ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET. Toiminnanjohtaja Pekka Luoto Oulu

Transkriptio

1 ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAIN MENESTYSTEKIJÄT JA KOMPASTUSKIVET Toiminnanjohtaja Pekka Luoto Oulu

2 Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan Tavoitteena oli, että uusi laki selventäisi ja täsmentäisi lain sisältöä ja helpottaisi sen tulkintaa (maallikkolaki) Lakiin otettiin mukaan oikeuskäytännön linjaukset Kaikki asunto-osakeyhtiösäännökset ovat yhdessä ja samassa laissa Ei viittauksia toisiin lakeihin, kuten osakeyhtiölakiin Lain rakenne selkeämpi kuin aiemmin - eri asioille omat luvut, otsikot, laki Perustelut yksityiskohtaisia Lain valmistelu aloitettiin 2004

3 Jäsenistön valmentaminen uuteen lakiin Jäsenten valmennus uuteen lakiin aloitettiin jo 2006 As. laki- koulutuksiin osallistui yhteensä liki 2000 osallistujaa 2009 ja 2010 säännöllinen sähköpostitiedotus uudesta laista Hallituksen jäsenen tietopaketti uudesta laista oli valmis jo 2009 vuoden puolella

4 Kokemuksia uudesta laista Uudet säännökset koettiin hallituksissa ja isännöitsijöiden piirissä haastaviksi, toisaalta uusi laki koettiin tarpeelliseksi Esiintyi selviä ylilyöntejä, tilanne tasaantunut Alkuvaiheen kritiikki laantunut (remontit, kunnossapitotarveselvitykset, kutsuaikojen pidentyminen, johdon vastuu jne.) Hallituksen ja isännöitsijän työmäärä kiistatta lisääntynyt Hallituksen vastuuta liioiteltu Osa lain vaatimuksista omaksuttu korkeintaan minimisti? Perustelut usein sekavia ja jopa ristiriitaisia Helpottiko uusi laki maallikon tiedonsaantia?

5 Johdon tehtävä määritelty laissa Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua Toimittava huolellisesti yhtiön edun mukaisesti Lähtökohtana on yhtiön osakkeenomistajien yhteinen etu, ei oma etu Ennen päätöksen tekoa hankittava riittävä tieto Huolimaton toiminta voi johtaa vahingonkorvauksin Johdon tehtävää ei vielä ole täysin omaksuttu

6 Kunnossapitotarveselvitys Alun pitäen Oulun esitys Hallitus esittää yhtiökokouksessa vuosittain kunnossapitotarveselvityksen Osakkaat saavat tietoa tulevista korjaustarpeista - voi paremmin varautua tuleviin remontteihin omassa taloudessaan Selvitys palvelee myös asunnonostajaa ostaja tietää mitä ostaa Aluksi oli yllättävää vastustusta (huonosti hoidettujen talojen arvo laskee, kun korjaustarve tulee tietoon) Ovatko kunnossapitotarveselvitykset korvanneet kuntoarvioiden teettämistä? siltä näyttää

7 Osakkaalle paremmin tietoa yhtiön remonttihistoriasta Yhtiökokouksessa on esitettävä selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista korjauksista Selvitys/tiedot merkittävä myös isännöitsijäntodistukseen Epäselvää on pitääkö esittää myös ennen lain voimaantuloa yhtiön teettämät remontit

8 Isännöitsijäntodistus aiempaa kattavampi Tyypillisesti todistus neljä sivua Isännöitsijäntodistukseen on mm. merkittävä tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista (aikaisemmin vain päätetyt suuremmat remontit) todistuksessa mainittava suoritetut ja tulevat remontit tieto kuntoarvioista, -tutkimuksista ja muista selvityksistä sisältää tiedot myös uuden lain aikana tehdyistä osakasremonteista vastikkeet ja muut maksut eriteltävä Onko todistus liian monimutkainen, jääkö isännöitsijäntodistus tutkimatta?

9 Paremmat mahdollisuudet valmistautua yhtiökokouksiin Minimikutsuaika 2 viikkoa Osakas voi saada halutessaan kutsun myös sähköpostilla Kutsussa tulee ilmoittaa missä yhtiökokouksen kokousasiakirjat ovat nähtävillä ja osakas voi ne halutessaan tilata ennen kokousta kokousasiakirjoja: hallituksen päätösehdotukset, toiminnantarkastuskertomus, tilintarkastuskertomus, tilinpäätös, toimintakertomus Valtuutus helpottunut Valtuutus valtakirjan lisäksi myös tekstiviestillä, kirjallisella valtakirjalla tai sähköpostilla Usein kutsusta ovat jääneet pois missä kokousasiakirjat ovat nähtävillä

10 Yhtiökokoukseen voi osallistua myös postin tai teknisen välineen avulla Epäselvää on miten käytännössä kokoukseen voidaan osallistua kokouspaikan ulkopuolelta postin tai teknisen välineen avulla.

11 Isännöitsijän ja hallituksen tehtävänjakoa selvennettiin kiinteistöjen ja rakennusten osalta Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti Työnjako ei ole vielä selkiintynyt

12 Yhdenvertaisuus nostettu aiempaa vahvemmin esille Osakasta ei saa suosia toisen kustannuksella Periaate otettava entistä paremmin huomioon yhtiön päätöksenteossa Laissa ja perusteluissa kerrotaan mitä tarkoittaa milloin voidaan poiketa Esim. yhtiössä asuva osakas ja vuokralainen samalla viivalla autopaikkoja jaettaessa hyvitykset vastikevapautukset? Jälkiasennetun hissin kustannusten jyvitys Autopaikkojen jako osittain vieläkin epäselvää

13 Yhdenvertaisuus, jatkoa Vastikkeet ja maksut oikeudenmukaisemmiksi Hissin jälkiasennuskustannusten jyvittäminen Vesimittarin asennustilanteessa helpotettu mahdollisuus muuttaa yhtiöjärjestystä enemmistöllä Mahdollista ottaa YJ:n määräys, jolla käyttökorvaukset rinnastetaan vastikkeeseen myös uusi omistaja vastuussa 6 kk:lta maksujen laiminlyöntiin voidaan reagoida hallintaanottomenettelyllä Hyvitykset mahdollisia Laissa kerrotaan milloin osakas voidaan vapauttaa vastikkeen maksusta? Vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta Edesauttaako hissin jälkiasennuskustannusten jyvittäminen hissien hankintaa?

14 Kunnossapitovastuu selkeämpi Yhtiön asentamat järjestelmät yhtiön vastuulla Sähkölämmityspatterit yhtiön vastuulla Ei eroa onko kylpyhuoneessa vesikiertoinen lattialämmitys vai sähköinen, molemmat yhtiön vastuulla Pintojen ennallistamisvelvollisuus (perustasoon) todettu nyt nimenomaan laissa (ennen vain oikeuskäytäntö) Yhtiön laitteesta tai järjestelmästä aiheutuva vahingon korjaus (esim. patterivuoto) yhtiön vastuulla Perustason määrittäminen tuottaa usein ongelmia

15 Osakasremonttien ilmoittamisvelvollisuus kirjallisesti - sekä yhtiön että osakkaan etu Osakas suunnittelee remonttinsa paremmin riski myöhemmistä yhtiön esittämistä vahingonkorvausvaatimuksista pienenee Yhtiön valvonta on kaikkien osakkaiden etu - mahdollistaa puuttumisen heti Pitkällä aikavälillä vahingot pienenee Harmaan talouden käyttö vähenee Ilmoitukset, käsittely ja valvonta usein puutteellista

16 Peruslaajakaistan käyttöönotto Yhtiökokous voi päättää peruslaajakaistan yhteishankinnasta, vaikka kaikki eivät sitä käyttäisikään maksu yhtiöjärjestyksen mukaan päätös yksinkertaisella enemmistöllä (yli 50%) Mahdollista myös huoneistokohtainen laajakaistamaksu tai vastaava, jos siitä on otettu määräys yhtiöjärjestykseen tasamaksu yhtiöjärjestyksen muutos edellyttää 2/3 enemmistöä Vaikka yhtiöjärjestysmääräystä ei olisikaan, tasamaksu melko yleisesti käytössä

17 Lunastus Samaa lakia sovelletaan, olipa kysymyksessä vanha tai uusia yhtiö Ongelmia esiintynyt, koska laki sallii tietyissä asioissa poiketa lain olettamasäännöksistä

18 Toiminnantarkastus ja tilintarkastus eriytetty Entistä maallikkotilintarkastajaa arvioidaan jatkossa toiminnantarkastajaa koskevien säännösten mukaan aiemmin maallikkotilintarkastaja vastasi tarkastajana kuten ammattitilintarkastaja Toiminnantarkastajan vastuut AOYL:ssa, tilintarkastajan vastuut tilintarkastuslaissa Siirtymäsäännökset vaikeaselkoisa Hyvä tilintarkastustapa on olemassa, mutta hyvää toiminnantarkastustapaa ei ole

19 Seuraava koulutustilaisuus Aihe: Tilintarkastaja vai toiminnantarkasta Aika: Keskiviikkona 29.2 klo Paikka: Kirkkotorin koulutuskeskus, Asemakatu 5, Oulu Luennoitsijana Simo Salonen KHT

20 Kiitos!