I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja

Transkriptio

1 Sisällys ESIPUHE 5 Lyhenteet 15 Säädökset 17 Kirjallisuus 19 I Osa Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtiövastike 1 Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtiön toiminnan keskeiset periaatteet 23 Soveltamisala 25 1 Soveltaminen Soveltamisalaa koskeva pääsääntö Lain soveltaminen ennen vuoden 1926 asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa rekisteröityihin yhtiöihin (kvasiasunto-osakeyhtiöt) Lain soveltaminen keskinäisiin kiinteistöosakeyhtiöihin 27 2 Asunto-osakeyhtiö Asunto-osakeyhtiön tunnusmerkit ja yhtiön tarkoitus Hallintaoikeus 31 Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen käyttöön 36 3 Osakehuoneisto Osakehuoneisto Parvekkeet 37 4 Osakehuoneiston luovuttaminen toisen käyttöön Osakkaan oikeus huoneiston käyttöoikeuden luovuttamiseen 41 Toiminnan keskeiset periaatteet 43 5 Yhtiön toiminta Asunto-osakeyhtiön toiminnan tarkoitus Muu yhtiöjärjestyksen mukainen toiminta Rakennusten rakentaminen 48 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 7

2 6 Oikeushenkilöys ja osakkeenomistajien maksuvelvollisuus Asunto-osakeyhtiö oikeushenkilönä Osakkaan maksuvelvollisuus Osakkaan kunnossapitovastuu Osakkaan vastuu yhtiön velvoitteista 49 7 Pääoma ja sen pysyvyys Osakepääoma Varojen jakaminen 51 8 Osakkeen siirtäminen Luovutusvapaus Viittaussäännös 2 lukuun 52 9 Enemmistöperiaate Enemmistöperiaatteen soveltaminen päätöksenteossa Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus Yhdenvertaisuusperiaate Johdon tehtävä Asunto-osakeyhtiön johdon tehtävät Hallitus ja isännöitsijä Tahdonvaltaisuus Yhtiön toiminnasta määrääminen yhtiöjärjestyksessä 73 Yhtiöjärjestys Yhtiöjärjestys ja sen sisältö Yhtiöjärjestyksen vähimmäissisältö Useampikielinen toiminimi Toissijaisten tilojen merkitseminen Asunto-osakeyhtiön tilikausi Pinta-alatiedot Malliyhtiöjärjestys Yhtiöjärjestyksen muuttaminen Säännös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta 87 2 Osakkeet 89 Yleiset säännökset 90 1 Osakkeiden yhtäläisyys Säännös osakkeiden yhtäläisistä oikeuksista 90 2 Osakeoikeuksien käyttäminen Osakkeen saajan oikeus käyttää osakeoikeuksia Hallintaoikeus osakkeita luovutettaessa Yhteisomistajat Yhtiön omat osakkeet 94 8 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

3 Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo 95 3 Kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo Kirjanpidollinen vasta-arvo Nimellisarvo Nimellisarvon merkitys 96 Osakkeen siirrettävyys 97 4 Oikeus rajoittaa osakkeen siirtämistä Luovutusrajoitukset Osakeryhmän jakamattomuus 99 5 Lunastuslauseke Lunastuslauseke Lunastusmenettely Yhtiöjärjestyksen määräykset lunastuksen ehdoista ja määräajoista Osakeoikeuksien käyttäminen lunastusaikana Lunastushinnan maksaminen Yhtiön suorittama lunastus Lunastushinnan kohtuullistaminen Muussa laissa olevat säännökset 123 Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset Osakekirjan antaminen Osakekirjan laatiminen ja painatus Osakekirjan antamisen edellytykset Osakekirjan sisältö Osakekirjan saaja Osakekirjaan merkittävät tiedot Osakekirjan allekirjoitus ja päiväys Osakekirjaan eräissä tapauksissa tehtävät merkinnät Osakekirjaan merkittyjen tietojen oikaiseminen Osakekirjan antaminen kuoletetun osakekirjan sijaan Osakekirjan vaihtaminen Osakekirjan vaihtaminen uuteen Muut osakeoikeuksiin liittyvät todistukset Väliaikaistodistus Optiotodistus Osinkolippu Velkakirjalain säännösten soveltaminen osakekirjaan ja muihin todistuksiin Säännös velkakirjalain soveltamisesta osakekirjaan ja muihin todistuksiin 131 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 9

4 Osakeluettelo Osakeluettelo Osakeluetteloon merkittävät tiedot Osakeluettelon luotettava ylläpito Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon Osakeluettelomerkinnän tekeminen ja vaadittava selvitys Lunastuslausekkeen vaikutus Merkinnät osakekirjaan Luettelo osakkeen aiemmista omistajista Aiempien osakkaiden tietojen säilyttäminen Luetteloiden julkisuus Osakeluettelon julkisuus Oikeus saada jäljennös osakeluettelosta Aiempia osakkaita koskevien tietojen julkisuus Henkilötiedot Vanhojen osakkaiden tietojen säilyttäminen Turvakiellon huomioiminen Yhtiövastike 157 Maksuvelvollisuus ja yhtiövastikkeen maksuperuste Maksuvelvollisuus Osakkaan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta Yhtiövastikkeella katettavat menot Menot, jotka voidaan kattaa yhtiövastikkeella Muiden maksujen periminen yhtiövastikkeina Erilaiset yhtiövastikkeet Säännös erilaisista yhtiövastikkeista Lainaosuudet ja pääomavastike Yhtiövastikkeen maksuperuste Vastikeperuste Henkilömäärän ilmoittaminen yhtiölle, kun henkilömäärä on vastikeperusteena Osakehuoneiston käytön estyminen Vastikkeen alentaminen huoneiston käytön estyessä 196 Maksuvelvollisuuden alkaminen sekä maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen Maksuvelvollisuuden alkaminen Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen Uuden omistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden alkaminen Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

5 7 Uuden omistajan vastuu vanhan omistajan maksulaiminlyönnistä Uuden omistajan vastuu vastikerästeistä Uuden omistajan vastattavaksi siirtyvän rästin enimmäismäärä Isännöitsijäntodistuksen merkitys Yhtiövastikkeen maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen Vastikeperusteista poikkeaminen ja vastikeperusteen muuttaminen Yhtiöjärjestyksen määräysten muuttaminen 206 II OSA KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT 4 Kunnossapito 209 Yleiset säännökset Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus Kunnossapitovastuun jako yhtiön ja osakkaan kesken Osakkaan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö, jonka yhtiö päättää suorittaa Kunnossapitotöiden suorittaminen hyvän rakennustavan mukaisesti Vahingonkorvausvastuu aiheutetusta vahingosta Yhtiön kunnossapitovastuu Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun sisältö Yhtiön vastuulle kuuluvat korjaukset osakehuoneistoissa Asunto-osakeyhtiön ennallistamisvelvoite Parvekkeen kunnossapitovastuu Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Osakkaan velvollisuus huoneiston kunnossapitoon Osakkaan huolenpitovelvoite 258 Kunnossapitotyön teettäminen Kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa Yhtiön oikeus teettää kunnossapitotöitä osakkaan kustannuksella Osakkaan oikeus suorittaa kunnossapitotyö yhtiön kustannuksella Kustannusten korvaaminen Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa Osakkaan oikeus kunnossapitotoimiin yhtiön tiloissa Yhtiön toimien riittävyyden arviointi Yhtiön velvollisuus korvata kunnossapitotyön kustannukset 273 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 11

6 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta Yhtiön ilmoitusvelvollisuus Yhtiön velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä Ilmoitus osakkaan lukuun tehtävästä kunnossapitotyöstä Oikeus päästä huoneistoon Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus omasta kunnossapitotyöstä Osakkaan velvollisuus ilmoittaa kunnossapitotöistä Yhtiön ilmoitus toisille osakkaille Kunnossapitotyöilmoituksen käsittelystä aiheutuvat kustannukset Kunnossapitotyöilmoituksen sisältö ja kunnossapitotyölle asetettavat ehdot Osakkaan ilmoitusvelvollisuus hänen suorittaessaan yhtiölle kuuluvia kunnossapitotöitä Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus yhtiölle kuuluvasta kunnossapidosta Osakkaan velvollisuus ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvista vioista Kunnossapitotyön valvonta Yhtiön oikeus valvoa osakkaan kunnossapitotöitä Valvonnan laajuus ja kustannukset Viranomaisen lupa ja kunnossapitotyö tuomioistuimen päätöksellä Viranomaisluvan hakeminen osakkaan kunnossapitotyölle Tuomioistuimen lupa osakkaan kunnossapitotyölle Muutostyöt 291 Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa Osakkaan muutostyöoikeus Osakkaan muutostöiden laatutaso Osakkaan lisärakentaminen Rakentamisaikaiset muutostyöt Muutostöitä koskevat tiedot Muutostöihin liittyvä vahingonkorvausvastuu Ilmoitus muutostyöstä Osakkaan ilmoitusvelvollisuus Muutostyöilmoituksen sisältö ja käsittely Suostumus muutostyöhön Muutostyölle asetettavat ehdot Yhtiön ja toisen osakkaan oikeus kieltää muutostyö Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari

7 5.3.3 Muutostyön aikana ilmenevistä haitoista ja vahingoista johtuvat lisäehdot Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely Muutostöiden aloittaminen Muutostyöilmoituksen käsittely Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa Yhtiöjärjestyksen muuttaminen muutostyön vuoksi Viranomaisluvan hakeminen muutostyölle Yhtiöjärjestysmuutoksen ja viranomaisluvan kustannukset Muutostyö tuomioistuimen päätöksellä Tuomioistuimen lupa osakkaan muutostyölle Tuomioistuimen luvan edellytykset ja sisältö Muutostyön valvonta Yhtiön valvontaoikeus Valvonnan laajuus Osakkaan vastuu muutostyön valvontakustannuksista Muutostyö yhtiön tiloissa Osakkaan muutostyöt yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa Menettelytavat huoneiston ulkopuolisen muutostyön yhteydessä Osakkaan lisärakennushankkeet 334 Yhtiön suorittamat muutostyöt Yhtiön uudistus ja muu muutostyö Yhtiön ilmoitusvelvollisuus suunnittelemistaan uudistuksista ja muutostöistä Päätöksentekoa koskevat säännökset Yhtiön töiden toteutustapa 336 oikeustapaushakemisto 337 Asiahakemisto 341 Asunto-osakeyhtiölaki kommentaari 13