Energiakorjausinvestointien kannattavuus ja asumiskustannukset Seinäjoki 26.11.2013 Jukka Penttilä
Kiinteistöliitto Etelä-Pohjanmaa ry - Suomen Kiinteistöliitto Paikallinen vaikuttaja - Vahva valtakunnallinen vaikuttaja Liitto koostuu jäsenyhdistyksistä Jäseninä 25 alueellista kiinteistöyhdistystä. Ylin päättävä elin Liittokokous, päätöksiä toteuttaa sen valitsema hallitus Liitto on vahvassa kasvussa Noin 23 000 alueyhdistysten jäsenkiinteistöä, joissa toimii ja asuu yhteensä lähes kaksi miljoonaa ihmistä. Kokoaa koko kiinteistöalan. Asunto-osake- ja kiinteistöyhtiöt, yksityiset vuokranantajat ja vuokrataloyhtiöt. Laaja yhteisö Alueelliset yhdistykset ja Suomen Vuokranantajat. Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy, Kiinteistöalan Kustannus Oy, KTI Kiinteistötieto Oy ja Suomen Talokeskus Oy.
Sevas Oy Seinäjoen kaup. omistaa 100 % Seinäjoen suurin asuinkiinteistöjen omistaja ja asuntojen vuokraaja. Yhtiö omistaa 1.3.2013 yhteensä 2.505 asuntoa Huoneistoala yht. 141.046 m 2 Liikevaihto 16,5 milj /v Arvio julkisivuremontit 50v vuoden kuluttua kiinteistön valmistumisesta, linjasaneeraukset 40v kuluttua ja jaksottaisia korjauksia 20v välein - seuraavan 15 vuoden aikana yhtiön tulisi investoida korjauksiin arviolta 57,5 milj.
Tarjolla tänään Päätöksentekoprosessia? kiinteistön omistus - asukas Ajatuksia investointilaskelmista Kohtuulliset asumiskustannukset
Investointilaskelmat tärkeitä, mutta Kuinka ne tulee päätöksentekoprosessia Kuinka vertailla kannattavuutta? Mitä tulee huomioida vertailuja tehtäessä? Investoinnin vaikutus asumiskustannuksiin heti vai hetkenpäästä
Päätöksentekoprosessi Kokonaisuuden hallinta kompromissi Keskeinen päätösvalta? Vaikuttavat tekijät? Tekniikka, vaiva, mukavuus, laskelmat edellä Päätöksenteossa huomioitavaa? Kiinteistönomistaja asukas?
Asumiskustannukset Omistusasuminen vuokraasuminen? Kiinteistönomistaja asukas? Asukkaan arviointikriteerit? Kilpailutilanne, kohtuulliset asumiskustannukset Alueelliset erot markkinatilanne - jälleenmyyntiarvo
Kannattavuustarkastelujen tekeminen Lähtötilanne Energialaskelmat Investointilaskelmat Jälkiseuranta Piirustukset ym. Kulutusseuranta Huoltokirja Kuntoarviot Energiakatselmukset Pintalämpötilat Suunnitteluarvot! Astepäiväluku Kuukausitaso Takaisinmaksuaika Pääoman tuottoaste Nykyarvo Sisäinen korko Annuiteetti Herkkyystarkastelut Arvotekijät
Investointilaskelmat Laskentajakson pituus Rakenne / Järjestelmä Arvioitu tekninen käyttöikä Käyttövesi- ja viemäriputkisto 40-50 v. Betoni, pinnoittamaton 30-50 v. Puuikkunat 30-70 v. Lämmönsiirrin 20 v. Ilmalämpöpumppu 10-15 v. Maalämpöpumppu 25-30 v. Puhaltimet 10-40 v. MRL: Kustannusoptimaalisuustarkastelu asuinrakennuksille 30 vuotta Lähde: KH-kortisto: KH 90-00403 KIINTEISTÖN TEKNISET KÄYTTÖIÄT JA KUNNOSSAPITOJAKSOT
Elinkaaren aikaiset kustannukset (LCC) Investointikustannukset Pääomakustannukset Ylläpitokustannukset Hoitokustannukset (energia, vesi, kiinteistösähkö ) Huoltokustannukset Kunnossapitokustannukset Purkukustannukset Ympäristökustannukset Jäännösarvo
Huomioitavaa investointilaskelmissa Herkkyystarkastelut Kuinka paljon tulokset ovat riippuvaisia valituista lähtöarvoista Lähtötaso? Energianhinnan nousu Laskentajakson pituus Laskentakorko Investointi- ja ylläpitokustannukset
Huomioitavaa investointilaskelmissa Kiinteistön, asuntojen tai toimitilojen houkuttelevuus ja/tai arvonnousu Tavoitteet energiatehokkuudelle Tavoitteet sisäilmastoluokalle Mitkä ovat realistisia odotuksia kannattavuudelle
Hyväksytty takaisinmaksuaika Keskiarvo 9 v. ja mediaani 10 v. Osuus vastaajista (%) 60 50 40 30 20 10 0 33 49 10 Kysymyksen vastausmäärä 756 hlö, barometrin kokonaisvastausmäärä 1 141 hlö 5 1 1 1-5 6-10 11-15 16-20 21-25 26-30 Suurin hyväksytty takaisinmaksuaika (v) Lähde: Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometri, kevät 2012
Case-esimerkit Kerrostalo v. 1975 10 000 rm 3, 2 400 asm 2 40 asuntoa, 75 asukasta Kaukolämpö Koneellinen poisto IV Etelä-Suomessa
Julkisivuremontin vaikutus energiatalouteen Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100 mm & ikkunoiden uusiminen Ulkoseinän U-arvo 0,40 0,23 W/m 2 K ja ikkunoiden 2,1 1,0 W/m 2 K Kaukolämpö 55 /MWh ja sähkö 130 /MWh - 15 % - 3 600 Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja. Kiinteistöalan Kustannus
Julkisivuremontin elinkaaritarkastelu Ulkoseinän lisälämmöneristäminen 100 mm & ikkunoiden uusiminen Ulkoseinän korjaus 98 /asm2, lisälämmöneristämisen osuus 20 /asm2, ikkunoiden uusiminen 68 /asm2 (energiatehokkuusosa 38 /asm2) Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja. Kiinteistöalan Kustannus
Huomioitavaa investointilaskelmissa Vaikutus sisäilmastoon Ikkunoiden uusiminen sisälasin sisäpinnan lämpötila T u =-10 o C ja T s =21 o C Lähde: Virta, J. & Pylsy, P. 2011. Taloyhtiön energiakirja. Kiinteistöalan Kustannus
Ilmanvaihdon uudistaminen Asuinkerrostalo: Ilmanvaihdon uudistaminen 150 /asm 2, kaukolämpö 55 /asm 2 kwh/asm 2 /v 250 200 150 100 50-22 % -5 200 Kiinteistösähkö Kaukolämpö /v 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 Kiinteistösähkö Kaukolämpö 0 Lähtötilanne IV-remontti 0 Lähtötilanne IV-remontti
Yhteenveto Pelkästään energiasäästön vuoksi ei kannata lähteä korjaamaan Kun on olemassa korjaustarve, energiatehokkuutta parantavat toimenpiteet voivat olla kannattavia Hankesuunnittelun tärkeys Tiedosta kannattavuustarkasteluiden epävarmuus Huomio myös käyttö ja ylläpito
Hyödyllistä lukemista Kestävä Energia (KesEn) tutkimushanke http://hvac.aalto.fi/fi/kesen/ Kerrostalon ilmastonmuutos (KIMU) tutkimushanke www.teeparannus.fi/kimu Taloyhtiön energiakirja (Kiinteistöalan Kustannus) www.taloyhtio.net/ajassa/energiakirja Taitava tilaaja pätevä palveluntuottaja www.taloyhtio.net/korjausjaremontointi/taitavatilaaja
www.taloyhtio.net/ajassa/energiakirja
www.taloyhtio.net/ajassa/energiakirja Kiitos