Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 1/6 KUNTOTARKASTUS ASUNTOKAUPPAA VARTEN YLEISTIETOA TARKASTUKSESTA Kohteen huoneistoala: n. 84,8 m2 (ei tarkistusmitattu) Kerrosluku: 1,5 Rakennusvuosi: Käyttötarkoitus: 1983, aloitettu peruskorjaus ja laajennus, ollut asuinkäytössä -80-luvulta asti. Asuinrakennus Tarkastuksen tilaaja: Varsinais-Suomen ulosottovirasto Tarkastuspäivä: 2.2.2016 Tarkastuksen syy: Asuntokaupan kuntotarkastus. Tarkastaja: Rakennusmestari Raimo Avellan, Talokuntotarkastus R. Avellan. Tarkastushetken Pilvinen. Ulkoilman suhteellinen kosteus 85 % RH lämpötilassa + 1 C. Sisäilman olosuhteet: suhteellinen kosteus 85 % RH lämpötilassa + 2 C. Käytettävissä olleet Kohteen rakennuslupapiirustuksia ja loppukatselmuspöytäkirja vuodelta 2005. asiakirjat: Käytettävissä Kosteudentunnistin Trotec 650, sekä Gann Hydromette Compact RH-T olevat välineet: (porareikämittauksiin), Tähystyskamera, Fluke TiR 1 lämpökamera, sekä sukotesteri Rajaukset kohteessa: vikavirtasuojatesterillä. Tuuletetun alapohjan alapuolen havainnot ovat osin puutteellisia. Lumipeitteen vuoksi rakennuksen vierustan ja vesikatteen havainnot ovat osin puutteellisia, eikä mm. yläpohjan rakenteita voitu täysin selvittää. Kunnollisia rakennuspiirustuksia ei ollut saatavilla.
Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 2/6 RAKENNUSTEKNISIÄ TIETOJA KOHTEESTA (Perustuvat tarkastuksessa saatuihin tietoihin ja havaintoihin) Rakennustapa Paikallarakennettu. Perusmuurit Betoni- ja kevytsoraharkkorakenteisia. Alapohjarakenteet Tuuletettu rossipohja suurelta osin. Ulkoseinärakenteet Puurankarakenne. Julkisivupinnoite Elementtitiiliverhous ja osittain lautaverhous. Väliseinät Puurankarakenteisia pääosin. Yläpohja Puurakenteinen. Välipohja Puurakenteinen. Kattomuoto Harjakatto. Vesikate Vartti -kuitusementtilevy. Lämmitysjärjestelmä Suora sähkölämmitys pattereilla, lisäksi takka ja puuhella. Ilmanvaihtojärjestelmä Koneellinen ilmanvaihto lämmön talteenotolla. Kunnallistekniikka Kunnallinen vesiliittymä, jätevesille pienpuhdistamo. Suoritetut Laajalti peruskorjattu v. -83 lähtien, mutta mm. rakenne- ym. tarkempia piirustuksia ei korjaukset ollut käytettävissä. YHTEENVETO RAKENNUKSESTA, SEKÄ SELVITYS MAHDOLLISISTA RISKIRAKENTEISTA Rakennuksessa ei havaittu laajoja kosteusvaurioita tai muita vaurioita, joilla olisi laajaa vaikutusta rakennuksen rakenteiden toimivuuteen, mutta vaikka rakennus noudattaa ainakin suurelta osin aikakautensa yleistä hyväksyttyä ja vallinnutta rakennustapaa, rakenneratkaisuja ei voida kaikilta osin suoraan verrata tämän päivän ratkaisuihin ennen kaikkea muuttuneiden määräysten ja ohjeiden vuoksi. Lisäksi rakennus on ollut ilman lämmitystä tiettävästi jo vuodesta -14 lähtien, jolloin vesilaitokselta saadun tiedon mukaan kiinteistöltä on katkaistu vesi. Tämä on ollut siinä mielessä hyvä asia, että todennäköisesti laajaa vesivahinkoa ei ole tapahtunut putkien jäätymisestä huolimatta, mutta ainakin sisäpuolinen käyttövesiputkisto tulee varautua uusimaan kokonaan, sekä korjaamaan mahdolliset paikalliset piilevät rakennevauriot. Rakennuksen rakenteellinen yleiskunto näyttäisi kuitenkin olevan sen iän huomioiden pääosin tyydyttävä, mutta mm. peruskorjauksesta ja laajennuksesta jo kuluneen ajankin, sekä lämmityksen puutteen mahdollisesti aiheuttamien vaurioiden takia ainakin sisäpintamateriaalien osittaiseen uusimiseen tulee varautua. Tämän ikäinen rakennus edellyttää tehdyistä korjauksista huolimatta ja niiden lisäksi myös iän mukanaan tuomia korjaus- ja ylläpitotarpeita, joihin tulee jatkossa varautua. Kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. MERKITTÄVIMMÄT EPÄKOHDAT JA PUUTTEET, SEKÄ HUOLTOTARPEITA Lisäksi kuvateksteissä on mainittu pienempiä vaurioita, puutteita, sekä korjaus- ja huoltotarpeita. Katto- ja pintavesien poisjohtamisen toimivuudesta on tärkeätä huolehtia hyvin, koska nämä vedet helpoimmin voivat kulkeutua kellariin ainakin, mikäli salaojat eivät enää toimi täydellisesti Katto- ja pintavesien poisjohtamisen toimivuudesta on tärkeätä huolehtia hyvin, koska nämä vedet helpoimmin voivat lisätä alapohjan kosteusrasitusta, mikäli salaojien toiminta jostain syystä häiriintyy tilapäisesti tai kokonaan. (ovat vielä alkuperäisiä, mikäli niitä on tehty lainkaan). Salaojien toimivuus tulee varmistaa säännöllisesti mm. tarkastuskaivoista ja huuhtelun avulla. Vesikatteen kunnon tarkistus ja puhdistus jatkossa vuosittain, koska kate on jo melko iäkäs. Savupiippuun olisi suositeltavaa asentaa sadehattu. Yläpohjan lämmöneristeen ja vesikatteen välisen tuuletuksen toimivuus on yleisesti puutteellinen tämän ikäisissä rakenteissa, tuuletuksen toimivuus tulee varmistaa viimeistään vesikatteen uusimisen yhteydessä. Pesutilojen vesieristeet eivät välttämättä vastaa nykyajan vaatimuksia kaikilta osin, mutta esimerkiksi asentamalla suihkukaappi kosteusrasitusta voitaisiin vähentää olennaisesti niinkin paljon, ettei remontoimistarvetta ole vuosiin. Käyttövesiputkiston mahdollinen uusimistarve mm. jäätymisvaurioiden ja iän takia. Jätevesien käsittely ei välttämättä ole v. 2004 alussa voimaan astuneen asetuksen mukainen, vanha järjestelmä saa pääsääntöisesti olla toiminnassa v.2018 maaliskuuhun asti, jolloin jotain parannuksia voi olla tarpeen tehdä (Eri kunnissa toisistaan poikkeavia tulkintoja asetuksen vaatimuksista eri alueilla). Ilmanvaihtokanavien nuohous on suositeltava toimenpide (vähintään 10 vuoden välein), tällöin järjestelmän ilmamäärät myös aina säädetään, lisäksi iv-kone on myös jo melko iäkäs.
Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 3/6 VAURIOIDEN KORJAAMINEN JA KORJAAMATTA JÄTTÄMISEN RISKIT Rakenteet tulee tehdä ja korjata käyttötarkoituksen asettamien vaatimusten mukaisiksi tarkoitukseen soveltuvista materiaaleista siten, että ne eivät pääse mm. kosteudesta vaurioitumaan. Ennakoivat huoltotoimet ja syntyneiden tai havaittujen vaurioiden pikainen korjaaminen säästävät kustannuksia ja pitävät yllä rakennuksen arvoa. Mikäli vaurioita tai puutteita on tarkastuksessa havaittu, eikä toimenpiteisiin ryhdytä, vaurio tai haitta yleensä pahenee ja laajenee, korjaaminen hankaloituu ja korjauskustannukset kasvavat. Korjaamaton vaurio voi muodostaa haitan asumiselle. ASBESTIN ESIINTYMINEN JA MAHDOLLINEN MIKROBIVAURIO Asbestia on käytetty Suomessa rakentamisessa ja korjauksissa 1910-90. Sinisen asbestin (krokidoliitti) käyttö kiellettiin vuonna 1976. Asbestin ja asbestipitoisten tuotteiden valmistus, myyminen ja käyttö kiellettiin v. 1994. Ehjät, asbestia sisältävät pinnat eivät aiheuta haittaa terveydelle. Rakennus on rakennettu aikana, jolloin rakennusmateriaaleissa on käytetty asbestia, mm. ainakin vesikate. Asbestista voi olla haittaa ainoastaan mahdollisten purkutöiden yhteydessä syntyvän pölyn muodossa, siitä ei ole muuten haittaa normaalille asumiselle. Asbestikartoituksen tekeminen on kiinteistönomistajan vastuulla. Liian korkean kosteuspitoisuuden seurauksena rakenteissa voi tapahtua mikrobiologisia tai kemiallisia vaurioita. Mikrobiologisia vaurioita ovat mm. homesienien, bakteerien tai lahottajasienien kasvaminen rakenteisiin. Kemiallisia vaurioita ovat materiaalien kemiallinen muuttuminen, kuten raudoitteiden ruostuminen ja mattoliimojen ja tasoitteiden kemiallinen hajoaminen. Jos rakenteeseen pääsee enemmän kosteutta kuin sieltä pääsee pois, kohoaa rakenteen kosteuspitoisuus. Jos kohonnut kosteuspitoisuus vaikuttaa riittävän pitkän ajan riittävän korkeassa lämpötilassa, rakenne vaurioituu. Kosteusvaurio ilmenee tavallisesti materiaalimuutoksina, kohonneina kosteusarvoina, hajuhaittana ja /tai mikrobikasvustona. Havaitut kosteusvauriot tai esim. näkyvät kosteuden aiheuttamat jäljet tulee aina tarkemmin selvittää ja ryhtyä tarvittaviin toimenpiteisiin mahdollisten ongelmien estämiseksi. TARKASTUSMENETTELYSTÄ Kuntotarkastusraportti perustuu kohteesta tehtyihin havaintoihin, sekä tarkastuksen yhteydessä omistajalta ja kohteeseen liittyvistä asiakirjoista saatuihin tietoihin ja kohteesta otettuihin valokuviin. Tarkastuksessa on kiinnitetty huomiota pintapuolisella tarkastelulla havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumiskelpoisuuteen vaikuttaviin oleellisiin puutteisiin ja vikoihin, sekä mahdollisiin niistä aiheutuviin riskeihin. Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voi havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, ellei niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa, tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Pintapuolisella tarkastuksella ei voida täysin arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa ja toimivuutta, tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa tai korjaustarvetta. Raportti ei ole työselitys, eikä se vastaa täysin asuntokauppaa varten tehtyä suoritusohjetta aivan pikkutarkasti vaan tarkastuksen havainnot on käsitelty suppeammin. Asuntokaupan osapuolten on tiedostettava, että kuntotarkastus koskee vain ja ainoastaan tilannetta tarkastusajankohtana ja tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. PALOVAROITTIMET Palovaroittimia tulisi olla ainakin yksi jokaisen kerroksen alkavaa 60 huoneneliötä kohti kattoon asennettuna keskeisellä paikalla, suosituksena lisäksi yksi jokaisessa makuuhuoneessa. Lisäksi olisi suositeltavaa asentaa hiilimonoksidivaroitin asuntoihin joissa on tulisija. Varoittimien toiminta tulee testata kerran kuukaudessa.
Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 4/6 OHJEELLISET KUNNOSSAPITOJAKSOT JA ARVIOITU TEKNINEN KÄYTTÖIKÄ Arvioitu käyttöikä tarkoittaa aikajaksoa, jonka aikana laite tai rakennusosa toimii kestävyyden, taloudellisuuden ja ajanmukaisuuden suhteen sille asetettujen tavoitteiden mukaisesti. Kun rakennusosa tai laite ei enää toimi tavoitteiden mukaisesti, on sen tekninen käyttöikä kulunut umpeen ja laitteen tai rakennusosan tai niissä käytetyn materiaalin korvaamiseen toisella tai korjaamiseen osittain uusimalla, kunnostamalla, täydentämällä tai pintakäsittelemällä, tulee varautua. Tarkastusväli kertoo, kuinka usein laitteen tai rakennusosan toimivuus tai kunto on suositeltavaa tarkastaa, jotta kohde pysyy kunnossa seuraavaan tarkastusajankohtaan asti. Tarkastusvälejä määriteltäessä on tarvittaessa huomioitu tarkastuksille tarkoituksenmukaiset ajankohdat, kuten kevät ja syksy. Kunnossapitojakso tarkoittaa sitä aikajaksoa, jonka kuluttua tietty kunnossapitotoimenpide tulee uusia. Kunnossapitojakson pituus voi samalla laitteella tai rakennusosalla olla erimittainen eri kohteessa, mm. sään tai ilmansuunnan aiheuttamista erilaisista rasitusolosuhteista johtuen. Nimike Tekninen Tarkastusväli/v Kunnossapitojakso / v käyttöikä/v Kuitusementtilevy 30-50 5-10 (Puhdistus ja huolto ainakin vuosittain) Hormit, tulisijat, savupiiput 50-100 5-10 5-10 (Nuohous kerran vuodessa) Ikkunat (puuikkunat) 50 1 3 3-10 (Lähinnä huoltomaalaus) Puu-ulko-ovet 40 5 5-15 (Lähinnä huoltomaalaus) Lattiakaivot 50 3 15-50 Lämminvesivaraajat 15-25 5 20 25 (Uusimistarve) Pesutilat; sauna, ph ja kph 5-20 1 3-10 (Mm. silikonisaumojen uusiminen) Pintalaatat, vesieristys 20-40 5 20-30 Puujulkisivut, ulkopuuosat 50 3 5-10 (Huoltomaalaustarve n. 5-10 vuoden välein) Räystäskourut 20-40 3 6-12 (Puhdistus ja huolto ainakin vuosittain) Syöksytorvet 20-40 3 6-12 (Puhdistus ja huolto ainakin vuosittain) Sähköjärjestelmä 50 10 30 (Suositeltava koko järjestelmän tarkastustarve) Sähkölämmityspatterit 15-20 2-5 20 Vesijohdot, kupari 30 10 10-30 Vesijohdot, muovi 50 10 40-50 Viemärikaivot 40 3 10 Viemäriputket, muovi 50 10 25-50 Maanpinnat tulisi pitää rakennuksesta poispäin viettävinä siten, että sade- ja pintavedet valuvat pois rakennuksen vierustoilta. Suositeltava kaltevuus on 1: 20 noin 3 metrin matkalla rakennuksesta poispäin. Rakennuksen vierustat tulee pitää vapaana kasvillisuudesta, mikä vähentää kosteusrasitusta perustukseen ja ulkoverhouksen alaosaan. Salaojien toimivuus tulee tarkastaa säännöllisin väliajoin tarkastuskaivoista ja mm. huuhtelun avulla. Puuosat tulee huoltomaalata tarpeen mukaan säännöllisesti, yleensä n. 5-10 vuoden välein ja korjata samanaikaisesti havaittavat mahdolliset lahovauriot. Ilmanvaihtojärjestelmä - Ilmanvaihtokanavien ja poistokojeiden tekninen käyttöikä on n. 50 vuotta. Ilmanvaihtoventtiilit tulee pitää puhtaina. Ilmanvaihtohormit suositellaan nuohottaviksi 10 vuoden välein. Iv-kojeen suodattimet tulee puhdistaa säännöllisesti, yleensä ainakin puolivuosittain. Raportin lopussa 12 värikuvaa kohteesta kuvateksteineen TALOKUNTOTARKASTUS R. AVELLAN Liedossa 16.2.2016 Raimo Avellan, Rakennusmestari, Asuntokaupan Kuntotarkastaja Puh.0500 940984, Mulloskuja 2, 21420 LIETO
Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 5/6 Kuva 1 Kattovesien poisjohtamisen toimivuudesta on tärkeätä huolehtia hyvin ja pitää rännikaivot puhtaina roskista, kattovesiä ei saisi enää johtaa ainakaan salaojiin Kuva 2 Rakennuksen vierusta tulisi pitää vapaana kasvillisuudesta, mikä vähentää perustukseen ja ulkoverhouksen alaosaan kohdistuvaa kosteusrasitusta Kuva 3 Tontille on tehty 80-luvulla vaadittu pienpuhdistamo, mutta ei välttämättä enää vastaa nykyasetuksen vuoden 2004 määräyksiä Kuva 4 Rakennuksen julkisivut ja ikkunat ovat melko ehjiä pääosin, mutta mm. puuosien huoltomaalauksesta tulee huolehtia säännöllisesti, sekä korjata paikalliset lahovauriot Kuva 5 Vesikate on jo melko iäkäs ja tulee tarkastaa ja puhdistaa ainakin vuosittain, myös katteen uusimiseen tulee varautua ainakin lähivuosina Kuva 6 Alapohjan tuuletustilaan ei ole kulkua, mutta tuuletusaukoista tarkasteltuna merkkejä ainakaan laajoista vaurioista ei havaittu
Omakotitalo Paattistentie 225, Turku 6/6 Kuva 7 Vesimittari on todennäköisesti jäätynyt vasta tänä talvena, jolloin vesipainetta ei enää ole ollut Kuva 8 Pesutiloissa ei havaittu merkittäviä näkyviä vaurioita, mutta mm. laatoituksen irtoamista voi tapahtua, kun tiloja aletaan taas lämmittää Kuva 9 Alkuperäisestä rakennuksesta ei ole jäänyt paljoakaan jäljelle, vaan suurin osa näyttäisi olevan tehty -80-luvulla uudelleen Kuva 10 Rakennukseen on asennettu myös koneellinen lämmön talteenotolla varustettu ilmanvaihto, mutta ivlaite alkaa olla jo melko iäkäs ja myös putkisto puhdistuksen tarpeessa Kuva 11 Asuintiloissa ei nyt havaittu merkittäviä mm. putkiston jäätymisen aiheuttamia vaurioita, mutta rakennus on ollut ilman lämmitystä jo vuodesta - 14 Kuva 12 Ulkorakennus on ollut paljolti varastokäytössä ja rakennuksessa havaittiin mm. vaarallisia sähköasennuksia