KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN. Matti Kasso

Transkriptio

1 KIINTEISTÖN KAUPPA JA OMISTAMINEN TALENTUM Helsinki 2014

2 2., uudistettu painos Copyright 2014 Talentum Media Oy ja ISBN ISBN (sähkökirja) Taitto: NotePad Kansi: Lauri Karmila Print Best, Viro 2014 Palaute kirjasta:

3 Kiinteistön kauppa ja omistaminen perustuu aikaisemmin ja 2000-luvuilla useina laitoksina ilmestyneeseen Asunto- ja kiinteistökauppa -teokseen. Kiinteistöihin liittyvä juridiikka poikkeaa merkittäviltä osiltaan asunto- ja kiinteistöosakkeisiin liittyvästä lainsäädännöstä ja käytännöstä, vaikka näillä toisiinsa liittyvillä osa-alueilla on myös runsaasti yhteisiä piirteitä. Näistä syistä on ollut tarkoituksenmukaista eriyttää kiinteistöjä sekä asunto- ja kiinteistöosakkeita ja niiden kauppaa koskevat katsaukset ja ohjeet omiksi kokonaisuuksikseen. Samalla kirjojen aihepiirejä on ollut mahdollista käsitellä laajemmin ja myös perusteellisemmin. Asunto- ja kiinteistöosakkeita sekä kiinteistönvälitystä käsitellään erikseen myöhemmin ilmestyvissä kirjoissa. Tarkoituksena on, että kukin kirja toimii itsenäisenä ja että kirjat myös täydentävät toisiaan. Kiinteistön kauppa ja omistaminen -kirjan tarkoituksena on tiiviissä muodossa antaa mahdollisimman kattava kuva erilaisten kiinteistöjen ja niihin rinnastettavan omaisuuden kauppaan ja myös kaupan virheisiin, kiinteistön muodostamiseen, rakentamiseen ja muuhun käyttöön, vuokraamiseen, kiinteistöjen verotukseen sekä kaupasta päättämiseen vaikuttavasta lainsäädännöstä ja käytännön tilanteista. Kirja on tarkoitettu apuvälineeksi kiinteistöalan ammattilaisille, kiinteistönvälittäjille ja asiantuntijoille, kiinteistöjen parissa työskenteleville ja niistä tietoja tarvitseville, lakimiehille ja näistä kysymyksistä muuten kiinnostuneille. Kirjan lakiviittauksissa käytetään viittausta säädösten asianomaiseen pykälään tai pykälän lisäksi lain lukuun, jos säädöksessä pykälänumerointi alkaa luvuittain alusta. Kun säädöksen nimi mainitaan V

4 ensimmäisen kerran, käytetään lisäksi alkuperäistä säädösnumeroa sekä Suomen Laki I, II ja III -laitoksiin liittyviä säädöstunnuksia eli signumeita. Uudemmat muutokset on merkitty lakiviittaukseen myös kyseisen muutoksen säädöskokoelmanumerolla. Lainmuutokset on pyritty ottamaan huomioon säädöskokoelman numeroon 1600/2009 saakka. Lakiviittausten lisäksi kirjassa on runsaasti, noin 300, muun muassa korkeimman oikeuden (KKO) ja korkeimman hallinto-oikeuden (KHO) oikeustapausta, jotka selventävät monessa tapauksessa vaikeitakin oikeuskysymyksiä. Asuntoja ja liikekiinteistöjä koskeva kauppa on käynyt vilkkaasti lähes koko 2000-luvun, kunnes yleismaailmallinen talouskriisi muutti tilanteen vuonna Tästä murroksesta asuntomarkkina näyttää toipuvan nopeammin, mihin on varmasti vaikuttanut erittäin alhaisena pysynyt korkotaso ja myös työllisyyden pysyminen melko hyvänä. Liike- ja toimitilakiinteistöjen kauppa sen sijaan riippuu yhä enemmän kansainvälisistä rahoitus- ja suhdannenäkymistä ja yritysten kyvystä tehdä investointeja. Myös tässä markkinassa alkava luku näyttää kuitenkin paremmalta kuin 2000-luvun ensimmäisen vuosikymmenen lopussa koettu taantuma. Koko kiinteistötoimialan osuus Suomen kansantaloudessa on niin merkittävä, että kiinteistömarkkinoiden toimivuudella tai toimimattomuudella on hyvin laajat vaikutukset. Vastaavasti asuntomarkkinat vaikuttavat yksittäisten kuluttajien ja perheiden talouteen merkittävästi. Tässä ympäristössä markkinan suuret vaihtelut suuntaan tai toiseen ovat aina vahingollisia. Kaikissa tilanteissa kiinteistöt kuitenkin pysyvät ja vaihtavat omistajaa. Helsingissä Nuutin päivänä 2010 VI

5 Alkusanat 2. painokseen Kiinteistön kauppa ja omistaminen kirjan ensimmäisen painoksen ilmestymisen jälkeen moni asia lainsäädännössä on muuttunut. Näistä ehkä tärkeimpiä ovat sähköistä kiinteistön kauppaa ja kirjaamisjärjestelmää koskevat säännökset, maanvuokralain päivitys, lukuisat maankäyttö- ja rakennuslain sekä ympäristölainsäädäntöön liittyvät muutokset unohtamatta myöskään verotukseen liittyviä merkittäviäkin muutoksia. Aineellisten muutosten lisäksi erilaiset lähtökohdaltaan hallinnolliset muutokset ovat antaneet aihetta uudistaa kirjan sisältöä. Lakimuutosten lisäksi kirjan ensimmäisen painoksen ilmestymisen jälkeen on saatu myös runsaasti uutta oikeuskäytäntöä, jolla on merkitystä käytännön tilanteissa. Uusia KKO-, KHO- ja hovioikeusoikeustapauksia kirjaan on lisätty lähes 40. Näiden lisäksi kirjaan on lisätty uusia esimerkkejä ja myös käytännön toimiohjeita. Kokonaan uusi jakso on maksuvelvoitteita koskeva jakso, jossa käsitellään muun muassa korko- ja vanhentumissäännöksiä. Säädöskokoelmaa on pyritty seuraamaan vuoden 2013 loppuun saakka. Ensimmäisen painoksen ilmestymisestä kuluneet neljä vuotta ovat olleet taloudessa ja myös kiinteistömarkkinoilla mielenkiintoista aikaa luvun ensimmäisen vuosikymmenen loppua leimannut yleismaailmallinen pankkikriisi sai jatkokseen eurooppalaisen velkakriisin, jonka pahimmat vaiheet vaikuttavat jääneen taakse. Tässä noin kuuden vuoden murroksessa suomalainen kiinteistömarkkina on kuitenkin osoittanut olevansa kestävällä pohjalla. Sen enempää asuntokuplaa, kuin muutakaan mullistavaa ei ole päässyt yllättämään yksityisten kuluttajien, kuin yritystenkään arkipäivää. Ilman vaikeuksia ei tietenkään ole selvitty, mutta moneen muuhun maahan verrattuna kehitys Suomessa on ollut vakaata. Tältä pohjalta on hyvä jatkaa kohti 2000-luvun toisen vuosikymmenen loppupuolta. Helsingissä Matin päivänä 2014 VII