Julkisivukorjaus taloyhtiössä Rakennuskanta Ylläpito- ja korjaustarpeet Ylläpidon merkitys Kuntotutkimus Korjauksen vaiheet Yleisimmät korjausvaihtoehdot Päätelmät Jari Virta, Kiinteistöliitto
Rivi- ja asuinkerrostalot (lkm) Oulu 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1940-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 2010 - Rivi- ja ketjutalot Asuinkerrostalot Lähde: Tilastokeskus 2017
Rakenteiden tavoitteelliset U-arvot. Kahden ensimmäisen sarakkeen arvot ovat Suomen Rakennusinsinöörien Liitto RIL ry:n esittämiä ohjearvoja, loput (1976 alkaen) perustuvat Suomen rakentamismääräyskokoelman määräyksiin. Rakennusluvan vireilletulovuosi -1969* 1969-* 1976-1978- 1985-2003- 2008-2010- 2012- Lämpimät tilat Ulkoseinä 0,81 0,81 0,40 0,35 0,28 0,25 0,24 0,17 0,17 Maavarainen alapohja 0,47 0,47 0,40 0,40 0,36 0,25 0,24 0,16 0,16 Ryömintätilainen alapohja Ulkoilmaan rajoittuvat alapohja 0,47 0,47 0,40 0,40 0,40 0,20 0,20 0,17 0,17 0,35 0,35 0,35 0,29 0,22 0,16 0,16 0,09 0,09 Yläpohja 0,47 0,47 0,35 0,29 0,22 0,16 0,15 0,09 0,09 Ovi 2,2 2,2 1,4 1,4 1,4 1,4 1,4 1,0 1,0 Ikkuna 2,8 2,8 2,1 2,1 2,1 1,4 1,4 1,0 1,0 Lähde: Nieminen, J. & Virta, J. 2016. Rakennusten lisälämmöneristäminen.
Rakennusosien ja talotekniikkajärjestelmien korjaamiseen liittyvät vaatimukset Korjattava rakennusosa Korjauksen U-arvovaatimukset ja muut vaatimukset Ulkoseinä 1) Alkuperäinen U-arvo*0,5 tai U-arvo enintään 0,17 W/m 2 K. 2) Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä kuten kohdassa 1 tai U-arvo vähintään 0,60 W/m 2 K. Katto 1) Alkuperäinen U-arvo*0,5 tai U-arvo enintään 0,09 W/m 2 K. 2) Rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä kuten kohdassa 1 tai U-arvo vähintään 0,60 W/m 2 K. Alapohja U-arvoa parannetaan mahdollisuuksien mukaan; arvo ei saa heikentyä. Ikkunat ja ovet 1) Uudet ikkunat ja ovet: U-arvo enintään 1,0 W/m 2 K. 2) Vanhat ikkunat ja ovet: korjattaessa parannetaan U-arvoa mahdollisuuksien mukaan. Lähde: Ympäristöministeriön asetus (YMa 4/13)
Ylläpito- ja korjaustarpeet 2016-2020 Kyllä-vastausten %-osuus 0 5 10 15 20 25 30 35 Piharakenteet, ml. salaojat Julkisivut Ikkunat ja ulko-ovet Vesikatto Vesi- ja viemärijärjestelmä Ilmanvaihtojärjestelmä Huoneistojen märkätilat Parvekkeet Sähkö- ja tietojärjestelmä Lämmitysjärjestelmä Yleiset tilat Muut rakennusosat Hissit Perustukset ja runko Esteettömyyskorjaukset Lähde: Korjausrakentamisbarometri kevät 2016, Kiinteistöliitto
Kustannusten määräytyminen ja kertyminen kiinteistönpidossa Lähde: Asunto-osakeyhtiön korjaushankkeen hankesuunnittelu, 2016. RTS
Kiinteistön ylläpidon suunnitelmallisuus Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2017
Mihin teknisen kunnon arviointi perustuu? Tekniseen käyttöikään Vauriohistoriaan Kuntoarvioon, kuntotutkimuksiin Energiatodistukseen, energiakatselmukseen Pelkkiin arvauksiin!
Miten taloyhtiön kuntoa on selvitetty Osuus vastaajista, % 0 10 20 30 40 50 60 70 Kuntoarvio 48 58 Kuntotutkimus 18 45 Energiakatselmus 12 20 Kerrostalo Rivitalo Muulla tavoin 12 15 Ei ole / en tiedä onko selvitetty 11 29 Lähde: Korjausrakentamisbarometri, kevät 2013
Tulevien remonttien ajankohtaa voidaan arvioida myös maalaisjärjellä! Keskimääräinen tekninen käyttöikä Tiiliverhous Raken. ikä Luonnonkiviverhous Raken. ikä Rappaus 50 v. Betoni 50 v. Elementtien sauma 20 v. Kuitusementtilevy 50 v. Lähde: www.rakennustieto.fi
Miksi teettää kuntotutkimus? Kuntotutkimuksesta tietoa: ylläpitoon, toimenpiteiden ennakointiin ja korjausten suunnitteluun. Kuntotutkimuksen hinta on noin 1% tyypillisestä julkisivuremontista Tutkimuksen antaman tiedon avulla voidaan jopa välttää kalliita korjauksia. Lähde: Matti Herranen, Vahanen
Puutteellisen tutkimuksen riskit Korjausten teko vajailla tiedoilla: Vaurion syy jää selvittämättä, korjataan oiretta eikä syytä Korjataan liian kevyesti tai korjaustapa on väärä Korjataan varman päälle liian raskaasti ja maksetaan turhasta Pahimmillaan jokin turvallisuuteen liittyvä asia jää selvittämättä Lähde: Matti Herranen, Vahanen
Milloin kuntotutkimus tehdään? Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään yleensä 15-20 vuotta valmistumisen jälkeen Seuraavat 10 vuoden välein Mikäli näkyy esimerkiksi runsasta halkeilua, tutkittava heti Tutkittaessa näkyviä vaurioita ollaan usein jo myöhässä Tutkimusprosessi tarjouspyyntöineen kestää yleensä 4-6 kk Lähde: Matti Herranen, Vahanen
Huomioitava suunnittelussa!
Organisointi Hankitaan ja nimetään pätevä henkilöstö hankkeen vaativuuden mukaan Toimeksiantojen laadinnassa otettava huomioon mm. tavoitteet, tehtävät ja aikataulu Hankesuunnittelutyö Soveltuvat korjausvaihtoehdot, toteutusmuodot jne. INFOTILAISUUS Yhtiökokous Hyväksytty hankesuunnitelma ja investointipäätös. Lähde: www.rakennustieto.fi
Mitä halutaan korjata ja miten? Mitä remontteja halutaan yhdistää? Onko remontille varattu riittävästi aikaa? Onko tarvittavat arviot, tutkimukset ja selvitykset tehty? Halutaanko tehdä yhteistyötä naapuriyhtiöiden kanssa? Osakkaiden päätettävä
Toteutusmuotojen soveltuvuus Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015. Kiinteistöalan Kustannus
Toteutusmuodot taloyhtiöiden remonteissa Lähde: Putkiremonttibarometri, kevät 2017, Isännöintiliitto
Kokonaisurakka Sopimusmalli ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Taloyhtiö Konsulttisopimukset, KSE Aliurakoitsijat Kokonaishinta Kokonaisurakkasopimus, YSE Osakas Muutostyöt RYS-9 REYS-8 Projektinjohtaja, suunnittelijat Lisätyöt Aliurakkasopimukset, YSE Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy
Kokonaisurakka Muokattu lähteestä: Rakennushankkeen uudistuvat toteutusmuodot. 2017. RTS.
Suunnittele ja rakenna -urakka (SR-urakka) Sopimusmuoto ja maksuperuste Osapuolet ja sopimukset Maksuperuste Osakas Muutostyöt ST-urakkasopimus, YSE RYS-9 REYS-8 Taloyhtiö Konsulttisopimus, KSE Projektinjohtaja, valvojat Aliurakoitsijat Kokonaishinta Konsulttisopimukset, KSE Aliurakkasopimukset, YSE Suunnittelijat Päätoteuttaja Lähde: Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa, 2015, Kiinteistöalan Kustannus Oy
Suunnittele ja rakenna -urakka (SR) Muokattu lähteestä: Rakennushankkeen uudistuvat toteutusmuodot. 2017. RTS.
Toteutusmuotojen vertailu taloyhtiöiden näkökulmasta KOKONAISURAKKA SR-URAKKA PROJEKTINJOHTOURAKKA YHTEISTOIMINTAURAKKA + Soveltuu nykyiseen osaamiseen ja on perinteinen tapa toimia. + Tarjouskilpailuun osallistuu suuri määrä tarjoajia (ei välttämättä korkeasuhdanteessa). + On olemassa selkeät sopimusmallit. + Tarjousten vertailu on helppoa. + Selkeät sopimus- ja vastuusuhteet. + Nopea hankkeen läpivienti. + Hyvä kustannusten hallittavuus. + Urakoitsija pääsee hyödyntämään erityisosaamistaan sekä hyviksi kokemiaan ratkaisuja ja tuotantotapoja. + Taloyhtiön ei tarvitse puuttua eri suunnittelijoiden ja osaurakoitsijoiden töiden yhteensovittamiseen. + Laajin takuu, kattaa myös suunnitteluratkaisun. + Joustava malli, jossa taloyhtiön vaikutusmahdollisuudet ovat hyvät. + Kustannusten läpinäkyvyys auttaa ylläpitämään luottamusta. + Mahdollistaa hankkeen käynnistämisen vajaillakin suunnitelmilla ja nopean toteutuksen. + Taloyhtiö hyötyy mahdollisesta kustannusten alittumisesta. + Yhtenäistää taloyhtiön ja toteuttajan tavoitteet, jolloin yhteistyö paranee. + Huomio on riskien hallinnassa eikä niiden siirtelyssä osapuolelta toiselle. + Yhteinen suunnittelu- tai kehitysvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa. + Mahdollistaa ratkaisujen kehittämisen ja innovaatioiden hyödyntämisen taloyhtiön tavoitteista käsin. Hidas hankkeen läpivienti. Sopimusmalli perustuu ristiriitaisille intresseille ja riitojen ratkaisulle, ei niiden estämiselle. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka voivat nostaa loppuhintaa (kokonaiskustannus ei juuri koskaan ole se, mitä on tarjottu). Suunnittelun ja toteutuksen limitys ei toimi; urakoitsijan osaamista, innovaatioita ja tuotteita voidaan hyödyntää vain rajallisesti. Lopputuloksen laadusta ja ominaisuuksista voi taloyhtiöllä ja toteuttajalla olla eri näkemys. Vaikuttaminen suunnitelmiin vaatii taloyhtiöltä aktiivisutta ja osaamista. Tarjoajia ei osallistu tarjouskilpailuun kovin paljoa, ellei mukaan saada pienistä tai keskisuurista toimijoista muodostettuja yritysryhmiä. Voi olla joskus vaikea osoittaa, että takuuajan ongelma johtuu tehdystä korjauksesta, jos vain osa rakennuksesta on korjattu. Yllätykset toteutusvaiheessa saattavat nostaa kustannuksia ja pitkittää aikataulua; kustannukset ja aikataulu täsmentyvät hankkeen edetessä. Vastuukysymykset eivät ole aina selkeitä, ja riskit voivat kaatua taloyhtiön päälle. Raportointivelvoitteet ja urakkamuodon tuntemattomuus karsivat tarjoajia. Johtamismalli ja kokonaisuuden hallinta voivat olla haasteellisia. Asettaa paineita hankintavaiheen onnistumiselle. Kokemusta yhteistyöurakan johtamisesta ja riitatilanteiden ratkaisusta on toistaiseksi vähän. Vaatii taloyhtiön aktiivista osallistumista projektiin (jos sitä halutaan, se on myös etu). Hankintavaihe voidaan kokea raskaaksi, koska se vaatii monelle uuden toimintatavan opettelua. 23 Toteutusmuoto on uusi ja sen ongelmakohdista ei ole kokemuksia.
Asuinkerrostalon ulkoseinärakenteita Lähde: TES Energy Facade
Lämpöenergiatase Asuinkerrostalot 1960-1980, 2 henkilöä asuntoa kohden Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Massiivitiiliseinän korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy
Kuorimuurin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy
Betonisandwich-elementin korjausvaihtoehtoja Lähtötilanne Viistosaderasitus Mallinnuskuvat: 3Dolli Oy, TaloPeli - Visual computing Oy
Ikkunaremontit
Ikkunoiden vaihtamisen vaikutus Hinta-arviot asennettuna vanhojen ikkunoiden tilalle Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Yhdistelmäkorjaukset
Asuinkerrostalo 1970 ulkoseinä- ja ikkunaremontti Lisälämmöneristys mineraalivilla 100 mm + uudet ikkunat U-arvoltaan 1,0 W/m 2 K kwh/asm 2 /v 210 200 190 180 170 160 150 140 17 188 Lähtötilanne Kiinteistösähkö Kaukolämpö 17 160 Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen /v 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 13140 4800 24767 Lähtötilanne Vesi Kiinteistösähkö Kaukolämpö 13140 4800 21132 Ulkoseinä- ja ikkunaremontin jälkeen Ulkoseinäkorjauksen arvioidaan maksavan kokonaisuudessaan 280 000 euroa (116 /asm 2 ). Ikkunoiden vaihdon kokonaiskustannus on 185 500 euroa (77 /asm 2 ). Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja
Kiinteistön ylläpito PÄÄTELMÄT Säännöllinen kunnon seuranta Hankesuunnittelu Tarvittaessa haitta-ainekartoitus Soveltuvien vaihtoehtojen ja toteutusmuotojen vertailu Suunnittelu Kosteudenhallintasuunnitelma, haitta-aineet jne. Työmaavalvonta Kosteudenhallinta jne.
TILAAJAN OHJE Ladattavissa osoitteesta: www.betoniyhdistys.fi julkaisut by 42 tilaajan ohje
Kiinteistöalan Kustannus Oy www.kiinkust.fi Maksuton ohje ladattavissa ympäristöministeriön sivustolta: www.ym.fi/rakentamismaaraykset