OULUN LÄÄNIN KIINTEISTÖYHDISTYS Hyvän asumisen puolesta Hallituksen Kunnossapitotarveselvitys Pakkalan Sali 2. 9. 2010 Pekka Luoto
Uusi asunto-osakeyhtiölaki yhtiökokoukselle on esitettävä hallituksen kirjallinen selvitys tarpeesta sellaiseen yhtiön rakennusten ja kiinteistöjen kunnossapitoon yhtiökokousta seuraavan viiden vuoden aikana, joka vaikuttaa olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin sekä hallituksen kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.
Termistö ei vielä vakiintunut Kunnossapitotarveselvitys Kunnossapitoselvitys Korjaustarveselvitys????
Tavoitteet Parempi huolenpito yhdestä Suomen huomattavimmasta omaisuusmassasta Johdon ja osakkeenomistajien huomio pitkäjänteiseen kiinteistön kunnossapitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen Korostetaan kiinteistön kunnon seurannan sekä ylläpidon suunnitelmallisuutta. Huomiota asunto-osakeyhtiöiden arvon säilymiseen
Mitkä kunnossapitotyöt on ilmoitettava? Jos kunnossapidolla on: Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen yhtiövastikkeeseen Huom! Kunnossapito ei ole huoltoa
Olennainen vaikutus osakehuoneiston käyttämiseen Laissa tai sen esitöissä ei ole asiaa avattu Ainakin seuraavat remontit vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen: Putkiremontit Yleensä julkisivuremontit Ikkunaremontit
Olennainen vaikutus yhtiövastikkeeseen Ei ole kerrottu laissa eikä sen esitöissä Yleensä olennaisena vaikutuksena voidaan pitää 20-30 %:n vaikutusta yhtiövastikkeeseen 20 % 30 % Vastike 2,60 0,52 0,78 15 huoneistoa 6000 e 9000 e 30 huoneistoa 12 000 e 18 000e 55 huoneistoa 22 000 e 33 000 e
Selvitys annettava kirjallisesti Lähetetään yhtiökokousmateriaalin mukana osakkaille Selvitys ( esim. isännöitsijä tai puheenjohtaja) esitetään yhtiökokoukselle Pöytäkirjaan kirjataan esimerkiksi Isännöitsijä esitteli viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen osakkaille Vaikka laki ei määrä selvitystä liitettäväksi pöytäkirjaan, kannattaa se tehdä Laki ei edellytä kustannusten ilmoittamista, mutta suuruusluokka kannattanee ilmoittaa
Tarvitaanko asiantuntijaa?
Mitä lain esityöt kertovat? Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus Vanhassa yhtiössä voi olla tarkoituksenmukaista, että kiinteistönhoidon suunnitelmallisuuden kehittämiseen liittyen aluksi tehdään perusselvityksiä, joita ylläpidetään jatkossa suunnitelmallisesti. Uudisrakennuksen osalta on yleensä riittävää, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.
Hallituksen ja isännöitsijän vastuu Lain esityöt: Vaikka yhtiössä ilmenisi pian yhtiökokouksen jälkeen uusi merkittävä korjaustarve, hallituksen ja isännöitsijän ei voida katsoa rikkoneen selvityksen antamista koskevaa säännöstä, jos selvitys on laadittu ja sen perusteena mahdollisesti olevat ulkopuoliset arviot on hankittu tuolloin noudatetun hyvän tavan mukaisesti.
Johdon tehtävä as. oy-laki 1 luku 11 1 mom. Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua = Jos hallituksessa ei ole tarvittavaa asiantuntemusta, on sen huolellisuusvelvoitteensa perusteella turvauduttava ulkopuolisen asiantuntijan apuun selvityksen tekemisessä
Lain esityöt Milloin kuntoarvio on tarpeen? tarvittaessa selvitykseen liittyen voidaan hankkia asiantuntijalausunto tai tehdä kuntotarkastus KiinteistöRYL 2009 (Hyvän kiinteistönpitotavan perusteos) Kiinteistöstä on tehty kiinteistöstrategian tai kiinteistönhoitosuunnitelman mukainen kuntoarvio, jossa esitetään rakennusosien ja järjestelmien tekninen kunto ja korjaustarpeet RIL 252-1-2009 Suositeltavaa on, että kuntoarvio teetetään, kun kiinteistön ikä on noin 10-15 vuotta
Strategia Alun perin armeijan termi MITEN SOTA VOITETAAN Strategos = sodan korkein johto Kiinteistöstrategia Strategia tarkoittaa kiinteistönpidossa päämäärää suuntaa, suuntaviivoja toimintatapaa toiminnan juonta miten mennään tulevaisuuteen?
Asunto-osakeyhtiön tarkoitus Uusi as. oy-laki Asunto-osakeyhtiön pääasiallisena tarkoituksena on yhtiön kiinteistön ja rakennusten hallitseminen osakkaiden asumistarpeiden tyydyttämiseksi. Tällaista toimintaa on muun muassa kiinteistön ja rakennusten yllä- ja kunnossapito yhtiötä velvoittavien säännösten ja määräysten mukaisesti sekä rakennusten ja kiinteistön kehittäminen yhtiökokouksen päätösten mukaisesti
Kiinteistöstrategia Osakkeenomistajien käsitys ja tahto (=STRATEGIA) miten yhtiötä kehitetään, ja miten sitä viedään haluttuun suuntaan? Ohjaa ja linjaa yhtiön toimintaa sekä auttaa hallitusta ja yhtiökokousta tekemään oikeita päätöksiä
Strategia Hyvä kunto Alkuperäinen taso Nostetaan tasoa K U N T O Annetaan tason laskea Pyritään säilyttämään alkuperäinen taso Huono kunto Aika Puretaan rakennus
Strategian laatiminen Jotta strategia voidaan laatia tarvitaan: Käsitys rakennuksen nykyisestä kunnosta Asukkaiden tarpeet nyt ja tulevaisuudessa Asukkaiden maksukyky Käsitys halutusta tilasta (millaiselta yhtiö näyttää esimerkiksi 10 vuoden kuluttua) Strategian pitäisi mahtua yhdelle A-4 arkille
Strategian hyväksyminen ja päivittäminen Yhtiökokous hyväksyy strategian eli suuntaviivat Strategia kannattaa tarkistaa esimerkiksi 5 vuoden välein
Kiitos