttelin 82 tonttia nro 1 koskeva asemakaavan ja tonttijaon muutos Hyväksymispvm 05.11.2013 Ehdotuspvm 02.09.2013 Hyväksyjä L-lautakunta Vireilletulosta ilm. pvm 19.03.2013 Hyväksymispykälä 547 Kunnan kaavatunnus 564-2162 Generoitu kaavatunnus 564L051113A547 Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,2173 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pintaala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,2173 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,2173 100,0 540 0,25 0,0000 190 A yhteensä 0,2173 100,0 540 0,25 0,0000 190 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-]
Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,2173 100,0 540 0,25 0,0000 190 A yhteensä 0,2173 100,0 540 0,25 0,0000 190 AO 0,2173 100,0 540 0,25 0,0000 190 P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä
564-2162 Ote voimassa olevasta asemakaavasta 1:2000 Oulussa 2.9.2013 A
564-2162 Ote asemakaavan ja tonttijaon muutoksesta 1:2000 Oulussa 2.9.2013 B
564-2162 Asemakaavamerkinnät ja -määräykset Oulussa 2.9.2013 C 5 AO Erillispientalojen korttelialue. 82 3 m kaava-alueen rajan ulkopuolella oleva viiva. 82-1 3 m sen asemakaava-alueen ulkopuolella oleva viiva, jonka sisäpuolelta asemakaavamerkinnät ja -määräykset poistetaan. 84 Korttelin, korttelinosan ja alueen raja. 85-1 Eri asemakaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja. 86-1 Ohjeellinen eri asemakaavamääräysten alaisten alueenosien välinen raja. 89-1 Ohjeellinen tontin raja. 91-1 Kaupunginosan numero, joka ei vahvistu. 92-1 Kaupunginosan nimi. 93 82 Korttelin numero. 96-3 220+at50 Lukusarja, jossa edellinen luku osoittaa sallitun asuntokerrosalan neliömetreissä ja jälkimmäinen luku sallitun autosuojan, talous- ja huoltotilojen kerrosalan neliömetreinä. 100 Roomalainen numero osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun kerrosluvun. 113 Rakennusala. 134 Istutettava alueen osa. 147-101 ajo Ohjeellinen ajoyhteys. 164 2ap/as Merkintä osoittaa, kuinka monta autopaikkaa asuntoa kohti on rakennettava. 190-1 Merkintä, jonka osoittamalle paikalle on tehtävä aita. TONTTIJAKOMERKINNÄT: 501 6. Sitovan tonttijaon mukainen tontti.
564-2162 Uusittu suunnitelma, perspektiivikuva /Littow architects Oulussa 2.9.2013 D
564-2162 Uusittu viitesuunnitelma / Littow architects Oulussa 2.9.2013 E