3 2013 6.6.2013 Kiinteistöliitto Lappi ry:n kesäaika Yhdistyksen toimisto on suljettuna ajalla 13.6.-4.8.2013. Suomen Kiinteistöliiton lakineuvonta (p. 09-1667 6300) on suljettuna ajalla 15.7.- 28.7.2013. Talous- ja veroneuvonta (p. 09-1667 6369) on suljettuna koko heinäkuun. Energianeuvonta (p. 09-1667 6300) on suljettuna 1.7.-4.8.2013 ajan. Syyskuussa uudet hallitusten jäsenet koulutukseen Kiinteistöliitto Lappi järjestää taloyhtiöiden uusille hallitusten jäsenille hallitustyöskentelystä koulutuksen 24.9. Rovaniemellä. Laita ajankohta kalenteriisi. Taru Palokangas, toiminnanjohtaja YHTEYSTIEDOT Rovakatu 26 A 11, 96200 Rovaniemi 0400-965040 taru.palokangas@kiinteistoliitto.fi
Sisältö Uutisia Kiinteistöliitosta... 4 Kiinteistöliiton vuosikertomus 2012 julkaistu... 4 Pankit korottaneet taloyhtiöiden lainojen marginaaleja jopa 800 prosenttia... 4 Perinteiset putkiremontit suosiossa... 4 Jenni Hupli Kiinteistöliiton päälakimieheksi... 4 Asuntojen myynti- ja vuokrausilmoituksiin energialuokka kesäkuun alusta alkaen... 5 Kiinteistöliitossa valmisteilla olevat viranomaislausunnot... 5 Kiinteistöliiton puheenjohtajana jatkaa Matti Inha... 5 Ajankohtaista... 6 Kiinteistöliitto Lappi ry:n kesäaika... 6 RALA-päteviä yrityksiä on nyt tuhat... 6 Rakennetun ympäristön ohjaamiseen ehdotetaan uutta ministeriötä... 6 Isännöinnin Auktorisointi ISA:n hallitus valittu... 6 Ahti Junttila valittiin Fisen hallituksen puheenjohtajaksi... 7 Syyskuussa uudet hallitusten jäsenet koulutukseen... 7 Kehysriihen lopputulos nostaa vuokria... 7 Hallitus esittää tukitoimien tehostamista vaikeuksissa oleville vuokrataloyhteisöille... 7 Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma käyntiin... 8 Lakiasiat... 8 Hallituksen esitys eduskunnalle koskien sähköisen kiinteistönkaupan säännösten voimaansaattamista... 8 Oikeustapaukset... 8 Käräjäoikeuden ratkaisu lainan marginaalin korottamista koskevassa riidassa... 8 KHO:2013:100... 9 Oikeustapauksia... 9 Hovioikeuden ratkaisu vakuutusyhtiön takautumisoikeutta koskevassa korvausvaatimusasiassa10 Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu yhdistyksen saamien vuokratulojen verokohtelusta.. 10 Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu vuokratulon kohtelusta arvonlisäverotuksessa... 10 Korkein hallinto-oikeus 2013:76... 10 KHO:2013:85... 10 KHO 7.5.2013/1620... 11 KHO:2013:86... 11 Tutkimus ja kehitys... 11 Asunto-osakeyhtiöiden yhteistyöllä huomattavia etuja lähiösaneeraukseen... 11 Kiuas aiheuttaa vaaratilanteen tai tulipalon yhä useammin... 11 Markkina ja suhdanteet... 12 Kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat hieman maaliskuussa... 12 KTI Markkinakatsaus: Kiinteistömarkkinoilla alavireiset tunnelmat... 12 2
KTI: Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten nousu jatkuu vuokria jyrkempänä... 12 Julkaisut ja tapahtumat... 12 Osakkaiden oma opas yhtiökokoukseen ilmestynyt... 12 Taloushallinnon lakipokkari - taloushallinnon lait nyt yksissä kansissa... 13 Uutuusopas taloyhtiössä perittävistä vastikkeista... 13 Uusi painos Kiinteistöyhtiön perustaminen -kirjasta... 13 Korjaushanke haltuun: hallituksen pikaopas... 13 Uutuusopas toiminnantarkastuksen tekemisestä ilmestynyt... 14 3
UUTISIA KIINTEISTÖLIITOSTA Kiinteistöliiton vuosikertomus 2012 julkaistu Kiinteistöliiton vuosikertomus 2012 on julkaistu. Vuosikertomus hyväksyttiin Hämeenlinnan liittokokouksessa 23.3.2013. Vuoden 2012 alussa Kiinteistöliiton muodostivat 25 alueellista yhdistystä ja valtakunnallinen toimialajärjestö Suomen Vuokranantajat ry. Vuoden lopussa alueellisten yhdistysten määrä oli 23. Toimintavuonna Kiinteistöliiton jäsenmäärä lähes 24 000:een. Liiton jäsentaloyhtiöissä asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Tutustu vuosikertomukseen osoitteessa http://www.kiinteistoliitto.fi/liitto/vuosikertomus. Pankit korottaneet taloyhtiöiden lainojen marginaaleja jopa 800 prosenttia Pankit ovat korottaneet yksipuolisesti taloyhtiöiden lainojen marginaaleja jopa 800 prosenttia. Kiinteistöliitto on saanut runsaasti valituksia pankkien, varsinkin Nordea yksipuolisista ja korkeista lainamarginaalien korotuksista. Pankit lähettävät marginaalien korotusilmoituksia kuin liukuhihnalta ja unohtavat tarkastaa asiakkaiden kanssa sovitut yksilölliset lainaehdot. Kiinteistöliitolle toimitetuissa velkakirjaehdoissa ja niiden erityisehdoissa on rajoituksia pankin oikeuteen korottaa lainan marginaalia. Nyt ne on unohdettu täysin. Yleensä lainaehdot ovat aina pankin laatimia, joten vastuu epäselvästä sopimuksesta on pankilla eikä asiakkaalla. Lue lisää Kiinteistöliiton sivuilta http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/. Perinteiset putkiremontit suosiossa Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometri, kevät 2013: Taloyhtiön putkiremonteissa viemäreiden sisäpuoliset korjausmenetelmien osuuden kasvu on seisahtunut, ja perinteisten menetelmien osuuden lasku pysähtynyt, ilmenee Kiinteistöliiton Korjausrakentamisbarometrista. Putkiremontteja toteuttaneista taloyhtiöistä 43 prosenttia oli asentanut uudet putket vanhojen tilalle. Uuteen kohtaan putket oli uusinut 15 prosenttia ja sisäpuolisia menetelmiä kuten sujutusta ja sukitusta oli käyttänyt 27 prosenttia vastaajista. Putkistoremonttien kokonaiskustannukset kohosivat koko maassa mediaaniltaan 500 euroon huoneistoneliötä kohden eli nousivat parikymmentä euroa viime syksystä. Pääkaupunkiseudulla mediaani oli 700 ja muualla Suomessa 340 euroa. Lue lisää Kiinteistöliiton sivuilta http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/. Jenni Hupli Kiinteistöliiton päälakimieheksi Kiinteistöliiton uudeksi päälakimieheksi on nimitetty varatuomari Jenni Hupli, 37. Hän aloittaa tehtävässä kesäkuun puolivälissä. Hupli siirtyy Kiinteistöliittoon Asianajotoimisto Castrén & Snellman Oy:n Counsellakimiehen paikalta. 4
Hupli on työskennellyt Castrén & Snellmanilla eri tehtävissä vuodesta 2001. Ennen asianajotoimistouraansa Hupli toimi Kiinteistöliiton ja Suomen Vuokranantajat r.y:n neuvontalakimiehenä. Lisäksi Hupli on toiminut lakimiehenä Ovenia Oy:ssä. Kiinteistöliiton nykyinen päälakimies Anu Kärkkäinen siirtyy kesäkuun alussa Rakennusteollisuus RT:n elinkeinoasioista vastaavaksi johtajaksi. Lue lisää Kiinteistöliiton sivuilta http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/. Asuntojen myynti- ja vuokrausilmoituksiin energialuokka kesäkuun alusta alkaen Asuntojen myynti- ja vuokrausilmoituksiin sekä asuntoesitteisiin on merkittävä kerrostalojen ja vuoden 1980 jälkeen valmistuneiden omakoti- ja paritalojen energialuokka lauantaina 1.6.2013. Energiatodistus vaaditaan asunnon vuokraus- ja myyntitilanteissa "Uudistunut energiatodistuslainsäädäntö edellyttää, että energialuokka ilmenee myös myyntiesitteestä. Lisäksi energiatodistuksen on oltava nähtävillä asuntoesittelyssä ja se on annettava alkuperäisenä tai jäljennöksenä ostajalle tai vuokralaiselle kaupan- tai sopimuksenteon yhteydessä", kertoo toimitusjohtaja Jukka Malila Kiinteistönvälitysalan Keskusliitosta. "Energiatodistuksen suuri hyöty on se, että taloyhtiö saa todistuksen mukana parannusehdotuksia siitä, miten rakennuksen energiatehokkuutta on mahdollista parantaa. Laatijan on otettava kantaa myös rakennuksen energiatehokkaaseen käyttöön ja ylläpitoon, vaikka ne eivät itse energialuokkaan vaikutakaan. Energialuokka määritellään asteikolla A-G ja sitä voidaan korottaa erilaisilla korjaustoimenpiteillä, kertoo Kiinteistöliiton energia-asiantuntija Petri Pylsy. Lue lisää Kiinteistöliiton sivuilta http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/. Kiinteistöliitossa valmisteilla olevat viranomaislausunnot Kiinteistöliitto on antanut seuraavat lausunnot: Verohallinto: Lausunto verohallinnon ohjeluonnoksesta koskien rakentamiseen liittyvää tiedonantovelvollisuutta. Lausunto annettiin 28.5.2013. Lausuntoa valmisteli Jaana Sallmén ja Jukka Kero. Oikeusministeriö: Lausunto arviomuistiosta ja muista henkilöyhtiölain muutostarpeista. Lausunto annettiin 28.5.2013. Lausuntoa valmisteli Jaana Sallmén. Viestintävirasto: Lausunto määräysluonnoksesta 65/2013 M kiinteistön sisäverkosta ja teleurakoinnista. Lausunto annettiin 29.5.2013. Lausuntoa valmisteli Elina Skarra. Valmiit lausunnot löytyvät osoitteesta www.kiinteistoliitto.fi/palvelut/edunvalvonta/viranomaislausunnot. Kiinteistöliiton puheenjohtajana jatkaa Matti Inha Kiinteistöliiton puheenjohtajana jatkaa pitkän linjan asuntovaikuttaja, rahoitusneuvos Matti Inha. Varapuheenjohtajiksi liittokokous valitsi toimitusjohtaja Pertti Satopään Turusta, toimitusjohtaja Juhani Kolehmaisen Tampereelta sekä everstiluutnantti Pekka Kourin Helsingistä. Valinnat tehtiin liittokokouksessa Hämeenlinnassa 23.3.2013. Tutustu hallituksen kokoonpanoon Kiinteistöliiton sivuilla http://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/. 5
AJANKOHTAISTA Kiinteistöliitto Lappi ry:n kesäaika Yhdistyksen toimisto on suljettuna ajalla 13.6.-4.8.2013. Suomen Kiinteistöliiton lakineuvonta (p. 09-1667 6300) on suljettuna ajalla 15.7.-28.7.2013. Talous- ja veroneuvonta (p. 09-1667 6369) on suljettuna koko heinäkuun. Energianeuvonta (p. 09-1667 6300) on suljettuna 1.7.-4.8.2013 ajan. RALA-päteviä yrityksiä on nyt tuhat Rakentamisen Laatu RALA ry:n myöntämä voimassa oleva RALA-pätevyys on nyt yli tuhannella yrityksellä. RALA-pätevien yritysten määrä ylitti tuhatluvun huhtikuun lopussa. "Kyse on RALAn kannalta tärkeästä merkkipaalusta, sillä tuhannen RALA-pätevän yrityksen määrä ylittyi nyt ensimmäistä kertaa RALAn historiassa. Tavoitteenamme on kasvaa voimakkaasti ja saada lisää RALA-päteviä yrityksiä, joten suunta on oikea ja tästä on hyvä jatkaa", sanoo RALAn toiminnanjohtaja Tuula Råman. Rakennetun ympäristön ohjaamiseen ehdotetaan uutta ministeriötä Rakennetun omaisuuden tila ROTI 2013 -raportti luovutettiin kuntaministeri Henna Virkkuselle Säätytalolla 18.4.2013. ROTI 2013 -raportti selvitti neljättä kertaa asiantuntijoiden näkemyksiä rakennetun ympäristön nykytilasta ja tulevaisuudesta. Ensimmäistä kertaa aiheesta teetettiin myös laaja kansalaiskysely. Työssäkäyntialueiden välillä on isoja eroja, ja ekologisuus on vielä kaukana kansalaisten arjesta. Nopeasti monimutkaistuvaan maailmaan valtioneuvostolle ehdotetaan työkaluksi hallinnonalojen uudelleenjärjestelyä - uudeksi rakennetun ympäristön ministeriöksi. Lue lisää RIL:n sivuilta. Isännöinnin Auktorisointi ISA:n hallitus valittu ISA:n vuosikokouksessa 22.5. valittiin hallituksen jäsenet sekä heidän henkilökohtaiset varajäsenet. Kiinteistöliiton esityksestä ISA:n hallitukseen valittiin Kristel Pynnönen (varajäsenenä Harri Hiltunen), Paavo Marttila (Kai Haarma) ja Pentti Vähäkuopus (Paul Nouro). Isännöintiliiton esityksestä ISA:n hallitukseen tulivat nimetyiksi Tero Heikkilä (Marina Furuhjelm), Ilkka Saarinen (Jari Porthén) ja Johan Nyholm (Ari Viinikainen). ISA:n puheenjohtajana jatkaa Ilkka Saarinen ja varapuheenjohtajana Paavo Marttila. Isännöinnin Auktorisointi ISA ylläpitää ja kehittää isännöinnin auktorisointijärjestelmää, auktorisoi isännöintiyrityksiä ja valvoo niiden toimintaa. Toiminnallaan ISA edistää ammattimaista ja kehittyvää isännöintiä sekä pitkäjänteistä kiinteistöjen ylläpitoa. Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n tunnusta saavat käyttää vain ISA:n auktorisoimat isännöintiyritykset. ISAyhteisöön kuuluu 195 isännöintiyritystä ja -toimipaikkaa. Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n taustalla ovat Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Isännöintiliitto. Lisätietoa ISA:sta: www.isa-yhdistys.org 6
Ahti Junttila valittiin Fisen hallituksen puheenjohtajaksi Rakennus-, lvi- ja kiinteistöalan henkilöpätevyyksiä rekisteröivän Fise Oy:n yhtiökokous on valinnut yhtiön hallituksen uudeksi puheenjohtajaksi Ahti Junttilan. Rakennusmestarit ja -insinöörit AMK RKL ry:n toimitusjohtaja Ahti Junttila seuraa Fisen hallituksen puheenjohtajana Lauri Jääskeläistä, joka oli erovuorossa. Fisen hallituksen varapuheenjohtajana jatkaa Kiinteistöalan Koulutussäätiön toimitusjohtaja, varatuomari Keijo Kaivanto. Vuonna 2002 perustettu Fise toteaa lakiin ja täydentäviin rakentamismääräyksiin perustuvia suunnittelijoiden ja työnjohdon pätevyyksiä. Lisäksi järjestelmään on otettu mukaan myös markkinalähtöistä, vapaaehtoista, rakennus- ja kiinteistöalan asiantuntijapätevyyksien toteamista. Fise ei järjestä pätevyyksiin liittyvää koulutusta, vaan sihteerijärjestöt huolehtivat koulutuksesta. "On hienoa, että pätevyydet ovat saman katon alla. Näin voimme yhtenäistää koulutusvaatimuksia, tuottaa parempia koulutuksia ja edistää vaatimusten tasavertaisuutta sekä selkeyttää pätevyyksien hallinnointia", Junttila sanoo. Runsaan kymmenen vuoden aikana on todettuja pätevyyksiä runsaat 11 000 ja voimassaolevia pätevyyksiä noin 7 000. Syyskuussa uudet hallitusten jäsenet koulutukseen Kiinteistöliitto Lappi järjestää taloyhtiöiden uusille hallitusten jäsenille hallitustyöskentelystä koulutuksen 24.9. Rovaniemellä. Laita ajankohta kalenteriisi. Koulutus on tarkoitettu uusille alkaville hallitusten puheenjohtajille ja hallitusten jäsenille. Kouluttajana toimii Suomen Kiinteistöliiton yhteyspäällikkö Timo Tossavainen. Tarkempi koulutuspaikka ilmoitetaan myöhemmin. Ilmoittautuminen tapahtumakalenteriin yhdistyksen verkkosivuilla elokuusta alkaen. Kehysriihen lopputulos nostaa vuokria Asuntoministeri Kiuru lupasi kehysriihessä laajan asuntopoliittisen paketin. Lupaus ei toteutunut edelleenkään koko vuokra-asuntomarkkinan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajat ry vaatii, että hallitus antaa selkeän vastauksen siihen, halutaanko yksityistä vuokra-asuntokantaa vai halutaanko se ajaa alas. Nyt kehysriihessä ei huomioitu yksityistä vuokra-asuntokantaa lainkaan. Tämä voi merkitä vain sitä, että vuokrat tulevat nousemaan. Vuokratasoihin vaikuttaa kokonaisvuokra-asuntokanta. Jos yksityinen vuokraasuntokanta vähenee, paine tuettua kantaa kohtaan kovenee. Vaikka vuokratasoon vaikuttaa moni asia, on suuri merkitys kuitenkin kysynnän ja tarjonnan tasapainolla. Vuokra-asuntopula nostaa vuokria. Lue lisää Vuokranantajien sivuilta. Hallitus esittää tukitoimien tehostamista vaikeuksissa oleville vuokrataloyhteisöille Hallitus esittää sellaisten aravalainoitettujen vuokrataloyhteisöjen tukitoimien tehostamista, jotka ovat taloudellisesti vaikeuksissa ja sijaitsevat yleensä väestöltään vähenevillä alueilla. Tarkoituksena on, että aravalainojen lainaehtojen muuttaminen ja lainojen ongelmakohtiin puuttuminen olisi nykyistä joustavampaa. Tavoitteena on myös saada asuntokanta tehokkaampaan käyttöön, mikä tervehdyttäisi omistajayhteisöjen taloutta. 7
Ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelma käyntiin Valtioneuvosto on 18. huhtikuuta päättänyt ikääntyneiden asumisen kehittämisohjelman käynnistämisestä vuosille 2013-2017. Ohjelman keskeisenä tavoitteena on parantaa ikääntyneiden asumisoloja, tukea ikääntyneiden omaa varautumista asumisen ja siihen liittyvien palvelujen osalta. "Ikääntyneiden asuinolojen parantaminen on yksi lähivuosikymmenten suurista haasteista. Suurin tarve on nykyisen asuntokannan esteettömyyden, turvallisuuden ja toimivuuden lisäämisessä. Tavoitteena on, että mahdollisimman moni meistä voisi asua omassa kodissa mahdollisimman pitkään", sanoo asunto- ja viestintäministeri Krista Kiuru. LAKIASIAT Hallituksen esitys eduskunnalle koskien sähköisen kiinteistönkaupan säännösten voimaansaattamista Hallitus on antanut eduskunnalle esityksen sähköistä kiinteistön kauppaa, panttausta ja kirjaamismenettelyä koskevan lainsäädännön voimaanpanoa koskevaksi laiksi sekä eräiksi siihen liittyviksi laeiksi (HE 43/2013). Esityksessä ehdotetaan, että mainittuja sähköisiä menettelyjä koskeva lainsäädäntö tulisi voimaan pääosin 1. päivänä marraskuuta 2013, ja kaikilta osin 1. päivänä maaliskuuta 2015. Sähköisiä menettelyjä koskevat säännökset on lisätty maakaareen 4.2.2011 annetulla lailla 96/2011. Säädösten voimaantuloajankohta on tuolloin jätetty avoimeksi, jotta tarvittavat asiointijärjestelmät ehditään saada käyttöön ja jotta niiden toimivuudesta olisi säännösten voimaantullessa varmuus. Maakaaren lisäksi muutoksia sisältyy myös etuostolakiin, perintökaareen, ulosottokaareen sekä avioliittolakiin. Merkittävin muutos säännösten myötä on kiinteistöjen sähköisen kaupankäyntijärjestelmän käyttöönottaminen. Säännösten tultua voimaan suuri osa kiinteistön luovutuksista voitaisiin tehdä sähköisesti kirjaamisviranomaisen ylläpitämässä asiointijärjestelmässä, jossa järjestelmä tunnistaa osapuolet ja tarkistaa tietoja suoraan viranomaisrekistereistä. Kaupanvahvistajaa ei tarvita, vaan järjestelmä valvoo, että kauppakirjan sisältö vastaa lain vaatimuksia. Myös lainhuudatus tulee vireille ilman eri hakemusta ja kirjaamisviranomaisessa asiaa voidaan käsitellä yksinomaan sähköisessä muodossa. Vastaavasti kiinnityshakemukset voitaisiin tehdä sähköisesti ja ottaa käyttöön sähköiset panttikirjat. Sähköiset toimintatavat ovat vaihtoehtoja perinteisille toimintatavoille, joita koskevat säännökset on jätetty ennalleen ja joita sovelletaan siten rinnakkain sähköisiä menettelyjä koskevien säännösten kanssa. OIKEUSTAPAUKSET Käräjäoikeuden ratkaisu lainan marginaalin korottamista koskevassa riidassa Helsingin käräjäoikeus katsoi, että Nordea-pankilla oli ollut oikeus korottaa luottojen marginaalia 0,75 % keväällä 2009. Asiassa oli kysymys kunta-alan rahoituksesta, jossa pankki oli rahoittanut kantajia pitkäaikaisilla luottosopimuksilla, joiden osana on vakiosopimuksina yleiset sopimusehdot. Kantajat ovat vaatineet sen vahvistamista, ettei pankilla ole ollut oikeutta korottaa kantajien luottojen marginaalia 0,75 prosentilla helmikuussa 2009. Käräjäoikeus on käsitellyt 25 kuntayhteisön kannetta yhdessä. Kanteet pankkia vastaan hylättiin. Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että pankin varainhoidon kustannukset olivat nousseet ns. subprimekriisin johdosta pankin yleisten ehtojen edellyttämällä tavalla ja siten, että pankki ei ole voinut niitä kohtuudella ennakoida luottosopimuksia allekirjoitettaessa. 8
Pankki oli kirjannut useimpiin velkakirjoihin lisäehdon, jonka mukaan pankilla oli marginaalintarkastusoikeus kymmenen vuoden kuluttua luottosopimuksen allekirjoituksesta. Käräjäoikeus on pitänyt tätä ehtoa ymmärrettävänä pankin pitkäaikaisen varainhankinnan rakenteesta esitetyn selvityksen perusteella. Ehto on liittynyt pitkäaikaisten luottojen hinnoitteluun, koska pankki joutui hankkimaan rahoituksen myöntämilleen pitkäaikaisille kuntaluotoille 3-5 kertaan. Käräjäoikeuden päätös ei ollut yksimielien. Eri mieltä ollut tuomioistuimen jäsen olisi kantajien vaatimukset. Pankin olisi tullut näyttää, mikä merkitys nyt kyseessä olevien lainojen marginaalin korotuksella on ollut pankille. Eri mieltä ollut jäsen on katsonut, ettei pankki ole esittänyt sellaista konkreettista näyttöä, että 26.2.2009 tehtyä marginaalin korotusta voisi pitää perusteltuna pankin lisääntyneiden varainhankinnan tai muiden kustannusten takia, joita pankki ei kohtuudella voinut ennakoida velkakirjakokonaisuutta allekirjoitettaessa. On mahdollista, että asia saatetaan hovioikeuden käsiteltäväksi. Helsingin käräjäoikeus 5.4.2013, asia 09/48054 ym. KHO:2013:100 Korkein hallinto-oikeus pysytti Helsingin hallinto-oikeuden päätöksen Espoon Tapiolaan myönnetyn rakennusluvan lainmukaisuudesta. Espoon rakennuslautakunta oli myöntänyt rakennusluvan kahdelle kerrostalorakennukselle Espoon vanhan Tapiolan alueelle. Lupapäätöksestä oli valitettu muun muassa sillä perusteella, että rakennukset eivät niiden julkisivujen ja kattomuodon vuoksi vastaa voimassa olevia kaavamääräyksiä. Korkein hallinto-oikeus totesi, ettei tasakattoisia kerrostalorakennuksia voida pitää kattomuotojensa tai julkisivujensa vuoksi sellaisina, että ne eivät mukautuisi alueelle luonteenomaisiin julkisivujen piirteisiin vaikka lähiympäristön muut asuinrakennukset ovat pääosin harja- tai pulpettikattoisia. Oikeustapauksia KKO 2013:23 Korkein oikeus katsoi, ettei kiinteistön ostaja voinut vaatia myyjiltä hinnanalennusta kiinteistön laatuvirheen perustella, koska ostajan aiempi samaan laatuvirheeseen perustuva kaupan purkuvaatimus oli hylätty lainvoimain saaneella hovioikeuden tuomiolla. KHO: 2013:61 Pysäköintitoimintaa harjoittavan A Oy:n osakkeenomistajana olleiden asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön osakkaiden käyttäessä A Oy:n tarjoamia maksullisia pysäköintipalveluita A Oy:n näin saama tulo ei ollut arvonlisäverolaissa tarkoitettua verollista pysäköintitoimintaa. Korkein hallinto-oikeus katsoi A Oy:n näin saamat tulot kiinteistön kohdistuvan oikeuden luovutukseksi, josta ei ole maksettava arvonlisäveroa. KHO:2013:60 Korkein hallinto-oikeus katsoi, että yhdestä emätilasta halkomalla erotettujen kahden vierekkäisen tilojen omistajat eivät voineen toisistaan riippumatta käyttää hyväkseen aikaisemmin emätilaan kuulunutta rakennusoikeutta. Tapauksessa rakennusoikeus perustui lainvoiman saaneeseen yleiskaavaan. Turun hallinto-oikeus 8.4.2013 13/0230/3 Kiinteistöveroa määrättäessä asumisoikeustalojen ja maapohjan osalta käypä arvo on laskettava eri perustein, mikäli luovutusrajoitus ja enimmäisluovutushinta eivät koske maapohjaa. Asumisoikeustalojen käypänä hintana voidaan hallinto-oikeuden mukaan lähtökohtaisesti pitää korkeintaan asumisoikeusasunnoista annetun lain mukaista hintaa kun taas maapohjan osalta on käytettävä tavanomaisia laskentaperusteita. 9
Hovioikeuden ratkaisu vakuutusyhtiön takautumisoikeutta koskevassa korvausvaatimusasiassa Kouvolan hovioikeus 2013:1 Hovioikeus määräsi vastaajan suorittamaan vakuutusyhtiölle vakuutusyhtiön vakuutussopimuksen perusteella suorittamat kerrostalossa sattuneen tulipalon aiheuttamien vahinkojen korjauskustannukset. Tulipalo oli aiheutunut siitä, että vastaaja oli nukahtanut samalla kun oli tupakoinut yöllä päihtyneenä sängyssään. Nukahtamisen seurauksena palamaan jäänyt savuke oli sytyttänyt ensin huoneiston lattialla olleita tavaroita tuleen ja levinnyt siitä muualle huoneistoon. Hovioikeus katsoin vastaajan aiheuttaneen vahingon törkeän huolimattomalla menettelyllä, joten vakuutusyhtiöllä oli oikeus vaatimaansa korvaukseen. Vastaaja oli aikaisemmin tuomittu samasta teosta rikosoikeudenkäynnissä yleisvaaran tuottamuksesta. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu yhdistyksen saamien vuokratulojen verokohtelusta KHO 2013:71 Korkein hallinto-oikeus katsoi, että yleishyödyllisen yhdistyksen omistamista kiinteistöistä saadut vuokratulot eivät kuuluneet yhdistyksen elinkeinotoiminnan tulolähteeseen vaan henkilökohtaiseen tulolähteeseen. Tapauksessa yhdistys oli vuokrannut tiloja osittain omistamalleen osakeyhtiölle. Korkeimman hallintooikeuden mukaan kysymyksessä ei ollut elinkeinotulon verottamisesta annetussa laissa tarkoitettu kiinteistön käyttäminen elinkeinotoimintaa välillisesti edistäviin tarkoituksiin. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu vuokratulon kohtelusta arvonlisäverotuksessa KHO 15.4.2013/1287 A Oy oli vuokrannut omistamiaan kiinteistöjä yliopiston käyttöön. Osan vuokralle saamistaan tiloista yliopisto luovutti edelleen käytettäväksi sen toimintaan läheisesti liittyville yhteisöille, jotka eivät olleet toiminnastaan arvonlisäverovelvollisia. A Oy oli oikeutettu hakeutumaan arvonlisäverovelvolliseksi vain niistä yliopistolle vuokraamistaan tiloista, jotka olivat jääneet yliopiston tosiasialliseen käyttöön. Korkein hallinto-oikeus 2013:76 Korkein hallinto-oikeus katsoi ratkaisussaan, että ranta-asemakaava -alueella sijaitsevan lomarakennuksen rakentamisessa ei ollut noudatettava Suomen rakentamismääräyskokoelman asuinrakennuksia koskevaa osaa G1. Kyse oli rakennuksen saunaosaston ja wc:n oviaukkojen vähimmäisleveydelle asuinrakentamisessa asetettujen vaatimusten soveltamisesta. Jo myönnetyssä rakennusluvassa rakennus oli merkitty lomarakennukseksi, jota ei ollut tarkoitus käyttää ympärivuotisesti. KHO:2013:85 Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei asuinhuoneiston ikkunasta avautuvan maiseman muutos ole sellainen seikka, jonka vuoksi huoneiston omistajalla olisi maankäyttö- ja rakennuslain 193 :n 3 tai 4 kohdan perusteella oikeus valittaa kaupungin yhdyskuntalautakunnan myöntämästä toista asuinrakennusta koskevasta poikkeusluvasta. Poikkeusluvalla oli sallittu valittajan naapurissa sijaitsevan asuinrakennuksen harjakor- 10
keuden 40 cm korotus. Korotuksen takia valittajan ikkunasta avautuva järvinäkymä jäi vastapäisen rakennuksen peittoon. KHO 7.5.2013/1620 Korkein hallinto-oikeus totesi, ettei uuden ulko-oven rakentamiseen oikeuttavaa jo myönnettyä lainvoimaista rakennuslupaa voitu purkaa. Purkua oli haettu sillä perusteella, että ulko-oven rakennustöihin liittyvät naapuritontin kanssa tehtävät rasitejärjestelyt olivat epäselviä ja vireillä riita-asiana käräjäoikeudessa. KHO:2013:86 Korkotukilainalla rahoitetun osaomistusasunnon takaisin ostetusta osuudesta tuli korkeimman hallintooikeuden mukaan suorittaa varainsiirtoveroa. Tapauksessa Z Oy oli ostanut X:ltä ja Y:ltä takaisin näiden aikaisemmin Z:lta ostaman 15 %:n omistusosuuden osaomistusasunnosta. Kun Z:n osti myöhemmin osuuden takaisin itselleen osaomistusasunnoista annetun lain 20 :n perusteella, oli Z:n maksettava varainsiirtovero takaisinoston yhteydessä. TUTKIMUS JA KEHITYS Asunto-osakeyhtiöiden yhteistyöllä huomattavia etuja lähiösaneeraukseen Jotta saneeraushankkeissa voitaisiin hyödyntää toistuvuuden ja sarjatuotannon tarjoamia etuja, olisi asunto-osakeyhtiöiden järkevää lyöttäytyä yhteen ja muodostaa suurempia hankkeita, joissa voidaan tehokkaammin hyödyntää ja kehittää korjausrakentamisen malleja. Teollisesti 1960- ja 1970-luvuilla rakennetut, saneeraustarpeessa olevat lähiöt odottavat uusia ajatuksia korjausprosessiin, mutta myös korjausinvestointien rahoitukseen. Kiuas aiheuttaa vaaratilanteen tai tulipalon yhä useammin Kiukaista alkunsa saaneet tulopalot ja vaaratilanteet ovat nelinkertaistuneet kahden viime vuoden aikana. Syy huolestuttavaan kehitykseen johtuu saunojien huolimattomasta tavasta käsitellä kiukaita. Ylivoimaisesti eniten sähköstä alkunsa saaneita tulipaloja ja vaaratilanteita aiheutuu edelleen huolimattomasta lieden käytöstä. Tiedot perustuvat Turvallisuus- ja kemikaaliviraston (Tukes) tekemään selvitykseen pelastuslaitosten hälytystehtävien syistä. Selvityksessä käytiin läpi pelastusviranomaisten Pronto-tietokantaan kirjatut rakennuspalon tai -palovaaran aiheuttamat hälytystehtävät, joita tarkastelujakson (3/2012-2/2013) aikana oli noin 5900. Hälytystehtävistä 2590 oli sellaisia, joissa energialähteenä oli sähkö. Aina ei välttämättä ole ollut kyse varsinaisesta syttymisestä. 11
MARKKINA JA SUHDANTEET Kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat hieman maaliskuussa Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat maaliskuussa koko maassa 0,5 prosenttia edelliseen kuukauteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 1,3 prosenttia ja muualla Suomessa hinnat pysyivät lähes ennallaan. Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 2,2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 4,4 prosenttia ja muualla Suomessa 0,4 prosenttia. Vuoden 2013 maaliskuussa vanhan osakehuoneiston keskimääräinen neliöhinta koko maassa oli 2 160 euroa, pääkaupunkiseudulla 3 507 euroa ja muualla Suomessa 1 632 euroa. KTI Markkinakatsaus: Kiinteistömarkkinoilla alavireiset tunnelmat Epävarma taloustilanne heijastuu kiinteistömarkkinoille Kiinteistösijoitusmarkkinoiden alavireinen tunnelma jatkuu ja kiinteistökauppojen volyymi pysyttelee matalana jo viidettä vuotta peräkkäin. Sekä kiinteistösijoitus- että toimitilavuokramarkkinoilla kysyntää ja maksuhalua löytyy vain parhaisiin kohteisiin. Toimistojen vajaakäyttö nousee pääkaupunkiseudulla edelleen uusien rakennushankkeiden valmistumisen myötä. Toimitilarakentamisen volyymi on laskemassa, kun nyt käynnissä olevat hankkeet valmistuvat. Vuokra-asuntomarkkinoilla kysyntä jatkuu vahvana ja vuokrat nousevat. Lue lisää ja tutustu katsaukseen KTI:n sivuilla. KTI: Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten nousu jatkuu vuokria jyrkempänä Kasvukeskusten asuntovuokrat jatkavat nousuaan. Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten nousu ylittää kuitenkin edelleen vuokrien nousuvauhdin. Kerrostalojen kustannukset nousivat vajaalla neljällä prosentilla vuonna 2012, kun taas vuokrien nousu jäi noin kolmeen prosenttiin. Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannukset nousivat 2,5 prosenttia edellisen vuoden tasostaan. Lue lisää KTI:n sivuilta. JULKAISUT JA TAPAHTUMAT Osakkaiden oma opas yhtiökokoukseen ilmestynyt Juuri ilmestynyt Pieni yhtiökokousopas selvittää, mitä asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa käytännössä tapahtuu ja millaisista asioista siellä voidaan päättää. Opas esittelee tiiviisti asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen tarkoituksen ja kertoo, ketkä kokoukseen voivat osallistua. Oppaassa selvitetään, miten yhtiökokous etenee, millä tavoin erilaiset päätökset siellä tehdään ja miten asioista äänestetään. Pieni yhtiökokousopas on tarkoitettu jokaisen osakkaan tiiviiksi tietopaketiksi ja apuriksi yhtiökokoukseen. Oppaan on kirjoittanut Kristel Pynnönen, joka työskentelee lakimiehenä Suomen Kiinteistöliitto ry:ssä. Kristel Pynnönen Pieni yhtiökokousopas 1. painos, ilmestynyt 24.4.2013 A5, 44 s., stiftattu vihko ISBN: 978-951-685-322-5 Hinta: 15 e Kirjan nettiosoite: https://www.kiinkust.fi/tuote/265 12
Taloushallinnon lakipokkari - taloushallinnon lait nyt yksissä kansissa Juuri ilmestyneeseen Taloushallinnon lakipokkariin on koottu keskeiset taloyhtiön ja yrityksen taloushallinnossa tarvittavat lait ja asetukset. Kirjasta löytyvät mm. kaupparekisterilaki, laki velan vanhentumisesta, kirjanpitolaki ja -asetus, tilintarkastuslaki, ennakkoperintälaki, arvonlisäverolaki ja työntekijän eläkelaki. Kätevä, pokkarikokoinen kirja on tarkoitettu käytännön työvälineeksi erityisesti taloyhtiöiden ja kiinteistöalan yritysten talous- ja palkkahallinnossa työskenteleville henkilöille. Kirjan on toimittanut Kiinteistöalan Koulutuskeskus KIINKO Oy:n toimitusjohtaja, VT Keijo Kaivanto. Sen hinta on 35 e. Kiinteistöliiton jäsenet saavat kirjasta -10 % alennuksen tilatessaan sen Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta. Kirjan nettiosoite: https://www.kiinkust.fi/ Uutuusopas taloyhtiössä perittävistä vastikkeista Viime perjantaina ilmestynyt Vastikkeet taloyhtiössä -opas kertoo, millaisia vastikkeita taloyhtiössä voidaan lain periä, mihin vastikkeen määrä perustuu, millaisia kuluja milläkin vastikkeella voidaan kattaa ja milloin maksuperusteesta voidaan poiketa. Opas avaa asunto-osakeyhtiölain pykälät ja auttaa tulkitsemaan erilaisia yhtiöjärjestysmääräyksiä. Oppaan ovat kirjoittaneet lakiasiantuntija Marina Furuhjelm Isännöintiliitosta ja toiminnanjohtaja Kai Haarma Kiinteistöliitto Uusimaasta. Oppaan hinta on 30 euroa. Kiinteistöliiton jäsenet saavat kirjasta -10 % alennuksen tilatessaan sen Kiinteistöalan Kustannus Oy:n verkkokaupasta. Kirjan nettiosoite: https://www.kiinkust.fi/ Uusi painos Kiinteistöyhtiön perustaminen -kirjasta Kiinteistöyhtiön perustaminen - Hallinto ja kirjanpito -kirjan juuri ilmestynyt 3. painos antaa kattavat tiedot asunto- ja kiinteistöosakeyhtiön rakentamisaikaisesta hallinnosta ja kirjanpidosta. Kirjaan on koottu tiedot kiinteistöyhtiön perustamistoimista, rakentamisesta sekä rakennusvaiheen hallinnosta ja taloudenpidosta. Kirjassa kerrataan myös rakentamisvaiheessa huomioitava lainsäädäntö sekä tärkeimmät verotusnäkökohdat. Kirja on päivitetty kauttaaltaan, huomioiden muutokset lainsäädännössä (mm. edellisen painoksen jälkeen uudistetut asunto-osakeyhtiölaki ja tilintarkastuslaki) ja suosituksissa. Kirjassa on huomioitu myös Kirjanpitolautakunnan lausunnot ja yleisohjeet vuoden 2013 alkuun saakka. Kirjan nettiosoite: https://www.kiinkust.fi/ Korjaushanke haltuun: hallituksen pikaopas Kiinteistöliitto on julkaissut taloyhtiön hallituksen käyttöön pikaoppaan korjaushankkeen läpiviemisestä! Taloyhtiön johdon ymmärrys rakennuttamisesta on onnistuneen korjaushankkeen edellytys. Jotta voi ymmärtää mm. suunnittelu-, urakka- ja valvontasopimusten laadintaa ja yleisten sopimusehtojen merkitystä sekä logiikkaa (KSE 1995, YSE 1998), tulee hahmottaa korjaushankkeen kulku lähtien taloyhtiön lähtötilanteesta (tarpeiden selvittämisestä) ja päätyen korjaustyön takuuajan kysymyksiin. Korjaushanke lähtee aina paremmin liikkeelle, jos taloyhtiössä on olemassa kiinteistönpitoon (korjaaminen, ylläpito) liittyvä tahtotila ja lähtötilanne selvillä. 13
Tässä oppaassa korjaushankkeen läpivientiä hahmotetaan tyypillisimmän urakkamuodon eli pääurakkamuodon (kokonaisurakka tai jaettu urakka) näkökulmasta. Pääurakkamuotoisessa hankkeessa tilaaja hankkii suunnittelun ja urakoinnin erillisillä sopimuksilla. Kirjan nettiosoite: https://www.kiinkust.fi/ Uutuusopas toiminnantarkastuksen tekemisestä ilmestynyt Toiminnantarkastus - Näin se tehdään kertoo, miten asunto-osakeyhtiölain mukainen toiminnantarkastus käytännössä tehdään. Toiminnantarkastus käydään kirjassa läpi vaihe vaiheelta. Lukijaa opastetaan kädestä pitäen, mitä mistäkin aihealueesta (esim. yhtiön hallinto, tasekirja, kirjanpito) tulee tarkastaa ja millaisin kriteerein yhtiön hallinnon ja taloudenhoidon asianmukaisuutta voi arvioida. Kirja auttaa tulkitsemaan tarkastettavia asiakirjoja oikein ja keskittymään tarkastuksessa olennaisimpiin asioihin. Matti Heinonen Toiminnantarkastus - Näin se tehdään 1. painos, 2013 A5, nidottu, 224 s. ISBN 978-971-685-319-5 Tuotenro: 349 Hinta: 35 e Kirjan nettiosoite:https://www.kiinkust.fi/tuote/262 14