ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS 9.7.2010 päivättyyn III kaupunginosan korttelin 12 tontteja nro 3 ja 85 koskevaan asemakaavan muutokseen (Sepänkatu 9) AM2051 <086048> Hyväksytty kaupunginvaltuustossa 8.11.2010 Tullut voimaan 17.12.2010 Sijaintikartta 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos: Oulun kaupungin III kaupunginosan korttelin 12 tontteja nro 3 ja 85 Kaavamuutoksen laatija: Oulun kaupungin tekninen keskus/ asemakaavoitus Vireille tulo: Vireille tulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehtiilmoituksessa 4.5.2010
- 2-1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Sepänkadulla, Torikadun ja Kirkkokadun rajaamana. Kaavamuutos alue on keskustassa. 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa tontin nro 3 käyttötarkoitus opetus- ja sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi. Tontin nro 85 rakennusoikeuden määrää tarkistetaan. Muutoksella mahdollisestaan tonttien ja rakennusten yhteiskäyttö päiväkoti- ja koulutoiminnassa. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1. Asemakaavan seurantalomake 2 KAAVA PROSESSIN VAIHEET Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt Svenska Kulturens Vänner r.f. Hakemus on päivätty 18.11.2008. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on pidetty nähtävillä 4.5..6.2010. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei esitetty mielipiteitä. Asemakaavan valmisteluaineistoa on pidetty MRL 62 :n ja MRA 30 :n mukaisesti nähtävillä 4.5. 3.6.2010. Luonnoksesta jätettiin kaksi mielipidettä. Asemakaavan muutosehdotus on pidetty MRL 65 :n ja MRA 27 :n mukaisesti julkisesti nähtävillä 24.8. 23.9.2010. Ehdotuksesta ei esitetty muistutusta. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt asemakaavan 8.11.2010. Kaava on tullut voimaan 17.12.2010. 2.2 Asemakaavan muutoksen sisältö Tontin nro 3 käyttötarkoitus muuttuu nykyisestä asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta (AL) opetus- ja sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YSO). Näin ollen molemmat tontit on kaavamuutoksessa osoitettu opetus- ja sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YSO). Tontin nro 85 rakennusoikeutta on tarkistettu nykyistä tilannetta vastaavaksi. Lisäksi rakennusoikeutta lisäämällä mahdollistetaan rakennusten yhdistäminen kulkusillalla toisesta kerroksesta. Tontin nro 3 rakennusoikeus säilyy ennallaan. Tontin nro 3 tehokkuusluvuksi tulee näin ollen e=1.8 ja tontin nro 85 e=1.2. Suojelumerkinnät on päivitetty nykyisin käytössä oleviin merkintöihin (sr-10 ja sr-20). Korttelialuetta varten on autopaikkoja korttelialueen ulkopuolella.
- 3 - Asemakaavan muutoksessa osoitetaan uusi rakennusala tontille nro 85. Uusi rakennusala mahdollistaa eri tonteilla olevien rakennusten yhdistämisen. Rakennusalalle saa sijoittaa valoa läpäisevän katoksen (kt-1). Rakennusoikeutta on lisätty 90 k-m², rakennusoikeuden ollessa nyt 1 750 k-m². Tontille on osoitettu rakennusoikeutta myös maanalaiselle tilalle ja kellarikerrokselle. Maanalaiseen tilaan saadaan sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja 430 k-m². Kellariin saadaan sijoittaa kerrosalaan laskettavaa tilaa 110 k-m². Tontin rakennusoikeus sisältää maanalaiset tilat. Tontilta on poistettu piharakennusta koskeva suojelumerkintä. Rakennus on purettu ja tilalle on tehty uudisrakennus. Koillisen puoleiselle tontin rajalle on osoitettu määräys, jonka mukaan rajalla olevaa seinää on käsiteltävä julkisivumaisesti. Kerroskorkeus on II. Tontille on osoitettu kolme autopaikkaa. Asemakaavan muutoksessa tontin nro 3 käyttötarkoitus on muuttunut asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueesta (AL) opetus- ja sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YSO). Tontin rakennusoikeudesta voidaan käyttää 14 % asuinhuoneistoja varten (525 k-m²). Tontille on lisätty ark- merkintä. Arkeologisen tutkimuksen kannalta erityisen mielenkiintoinen alue, jolla tulee varautua arkeologisiin tutkimuksiin maaperään kajoavia töitä tehtäessä. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on kuultava museovirastoa. Tontille on osoitettu myös kolmiomerkintä, jolla suojellaan alkuperäinen porttirakennelma. Koillisen puoleiselle tontin rajalle on osoitettu määräys, jonka mukaan rajalla olevaa seinää on käsiteltävä julkisivumaisesti. Kerroskorkeudet vaihtelevat ja ne on osoitettu rakennusaloittain. Tontille on osoitettu seitsemän autopaikkaa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Alueella on Oulun yleiskaavassa 2020 merkintä C: keskustatoimintojen alue, pääkeskus. Alue varataan Oulun kaupunkiseutua ja sen vaikutusaluetta palveleville keskustatoiminnoille, kuten kaupalle, julkisille ja yksityisille palveluille ja hallinnolle, keskustaan soveltuvalle asumiselle ja ympäristöhäiriötä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Keskustatoimintojen alueelle saa sijoittaa MRL:n 114 :n mukaisen vähittäiskaupan suuryksikön. Asemakaavoituksella tulee luoda viihtyisiä kaupunkitiloja, kehittää nykyistä kaupunkikuvaa ja parantaa ympäristön laatua. Tontille nro 3 sijaitseva Weckmanin talo on merkitty yleiskaavassa suojelukohteeksi. 3.1.2 Rakennettu ympäristö Tontilla nro 85 toimii Ruotsalainen päiväkoti. Rakennus on IIkerroksinen. Sepänkadun puoleinen puinen rakennusosa on valmistunut vuonna 1946 ja Torikadun puoleinen kivinen osa vuonna 1951. Puisen osan alapuolella on säilynyt vanhoja kellarirakenteita. Tontin pinta-ala on 1 444 m².
- 4 - Tontilla nro 3 toimii Ruotsalainen koulu. Rakennuksessa on myös opiskelija asuntoja. Tontilla on kolme rakennusta, kerrostalo ja kaksi talousrakennusta. Asuinrakennus on ns. Weckmanin talo. Rakennus on vuodelta 1902 ja sen on alkujaan suunnitellut arkkitehti Carl Hård af Segerstad jugendtyyliseksi. Se on kulttuurihistoriallisesti merkittävä rakennus. 1930-luvulla julkisivu on muutettu arkkitehti Eino Pitkäsen suunnitelmien mukaan funktionalistiseksi. Alkuperäisestä asusta ei ole paljoakaan jäljellä. Pihapiirissä on myös talousrakennuksia sekä porttirakennelma jotka ovat myös vuodelta 1902. Tontin pinta-ala on 2 042 m². Suunnittelualue nähtynä etelästä pohjoiseen. Muutosalue rajautuu pohjoisessa korttelin 12 tontteihin 4 ja 84, idässä Kirkkokadun erottama Mannerheimin puistoon, etelä lounas suunnassa Sepänkadun erottama kortteliin 11 ja länsi luode suunnassa Torikadun erottama kortteliin 7. 3.1.3 Maanomistus Kaavamuutosalueen omistajaa Svenska Kulturens Vänner r.f. 3.2 Suunnittelutilanne Asemakaava Tontti nro 85 on osoitettu kaavassa opetus- ja sosiaalista toimintaa palvelevien rakennusten korttelialueeksi (YSO). Rakennusoikeus on 1 660 k-m². Tontille on osoitettu rakennusoikeutta myös maanalaiselle tilalle ja kellarikerrokselle. Maanalaiseen tilaan saadaan sijoittaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja 430 k-m². Kellariin saadaan sijoittaa kerrosalaan laskettavaa tilaa 110 k-m². Kerrosluvut I ja II on osoitettu rakennusaloittain. Tontin rakennuksiin on osoitettu myös suojelumääräyksiä. Molemmille rakennusaloille on osoitettu suojeltava rakennuksen osa (sr-2). Suojeltava rakennus tai sen osa, jota ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä. Rakennuksessa tehtävät korjaus- ja muutostyöt sekä lisä- ja uudisrakentaminen on suoritettava siten, että rakennuksen rakennustai-
- 5 - teellinen, kulttuurihistoriallinen tai kaupunkikuvallinen arvo säilyy. Mikäli rakennuksessa tai sen lähiympäristössä on aikaisemmin suoritettu tämän pyrkimyksen vastaisia toimenpiteitä, on ne rakennuksen korjaus- ja muutostöiden yhteydessä korjattava entistäen tai muulla rakennukseen tai lähiympäristöön sopivalla tavalla. Tontti nro 3 on osoitettu kaavassa asuin-, liike - ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Rakennusoikeus on 3 750 k-m². Rakennusoikeudesta saa käyttää liike- ja toimistotiloja varten 1 313 k-m² (l, to 35%). Kerrosluvut I, III ja IV on osoitettu rakennusaloittain. Kahdelle rakennusalalle on osoitettu suojelumääräyksiä (sr-2) ja (sr-3). Sr-3-merkintä tarkoittaa suojeltavaa rakennusta tai sen osaa, joka on pyrittävä säilyttämään. Rakennuksessa tehtävät korjaus- ja muutostyöt sekä lisä- ja uudisrakentaminen on pyrittävä suorittamaan siten, että rakennuksen rakennustaiteellisesti, kulttuurihistoriallisesti tai kaupunkikuvallisesti arvokas luonne säilyy. Ote voimassa olevasta asemakaavasta. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt rakennusjärjestyksen 26.11.2001 134. Tonttijako ja rekisteri Tontit nro 3 ja 85 on merkitty kaupungin ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen n:o 1284/23.12.1999 mukainen ja vastaa olosuhteita 6.7.2010
- 6-4 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutosta on hakenut Svenska Kulturens Vänner r.f. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen Asemakaavan muutoksen suunnittelutyö käynnistettiin keväällä 2010. Asemakaavan muutoshakemus on päivätty 18.11.2008 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Suunnittelualueen maanomistajien ohella asemakaavoituksesta on tiedotettu seuraavia tahoja: - Rakennusvalvontavirasto - Pohjois-Pohjanmaan ympäristökeskus - Oulun seudun ympäristötoimi - Oulun Energia - Oulun Vesi - DNA Oy - Oulun kihlakunnan poliisilaitos - Oulu-Koillismaan pelastusliikelaitos - Oulun ydinkeskustan asukasyhdistys ry - Oulun luonnonsuojeluyhdistys ry - Keskusta- Nuottasaaren suuralueen yhteistyöryhmä - Oulun kaupungin vammaisneuvosto - Pohjois-Pohjanmaan museo - Museovirasto - Lähiympäristön kiinteistönomistajat ja asukkaat 4.3.2 Vireille tulo Asemakaavanmuutoksen vireille tulosta on ilmoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevassa lehti-ilmoituksessa 4.5.2010 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutoksesta on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on esitetty tekniselle lautakunnalle 27.4.2010. Osallistumisja arviointisuunnitelma pidettiin nähtävillä 4.5. 3.6.2010. Osallistumisja arviointisuunnitelmasta ei esitetty sen nähtävillä olon aikana yhtään mielipidettä. Asemakaavan muutosluonnos, lausunnot ja mielipiteet Kaavaluonnoksesta esitettiin kaksi mielipidettä. Asemakaavaehdotus, muistutukset ja lausunnot Kaavaehdotuksesta ei esitetty muistutuksia.
- 7-4.4 Mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen 4.4.1 Luonnosvaiheessa esitetyt mielipiteet ja lausunnot Oulun Energia/kaukolämpö/yleissuunnittelija Mikko Vesterinen kirjoittaa 6.5.2010: Oulun Energian kaukolämpö muistuttaa asemakaavasta dianumero TEKE 6048/2008. Muistutuksessa ilmoitamme korttelissa 12 tontilla 3 sijaitsevista kaukolämpöputkista. Kaukolämpöputket kulkevat rakennuksen kellaritilojen kautta rakennuksen sisäpihalle ja siitä edelleen tontilla 4 sijaitsevaan rakennukseen. Kaukolämpöputket on huomioitava pihan tai rakennuksen mahdollisissa muutostöissä. Kaukolämpöputkiin liittyvistä mahdollisista muutoksista vastaa hankkeeseen ryhtyvä. Liitteenä on kartta tontilla sijaitsevista kaukolämpöputkista. Asemakaavoitus: Mielipiteessä ei ollut huomautettavaa luonnosten suhteen. Pohjois-Pohjanmaan museo/va.museonjohtaja Pasi Kovalainen ja rakennustutkijateija Ylimartimon kirjoittavat 2.6.2010: Pohjois-Pohjanmaan museo on tutustunut Oulun kaupungin III kaupunginosan korttelin 12 tontteja 3 ja 85 koskevaan osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan ja asemakaavan muutosluonnokseen. Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on mahdollistaa Oulun Ruotsalaisen koulun päiväkoti- ja koulutoiminta molemmilla tonteilla. Kaavamuutosalueella sijaitsee kolme suojeltua rakennusta tai rakennuksen osaa: Tontilla 3 on maakunnallisesti merkittävä Weckmanin talo piharakennuksineen ja tontilla 85 Sepänkadun suuntaisen koulurakennuksen alla säilyneet vanhat kellarirakenteet. Museon tietojen mukaan tontilla 85 voimassa olevassa kaavassa sr-2 merkityn ja vuonna 1924 rakennetun betonitiilisen autotallirakennuksen purkamiselle on myönnetty poikkeamislupa vuonna 2001, ja sen tilalle on rakennettu uudisrakennus. Autotallin suojelumerkinnän tarpeellisuus on syytä tarkistaa. Alun perin jugendtyylisen Weckmanin talon nykyasu on arkkitehti Eino Pitkäsen suunnitteleman muutostyön myötä muuttunut funkistyyliseksi. Rakennuksessa kiinni oleva Kirkkokadun suuntainen koristeellinen porttirakennelma aidan pylväineen edustaa vielä alkuperäistä tyyliä. Porttirakennelmaa ja aitaa ei kuitenkaan ole merkitty asemakaavaan. Pohjois- Pohjanmaan museon näkemyksen mukaan porttirakennelma pylväineen on myös kulttuurihistoriallisesti merkittävä ja tulee merkitä kaavaan suojelumerkinnällä sr-1o. Rakennusten suojelumerkintöjen päivittämisessä hyvänä apuvälineenä toimii rakennushistoriallinen selvitys. Onko kyseisestä korttelista tai sen rakennuksista käytettävissä rakennushistoriallista selvitystä asema kaavoituksen taustamateriaaliksi?
- 8 - Korttelin 12 tontti 3 kuuluu Oulun kaupungin kaupunkiarkeologisen inventoinnin päivityksen (Museovirasto 2007) mukaan arkeologisen mielenkiinnon osalta luokkaan 1. Tämä tarkoittaa sitä, että tontti on erittäin todennäköisesti säilynyt ja/tai tutkimuksellisesti erityisen kiinnostava alue. Asemakaava on syytä päivittää myös arkeologisen kulttuuriperinnön osalta ja lisätä Museovirasto osalliseksi osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. Museovirastoa on kuultava arkeologisen kulttuuriperinnön osalta. Asemakaavoitus: Kaavamuutosalueesta ei ole laadittu rakennushistoriallista selvitystä. Kaavamuutosalueen suojelustatus on erittäin vahva. Kaavamuutoksessa kyse on pääasiassa käyttötarkoituksen muutoksesta. Rakennukset säilyvät, kulkusillan rakentamista lukuun ottamatta, ennallaan. Kaava ei ole joustava, joten jatkossakin muutokset olisivat tämän kaavan mukaan vähäisiä. Arvokkaita alueita Oulussa, suojelu- ja kehittämisohjelma (Oulun kaupunki 2001) teoksessa Weckmanin talo ja piharakennukset on merkitty kulttuurihistoriallisesti merkittäväksi yksittäiskohteeksi. Ne on arvioitu sekä maakunnallisesti että paikallisesti merkittäväksi kohteeksi. Ruotsalainen koulu sekä Weckmanin talo piharakennuksineen mainitaan suojelukohteena. Teoksessa Pohjois-Pohjanmaan kulttuurihistoriallisesti merkittävät kohteet (1993) Weckmanin talo on merkitty inventointiin sekä rakennushistoriallisin -, että miljööperustein. Kaavaehdotusta on muutettu mielipiteen johdosta siten, että: - Tontilta nro 85 on poistettu piharakennusta koskeva sr-10- merkintä. Svenska Kulturens Vänner r.f. on saanut Ympäristökeskuksen poikkeamispäätöksen 7.5.2001 <01964>, jonka perusteella vanha autotalli on purettu. Tilalle on rakennettu opetustoimintaa palveleva uudisrakennus. Rakennusoikeutta on tarkistettu. Luonnoksessa rakennusoikeus oli 1 670 k-m² ja nyt se on 1 750 k-m². - Kaavaan on lisätty kolmiomääräys, jossa todetaan seuraavaa: Tontilla nro 3 olevan Kirkkokadun suuntaisen alkuperäisen porttirakennelman korjaustyöt on suoritettava kulttuurihistorialliset ja rakennustaiteelliset arvot säilyttäen. Korjaustöissä tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Korjaus- ja muutostoimenpiteistä tulee pyytää maakuntamuseon/museoviraston lausunto. - Tontille nro 3 on lisätty ark- merkintä. Arkeologisen tutkimuksen kannalta erityisen mielenkiintoinen alue, jolla tulee varautua arkeologisiin tutkimuksiin maaperään kajoavia töitä tehtäessä. Aluetta koskevista toimenpiteistä ja suunnitelmista on kuultava museovirastoa. 4.4.2 Ehdotusvaiheessa esitetyt muistutukset ja lausunnot
- 9 - Ehdotusvaiheessa ei esitetty muistutuksia. 5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN KUVAUS 5.1 Asemakaavan muutoksen vaikutukset 5.3.1 Vaikutukset kaupunkirakenteeseen Kaavamuutos ei vaikuta olevaan kaupunkirakenteeseen, sillä tontit ovat nykyisinkin päiväkoti- ja koulutoiminnassa. Kaavamuutos tukee keskusta alueen strategisia kehittämistavoitteita. 5.3.2 Vaikutukset kaupunkikuvaan Kaupunkikuvalliset muutokset eivät ole suuria, koska rakennuksen osalta muutokset tapahtuvat pääasiassa sisätiloissa. Rakennusten yhdistäminen on mahdollistettu lisäämällä olemassa olevien rakennusten väliin, tonttien rajalle rakennusala, jolle saa sijoittaa valoa läpäisevän katoksen. Tämä mahdollistaa kulkusillan rakentamisen rakennusten väliin. Kolmella viidestä rakennusalasta on suojelumerkintä. Lisäksi rakennusalat on rajattu olemassa olevien rakennusten mukaan. Näillä kaavamääräyksillä pyritään säilyttämään tontilla nykyisin vallitseva tilanne. 5.3.3 Vaikutukset liikenteen toimivuuteen Vaikutukset liikenteeseen ovat vähäiset. Oppilaat eivät tule kouluun omilla autoilla. Liikennettä aiheutuu jonkin verran saattoliikenteestä. 5.4 Muutokset kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen Kaavaehdotukseen ei tullut muutoksia nähtävillä olon jälkeen. Oulussa 9.7.2010 Matti Karhula Matti Karhula asemakaavapäällikkö Tuula-Mari Kurikka Tuula-Mari Kurikka kaavasuunnittelija
- 10 - Asemakaavan seurantalomake Asemakaavan perustiedot ja yhteenveto Kunta 564 Oulu Täyttämispvm 31.12.2010 Kaavan nimi III kaupunginosan korttelia 12 tontteja nro 3 ja 85 koskeva asemakaavan muutos Hyväksymispvm 08.11.2010 Ehdotuspvm 09.07.2010 Hyväksyjä V-kunnanvaltuusto Vireilletulosta ilm. pvm 04.05.2010 Hyväksymispykälä 109 Kunnan kaavatunnus AM2051 Generoitu kaavatunnus 564V081110A 109 Kaava-alueen pinta-ala [ha] 0,3486 Uusi asemakaavan pinta-ala [ha] Maanalaisten tilojen pintaala [ha] Asemakaavan muutoksen pintaala [ha] 0,3486 Ranta-asemakaava Rantaviivan pituus [km] Rakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Lomarakennuspaikat [lkm] Omarantaiset Ei-omarantaiset Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,3486 100,0 9250 2,65 0,0000 90 A yhteensä 3750-0,2042-3750 P yhteensä Y yhteensä 0,3486 100,0 5500 1,58 0,2042 3840 C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä Maanalaiset tilat Pinta-ala [ha] Pinta-ala [%] Kerrosala [km²] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [km² +/-] Yhteensä Rakennussuojelu Yhteensä Suojellut rakennukset Suojeltujen rakennusten muutos [lkm] [k-m²] [lkm +/-] [k-m² +/-]
- 11 - Alamerkinnät Aluevaraukset Pinta-ala [ha] Pintaala [%] Kerrosala [k-m²] Tehokkuus [e] Pinta-alan muut. [ha +/-] Kerrosalan muut. [k-m² +/-] Yhteensä 0,3486 100,0 9250 2,65 0,0000 90 A yhteensä 3750-0,2042-3750 AL 3750-0,2042-3750 P yhteensä Y yhteensä 0,3486 100,0 5500 1,58 0,2042 3840 YSO 0,3486 100,0 5500 1,58 0,2042 3840 C yhteensä K yhteensä T yhteensä V yhteensä R yhteensä L yhteensä E yhteensä S yhteensä M yhteensä W yhteensä