ASEMAKAAVAN MUUTOS 33. KAUPUNGINOSA, OSA KORTTELISTA 11 KIINTEISTÖ 33. OY TELEMARKKI OY TEOLLISUUSHANKINTA TH AB

ASEMAKAAVAN MUUTOS 33. KAUPUNGINOSA, OSA KORTTELISTA 11 KIINTEISTÖ 33. OY TELEMARKKI OY TEOLLISUUSHANKINTA TH AB

2 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS / 33. KAUPUNGINOSAN OSA KORTTELISTA 11 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot 33 kaupunginosan korttelin 11 tonttien 7 ja 9 asemakaavan muutos. Kaavan tunnus: 33/11 Kaavan päiväys: 17.11.2009 Kaavan laatija: kaavoituspäällikkö Veli-Pekka Koivu, Kokkolan kaupungin tekninen palvelukeskus, kaavoituspalvelut. Pl 43, 67101 Kokkola, 06-8289360 Vireille tulosta ilmoittamisen päivämäärä: 26.05.2008 (Kiinteistö Oy Telemarkki) ja 30.04.2009 (Oy Teollisuushankinta TH Ab) Rakennus- ja ympäristölautakunta: Kaupunginhallitus: 1.2 Kaava-alueen sijainti Suunnittelualue sijaitsee Laajalahdentien, Tehtaankadun, Puutarhakadun ja Laivanvarustajankadun rajaamalla alueella kaupungin läntisen sisäänajoväylän, Tehtaankadun, eteläpuolella. Liite 1. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Asemakaavan muutos koskee 33. kaupunginosan korttelia 11. Asemakaavanmuutosta ovat hakeneet sekä Kiinteistö Oy Telemarkki että Oy Teollisuushankinta TH Ab. Vierekkäisten tonttien hakemukset on yhdistetty yhdeksi asemakaavan muutokseksi. Kaavalla mahdollistetaan Mini-Manin hypermarketin laajeneminen vähittäiskaupan suuryksiköksi tontilla 9 sekä teollisuus- ja varastokiinteistön muuttuminen ja laajentaminen toimitilarakennusten korttelialueeksi tontilla 7. 1.4 Selostuksen sisällysluettelo 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 2 1.1 Tunnistetiedot... 2 1.2 Kaava-alueen sijainti... 2 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus... 2 1.4 Selostuksen sisällysluettelo... 2 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä... 3 2 TIIVISTELMÄ... 3 2.1 Kaavaprosessin vaiheet... 3 2.2 Asemakaava... 4 2.3 Asemakaavan toteuttaminen... 4 3 LÄHTÖKOHDAT... 4 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista... 4 3.1.1 Alueen yleiskuvaus... 4 3.1.2 Luonnonympäristö... 4 3.1.3 Rakennettu ympäristö... 4 3.1.4 Maanomistus... 4 3.2 Suunnittelutilanne... 4 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 4

3 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 5 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve... 5 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset... 5 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö... 5 4.3.1 Osalliset... 5 4.3.4 Viranomaisyhteistyö... 6 4.4 Asemakaavan tavoitteet... 6 4.5. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset... 6 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS... 6 5.1 Kaavan rakenne... 6 5.1.1 Mitoitus... 6 5.1.2 Palvelut... 6 5.3 Aluevaraukset... 6 5.3.1 Korttelialueet... 7 5.4 Kaavan vaikutukset... 7 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön... 7 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön... 7 5.5 Ympäristön häiriötekijät... 8 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS... 9 1.5 Luettelo selostuksen liitteistä Liite 1 Liite 2 Liite 3 Liite 4 Liite 5 Liite 6 Liite 7 Suunnittelualueen rajaus Ote maakuntakaavasta Ote yleiskaavasta Ote asemakaavasta Pohjakartta Tehtaankadun ja Laajalahdentien liikennejärjestelyt Havainnekuva pihajärjestelyistä 2 TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutoksen laatiminen käynnistyy kahden yhtiön aloitteesta. Kiinteistö Oy Telemarkki hakee asemakaavan muutosta, joka mahdollistaa nykyisen liikerakennuksen laajenemisen n. 4000 m2:llä vähittäiskaupan suuryksiköksi sekä polttonesteen jakelun tontilla. Oy Teollisuushankinta TH Ab hakee rakennusoikeuden nostoa tavoitteena nykyisen kiinteistön laajennus siten että naapuritontilla olevan vuokratun varastorakennuksen tilat voidaan sijoittaa omalle tontille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma ensimmäisen hankkeen osalta hyväksyttiin rakennusja ympäristölautakunnan kokouksessa 14.05.2008 ( 142) ja asetettiin nähtäville 22.5. 23.6.2008 väliseksi ajaksi. Ilmoitus vireilletulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä 21.5.2008 sekä kaupungin internetsivulla. Huomautuksia ei tehty. Toisen hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma hyväksyttiin rakennus- ja ympäristölautakunnan kokouksessa 22.04.2009 ( 103) ja asetettiin nähtäville 30.4. 30.5.2009 väliseksi ajaksi. Ilmoitus vireilletulosta julkaistiin paikallisissa lehdissä 29.4.2009 sekä kaupungin internetsivulla. Huomautuksia ei tehty.

4 Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi kokouksessaan xx.xx.2009 xxx kaavan muutosehdotuksen, jonka jälkeen se asetettiin julkisesti nähtäville 30 vuorokauden ajaksi. Kaupunginhallitus hyväksyi kaavaehdotuksen xx.xx.2009. 2.2 Asemakaava Asemakaavalla muodostuu liikerakennusten korttelialue sekä liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Mini-Manin laajennustyöt alkavat vuoden 2010 alussa. 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Suunnittelualue käsittää 33. kaupunginosan korttelin 11 tontit 7 ja 9. 3.1.2 Luonnonympäristö Kortteli on rakennettua teollisuus- ja varastorakennustenympäristöä, luonnonkasvillisuutta ei ole. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Suunnittelualueen Tehtaankadun puoleisella reunalla sijaitsee 1940-luvulla rakennettu, rapattu teollisuusrakennus ja tontilla 9 uudempi, 1980-luvun lopulla rakennettu liikerakennus sekä hieman vanhempi korjaamorakennus, joka tullee myöhemmin poistumaan. 3.1.4 Maanomistus Suunnittelualueen omistavat yksityiset. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset MAAKUNTAKAAVA Kokkolan kaupunki kuuluu Keski-Pohjanmaan liiton toimialueeseen. Aiemmat seutukaavat korvaava Keski-Pohjanmaan maakuntakaavan 1. vaihe on vahvistettu ympäristöministeriössä 24.10.2003 sekä 2. vaihe 29.11.2007. Maakuntakaavassa kaava-alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen, joten sille voidaan kaavoittaa vähittäiskaupan suuryksikkö. (liite 2) YLEISKAAVA Kaupunginvaltuuston 13.1.1992 hyväksymässä Yleiskaava 2010:ssä suunnittelualueen käyttötarkoitusmerkintä on yksityisten palveluiden ja teollisuuden alue ( PT).(liite 3)

5 ASEMAKAAVA Korttelissa 33-11 on voimassa 7.11.1986 vahvistettu asemakaava (liite 4), jossa alue on teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. POHJAKARTTA Suunnittelualueen pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen vaatimukset (liite 5). 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan laatiminen käynnistyy, koska asemakaavan muutosta hakeneilla yhtiöillä on laajennus- ja lisärakennus suunnitelmia vireillä. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Aloitteen ovat tehneet Kiinteistö Oy Telemarkki ja Oy Teollisuushankinta TH Ab. Rakennus- ja ympäristölautakunta hyväksyi osallistumis- ja arviointisuunnitelmat kokouksissaan 14.05.2008 ( 142) ja 22.04.2009 ( 103) ja päätti ilmoittaa asemakaavamuutoksen vireille tulosta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmista ei jätetty huomautuksia. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Maanomistajat, asukkaat alueen ja alueeseen rajoittuvien kiinteistöjen omistajat ja asukkaat Viranomaiset Länsi-Suomen ympäristökeskus Keski-Pohjanmaan liitto Kaupungin toimialat ja liikelaitokset Tekninen lautakunta Kokkolan Energia Anvia Oy Kokkolan Vesi Tekninen palvelukeskus VR-Yhtymä Oy Kansalaisjärjestöt, yhdistykset ja yritykset ne yhdistykset, joiden toimialaa asemakaavoitus koskee ne yritykset, joiden toimialaan alueen rakentaminen soveltuu Asemakaavoituksen vireilletulosta ilmoittaminen: kuulutukset lehdessä 21.05.2008 ja 29.04.2009 kirjeitse keskeisille osallisille 26.05.2008 ja 30.04.2009 sekä kaupungin internetsivuilla.

6 Luonnosvaiheen kuuleminen: asemakaavan muutoksesta on neuvoteltu molempien hakijoiden sekä Neste Markkinointi Oy:n kanssa. Kaavan nähtävilläolosta ilmoittaminen: asemakaavaehdotus kuulutetaan lautakunnan hyväksymisen jälkeen 30 vuorokauden ajaksi julkisesti nähtäville ja siitä pyydetään tarvittavat lausunnot Kaavan hyväksymisestä koskevasta päätöksestä ilmoittaminen ja tiedottaminen: kuulutus lehdessä kirje niille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja ilmoittaneet osoitteensa päätös viivytyksettä tiedoksi alueelliselle ympäristökeskukselle ja ilmoitus muille maankäyttö- ja rakennusasetuksen 94 :ssä mainituille tahoille Kaavan lähettäminen tiedoksi: vahvistunut asemakaava lähetetään maankäyttö- ja rakennusasetuksen 95 :ssä mainituille tahoille 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Kaavoituksesta on neuvoteltu alueellisen ympäristökeskuksen kanssa. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa osa (tontti 9) teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Loppuosa korttelialueesta (tontti 7) muuttuu toimitilarakennusten korttelialueeksi. Kaavanmuutos ei mahdollista polttoaineen jakelua. Rakennusoikeus nousee e=0,5:stä e=0,6:en. 4.5. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Suunnittelualueen sijanti rakennetussa ympäristössä sekä maanomistajien muutostarpeet eivät ole tarjonneet vaihtoehtoja asemakaavalliseen ratkaisuun. 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne Korttelin rakenne ei muutu periaatteeltaan, suunnitellut laajennukset kasvattavat rakennusmassoja. Piha- ja paikoitusalueet selkiytyvät muutosten myötä. 5.1.1 Mitoitus Kaavoitettavan korttelinosan kokonaispinta-ala on 4,12 ha. Suunnittelualueen kokonaiskerrosalaksi muodostuu 24696 kam 2 ja kokonaistehokkuudeksi e=0,6. Alueelle syntyy liike- ja palvelutoimintaan liittyviä työpaikkoja. Työpaikkoja alueella on yhteensä n. 100 kpl. 5.1.2 Palvelut Kaava-alue saa pääosan tarvitsemistaan palveluista kaupungin keskustasta.

7 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet LIIKE-JA TOIMISTORAKENNUSTEN KORTTELIALUE, JOLLE SAA SIJOITTAA VÄHITTÄISKAUPAN SUURYKSIKÖN Korttelialueen tonteilla kerrosluku on enintään kaksi ja rakennusoikeus on e=0,6. Autopaikkoja on varattava liiketiloille vähintään yksi kerrosalan 50 m2 kohti ja varastotiloille vähintään yksi kerrosalan 200 m2 kohti. Hakijan esittämää polttonesteen jakeluasemaa asemakaavan muutos ei mahdollista. TOIMITILARAKENNUSTEN KORTTELIALUE Korttelialueen tonteilla kerrosluku on enintään kaksi ja rakennusoikeus on e=0,6. Autopaikkoja on varattava liiketiloille vähintään yksi kerrosalan 50 m2 kohti ja varastotiloille vähintään yksi kerrosalan 200 m2 kohti. LIIKENNEALUEET Tehtaankatu ja Laajalahdentie ovat keskustaan johtavia sisääntuloväyliä. Katujen risteyksen nykyiset liikennevalot on suunniteltu korvattavaksi kiertoliittymällä jolla parannetaan liikennevirtaan liittymismahdollisuutta ympäristön liiketonteille ja Tervahovintien liittymään. Tehtaankadulla oleva suuntaisliittymä muutetaan täysiliittymäksi, joka mahdollistaa myös vasempaan kääntymisen tontiulle tultaessa ja lähdettäessä. Korttelin nykyinen itäreunan liittymä siirretään etelämmäksi Tervahovintien linjaan. (liite 6) 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Asemakaavamuutoksen vaikutukset nykyiseen rakennettuun ympäristöön ovat vähäiset. Suunnitellut laajennukset kasvattavat rakennusmassoja yleisilmeen pysyessä entisellään. Piha- ja ja paikoitusalueiden järjestelyt siistivät ja jäsentävät kaupunkikuvaa. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kaavassa määrätään Tehtaankadun ja Laajalahdentien reuna-alueet istutettavaksi puurivistöin. 5.4.3 Kaupalliset vaikutukset Tiivistelmä Entrecon 23.1.2009 laatimasta Kokkolan Minimanin laajennus Kaupallisten vaikutusten arviointi raportista. Kokkolan Minimania on tarkoitus laajentaa. Laajennuksessa nykyinen 7 700 kerrosneliön pinta-ala kasvaisi noin 11 200 kerrosneliöön. Minimanin sekä päivittäistavarakaupan että erikoistavarakaupan myyntipinta-alat kasvaisivat runsaalla tuhannella neliöllä, ja laajennus mahdollistaisi Minimanin hypermarketkonseptin mukaiset tuotevalikoimat ja lajitelmat.

8 Tässä selvityksessä arvioidaan laajennushankkeen kaupallisia vaikutuksia asemakaavan muutostyötä varten. Tutkimusalueena selvityksessä on Kokkolan seudun ja muun Keski- Pohjanmaan lisäksi Pietarsaaren ja Ylivieskan seudut. Maakuntakaavassa hankkeen suunnittelualue kuuluu C-alueeseen eli keskustatoimintojen alueeseen, mikä mahdollistaa vähittäiskaupan suuryksikön asemakaavoittamisen. Kokkolan Yleiskaava 2010:ssa alue on yksityisten palveluiden ja teollisuuden aluetta (PT). Tämän selvityksen lähtökohtana on keväällä 2008 valmistunut Entrecon Oy:n tekemä ja Keski-Pohjanmaan liiton julkaisema Keski-Pohjanmaan kaupan palveluverkko 2030 selvitys. Kokkola on tutkimusalueen kaupallinen keskus. Kaupan tarjonta on siellä selvästi monipuolisinta ja runsainta. Muissa Keski-Pohjanmaan kuntakeskuksissa on tarjolla lähinnä kaupalliset peruspalvelut. Pietarsaari ja Ylivieska ovat muut lähialueen monipuoliset kaupan keskittymät, jotka osittain kilpailevat myös Kokkolan kanssa markkina-alueidensa rajoista. Tässä selvityksessä käsiteltävä Minimani sijaitsee alle kilometrin päässä Kokkolan keskustasta. Alueen lähituntumassa sijaitsee runsaasti sekä asutusta että työpaikkoja ja myös liikenteellinen saavutettavuus eri puolilta seutua on hyvä. Kokkolan keskusta on seudun tärkein kaupallinen keskus, jota hypermarketit ja muut kaupan suurmyymälät täydentävät sijoittuen kaikki tiiviisti kaupunkirakenteen sisään. Kokkolan markkina-alue kattaa koko Keski-Pohjanmaan alueen ja lisäksi Kruunupyyn. Lisäksi Kokkolassa asioidaan myös Pietarsaaren ja Ylivieskan seuduilta. Väestöennusteiden mukaan Keski-Pohjanmaan nykyinen reilun 70 000 asukkaan väestöpohja kasvaa hieman vuoteen 2030 mennessä. Väestönkasvu keskittyy nimenomaan Kokkolan seudulle. Myös Pietarsaaren ja Ylivieskan seuduille ennustetaan väestönkasvua. Väestönkasvu yhdessä tulotason ja kulutuksen kasvun kanssa aiheuttaa ostovoiman kasvua. Laskennallinen vähittäiskaupan lisäpintaalan tarve Keski-Pohjanmaalle on yli 60 000 kerrosneliömetriä ja koko tarkastelualueelle (ml. Pietarsaaren ja Ylivieskan seudut) yli 150 000 kerrosneliömetriä vuoteen 2030 mennessä. Tästä ostovoiman kasvun aiheuttamasta lisäpinta-alan tarpeesta Minimanin laajennus veisi vain murto-osan, joten muille kaupan hankkeille jää runsaasti tilaa markkinoilla. Minimanin laajennus vahvistaa Kokkolan kaupallista asemaa ja tukee Kokkolan kehittymistä seudun kaupallisena keskuksena. Minimani pääosin täydentää Kokkolan keskustan kaupan tarjontaa, ja jättää keskustalle tilaa kehittyä alueen ylivoimaisena erikoistavarakaupan ja kaupallisten palvelujen keskuksena. Minimani kilpailee lähinnä muiden suurten päivittäistavarakauppojen eli hypermarkettien kanssa, ja kilpailutilanne Kokkolan Prisman ja Citymarketin kanssa kiristyy. Myös muilla hypermarketeilla on kuitenkin laajennushankkeensa vireillä. Hypermarkettien toimintaedellytykset säilyvätkin tasapuolisena myös tulevaisuudessa, ja kaikkien toimintaedellytykset ovat kunnossa. Päivittäistavarakaupan lähimyymälöillä on tulevaisuudessakin suurmyymälöitä täydentävä palvelurooli. Lähikauppojen kehitysnäkymiin Minimanin laajennuksella ei ole palveluiden saavutettavuutta heikentävää vaikutusta. Yleensä ottaen Minimanin laajennuksen vaikutukset Kokkolan ja koko tarkastelualueen kaupan tarjontaan ja vireillä oleviin hankkeisiin ovat pieniä. Kokkolan aseman parantuminen maakunnallisena kaupan keskuksena hyödyntää myös muita seudun kaupan yksiköitä kilpailussa kauempana sijaitsevia kaupan keskuksia (kuten Oulu ja Vaasa) vastaan. Minimanin laajennuksen suuruus suhteessa ostovoiman kasvuun on sen verran pieni, että Kokkolan kaupan hankkeiden lisäksi myös etenkin Pietarsaaren ja Ylivieskan kaupan kehittymiselle jää runsaasti mahdollisuuksia. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Tehtaankadun ja Laajalahdenkadun kova liikenne on alueen häiriötekijä.

9 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Asemakaavan muutos tulee hyväksyttäväksi kevään 2010 aikana. Rakennustyöt alkavat myös keväällä 2010. Kokkolassa 17.11.2009 Veli-Pekka Koivu, kaavoituspäällikkö

10

11

12 Liitteet Liite 1. Suunnittelualueen rajaus

13 Liite 2. Ote maakuntakaavasta Liite 3. Ote yleiskaavasta

Liite 4. Ote asemakaavasta 14

Liite 5. Pohjakartta 15

Liite 6. Tehtaankadun ja Laajalahdentien liikennejärjestelyt, Ve 1 16

Liite 7. Havainnekuva pihajärjestelyistä 17