ASEMAKAAVAN SELOSTUS 27.6.2014 päivättyyn Limingantullin kaupunginosan korttelin 27 tonttia nro 6 koskevaan asemakaavan muutokseen (Kempeleentie, Nuottasaarentie) NUOTTASAARENTIE 4 Kaavatunnus 564-2209 Diaarinumero 377/2014 Projektinumero 100281 Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan muutoksen 27.10.2014 Kaava on tullut voimaan 5.12.2014
Sisältö 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 3 1.1 Tunnistetiedot... 3 1.2 Kaava-alueen sijainti... 3 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 3 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista... 3 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista.. 3 2. TIIVISTELMÄ... 4 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 4 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen.... 4 3. LÄHTÖKOHDAT... 5 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 5 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 5 3.1.2 Luonnonympäristö... 5 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 5 3.1.4 Maanomistus... 8 3.2 Suunnittelutilanne... 8 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset... 8 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset... 10 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 13 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 13 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 13 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 13 4.3.1 Osalliset... 13 4.3.2 Vireilletulo... 13 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 14 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 14 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat / kunnan asettamat tavoitteet... 14 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 14 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet... 14 4.6.1 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen... 14 4.6.2 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen... 14 4.6.3 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset.... 14 4.6.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset... 14 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS... 15 5.1 Kaavan rakenne... 15 5.1.1 Mitoitus... 15 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen... 15 5.3 Aluevaraukset... 16 5.3.1 Korttelialueet... 16 5.3.2 Muut kaavamääräykset... 16 5.4 Kaavan vaikutukset... 16 5.4.1 Vaikutukset kaupunkirakenteeseen... 16 5.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan... 16 5.4.3 Vaikutukset liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen... 17 5.4.4 Muut vaikutukset... 17 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 17 5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset... 18 5.7 Nimistö... 19 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 20 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat... 20 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus... 23-2 -
1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee Oulun kaupungin Limingantullin kaupunginosan korttelin 27 tonttia nro 6. Asemakaavan muutoksella muodostuvat Oulun kaupungin Limingantullin kaupunginosan korttelin 27 tontti nro 9 ja katualuetta. Kaavan nimi Nuottasaarentie 4 Kaavatunnus 564-2209 Kaavan laatija: Virpi Rajala Oulun kaupunki / yhdyskunta- ja ympäristöpalvelut / asemakaavoitus Solistinkatu 2, PL 27, 90015 Oulun kaupunki email: virpi.e.rajala(at)ouka.fi Kaavan vireilletulo: Asemakaava on tullut vireille 4.2.2014, jolloin osallistumisja arviointisuunnitelma oli yhdyskuntalautakunnassa ( 56). Hyväksyminen: Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavan 27.10.2014. Asemakaava on tullut voimaan 5.12.2014. 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee kaupungin keskustasta noin 2 km etelään Limingantullin kaupunginosassa Nuottasaarentien ja Kempeleentien liittymän luoteispuolella. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaava-alueesta käytetään nimeä Nuottasaarentie 4. Asemakaavamuutoksella mahdollistetaan tontin käyttö liikerakentamiseen. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Asemakaavan seurantalomake Liite 2 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 9.12.2013 Liite 3 Asemakaavakartat sekä kaavamerkinnät ja määräykset 27.6.2014 - Tonttijako 1.5 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista - Pohja- ja pilaantuneisuustutkimus sekä perustamistapaesitys, Geobotnia Oy, 13.2.2014 - Liikenneselvitys, Plaana Oy, 7.3.2014 - Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet, 27.5.2014, Oulun kaupunki - 3 -
2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutoksesta on tehnyt aloitteen Majalis Oy 17.12.2013. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma esiteltiin yhdyskuntalautakunnalle 4.2.2014 ( 56). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 25.2. 11.3.2014. Mielipiteitä ei esitetty. Asemakaavan valmisteluaineisto on ollut mielipiteiden esittämistä varten nähtävillä 16.5. 16.5.2014 (MRL 62 :n tarkoituksessa / MRA 30 :ssä säädetyllä tavalla). Yhdyskuntalautakunnan päätös 29.4.2014 ( 231). Mielipiteitä ei esitetty. Asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä 19.8. 18.9.2014 välisen ajan (MRL 65 :n tarkoituksessa / MRA 27 :ssä säädetyllä tavalla). Yhdyskuntalautakunnan päätös 12.8.2014 ( 365). Muistutuksia ei esitetty. Kaupunginhallitus käsitteli asemakaavamuutoksen 13.10.2014 406. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavamuutoksen 27.10.2014 92. Asemakaava on tullut voimaan 5.12.2014. 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksessa muutetaan voimassa olevan asemakaavan yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (TTV2e) liikerakennusten korttelialueeksi (KM-7), jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön ja toimistotiloja. Tontille saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan tiloja sekä sellaisia muita erikoistavaran kaupan liiketiloja, jotka tilantarpeestaan ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle, sekä toimistotiloja. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälää. Rakennusoikeus tontilla on 2500 k-m2 ja lisäksi 1400 k-m2 autosuojalle eli tässä tapauksessa rakenteelliselle autopaikoitukselle. Tontti sisältyy maakunta- ja yleiskaavassa esitettyyn Oulun seudun laatukäytävän alueeseen, jossa suunnittelun ja rakentamisen tulee olla erityisen laadukasta. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen. Asemakaavan muutos on tarkoitus toteuttaa heti kaavan tultua voimaan. - 4 -
3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue sijaitsee kaupungin keskustasta noin 2 km etelään Limingantullin kaupunginosassa Nuottasaarentien ja Kempeleentien liittymän luoteispuolella. Kaavamuutos kohdistuu korttelin 27 tonttiin nro 6. Suunnittelualue rajautuu idässä Kempeleentiehen, etelässä Nuottasaarentiehen, lännessä liikerakennustonttiin nro 7 ja pohjoisessa tonttiin nro 8, jossa sijaitsevat kaupungin lämpökeskus ja sähköasema. Suunnittelualueen tontin nro 1 omistaa Majalis Oy. Suunnittelualueen pinta-ala on 6070 m2. 3.1.2 Luonnonympäristö Tontilla ei ole luonnonympäristöä. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Tontilla sijaitsee vuonna 1968 rakennettu liikerakennus, jossa toimii tällä hetkellä Lakkapään rauta- ja maatalouskauppa. Tontilla on runsaasti ulkovarastointia sekä katos laitteiden esittelyä varten. Kuva 1. Näkymä Nuottasaarentietä länteen. Oikealla kaavamuutostontti. Taustalla vasemmalla näkyy lämpölaitos piippuineen. Kuva 2. Nykyinen liikerakennus Kempeleentieltä katsottuna. - 5 -
Kuva 3. Näkymä tontin kaakkoiskulmalta Nuottasaarentietä länteen. Kuva 4. Näkymä Kempeleentietä pitkin etelään. Etualalla oikealla puistoksi kaavoitettu alue ja sen takana kaavamuutostontti. Tontilla lähinnä katua näkyy katos laitteiden esittelyä varten.. Suunnittelualueen lähiympäristön rakennukset Suunnittelualue sijaitsee Limingantullin liike- ja työpaikka-alueella. Lähiympäristön liikerakennukset tontin länsipuolella ovat alun perin rakennettu 1970-luvun vaihteessa tai 1980- luvun alussa, mutta uudistettu sen jälkeen moderneiksi autoliikerakennuksiksi. Julkisivultaan rakennukset ovat harmaansävyistä julkisivupeltiä. Kuva 5. Länsipuolella sijaitseva liikerakennus - 6 -
Lämpökeskuksen (rak. 1982) rakennukset ja säiliöt tontilla nro 8 ovat julkisivuiltaan punaista julkisivuprofiilipeltiä. Sähköaseman alueella on sähköjohtoalue sekä betoniseinillä suojatut muuntamotilat. Suunnittelualueen itäpuolella toimii McDonald s-hampurilaisravintola ja eteläpuolella Limingantullin Prisma-hypermarket. Kuva 6. Lämpökeskus tontin luoteispuolella. Kuva 7. Sähköasema tontin pohjoispuolella katsottuna Kempeleentieltä, taustalla lämpökeskus. Kuva 8. McDonald s- hampurilaisravintola suunnittelualueen itäpuolella. - 7 -
Kuva 9. Kylmäasema suunnittelualueen itäpuolella McDonalds n eteläpuolella. Kuva 10. Suunnittelualueen eteläpuolella oleva Prisman hypermarket. Liikennejärjestelyt Suunnittelualueelle saavutaan Limingantieltä Kempeleentien kautta pohjoisesta tai Nuottasaarentieltä etelästä. Nuottasaarentie on alueen poikittaisväylä, jonka kautta on ajoyhteys Nuottasaaren tehdasalueelle ja Limingantullin liikealueelle, jossa sijaitsee mm. Prisman hypermarket. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualueen tontin nro 6 omistaa Majalis Oy. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätökset Maakuntakaava Maakuntakaavassa suunnittelualue sisältyy Oulun keskustatoimintojen alueeseen (C-1). Maakuntavaltuuston 2.12.2013 hyväksymässä 1.vaihemaakuntakaavassa suunnittelualue on edelleen osoitettu keskustatoimintojen alueeksi. Yleiskaava Oulun yleiskaavassa 2020 (voimaan 19.1.2007) suunnittelualue on palvelujen, hallinnon ja erikoistavaran kaupan aluetta (P-1), joka varataan pääasiassa hallinnolle ja yksityisille palveluille, kuten erikoistavaran kaupalle ja muille palveluille, toimistoille ja työpaikoille. Lisäksi alueelle saa sijoittaa sellaisen MRL 114 :n mukaisen vähittäiskaupan suuryksikön, jossa on ainoastaan erikoistavarankaupan myyntiä. Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarankaupan myymälää. - 8 -
Ote Oulun yleiskaavasta 2020. Voimassa oleva asemakaava Tontilla on voimassa 22.11.1973 vahvistettu asemakaava. Voimassa olevassa asemakaavassa tontti on osoitettu yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TTV2e), jolla rakennusoikeutta on e=0.75. Tontista saa käyttää rakentamiseen 50 %. Katujen varsille on istutettavaksi osoitettu alue. Pohjoispuolella sijaitsevan tontin nro 8 vaara-alue rajoittuu kaavamuutoksen kohteena olevan tontin rajalle. Ote voimassa olevasta asemakaavasta. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 26.11.2001 134. Tonttijako ja kiinteistörekisteri Oulun kaupunki toimii kiinteistörekisterin pitäjänä asemakaava-alueella. Kaavamuutoksessa osoitetaan tonttijaon muutos, koska tonttia pienennetään. Rakennuskiellot Alue ei ole rakennuskiellossa. - 9 -
Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/23.12.1999 mukainen ja vastaa olosuhteita 9.6.2014. Suunnittelualue on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. 3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvitykset Liikenteellinen selvitys Liikenneselvityksen on laatinut Plaana Oy (7.3.2014). Selvitys on selostuksen erillisliitteenä. Nuottasaarentien ja Kempeleentien liittymää on parannettu vuonna 2013, jolloin siihen rakennettiin valo-ohjaus ja poistettiin Limingantien tulosuunnasta sisäänajo Prismaan (sallitaan vain Prisman tulosuunnasta poistuminen). Samalla Prisman sisäänajo siirrettiin Tyrnäväntien liikennevaloliittymän kautta. Nykytilanteessa paikallisliikenteen bussit kulkevat Limingantien kautta ja citybussiliikenne Nuottasaarentien ja Tyrnäväntien kautta Prisman pihaan. Kempeleentien tulosuunnan liikennemäärä on liittymän sivusuunnista selvästi pienin. Vaikka Kempeleentien varren maankäytön kasvun liikennetuotos lisäisi tulosuunnan liikenteen 2- kertaiseksi nykyisestä, ei se vielä heikennä liittymän välityskykyä ja liikenteen toimivuutta. Lisäkaistan rakentaminen (oikealle kääntyville) parantaa kuitenkin Kempeleentien suunnasta vasempaan kääntyvien olosuhteita. Nuottasaarentien suuntaan oikealle kääntyvä ja mahdollisesti suojatiellä kulkevaa väistävä ajoneuvo ei tuki tuolloin Kempeleentieltä vasempaan kääntyvää liikennevirtaa. Koska Limingantien suuntaan kääntyvät liikennevirrat risteävät keskenään lyhyellä liittymävälillä on lisäksi otettava huomioon, että liikenteen lisääntyessä voi olla tarpeen ryhmittymisen helpottamiseksi laittaa sivusuunnat (Kempeleentie ja Prisman tulosuunta) liikennevaloissa omiin vaiheisiin, jolloin kapasiteetti näillä suunnilla puolittuu. Asemakaavan muutoksen yhteydessä tulisi varautua Kempeleentien lisäkaistan ja saarekkeen rakentamiseen sekä 2,5 metrin lumitilaan. Esitys Kempeleentien kaistajärjestelyiksi (Ote Liikenneselvityksestä, s. 8) Pohja- ja pilaantumistutkimus sekä perustamistapaselvitys Pohja- ja pilaantumistutkimuksen sekä perustamistapaselvityksen on laatinut Geobotnia Oy (13.2.2014). Raportti on selostuksen erillisliitteenä. - 10 -
Maaperän pilaantuneisuustutkimuksen perusteella pitoisuudet eivät ylitä Valtioneuvoston asetuksen mukaista alempaa ohjearvoa. Pitoisuustarkastelun perusteella maaperä on puhdas. Maaperässä todettiin kuitenkin merkkejä öljyhiilivedyistä. Maarakennustöiden yhteydessä on tarkkailtava maaperän laatua, ja mikäli siinä havaitaan outoa hajua tai muita merkkejä pilaantuneisuudesta, on mahdollinen pilaantuneisuus tarkistettava. Perustamistapaselvityksen mukaan perustusten painumien takia rakennusta ei voida perustaa maanvaraisesti. Rakennus esitetään perustettavaksi paaluille, jotka ovat teräsbetonisia lyöntipaaluja. Vaihtoehtoisesti rakennus voidaan perustaa massanvaihdon varaan anturaperustuksilla. Alueen pohjavedessä on aikaisemmissa selvityksissä todettu korkea rautapitoisuus, minkä vuoksi kohteessa on varauduttava tavanomaista tiheämpään salaojien huuhtelutarpeeseen. Tekniset linjat Kaukolämmön kaksi runkolinjaa kulkevat tontin puolella lähellä Kempeleentien katualuetta Kempeleentien suuntaisesti. Linjat ovat suhteellisen lähellä maan pintaa (n. 70 cm). Vesi- ja viemärilinjat kulkevat Kempeleentien katualueella ja sähkölinja tontin pohjoispuolella sekä itäpuolella heti tontin rajan tuntumassa. Nykyinen kaukolämpöliittymä on Kempeleentien puolelta ja sähköliittymä pohjoisen suunnasta. Tekniset linjat: kaukolämpölinja (merkitty purppuranpunaisella) kulkee tontin itäosan poikki Kempeleentien suuntaisesti, vesi- ja viemärilinjat (merkitty punaisella ja tummansinisellä) Kempeleentien katualueella ja sähkölinja (merkitty vihreällä) tontin pohjoispuolella sekä itäpuolella heti tontin rajan tuntumassa. Sähköaseman aita Tontin pohjoispuolella sijaitseva sähköasema on tupla-aidattu. Sähköaseman puoleiselle tontin rajalle ei saa varastoida. Sähköaseman aita on maadoitettu. Tontin uudisrakentamisen yh- - 11 -
teydessä Oulun Energia uusii oman suoja-aitansa. Uuden aidan rakentamisen yhteydessä nk. potentiaalin tasausrengas (25 mm kuparijohto) tulee sijoittaa tontin puolelle maan alle noin 1 m aidasta. Sisempi aita on käytössä rakennustöiden yhteydessä. Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -selvitys 2014 (27.5.2014) Oulun kaupungin yhdyskunta- ja ympäristöpalveluissa on laadittu Limingantullin kaupallisia kehittämisperiaatteita koskeva selvitys. Selvityksessä on tarkasteltu, miten aiemmin määritellyt suositukset vastaavat nykytilannetta ja vuonna 2011 voimaan tullutta maankäyttö- ja rakennuslain muutosta. Selvityksessä muodostettavat kaupalliset kehittämisperiaatteet toimivat alueen yleis- ja asemakaavoituksen lähtökohtina. Selvityksessä todetaan, että Limingantullin tarkastelualueet ovat Äimäraution aluetta lukuun ottamatta osa laajempaa Oulun keskusta-aluetta, mutta eroavat kaupan palvelutarjonnaltaan ja rakenteeltaan kaupungin ydinkeskustasta. Limingantullin alueen kaupallisen kehittämisen lähtökohtana on alueen nykyinen luonne erityisesti tilaa vaativan ja muun erikoiskaupan alueena. Limingantullin tarkastelualueet on osoitettu hyväksytyssä 1. vaihemaakuntakaavassa merkitykseltään seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintipaikaksi. Alue sijaitsee keskeisesti yhdyskuntarakenteessa ja on hyvin saavutettavissa eri kulkumuodoin. Vuonna 2011 voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslain muutos korosti keskusta-alueiden asemaa vähittäiskaupan suuryksiköiden sijaintialueina. Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Keskusta-alueen ulkopuolelle soveltuvia ovat esim. toimialat, jotka eivät kilpaile keskustaan sijoittuvan kaupan kanssa ja joiden sijoittaminen keskustaan on toiminnan luonteen ja ison tilatarpeen vuoksi vaikeaa. Vuonna 2008 laaditussa kaupallisessa selvityksessä todettiin, että alueelle tulee sijoittaa pääsääntöisesti vain myymälöitä, jotka tilatarpeidensa ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Periaatetta voidaan edelleenkin pitää keskeisenä Limingantullin alueen kaupallisessa kehittämisessä. Ydinkeskusta ja sen ulkopuoliset alueet voivat tukea toisiaan ilman merkittäviä negatiivisia kilpailuvaikutuksia, mikäli ne eroavat toisistaan myymälätyypeiltään ja myymälöiden toimintaperiaatteiltaan. Tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi alue soveltuu myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Limingantullin alue soveltuu myymälätyypiltään erityisesti suuremmille erikoiskaupan erillisille myymälöille sekä tilaa vaativan erikoiskaupan toimialan myymälöitä yhteen kokoaville keskittymille. Alueelle ei tule sijoittaa myymälätyypiltään sellaisia erikoiskaupan toimintoja, jotka soveltuvat luonteeltaan paremmin ydinkeskustaan tai muihin Oulun keskuksiin. Siten esimerkiksi useista pienistä erikoisliikkeistä muodostuvia kauppakeskuksia ei tulisi sijoittaa alueelle, vaan erikoiskaupan keskittymien tulisi perustua suurempiin yksiköihin. Suurempien erikoiskaupan yksiköiden ja keskittymien yhteyteen voidaan sijoittaa myymäläkeskittymän päätoimialaan liittyviä tai sitä tukevia pienempiä myymälöitä ja erilaisia palveluja. Niiden määrän on oltava kuitenkin rajallinen siten, että kiinteistön vetovoima syntyy päätoimijan kautta. Tulevaisuudessa täydentävät myymälät voivat olla myös verkkokauppaan liittyviä palvelu- ja noutomyymälöitä. - 12 -
4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutos on käynnistetty Majalis Oy:n 17.12.2014 päivätystä hakemuksesta. Tavoitteena kaavamuutoksessa on osoittaa tontti liikerakennuskäyttöön. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos käynnistettiin yhdyskuntalautakunnan päätöksellä 4.2.2014 56. Asemakaavoituksen aloituskokous järjestettiin 21.1.2014. Ohjausryhmän kokoonpano: Mikko Törmänen YYP/Asemakaavoitus, puheenjohtaja Virpi Rajala YYP/Asemakaavoitus, projektipäällikkö Irma Hyry YYP/ Asemakaavoitus, muistiot Erkki Martikainen YYP/Kadut ja puistot Kaija Puhakka YYP/Maa ja mittaus Markku Haulos YYP/Maa ja mittaus Reijo Lammasniemi Rakennusvalvontavirasto Jarno Liimatainen Oulun energia, sähköverkko Jussi Kyrö Oulun energia, kaukolämpö Markku Taskinen NCC Oy Ari Loukkola NCC Oy ja esittelijänä: Veli Kulusjärvi Arkk.tsto Juhani Romppainen Oy 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaisesti osallisia kaavamuutosasiassa ovat suunnittelu- ja vaikutusalueen alueen kiinteistönomistajat, tontinhaltijat, asukkaat ja muut, joiden oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa sekä ne viranomaiset ja yhteisöt joiden toimialaa asemakaavan muutos koskee. Asemakaavahankkeesta on tiedotettu eri käsittelyvaiheissa seuraavia osapuolia: - Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus - Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos - Oulun kaupungin vammaisneuvosto - Oulun Energia - Oulun Vesi - Puhelinoperaattorit - Keskustan suuralueen yhteistyöryhmä - Meritulli Heinäpään asukasyhdistys ry - Lähiympäristön kiinteistönomistajat 4.3.2 Vireilletulo Asemakaava on tullut vireille 4.2.2014 (OAS lautakunnassa 4.2.2014 56). Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa 25.2.2014 ja Oulu 10:n ilmoitustaululla sekä kaupunkisuunnittelun www-sivuilla (http://www.ouka.fi/kaupunkisuunnittelu/suunnitelmat ja hankkeet). - 13 -
4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavasta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on esitetty yhdyskuntalauta-kunnalle 4.2.2014 ( 56). Osallistumis- ja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä 25.2. 11.3.2014. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei esitetty mielipiteitä. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat / kunnan asettamat tavoitteet Yleiskaavassa suunnittelualue on palvelujen, hallinnon ja erikoistavaran kaupan aluetta (P-1). Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarankaupan myymälää. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Kaavamuutosta varten ei ole laadittu varsinaisia vaihtoehtoisia maankäyttöratkaisumalleja. 4.6 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet 4.6.1 Esitetyt mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Asemakaavaluonnoksesta ei esitetty mielipiteitä. 4.6.2 Esitetyt muistutukset ja niiden huomioon ottaminen Asemakaavaehdotuksesta ei esitetty muistutuksia. 4.6.3 Suunnitelmiin nähtävilläolon jälkeen tehdyt muutokset. Suunnitelmiin ei tehty muutoksia nähtävilläolojen jälkeen. 4.6.4 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Yhdyskuntalautakunta 4.2.2014 ( 56), osallistumis- ja arviointisuunnitelma Yhdyskuntalautakunta 29.4.2014 ( 231), asemakaavaluonnos Yhdyskuntalautakunta 12.8.2014 ( 365), asemakaavaehdotus Kaupunginhallitus 13.10.2014 ( 406), asemakaava hyväksyttäväksi Kaupunginvaltuusto 27.10.2014 ( 92), asemakaavan hyväksyminen - 14 -
5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Kaavamuutoksessa muutetaan voimassa olevan asemakaavan yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialue (TTV2e) liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-7). Tontille saa sijoittaa tilaa vaativan erikoistavaran kaupan tiloja sekä sellaisia muita erikoistavaran kaupan liiketiloja, jotka tilantarpeestaan ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Lisäksi alueelle saa sijoittaa toimistotiloja. Paljon tilaa vaativalla erikoistavaran kaupalla tarkoitetaan rauta- ja rakennustarvikkeiden, kodinkoneiden, huonekalujen, puutarha-alan, veneiden, moottoriajoneuvojen sekä muiden vastaavien paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden vähittäiskauppaa. Liiketoiminnan edellyttämä huoltopiha on osoitettu rakennusalan länsipuolelle ja asiakaspaikoitus itäpuolelle. Ajoneuvoyhteys tontille on osoitettu Kempeleentien puolelta tontin pohjoisosasta. 5.1.1 Mitoitus Tontin koko Uuden muodostuvan tontin koko on 5893 m2. Rakennusoikeus Rakennusoikeus on 2500 k-m2 ja lisäksi rakenteellisen autopaikoituksen rakennusala 1400 k- m2. Tonttitehokkuudeksi muodostuu e=0.66. Kerrosluku Kerrosluku tontilla on I-II. Autopaikkavelvoite Autopaikkavelvoite on kaavassa osoitettu seuraavasti: Tilaa vaativan erikoistavaran kauppa 1 ap/ 50 k-m2 Muu erikoistavaran kauppa 1 ap/ 28 k-m2 Toimistotilat 1 ap/ 85 k-m2 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Kaavan lk -kolmiomääräyksessä edellytetään, että koska korttelialue kuuluu Oulun seudun laatukäytävään, tulee alueen suunnittelun ja rakentamisen olla erityisen laadukasta. lim3 kolmiomääräyksessä edellytetään, että liikerakennus tulee suunnitella ja rakentaa siten, että kerrosluvun vaihtelusta huolimatta siitä muodostuu massaltaan yksi kokonaisuus. Huoltopiha ei saa sijaita kadun puolella. Huoltotilat (jäte ja lastaus) eivät saa olla näkyvillä rakennuksen rungon ulkopuolella vaan ainakin osittain rungon sisällä piilossa katunäkymiltä. Tontilla ei saa olla ulkovarastointia. Tontilla tulee huolehtia riittävistä lumitiloista. Nuottasaarentien puoleisella tontinrajalle rakennettava muuri tulee toteuttaa 0,7 m korkeana. Tontin pohjoisrajan läheisyydessä tehtävistä rakennustöistä tulee olla yhteydessä tontin pohjoispuolella sijaitsevan tontin omistajaan. Viimeksi mainittu määräys liittyy lähinnä sähköaseman maadoitetun aidan uusimiseen. - 15 -
5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet KM-7 Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Alueelle saa sijoittaa paljon tilaa vaativan erikoiskaupan liiketiloja sekä sellaisia muita erikoistavaran kaupan liiketiloja, jotka tilantarpeestaan ja toimialan luonteesta johtuen soveltuvat keskustan ulkopuoliselle alueelle. Lisäksi alueelle saa sijoittaa toimistotiloja. Paljon tilaa vaativalla erikoistavaran kaupalla tarkoitetaan rauta- ja rakennustarvikkeiden, kodinkoneiden, huonekalujen, puutarha-alan, veneiden, moottoriajoneuvojen sekä muiden vastaavien paljon tilaa vaativien erikoistavaroiden vähittäiskauppaa. 5.3.2 Muut kaavamääräykset kt Rakennusalan sisäänkäyntipuolelle sekä rakennusalan pohjoispuolelle on osoitettu rakennusala katoksille (kt). a Ohjeellinen auton säilytyspaikan rakennusala. Merkinnällä on osoitettu rakenteellinen autopaikoitus, jonka lattiapinta viitesuunnitelmien mukaan olisi 1,2 m sisääntulotason alapuolelle rakennuksen länsiosassa. Ajo rakenteelliseen pysäköintiin tapahtuisi tontin pohjoissivulta katetun ajoyhteyden kautta. ei pm Korttelialueelle ei saa sijoittaa päivittäistavaramyymälää. h Alueen sisäiselle huoltoliikenteelle varattu alueen osa. Merkinnällä on osoitettu rakennusalan länsipuolelle sijoittuva huoltopiha sekä eteläpuolelle huoltoajolle varattu tontin osa. Huoltopihalle ajo tapahtuu rakennusalan pohjoispuolelta ja poistuminen eteläpuolelta, ja edelleen samasta liittymästä asiakaspysäköinnin kanssa. p Myymälän edustalle on osoitettu asiakaspaikoitus p-merkinnällä. Maanalaista johtoa (kaukolämpö) varten on varattu tontista pohjois-eteläsuuntainen alue tontin itärajalla lähinnä Kempeleentietä. Ajoneuvoliittymä tontille voidaan liikenteellisistä syistä osoittaa ainoastaan Kempeleentien puolelta mahdollisimman etäältä Kempeleentien ja Nuottasaarentien liittymästä. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset kaupunkirakenteeseen Yleiskaavassa alue on palvelujen, hallinnon ja erikoistavaran kaupan aluetta (P-1). Asemakaavamuutoksen osoittama toiminta eli tilaa vaativan erikoistavaran kauppa ja muu sellainen erikoistavaran kauppa, joka tilantarpeestaan tai toimialan luonteesta johtuen soveltuu keskustan ulkopuoliselle alueelle sekä toimistot ovat yleiskaavan mukaisia toimintoja. Limingantullin alue on muuttumassa ja jo muuttunut teollisuusalueesta kaupan alueeksi, ja laadittu asemakaavan muutos tukee tätä kehitystä. Kaavalla halutaan varmistaa, ettei tontille mahdollistettu kaupan toiminta kilpaile keskustan kanssa. 5.4.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan ja maisemaan Tontti sijaitsee kaupunkikuvallisesti tärkeällä paikalla Nuottasaarentien ja Kempeleentien liittymässä. Kaava-alue kuuluu myös maakunta- ja yleiskaavassa esitettyyn Oulun seudun laa- - 16 -
tukäytävän alueeseen. Kaava edellyttää tontilla laadukasta suunnittelua ja rakentamista, millä halutaan varmistaa rakentamisen kaupunkikuvallinen laatu. Rakennusmassa on kaavassa sijoitettu rajaamaan Nuottasaarentietä, jolloin katualue rajautuu selkeämmin nykytilanteeseen verrattuna. Kaava kieltää ulkovarastoinnin ja edellyttää että huoltotilat sijoittuvat piiloon katunäkymiltä, jolloin katunäkymät säilyvät siisteinä. 5.4.3 Vaikutukset liikenteen toimivuuteen ja turvallisuuteen Kaavamuutos ei vaikuta liikenneverkkoon sen sujuvuutta heikentävästi. Kaava mahdollistaa liikenteen sujuvuuden parantamisen Kempeleentien lisäkaistalla, minkä vuoksi tonttia on kavennettu nykyisestä 2,5 metriä. Ajoneuvoliittymä on sijoitettu Kempeleentien ja Nuottasaarentien liittymän toimivuuden takia mahdollisimman kauaksi liittymästä. Paikoitusalue tontilla on suunniteltu mahdollisimman sujuvaksi. Tontin ajoneuvoliittymien rajoitetusta määrästä johtuen on huoltoliikenne jouduttu johtamaan asiakaspaikoitusalueen läpi. Sen aiheuttamat mahdolliset häiriöt voidaan minimoida huoltoliikenteen aikatauluttamisella siten, että huoltoajo tapahtuu liikkeen aukioloaikojen ulkopuolella. 5.4.4 Muut vaikutukset Kaupalliset vaikutukset Maankäyttö- ja rakennuslain 71 c :n mukaan vähittäiskaupan suuryksiköiden ensisijainen sijaintipaikka on keskusta-alue, ellei muu sijainti kaupan laatu huomioon ottaen ole perusteltu. Lakimuutoksessa myös yli 2000 k-m2 oleva tilaa vaativa erikoistavarakaupan myymälä muodostaa vähittäiskaupan suuryksikön. Voimassa olevassa yleiskaavassa kaavoitettava alue on P-1-aluetta eli palvelujen, hallinnon ja erikoistavarankaupan aluetta, jonne saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, jossa on ainoastaan erikoistavaranmyyntiä, ei kuitenkaan päivittäistavaranmyyntiä. Voimassa olevassa maakuntakaavassa suunnittelualue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen (C-1). Limingantullin kaupalliset kehittämisperiaatteet -selvityksen (ks. s. 12) mukaan alueelle soveltuu paljon tilaa vaativan erikoiskaupan toimialojen lisäksi myös muulle erikoiskaupalle, joka ei ole luonteeltaan voimakkaasti keskustahakuista sekä halpahinta- ja laajan tavaravalikoiman myymälöille. Kaavamuutoksen mukainen kaupan toiminta on paljon tilaa vaativaa erikoistavaran kauppaa tai muuta ei-keskustahakuista erikoistavaran kauppaa. Siten kaavan mukaisena kaupan toiminta on laadittujen Limingantullin kaupallisten kehittämisperiaatteiden mukaista eikä se kilpaile Oulun keskustan kanssa. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Alueella ei ole häiriötekijöitä. - 17 -
5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset - 18 -
5.7 Nimistö Kaavamuutosalueelle ei tule uutta nimistöä. Kohteen osoite muutetaan Kempeleentielle. - 19 -
6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Oheiset viitesuunnitelmat asemakaavan muutoksen pohjaksi on laatinut Arkkitehtitoimisto Juhani Romppainen Oy. - 20 -
- 21 -
- 22 -
6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Kaava-alue toteutetaan asemakaavamuutoksen tultua voimaan. Oulussa 27.6.2014 Mikko Törmänen Mikko Törmänen asemakaavapäällikkö Virpi Rajala Virpi Rajala kaavoitusarkkitehti - 23 -
Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 564 Oulu Täyttämispvm 28.10.2014 Limingantullin kaupunginosan korttelin 27 tonttia nro 6 koskeva Kaavan nimi asemakaavan muutos Hyväksymispvm 27.10.2014 Ehdotuspvm 27.06.2014 Hyväksyjä V-kunnanvaltuusto Vireilletulosta ilm. pvm 04.02.2014 Hyväksymispykälä 92 Kunnan kaavatunnus 564-2209 Generoitu kaavatunnus Kaava-alueen pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pintaala [ha] 564V271014A92 0,6070 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Asemakaavan muutoksen pinta-ala [ha] 0,6070 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pintaala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,6070 100,0 3900 0,64 0,0000-652 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,5893 97,1 3900 0,66 0,5893 3900 T yhteensä -0,6070-4552 V yhteensä R yhteensä L yhteensä 0,0177 2,9 0,0177 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-] - 24 -
Alamerkinnät Aluevaraukset Pintaala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä 0,6070 100,0 3900 0,64 0,0000-652 A yhteensä P yhteensä Y yhteensä C yhteensä K yhteensä 0,5893 97,1 3900 0,66 0,5893 3900 KM-7 0,5893 100,0 3900 0,66 0,5893 3900 T yhteensä -0,6070-4552 TTV -0,6070-4552 V yhteensä R yhteensä L yhteensä 0,0177 2,9 0,0177 Kadut 0,0177 100,0 0,0177 E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä - 25 -