Lasaretinväylän voima-aseman alueen avoin tontinluovutuskilpailu 25.9.2008 9.1.2009 ARVIOINTIPÖYTÄKIRJA 10.3.2009
2
SISÄLLYSLUETTELO 1. TONTINLUOVUTUSKILPAILUN JÄRJESTELYT 1.1 Kilpailun järjestäjä, luonne ja tarkoitus 1.2 Osallistumisoikeus 1.3 Hakuaika 1.4 Kilpailua koskevat kysymykset ja tiedotustilaisuus 1.5 Hakijoiden kuuleminen 1.6 Kilpailuehdotukset 1.7 Arviointiryhmä 2. KILPAILUN TAUSTAA 2.1 Suunnittelualue 2.2 Tavoitteet 2.3 Valintakriterit 3. EHDOTUSTEN ARVIOINTI 3.1 Kilpailun yleisarviointi 3.2 Ainola 3.3 Kulttuuripolku 3.4 Kulttuurikanava 3.5 Kulttuurivirta 3.6 Virta 3.7 Triptyykki 3.8 Ehdotus Hartela-Forum Oy 4. KILPAILUN TULOS 4.1 Arviointiryhmän suositus yhteistyökumppanista 4.2 Jatkotoimenpiteet 4.3 Arviointipöytäkirjan varmennus LIITTEET Ehdotusten asemapiirrokset 3
ARVIOINTIPÖYTÄKIRJA 1. TONTINLUOVUTUSKILPAILUN JÄRJESTELYT 1.1. Kilpailun järjestäjä, luonne ja tarkoitus Oulun kaupungin tekninen keskus on järjestänyt Lasaretinväylän voima-aseman alueelle (VI kaupunginosan (Myllytulli) korttelin 28 tontit nro 27 ja 28 sekä puisto ja vesialue) avoimen tontinluovutuskilpailun asemakaavamuutoksen laatimisen pohjaksi sekä korttelin toteuttajan valitsemiseksi. Lasaretinväylän voima-aseman alueen avoimen tontinluovutuskilpailun tarkoituksena on saada Oulun ydinkeskustan välittömässä läheisyydessä, Myllytullin kaupunginosassa, sijaitsevalle historialliselle ja ainutlaatuiselle korttelialueelle käyttötarkoitus, arkkitehtonisesti korkeatasoinen suunnitelma ja laadukas toteutus. Kilpailun avulla etsitään luovaa toimijaa, joka kehittää alueesta vision yhdessä asiantuntijatiiminsä (arkkitehdit, maisema-arkkitehdit, taiteilijat ja rakentajat/rakennuttajat) kanssa. Hakumenettelyyn osallistuvien on toivottu löytävän ennakkoluulottomia ja ainutlaatuisia kaupunkirakentamisen ratkaisuja paikkaan liittyvien toiminnallisten ja rakennussuojelun välisten haasteiden ratkaisemiseksi käyttäen hyväksi paikan tarjoamat mahdollisuudet. Suunnittelualueella toiminnan aloittaminen edellyttää vanhojen rakennusten saneerausta sekä uudis- ja lisärakentamista. Ainakin osalle luovutettavaa aluetta on edellytetty osoittavan kaikille kaupunkilaisille suunnattua avointa julkista toimintaa, joka elävöittää alueen kaupunkikuvaa. Suunnittelualueen rakennettavat tontit varataan ja vuokrataan toteuttajalle hakumenettelyn tulosten perusteella. Tonttialueet vuokrataan valitulle toimijalle asemakaavan saatua lainvoiman. Toimija lunastaa Oulun kaupungilta haettavan alueen rakennukset. Oulun kaupunki määrittelee alueen myytävien rakennusten lunastushinnan. Valitulle toimijalle myönnetään aluetta koskeva toimija- ja suunnitteluvaraus ja hänen kanssaan tehdään yhteistoiminta- ja laatusopimukset. Kaupunki laatii asemakaavan muutoksen valitun ehdotuksen pohjalta yhteistyössä ehdotuksen tekijöiden kanssa. Toimijan on sitouduttava toteuttamaan suunnittelualue esittämänsä ehdotuksen mukaisesti. 1.2. Osallistumisoikeus Hakumenettely on kaikille avoin. 1.3 Hakuaika Kilpailun haku- ja taustaohjeet ovat olleet ladattavissa tontinluovutuskilpailun internetsivuilla www.ouka.fi/tekninen/lasaretinvayla 25.9.2008 lähtien. Hakuaika päättyi perjantaina 9.1.2009. 1.4 Kilpailua koskevat kysymykset ja tiedotustilaisuus Hakijoilla oli oikeus pyytää kilpailua koskevia selvityksiä ja lisätietoja. Kysymykset oli jätettävä kirjallisesti 23.10.2008 mennessä. Kysymykset vastauksineen julkaistiin kilpailun verkkosivuilla. Kilpailua koskeva kaikille avoin tiedoitustilaisuus järjestettiin torstaina 2.10.2008. Oulun kaupungin kirjaston Pakkala salissa. Tiedoitustilaisuudesta laadittiin muistio, joka julkaistiin kilpailun verkkosivuilla. 4
1.5 Hakijoiden kuuleminen Hakijoille tarjottiin mahdollisuus osallistua kuulemiseen, jossa he pystyivät esittelemään kilpailutyönsä sekä antamaan lisätietoja suunnitelmasta. Kuulemisessa oli läsnä kilpailun arviointiryhmä sekä kilpailun sihteeri. Ennen kuulemistilaisuutta arviointiryhmä toimitti hakijoille kysymyksiä suunnitelmasta sekä siihen liittyvistä teknisistä tiedoista, joihin toivottiin tarkennusta sekä täydennystä. Osa hakijoista toimitti kuulemisissa ennalta pyydettyjen tietojen lisäksi lisämateriaalia, kuten suunnitelmien uudempia versioita. Näitä ei ole huomioitu arvioinnissa. 1.6 Kilpailuehdotukset Kilpailuun saapui 7 ehdotusta, jotka kaikki täyttivät hakuohjeen mukaiset vaatimukset ja hyväksyttiin arvioitavaksi. Hakijat ja ehdotukset ovat: Cor Group Oy, Oulun Rakennusteho Oy Ainola Sato-Rakennuttajat Oy, Palmberg-Rakennus Oy Kulttuuripolku, Kulttuurivirta, Kulttuurikanava Skanska Oy, Zivago Oy Virta ISS Proko Infra Oy, Arkkitehtitoimsto Laatio Oy Triptyykki Hartela-Forum Oy (nimetön) 1.7 Arviointiryhmä Arviointiryhmään kuuluivat kilpailun järjestäjän nimeämänä: Puheenjohtaja Matti Karhula, asemakaavapäällikkö Timo Kenakkala, apulaiskaupunginjohtaja Matti Matinheikki, teknisen keskuksen johtaja Jari Heikkilä, kaupunginarkkitehti Kaija Puhakka, kaupungingeodeetti Liisa Kääriä-Fischer, maisema-arkkitehti Jorma Heikkinen, liikenneinsinööri Risto Vuoria, kulttuurijohtaja Paula Korkala, vs. yleiskaavapäällikkö Marketta Karhu, ympäristönsuojelusuunnittelija Antti Määttä, kaavoitusarkkitehti Kilpailun sihteerinä on toiminut arkkit.yo Katri Durchman Arviointiryhmä kokoontui viisi kertaa 19.1.09 10.3.09 välisenä aikana. Kokouksista on pidetty pöytäkirjaa. Tämä arviointipöytäkirja on kooste kokouksissa esitetyistä kommenteista ja ehdotusten taustatiedoista. Arviointipöytäkirjan on koonnut kilpailun sihteeri, joka ei osallistunut ehdotusten arviointiin. 5
2. KILPAILUN TAUSTAA 2.1 Suunnittelualue Suunnittelualue sijaitsee Oulun ydinkeskustan läheisyydessä Lasaretinväylän varrella. Suunnittelualue rajautuu idässä Kasarmintiehen, etelässä Mannenkatuun, lännessä Hupisaartenpolkuun sekä pohjoisessa Taidemuseoon. Alueella sijaitsevat mm. maakunnallisesti arvokkaat vuonna 1903 rakennettu energialaitoksen entinen voimalarakennus sekä vuonna 1909 rakennettu konttorirakennus. Suunnittelualueen pinta-ala vesialueineen on noin 2,7ha. Suunnittelualue on Oulun kaupungin omistuksessa. Oulun yleiskaavan 2020 mukaan kilpailualueen itäosa on keskustan asuin- ja liikealuetta (AK-c), joka varataan keskustaan soveltuvalle asumiselle, liiketoiminnalle sekä nykyisten keskustatoimintojen laajenemisalueeksi. Voimassa oleva asemakaava ei rajoittanut suunnittelua kilpailualueen sisällä. Asemakaavaa muutetaan hakumenettelyssä esille tulleiden kehittämistavoitteiden mukaisesti. 2.2 Tavoitteet Kilpailun tavoitteet on kirjattu hakuohjeessa. Tontinluovutusmenettelyn sekä kaavamuutoksen päätavoitteena on luoda uutta urbaania ja toiminnallista kaupunkirakennetta, joka käyttää hyväkseen alueen mahdollisuudet sen paikallista erikoislaatua ymmärtäen ja korostaen. Suunnittelualue tuli saattaa aktiiviseksi osaksi ympäristöään, yhteishyvään ja hyödylliseen toimintaan sekä liittää se toiminnallisesti lähiympäristöönsä ja avata olemassa olevat merkitykselliset paikat yleisölle uuden toiminnan avulla. Alueen sijainti lähellä ydinkeskustaa ja kulttuuritoimintojen keskittymää sekä Hupisaarten välitön läheisyys luo ainutlaatuiset puitteet kehittää aluetta ympäristöään rikastuttavaksi kokonaisuudeksi. Hakijoiden tuli erityisesti kiinnittää huomiota alueen liittämiseen osaksi lähiympäristön olemassa olevaa kulttuuri-, matkailu- ja taidetoimintojen ketjua (Lasaretinsaaren valtakunnallisten työhyvinvointipalvelujen tarjoaja Verve, Taidemuseo, Tietomaa, Rauhala ja Pohjois- Pohjanmaan museo). Alueen toiminnan tuli olla kaupunkilaisten vapaasti saavutettavissa, mikä merkitsee alueen ainakin osittaista julkista luonnetta. Sahasaaren tulee suunnitelmissa aueta yleisölle avoimeksi, läpikuljettavaksi tilaksi, tasavahvaksi osaksi Hupisaarten aluetta. Rauhalan alue tuli pyrkiä aktivoida yhteistyöhön suunnittelualueen toimintojen kanssa. Tavoitteena oli, että uusi toiminta saneerauksineen sekä uudis- ja lisärakentamisen kanssa kunnioittavat alueen puistoa, voimalahistoriaa sekä kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia. Uudisrakentamisen määrän maksimointi ei ollut tavoiteltavaa. Tavoitteena oli myös liittää alue kaupungin kevyen liikenteen reitteihin mahdollistamalla kevyen liikenteen kulku alueen läpi. Kevyen liikenteen yhteys tuli järjestää Kasarmintieltä Sahasaaren kautta Hupisaarenpolulle ja Mannenkadulta Sahasaaren kautta taidemuseolle. Jalankulku vahvistaa alueen kulttuuristen toimintojen ketjua. Tärkeää oli myös avata näkymiä Myllytullin sekä Hupisaarten välillä, ja suunnittelualueen sisällä. Mahdollisuudet alueen läpi virtaavan veden hyödyntämiseen, veden läheisyyden kokemiseen ja sen ääressä kulkemiseen tuli ottaa huomioon suunnittelussa myönteisiä kokemuksia tuovina elementteinä. 6
2.3 Valintakriteerit Kilpailun hakuohjeen mukaan ehdotukset on arvioitu seuraavilla kriteereillä: 1. Maankäyttöratkaisu ja arkkitehtoninen laatu Koko alueen maankäyttöehdotus Suunnitelmien kyky ottaa huomioon ympäröivät alueet, toiminnot ja kaupunkikuva Luonteva urbaani ratkaisu Maisema-arkkitehtoninen laatu 2. Kokonaiskonseptin sisältö Konseptin sopivuus alueelle Uusien toiminnallisten mahdollisuuksien löytäminen ja luominen Monipuoliset toiminnot Fyysinen ja sosiaalinen liittyminen kaupunkitilaan 3. Investointi ja toteutusaikataulu Toteutuskelpoisuus Toteutuksen aikataulu, varmuus ja mahdollinen vaiheittaisuus Toteutustapa, hallinto- ja omistusjärjestelyt Toteuttajan / investoijan vakavaraisuus ja investointikyky 7
3. EHDOTUSKOHTAINEN ARVIOINTI 3.1 Kilpailun yleisarviointi Tontinluovutuskilpailun monipuoliset tavoitteet tekivät kilpailusta erittäin vaativan. Mikään ehdotuksista ei kyennyt täydellisesti vastaamaan kaikkiin annettuihin tavoitteisiin. Useiden ehdotusten maankäyttöratkaisua ja arkkitehtonista laatua heikentää alueen luonteeseen ja mittakaavaan sopimaton asuinrakennusoikeuden ja kerrosluvun tavoittelu. Joissakin ehdotuksissa on myös ylitetty hakuohjeen mukainen yleispiirteinen vuokrattavan alueen raja. Ehdotusten arviointi osoittaa, että rakennusoikeuden maksimointi ja alueen liiallinen tiivistäminen eivät johda hyvään lopputulokseen. Sen sijaan väljät rantareitit ja vaihtelevat näkymät alueen läpi ovat jatkosuunnittelussa tavoiteltavia piirteitä. Kilpailua arvioitaessa on pidetty lähtökohtana, että taidemuseon eteläpuolelle jätetään kilpailuohjeen mukaisesti rakentamisesta vapaata tilaa. Lähes kaikissa ehdotuksissa on esitetty Lasaretinväylän rannan yhteyteen hakuohjeen edellyttämiä julkisia kulkuyhteyksiä, mutta joissakin ehdotuksissa yhteydet on puristettu liian ahtaiksi ja ovat tilan julkiseen luonteeseen nähden vaatimattomia. Asuinrakentamisen ulottaminen lähes kiinni Lasaretinväylän rantaan tai vesirajan päälle ei tue kilpailun tavoitteita, vaan rannan julkinen käyttö mahdollistuu parhaimmin, kun rannan ja rakennusten välissä on leveä jalankulun ja pyöräilyn käyttöön soveltuva vyöhyke. Rannan osalta kilpailun tavoitteet toteuttaa parhaimmin Skanska Kodit Oy:n ja Ziavago Oy:n ehdotus Virta ja Sato-Palmberg Oy:n ehdotus Kulttuurikanava. Lasaretinväylän vesialtaan muotoiluun ja hulevesien käsittelyyn on kiinnitetty myönteisesti huomiota. Useissa ehdotuksissa on pyritty ennallistamaan voima-aseman rooli vesialtaan eteläpäätteenä. Vesialtaan avaaminen alkuperäiseen muotoonsa on katsottu kilpailussa ansioksi. Toisaalta Sato- Rakennuttajat Oy:n Palmberg-Rakennus Oy:n ehdotuksessa Kulttuurikanava altaan länsirannan patopenkereen moninainen muotoilu ei tuo positiivista lisää arvokkaaseen kulttuuriympäristöön. Esteetön näkymä taidemuseolta voima-asemalle on tavoiteltavaa. Alueen liikenteen suunnittelu on jäänyt pintapuoliseksi. Sahasaareen on esitetty joissakin ehdotuksissa runsaasti toimintoja, kun taas toimintojen edellyttämien ajoneuvoyhteyksien suunnittelu on jäänyt heikoksi. Rauhalan kohdalla Kasarmintien ja Mannenkadun risteys on useissa ehdotuksissa liian ahdas eikä ajoneuvoyhteyksiä ole erotettu riittävästi kevyestä liikenteestä. Myös Kasarmintien näkemien puute on ongelma useissa ehdotuksissa. Lisäksi Hupisaarten läheisyyteen ei ole kaikissa ehdotuksissa osoitettu riittävästi yleiseen pysäköintiin tarkoitettuja alueita. Esitettyjen toiminnallisten konseptien kirjo on vaihteleva. Cor Group Oy:n ja Oulun Rakennusteho Oy:n ehdotuksessa Ainola on esitetty kaikkein vähiten yleisölle avautuvia toimintoja. ISS Proko Infra Oy:n ja Arkkitehtitoimisto Laatio Oy:n ehdotuksessa Triptyykki puolestaan esitetään huomattavien uusien julkisten toimintojen perustamista. Sato-Rakennuttajat Oy:n ja Palmberg-Rakennus Oy:n ehdotuksissa Kulttuuripolku, Kulttuurikanava ja Kulttuurivirta ; Skanska Oy:n ja Zivago Oy:n ehdotuksessa Virta sekä Hartela-Forum Oy:n ehdotuksessa on esitetty sekä yleisölle avautuvia kulttuuri- tai käsityötoimintoja että asumista. Sato-Rakennuttajat Oy:n ja Palmberg-Rakennus Oy:n ehdotuksissa kulttuuri-, taide- tms. käyttöön soveltuvan rakentamisen osuus on kuitenkin kokonaisuutena niukka. Investointia ja toteutusaikataulua koskevat tiedot on useissa ehdotuksissa esitetty yleispiirteisesti, mutta arvioinnissa näiden merkitys korostui. Arviointityöryhmän näkemyksen mukaan kaikkien ehdotusten toteutumisvarmuus ei ylittänyt odotettua vähimmäistasoa. Olemassa olevien rakennusten sekä arvokkaan miljöön kehittämisen varmistamiseksi kaupunki tarvitsee sopimuskumppanin, joka ottaa kokonaisvastuun alueen kehittämisestä ja jolla on kokemusta kiinteistöalasta sekä varma investointikyky. Investointivarmuudeltaan vakuuttavin on Hartela-Forum Oy:n ehdotus. 8
3.2 Ainola Hakija Cor Group Oy, Oulun Rakennusteho Oy Suunnittelukumppanit Arkkitehtuuritoimisto Seppo Valjus Oy Investorit ja toimijat Hakijat sekä Coronaria Oy Rakentamisen määrä 23 800 kem² - Asuinrakentaminen (Lähes kaikki rakentaminen on asuinrakentamista) - Muu rakentaminen Autopaikat 264 kpl Vanhat rakennukset Konttori ja voimala säilytetään. Sahasaaren rakennukset puretaan. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 3 300 kem²) Toiminnot Mm. hyvinvointitalo, yritysten toimitiloja, asuntoja ja palveluasuntoja Investoinnin laajuus 60 M Toteuttamisvastuut Hakijat vastaavat yhdessä kaikesta ARA-tuotannon osuus Päätetään erikseen Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 1 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain. Asuntojen uudisrakentaminen käynnistyy ennen vanhojen rakennusten korjaamista. Rakentamisen kesto N. 6 9 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Ainola Sahasaareen, voimalaan ja alueen muihin osiin esitetyt toiminnot ovat luonteeltaan yksityisiä eikä niillä ole toiminnallista yhteyttä lähiympäristön kulttuuri-, matkailu- ja taidetoimintoihin. Esitetyt toiminnot tukevat heikosti kilpailun tavoitteita. Suunnitelmassa rakentaminen ylittää hakuohjeen mukaisen vuokrattavan alueen rajauksen. Näkyvyys Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille on hyvä, mutta rakentaminen on paikkaan nähden aivan liian massiivista ja ristiriidassa alueen kulttuurimaiseman ominaispiirteiden kanssa. Erityisesti Sahasaareen esitetty maankäyttö on liian tehokasta. Rakennusten kerrosluku on suuri ja rannan asuinrakennukset ovat rungoltaan syviä. Ehdotuksessa esitetty rakentaminen yksityistää Sahasaaren. Suunnittelualueelle on osoitettu niukasti julkista ulkotilaa ja julkiset kulkuyhteydet ovat vaatimattomia. Pysäköinti- ja huoltoliikenteen järjestämistä ei ehdotuksessa ole onnistuttu ratkaisemaan. Mannenkadulle osoitettu liikennemäärä on liian suuri. Hakijoiden ehdotus on investointina luotettava ja asuntojen hankekoko on riskien hallinnan kannalta hyvä. Hakijoilla on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Toteutuksen alkaminen asuinrakentamisesta sisältää kaupungin näkökulmasta kuitenkin enemmän riskejä kuin jos toteutus alkaisi korjattavista rakennuksista. 9
3.3 Kulttuuripolku Hakija Sato-Rakennuttajat Oy, Palmberg-Rakennus Oy Suunnittelukumppanit Sisustusarkkitehdit Gullstén-Inkinen Oy, Arkkitehtuuritoimisto Juha Paldanius Oy, VSU Oy Investorit ja toimijat Hakijat sekä mm. kahvila-yrittäjä (Oulu-Tours Oy), Oulun energia ja Tietomaa Rakentamisen määrä 10 300 kem² (vaihtoehto A) tai 10 200 kem² (vaihtoehto B) - Asuinrakentaminen 8 025 kem² (vaihtoehto A) tai 7 820 kem² (vaihtoehto B) - Muu rakentaminen 2 280 kem² (vaihtoehto A) tai 2 375 kem² (vaihtoehto B) Autopaikat 177 kpl (vaihtoehto A) tai 179 kpl (vaihtoehto B) Vanhat rakennukset Konttori ja voimala säilytetään. Sahasaaren rakennukset säilytetään lukuun ottamatta korjaamorakennusta. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 2 700 kem²) Toiminnot Mm. tapahtumatila, designkeskus, sähkömuseo, asuntoja sekä ulkonäyttely-, liikunta- ja leikkialue Investoinnin laajuus 27 M Toteuttamisvastuut Hakijat esittävät, että Oulun energia ja Tietomaa osallistuvat näyttelytilan sekä näyttelyalueen rakentamiseen; hakijat vastaavat kaikesta muusta; asuinrakentamisen avulla kompensoidaan muun rakentamisen kustannuksia ARA-tuotannon osuus Mahdollista yhden kerrostalon osalla Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain. Aluksi mm. voimalaitos ja Sahasaari Rakentamisen kesto N. 4 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Kulttuuripolku luonteeltaan julkisimmat toiminnot sijoittuvat Sahasaaren ja voimaaseman ympäristöön. Esitetyt toiminnot tukevat kilpailun tavoitteita, mutta kulttuuri- ja taidekäyttöön osoitetun rakentamisen osuus on vähäinen. Ehdotukseen sisältyy kaksi vaihtoehtoa: A ja B. Kummassakin vaihtoehdossa rakentamisen kokonaismäärä on kohtuullinen eikä rakentaminen peitä liikaa näkymiä Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille. Vaihtoehdossa A esitetty rakentaminen rajaa Kasarmintien katutilaa, mutta rannan tornitalo on ylikorkea ja sopimaton alueen mittakaavaan. Vaihtoehdossa B rakennukset ovat korkeudeltaan maltillisia ja niiden sijainti mahdollistaa näkymiä puistoon. Vesialtaan muotoilu on selkeä. Esteetön näkymä Taidemuseolta taidehallille on miellyttävä. Myös hulevesien käsittelyyn on kiinnitetty huomiota. Ehdotuksessa esitetty yksityisen asumisen ja julkisen ulkotilan yhteensovittaminen on haasteellista. Julkiset kulkuyhteydet ovat hyvin harkittuja, mutta molemmissa vaihtoehdoissa asuinrakentaminen 10
tunkeutuu liian lähelle rantaa. Hupisaarten puistoalueen puolelta katsottuna Lasaretinväylän päälle työntyvä asuntorakentaminen muodostaa liian näkyvän uuden elementin. Sahasaareen esitetty rakentamisen määrä on vähäistä. Saaren maankäyttö sopeutuu paikkaan ja siihen liittyy runsaasti julkista ulkotilaa. Esitetyt toiminnot (ravintola, luistelu, joulutori) jäävät kuitenkin irrallisiksi. Uuden julkisen leikkialueen toteuttaminen Hupisaarten olemassa olevan leikkialueen läheisyyteen ei ole tarkoituksenmukaista. Tapahtumatilan, designkeskuksen ja sähkömuseon pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien järjestämistä ei ole tarkasteltu riittävästi. Hakijoiden ehdotus on investointina luotettava. Hakijoilla on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Mahdollisen sähkömuseon perustaminen synnyttää kaupungin investointitarpeen lisäksi myös tuntuvia käyttö- ja ylläpitokustannuksia. Toteutuksen aikataulutus vastaa kaupungin tavoitteita. 11
3.4 Kulttuurikanava Hakija Sato-Rakennuttajat Oy, Palmberg-Rakennus Oy Suunnittelukumppanit Sisustusarkkitehdit Gullstén-Inkinen Oy, Arkkitehtuuritoimisto Juha Paldanius Oy, VSU Oy Investorit ja toimijat Hakijat sekä mm. kahvila-yrittäjä (Oulu-Tours Oy), Oulun energia ja Tietomaa Rakentamisen määrä 14 600 kem² - Asuinrakentaminen 11 700 kem² - Muu rakentaminen 2 900 kem² Autopaikat 176 kpl Vanhat rakennukset Konttori ja voimala säilytetään. Sahasaaren rakennukset säilytetään lukuun ottamatta korjaamorakennusta. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 2 700 kem²) Toiminnot Mm. tapahtumatila, designkeskus, sähkömuseo, asuntoja sekä ulkonäyttely-, liikunta- ja leikkialue Investoinnin laajuus 38,5 M Toteuttamisvastuut Hakijat esittävät, että Oulun energia ja Tietomaa osallistuvat näyttelytilan sekä näyttelyalueen rakentamiseen; hakijat vastaavat kaikesta muusta; asuinrakentamisen avulla kompensoidaan muun rakentamisen kustannuksia ARA-tuotannon osuus Mahdollista yhden kerrostalon osalla Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain. Aluksi mm. voimalaitos ja Sahasaari Rakentamisen kesto N. 4 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Kulttuurikanava luonteeltaan julkisimmat toiminnot sijoittuvat Sahasaaren ja voimaaseman ympäristöön. Esitetyt toiminnot tukevat kilpailun tavoitteita, mutta kulttuuri- ja taidekäyttöön osoitetun rakentamisen osuus on vähäinen. Suunnitelmassa rakentaminen ylittää hakuohjeen mukaisen vuokrattavan alueen rajauksen. Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille on riittävästi näkymiä mutta rakentaminen peittää osittain taidemuseota ja rajaa liikaa Kasarmintien itäpuolella olevan asuinkerrostalon näkymiä. Kasarmintien varressa esitetty rakentaminen on liian tehokasta ja rakennuskorkeus on liian suuri. Lasaretinväylän länsirannalle esitetty Hupisaarten puoleinen patovallin uusi muotoilu muuttaa liikaa alueen perinteistä maisemaa eikä muodosta siihen positiivista lisää. Vesialtaan muotoilu on muuten selkeää. Lasaretinväylän itäinen ranta on kaupunkikuvallisesti ja toiminnallisesti riittävän väljä. Myös hulevesien käsittelyyn on kiinnitetty huomiota. Yksityisen asumisen ja julkisen ulkotilan yhteensovittaminen on haasteellista, koska suunnitelmassa ei ole esitetty piha-alueita ja niiden rajauksia. Ajatus esiintymislautasta on mielenkiintoinen, mutta se 12
voi synnyttää ristiriitoja asumisen kanssa. Julkiset kulkuyhteydet ovat hyvin harkittuja, mutta kivettyä pintaa on kaikkiaan esitetty liian paljon. Sahasaareen esitetty rakentamisen määrä on kohtuullista ja puiston henkeen sopivaa. Saaren maankäyttö sopeutuu paikkaan ja siihen liittyy runsaasti julkista ulkotilaa. Kahvilan sijoittaminen voimalan päätteeksi on hyvä ajatus. Muut esitetyt toiminnot (ravintola, luistelu, joulutori) jäävät kuitenkin irrallisiksi. Uuden julkisen leikkialueen toteuttaminen Hupisaarten olemassa olevan leikkialueen läheisyyteen ei ole tarkoituksenmukaista. Tapahtumatilan, designkeskuksen ja sähkömuseon pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien suunnittelu on jäänyt kesken. Hakijoiden ehdotus on investointina luotettava. Hakijoilla on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Asuinrakentamisen vaiheistuksen toteuttaminen on vaikeaa ja suuri yksikkökoko lisää riskejä. Mahdollisen sähkömuseon perustaminen synnyttää kaupungin investointitarpeen lisäksi myös tuntuvia käyttö- ja ylläpitokustannuksia. Toteutuksen aikataulutus vastaa kaupungin tavoitteita. 13
3.5 Kulttuurivirta Hakija Sato-Rakennuttajat Oy, Palmber-Rakennus Oy Suunnittelukumppanit Sisustusarkkitehdit Gullstén-Inkinen Oy, Arkkitehtuuritoimisto Juha Paldanius Oy, VSU Oy Investorit ja toimijat Hakijat sekä mm. kahvila-yrittäjä (Oulu-Tours Oy), Oulun energia ja Tietomaa Rakentamisen määrä 12 700 kem² - Asuinrakentaminen 9 975 kem² - Muu rakentaminen 2 725 kem² Autopaikat 156 kpl Vanhat rakennukset Konttori ja voimala säilytetään. Sahasaaren rakennukset säilytetään lukuun ottamatta korjaamorakennusta. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 2 700 kem²) Toiminnot Mm. tapahtumatila, designkeskus, sähkömuseo, asuntoja sekä ulkonäyttely-, liikunta- ja leikkialue Investoinnin laajuus 34,5 M Toteuttamisvastuut Hakijat esittävät, että Oulun energia ja Tietomaa osallistuvat näyttelytilan sekä näyttelyalueen rakentamiseen; hakijat vastaavat kaikesta muusta; asuinrakentamisen avulla kompensoidaan muun rakentamisen kustannuksia ARA-tuotannon osuus Mahdollista yhden kerrostalon osalla Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain. Aluksi mm. voimalaitos ja Sahasaari Rakentamisen kesto N. 4 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Kulttuurivirta luonteeltaan julkisimmat toiminnot sijoittuvat Sahasaaren ja voimaaseman ympäristöön. Esitetyt toiminnot tukevat kilpailun tavoitteita, mutta kulttuuri- ja taidekäyttöön osoitetun rakentamisen osuus on vähäinen. Suunnitelmassa rakentaminen ylittää hakuohjeen mukaisen vuokrattavan alueen rajauksen. Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille on riittävästi näkymiä, mutta rakentaminen peittää osittain taidemuseota ja rajaa liikaa Kasarmintien itäpuolella olevan asuinkerrostalon näkymiä. Rakennuskorkeus (II-V) vaikuttaa kohtuulliselta, mutta kerrosala on liian suuri. Vesialtaan muoto on selkeä. Myös hulevesien käsittelyyn on kiinnitetty huomiota. Yksityisen asumisen ja julkisen ulkotilan yhteensovittaminen on haasteellista. Julkiset kulkuyhteydet ovat hyvin harkittuja, mutta kivettyä pintaa on esitetty kaikkiaan liian paljon ja asuinrakentaminen yksityistää liikaa rantaa. Lasaretinväylän päälle työntyvä asuntorakentaminen voi vaikuttaa kielteisesti myös Hupisaarten puistoalueeseen. (Asemapiirros on esitetty virheellisesti; perspektiivikuvissa rakennukset työntyvät ulokkeina pitemmälle vesialtaan päälle kuin asemapiirroksessa.) Ehdotukseen sisältyvä esiintymislautta on irrallinen ja voi synnyttää ristiriitoja asumisen kanssa. 14
Sahasaareen esitetty rakentamisen määrä on vähäistä. Saaren maankäyttö sopeutuu paikkaan ja siihen liittyy runsaasti julkista ulkotilaa. Esitetyt toiminnot (ravintola, luistelu, joulutori) jäävät kuitenkin irrallisiksi. Uuden julkisen leikkialueen toteuttaminen Hupisaarten olemassa olevan leikkialueen läheisyyteen ei ole tarkoituksenmukaista. Tapahtumatilan, designkeskuksen ja sähkömuseon pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien suunnittelu on jäänyt kesken. Hakijoiden ehdotus on investointina uskottava. Hakijoilla on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Asuinrakentamisen kohdekoko on riskien hallinnan kannalta hyvä. Mahdollisen sähkömuseon perustaminen synnyttää kaupungin investointitarpeen lisäksi myös tuntuvia käyttö- ja ylläpitokustannuksia. Toteutuksen aikataulutus vastaa kaupungin tavoitteita. 15
3.6 Virta Hakija Skanska Kodit Oy, Zivago Oy Suunnittelukumppanit Archeus Oy, Navico Oy, WSP, LVI-toimisto J. Taskinen Oy Investorit ja toimijat Hakija sekä kulttuuri- ja taidealan yrittäjiä, joita ei toivota julkistettavan Rakentamisen määrä 18 800 kem² - Asuinrakentaminen 8 000 kem² - Muu rakentaminen 10 800 kem² Autopaikat 226 kpl Vanhat rakennukset Konttori, voimala ja Sahasaaren rakennukset säilytetään. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 5 876 kem²) Toiminnot Mm. hotelli, monitoimisali, sähköisen median yrityskeskus ja kulttuurin toimitiloja, asuntoja Investoinnin laajuus 49 M Toteuttamisvastuut Skanska Kodit Oy: asuinrakennukset ympäristöineen (30 M ); Zivago Oy ja muut: muut rakennukset (19 M ); asuinrakentaminen ja muu rakentaminen ovat investointeina erillisiä ARA-tuotannon osuus Tontin luovutus Tontit vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu kahdessa vaiheessa. Aluksi mm. voimalaitos ja Sahasaari Rakentamisen kesto N. 3 5 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Virta luonteeltaan julkisimmat toiminnot sijoittuvat Sahasaaren ja voima-aseman ympäristöön. Alueelle esitetään luovien alojen ja sisällöntuotannon keskusta, johon liittyy runsasta ja monipuolista kulttuuri- ja taidepainotteista toimintaa. Toiminnallinen konsepti on mielenkiintoinen ja esitetyt toiminnot tukevat kilpailun tavoitteita. Arkkitehtuuriltaan ehdotus on kilpailun kärkeä. Rakentaminen rajaa Kasarmintietä ja on ulkotiloiltaan mielenkiintoista. Rakennusten korkeus ja mittakaava sopivat alueelle. Monimuotoiset asuinrakennukset sopeutuvat puistomaiseen ympäristöön. Makasiinikadun päätteenä avautuu rakennusten välistä puistonäkymä. Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille on riittävästi näkymiä. Rakentaminen ylittää hakuohjeen mukaisen vuokrattavan alueen rajauksen. Rakentamisen pohjoisin siipi peittää taidemuseon ja lasaretinväylänaltaan välisen näkymän sekä rajaa liikaa Kasarmintien itäpuolella olevan asuinkerrostalon näkymiä. Pehmeästi rakennettu ranta sekä viherkaista asuinrakentamisen ja Lasaretinväylän välissä tukevat rakentamisen sopeutumista puistomaisemaan sekä jättävät tilaa julkiselle jalankululle ja pyöräilylle. Julkiset kulkuyhteydet ovat hyvin harkittuja ja hulevesien käsittelyyn on kiinnitetty huomiota. Luonnonmukaisuutta muistuttavat muodot ovat alueelle vieraita ja patoallas on ehdotuksessa jäänyt liian kapeaksi. Sahasaaren maankäyttö on miellyttävää. Sahasaaren suunnittelussa uudet ja vanhat rakennukset muodostavat miellyttävän julkisen tilan ja ovat toiminnaltaan mielenkiintoinen kokonaisuus. 16
Sahasaaren ja voima-aseman pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien järjestämistä ei ole tarkasteltu riittävästi. Kasarmintien ajoneuvoille tarkoitetun alueen kaventaminen ja kevyen liikenteen väylän leventäminen ovat mielenkiintoisia ajatuksia. Ehdotukseen sisältyvä hotelli on sijainniltaan syrjäinen, eikä ole kaupunkirakenteellisesti tarkoituksenmukainen. Skanska Kodit Oy:llä on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Skanska Kodit Oy on kuitenkin ilmaissut ottavansa vastuun vain asuinkortteleiden kehittämisestä, jolloin voima-aseman, Sahasaaren ja Rauhalan ympäristön kehittämisestä vastaavat muut toimijat, mikä tuo epävarmuutta kokonaiskonseptin toteutumiselle. Säilytettävien rakennusten käyttö kulttuuri- ja yritystiloina on rahoituksellisesti erittäin haastavaa. Asuntoyhtiöiden toteutus on riskitöntä. Toteutuksen aikataulutus vastaa kaupungin tavoitteita. 17
3.7 Triptyykki Hakija ISS Proko Infra Oy, Arkkitehtitoimisto Laatio Oy Suunnittelukumppanit - Investorit ja toimijat Mikko Keisu, Pertti Yliniemi (Lapin Safarit Oy) sekä Oulun kaupunki (hakijan esitys) Rakentamisen määrä 16 900 kem² - Asuinrakentaminen 0 kem² - Muu rakentaminen 16 900 kem² Autopaikat 215 kpl Vanhat rakennukset Konttori ja voimala säilytetään. Sahasaaren rakennukset puretaan. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 3 400 kem²) Toiminnot Mm. nykytaiteen museo, hotelli, monitoimisali, veistospuisto Investoinnin laajuus 33,5 M Toteuttamisvastuut Investoinneista alustava esitys, joka edellyttää mm., että kaupunki toteuttaa uuden nykytaiteen museon (9,5 M ) sekä mahdollisesti myös monitoimisalin (5,5 M ). Pentti Kouri (k. 22.1.09) on suullisesti tarjoutunut siirtämään taidekokoelmansa rakennettavan uuden nykytaiteen museon tiloihin. Hakija ei ole esittänyt tietoa kokoelman sisällöstä mutta hakijan oman arvion mukaan kokoelma on kansainvälisesti merkittävä. ARA-tuotannon osuus Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain Rakentamisen kesto N. 5 v. Ehdotuksen arviointi Ehdotuksessa Triptyykki on nykytaiteen museon, hotellin ja kongressikeskuksen varaan rakennettu toiminnallinen konsepti. Esitetyt toiminnot tukevat kilpailun tavoitteita. Esitetty taidemuseokonsepti oheistiloineen on kilpailualueelle liian suuri. Lisäksi arvioinnissa on otettu huomioon taidekokoelman saannin epävarmuus. Suunnitelmat ovat luonteeltaan viitteellisiä. Rakentamisen korkeus soveltuu hyvin alueen maisemaan. Rakentaminen sulkee kuitenkin voimakkaasti näkymiä Kasarmintieltä Lasaretinväylälle ja Hupisaarille. Uudisrakentaminen jättää niukasti tilaa olemassa oleville rakennuksille ja viherympäristölle. Toiminnallista ulkotilaa on vähän ja julkiset kulkuyhteydet ovat vaatimattomia. Vesialtaan muotoilu on selkeää ja taidehalli toimii altaan päätteenä etelässä. Rakentaminen ylittää vuokrattavan alueen rajan. Sahasaaren kongressikeskuksen pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien järjestämistä ei ole tarkasteltu riittävästi. 18
Kasarmintien varren hotelli ja Sahasaaren kongressikeskus liittyvät heikosti ympäristöönsä ja ovat liian suuria esitetyille paikoille. Ehdotukseen sisältyvä hotelli on sijainniltaan syrjäinen, eikä ole kaupunkirakenteellisesti tarkoituksenmukainen. Hanke edellyttää Oulun kaupungilta merkittäviä investointeja. Lisäksi muiden investointien rahoitukseen liittyy epävarmuustekijöitä. Uuden nykytaiteen museon iso pysyvä taidenäyttely muodostaa investointitarpeen lisäksi myös tuntuvia käyttö- ja ylläpitokustannuksia. 19
3.8 Ehdotus Hartela-Forum Oy Hakija Hartela-Forum Oy Suunnittelukumppanit Arkkitehtitoimisto Kimmo Kuismanen Investorit ja toimijat PSOAS, Etera Oy ja hakija sekä muita pienempiä investoreita ja toimijoita Rakentamisen määrä 17 400 kem² - Asuinrakentaminen 11 400 kem² - Muu rakentaminen 6 000 kem² (sis. hoivakodin 2 500 kem²) Autopaikat 117 kpl Vanhat rakennukset Konttori, voimala ja Sahasaaren rakennukset säilytetään. (Hakijan arvio säilytettävien rakennusten kerrosalasta: 3 500 kem²) Toiminnot Mm. taide- ja käsityötiloja, hoivakoti, opiskelija-asuntoja, muita asuntoja, taidepuisto, leikkialue Investoinnin laajuus 46 M Toteuttamisvastuut PSOAS: opiskelijatalo; Etera Oy: hoivakoti; Hartela-Forum Oy: muut kohteet; asuinrakentaminen ja muu rakentaminen ovat investointeina erillisiä ARA-tuotannon osuus Tavoitteena 10 % Tontin luovutus Tonttialueet vuokrataan Esitys lunastettavien rakennusten hinnasta 0 Rakentamisen vaiheistus Rakentaminen tapahtuu vaiheittain. Aluksi mm. opiskelijatalo. Rakentamisen kesto N. 4 v. Ehdotuksen arviointi Hartela-Forum Oy:n nimettömässä ehdotuksessa luonteeltaan julkisimmat toiminnot sijoittuvat Sahasaaren ja voima-aseman ympäristöön. Pienimuotoinen pajatyyppinen taide-, käsityö-, kierrätystoiminta sekä lyhytaikainen asuminen tukevat kilpailun tavoitteita. Kasarmintietä rajaavien rakennusten korkeus sekä mittakaava sopivat alueelle. Rakennusten sijoittelu alueen pohjoisosassa on kuitenkin ahdasta. Kahteen riviin sijoitetut rakennukset ovat liian lähellä toisiaan eikä niiden väliin synny luontevia pihatiloja. Tiiveys sulkee voimakkaasti alueen näkymiä ja kulkuyhteyksiä. Asuinrakentaminen myös yksityistää liikaa rantaa. Rakennusten alla kulkeva rantareitti on ahdas ja julkiseksi tilaksi huomaamaton. Ehdotuksessa rakennusten arkkitehtuuri on korkeintaan keskinkertaista ja suunnitelmakuvat ovat vaatimattomia. Vesialtaan muotoilu on selkeää ja taidehalli toimii altaan päätteenä etelässä. Hulevesien käsittelystä on esitetty alustavia ideoita. Sahasaaren maankäyttö on miellyttävää. Sahasaaren suunnittelussa uudet ja vanhat rakennukset muodostavat miellyttävän julkisen tilan ja ovat toiminnaltaan mielenkiintoinen kokonaisuus. Sahasaaren ja voima-aseman pysäköinnin ja ajoneuvoyhteyksien järjestämistä ei ole tarkasteltu riittävästi. Uuden julkisen leikkialueen toteuttaminen Hupisaarten olemassa olevan leikkialueen läheisyyteen ei ole tarkoituksenmukaista. 20
Kansainvälinen opiskelijatalo sopii hyvin Rauhalan yhteyteen. Myös vanhusten asumista tarvitaan keskustan läheisyydessä. Hoivakodin liittyminen alueen rakenteeseen ja toimintoihin ei ole paras mahdollinen. Esitettyjen tietojen perusteella hakijan ehdotus on investointina luotettava ja ehdotuksista riskittömin. Hartela-Forum Oy:llä on kokemusta kiinteistöalasta ja varma investointikyky. Hakija on ilmoittanut ottavansa kokonaisvastuun alueen kehittämisestä, jolloin myös kulttuurilliset investoinnit Sahasaareen ja voima-asemaan toteutuvat. Toteutuksen aikataulutus vastaa kaupungin tavoitteita. 21
4. KILPAILUN TULOS 4.1 Arviointiryhmän suositus yhteistyökumppanista Laatimansa arvioinnin pohjalta arviointiryhmä esittää yksimielisesti, että kaupunki käynnistää neuvottelut Hartela-Forum Oy:n kanssa yhteistoiminta- ja laatusopimuksesta, jonka tarkoituksena on luoda edellytykset Lasaretinväylän voima-aseman alueen toteuttamiselle. 4.2 Jatkotoimenpiteet tontinluovutuskilpailun jälkeen Kaupunki laatii suunnittelualueelle asemakaavamuutoksen kehittämällä valittua ehdotusta yhdessä valitun yhteistyökumppanin kanssa. Valitun kumppanin kanssa laaditaan yhteistoimintasopimus, jossa sovitaan asemakaavamuutoksen tavoitteista, työnjaosta ja varauksen muista ehdoista. Laatusopimus solmitaan asemakaavan tultua voimaan. Suunnittelualueen korttelialue vuokrataan ja olemassa olevat rakennukset myydään valitulle toimijalle asemakaavan saatua lainvoiman. 22
4.3 Arviointipöytäkirjan varmennus Oulussa maaliskuun 16. päivänä 2009 Matti Karhula Matti Karhula asemakaavapäällikkö arviointiryhmän puheenjohtaja Timo Kenakkala Timo Kenakkala apulaiskaupunginjohtaja Matti Matinheikki Matti Matinheikki teknisen keskuksen johtaja Kaija Puhakka Kaija Puhakka kaupungingeodeetti Jari Heikkilä Jari Heikkilä Kaupunginarkkitehti Jorma Heikkinen Jorma Heikkinen liikenneinsinööri Liisa Kääriä-Fischer Liisa Kääriä-Fischer maisema-arkkitehti Paula Korkala Paula Korkala vs. yleiskaavapäällikkö Risto Vuoria Risto Vuoria kulttuurijohtaja Antti Määttä Antti Määttä kaavoitusarkkitehti Marketta Karhu Marketta Karhu ympäristönsuojelusuunnittelija Katri Durchman Katri Durchman kilpailun sihteeri 23
ASEMAPIIRROS 1:500 TRIPTYYKKI 1/6 Lasaretinväylän voima-aseman alueen avoin tontinluovutuskilpailu
8.4 HARTELA-FORUM OY - ARKKITEHTITOIMISTO KIMMO KUISMANEN 9.1.2009 Betonikiveys Hiekka Kevyenliikenteenväylä Puukävelykansi 8.0 UI UIMARANTA TAIDEMUSEON Oleva puusto AUTOPAIKOITUS II II YMPÄRISTÖ- LEIKKIKENTTÄ II II KALAKANAVA II TAIDEPUISTO TAIDEHALLI II TALO C VI TALO B VI HOIVA- KOTI TALO A VI IV TALO D IV TAPAHTUMATORI 14 AP IV IV III III IV KANSAINVÄLINEN OPISKELIJATALO I I I III I RODOPUISTO KOSTEIKKOPUISTO 5.7 7.8 Istutettava lehtipuu VEISTOSPUISTO TAIDE- JA KÄSITYÖKORTTELI PV 6 AP PP PT MY TL II II II MU YMPÄRISTÖ- TALO SU RESIDENSSIT ONKILAITURI KA ASUINTALOT 16 AP PP (ma 95 AP) ma-p HU KA MU MY PT PV SU TL UI Kiinteistöhuolto Katos Vanha muuntaja Myymälät Palvelutilat Polkupyörävuokraamo Uusi silta RANTAPROMENADI 4.7 5.2 V V HU V HU 7.7 7.6 Istutettava havupuu Istutettava pensaikko Taidelasipuhaltamo Uimakopit KIVIKKOPUISTO 4.1 1400 k-m² VILLI PUISTO 1900 k-m² PARTERRE MAKASIINIT 7.9 BIO- VEDENPUHDISTUS MONITOIMI- TILA 2900 k-m² PAVILJONKI 2900 k-m² 2900 k-m² 1460 + 1000 k-m² 1200 k-m² 4.6 HU 5.0 PP MY 4.0 3200 k-m² 5.4 0 5 10 20 30 40 50 Asemapiirros 1:500 LASARETINVÄYLÄN TONTINLUOVUTUSKILPAILU ASEMAPIIRROS 1/6 B A A B