Täydennysrakentaminen ja taloyhtiön talous

Transkriptio

1 Tammelan täydennysrakentamisen pilottiprojektin aloitusseminaari Täydennysrakentaminen ja taloyhtiön talous Antti Kurvinen Tampereen teknillinen yliopisto Rakennustekniikan laitos Rakennustuotanto ja -talous

2 Korjaus- ja täydennysrakentamishankkeiden taloudellinen tarkastelu 1. Alueellisten korjaus- ja täydennysrakentamishankkeiden kustannukset 1400 /htm 2 perusparannus 2300 /htm 2 lisäkerros Kustannukset Arvot Edullisuus Energia Teho CO2-ekv 2000 /htm 2 uusi kellariasunnot 1800 /htm 2 2. Rakennusten elinkaarikustannukset Elinkaaritarkastelu 3. Energiataloudelliset valinnat DI Antti Kurvinen / TTY Rakennustuotanto ja -talous

3 Taso 1: Alueelliset korjaus- ja täydennysrakentamishankkeet - Aluenäkökulma on oleellinen myös taloyhtiön talouden kannalta Väestömäärän kasvaessa tarvitaan lisää asuntoja Verrattuna uuden alueen rakentamiseen täydennysrakentaminen tuo säästöjä mm. infrakuluihin. Näin ollen kaupungin kannattaa käyttää taloudellisia resursseja täydennysrakentamishankkeiden tukemiseen. Täydennysrakentamisesta on taloudellista hyötyä kaikille osapuolille.

4 Taso 1: Alueelliset korjaus- ja täydennysrakentamishankkeet - Autopaikat ongelmallisia Täydennysrakentaminen tarkoittaa pääsääntöisesti uutta pysäköintiratkaisua myös vanhoille taloyhtiöille. Täydennysrakentamisesta saatu korvaus saattaa mennä uuden pysäköintiratkaisun toteuttamiseen. Vastapainona kuluille saadaan kuitenkin vanhojen avopaikkojen tilalle esim. paremmin suojattuja hallipaikkoja. Tammelassa yksi mahdollinen ratkaisu: Tammelantorin alle rakennettava pysäköintitila.

5 Taso 1: Alueelliset korjaus- ja täydennysrakentamishankkeet - Autopaikkojen rakennuskustannuksia Maantasopysäköinti n / ap Pysäköintikansi maan päälle n /ap Pysäköintilaitos n / ap Pysäköintikansi maan alle n / ap

6 Taso 1: Alueelliset korjaus- ja täydennysrakentamishankkeet - Yksinkertaistettu esimerkki eräästä asunto-osakeyhtiöstä Vanhan rakennuksen kerrosala kem 2 Uuden rakennuksen kerrosala kem 2 Autopaikkoja ennen 94 kpl, joista poistuu 70 kpl Uusi autopaikkavaatimus 1:100 kem 2 vanha rakennus tarvitsee yht. 54 ap eli tarvitaan 30 korvaavaa autopaikkaa Rakennetaan pysäköintihalli, johon saadaan tarvittavat 60 ap Korvaavien autopaikkojen rakennuskustannus n Rakennusoikeuden arvo [ /kem 2 ] Rakennusoikeuden myynti [ ] Myyntivoitto [ ]

7 Taso 1: Alueelliset korjaus- ja täydennysrakentamishankkeet - Yksinkertaistettu esimerkki eräästä asunto-osakeyhtiöstä Entä jos korvaavat paikat rakennetaan maan alle? Korvaavien autopaikkojen rakennuskustannus n Rakennusoikeuden arvo [ /kem 2 ] Mitä tällä saadaan? Rakennusoikeuden myynti [ ] Myyntivoitto [ ] Taloudellisesti kannattavien energiansäästötoimenpiteiden toteuttaminen esimerkiksi n Tai n. 25 % täydellisen perusparantamisen kokonaiskustannuksista

8 Rak. Oik. arvo kaavoitusmaksu uudisalue Taso 1: Alueellisten korjaushankkeiden kustannustarkastelukehikko 2 % Kytkentäverkostot 2 % Sovitustoimenpiteet 73 % Asuinrakennukset korjausrakentaminen lisärakentaminen paikoitus Rakennusoikeuden arvo alentaa korjauskustannuksia Kunnan tuki 9 % Palvelurakennukset 11 % Verkostot 3 % Muut 25 % 50 % 25 % korjausaste DI Antti Kurvinen / TTY Rakennustuotanto ja -talous lisärakentamisaste

9 Taso 2: Elinkaarikustannukset Rakennus kuluu käytön aikana! ylläpito vaatii investointeja koko elinkaaren aikana Rakennuskustannuksen ja perusparannusten poistamaton arvo (reaalinen) Rakennuksen teknisen arvon kehitys elinkaaren aikana Perusparannus Perusparannus Koti kuntoon remontti Koti kuntoon remontti Koti kuntoon remontti Rakennuksen ikä LÄHDE: VIKE-laskentamalli

10 Taso 2: Rakennuksen elinkaarikustannukset Korjauspäätöksiä tehtäessä on tunnettava, missä vaiheessa elinkaarta ollaan - Esimerkiksi vuokrakerrostalon elinkaaren aikana (120 v) elinkaarikustannukset voivat olla 6 kertaa rakennuskustannus. Elinkaarikustannuksiin on syytä kiinnittää huomiota myös korjaus- ja täydennysrakentamisvaihtoehtoja mietittäessä. - Rakennuksen ylläpito vaatii investointeja koko elinkaaren aikana Asumiskustannusten tasaamiseksi investointeihin tarvittavia varoja olisi hyvä kerätä tasaisesti. - Energiataloudelliset korjaukset ovat kannattavia, kun kyseistä rakennusosaa on päätetty korjata muistakin syistä. - Energiansäästötoimenpiteiden toteuttamisen ei tulisi lisätä korjaus- ja uusimiskertoja elinkaaren aikana.

11 Taso 3: Energiataloudelliset valinnat Energiakorjausten kannattavuus - Energiatehokkuutta koskevat määräykset kiristyvät. tulevaisuudessa rakennusten energiatehokkuus siirtynee paremmin myös markkinahintoihin. - Nousevat energian hinnat parantavat energiakorjausten kannattavuutta. - Energiansäästötoimenpiteiden kannattavuus tapauskohtaista tarvitaan työkaluja - Työkalun tehtävänä on hakea toimenpiteiden kannattavuusjärjestys. Energiansäästötavoitteet tulevat muualta: esim. rakennuttajalta, määräyksistä tms.

12 Taso 3: Energiataloudelliset valinnat CASE: VTS Kodit, Uudistuva Annala, Tampere /htm 2 linjasaneeraus 1400 / htm 2 perusparannus 2300 / htm 2 Kustannukset Arvot Edullisuus Energia Teho CO2 - ekv 2000 / htm 2 uusi lisäkerros k ellariasunnot 1800 / htm 2 KUVAN LÄHDE: Arkkitehtitoimisto Eero Lahti Oy Elinkaaritarkastelu

13 Taso 3: Energiataloudelliset valinnat Esimerkkikohteen perusratkaisut ja potentiaaliset energiansäätötoimenpiteet Perusratkaisut Ikkunat: uudet ikkunat (U=1,2 W/m 2 K) Yläpohja: ei eristemuutoksia Ulkoseinät: perusteellinen pinnoitus- ja paikkauskorjaus Ilmanvaihto: koneellisen poistoilmanvaihtojärjestelmän kunnostus KUVAN LÄHDE: Arkkitehtitoimisto Eero Lahti Oy KUVAN LÄHDE: Arkkitehtitoimisto Eero Lahti Oy Energiansäästötoimenpiteet Ikkunat: paremmat ikkunat (U=1,2 W/m 2 K U=1,0 W/m 2 K), lisäkustannus 4 /htm 2 (+0,3 %) Yläpohja: lisäeristys +200 mm lisäkustannus 4 /htm 2 (+0,3 %) Ulkoseinät: lisäeristys +100 mm lisäkustannus 45 /htm 2 (+3 %) Ilmanvaihto: tulo- ja poisto-iv LTO 60 % lisäkustannus 188 /htm 2 (+13 %)

14 Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2, a] Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2, a] Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2 2,, a] Taso 2: Energiataloudelliset valinnat Energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli Toimenpiteet yksittäin 3 Yksittäisten energiansäästötoimenpiteiden kannattavuus (keskimääräinen pitoaika 32 v; energian hinta 10 c/kwh) -2 % 4 % 2 % 0 % Huoneistokohtainen tulo- ja poistoilmanvaihto LTO 60 % 2 Uudet ikkunat (U=1,2 U=1,0) 1 Ulkoseinien lisäeristys +100 mm 0 Yläpohjan lisäeristys +200 mm Investoinnin lisäkustannus [ /brm 2 ]

15 Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2, a] Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2, a] Vuotuinen energiankulutuksen kustannussäästö [ /brm 2, a] Taso 2: Energiataloudelliset valinnat Energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli Toimenpidepaketti 5 Energiansäästötoimenpidekokonaisuuden kannattavuus (keskimääräinen pitoaika 32 v; energian hinta 10 c/kwh) 4 % 2 % 0 % 4-2 % 3 Huoneistokohtainen tulo- ja poistoilmanvaihto LTO 60 % 2 1 Ulkoseinien lisäeristys +100 mm Uudet ikkunat (U=1,2 U=1,0) 0 Yläpohjan lisäeristys +200 mm Investoinnin lisäkustannus [ /brm 2 ]

16 Täydennysrakentaminen ja taloyhtiön talous KIITOS MIELENKIINNOSTA!