Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä. Suomen Kiinteistöliitto ry

Transkriptio

1 Vastuun jakautuminen osakkeenomistajan ja yhtiön välillä

2 Kuka pitää kunnossa? Huoneiston ja muiden tilojen kunnossapitovastuusta yhtiön ja osakkaan välillä voi olla määräyksiä yhtiöjärjestyksessä Kunnossapitovastuun siirto yhtiöjärjestyksessä 2/3 määräenemmistöpäätös + yhdenvertaisuus Jos yhtiöjärjestyksen ei ole erityisiä määräyksiä, 4. luku määrää kunnossapitovastuun HUOM! Vahingonkorvausasiat arvioidaan erikseen

3 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Asunto-osakeyhtiö vastaa siltä osin, kun vastuu ei kuulu osakkaalle Muut kuin osakashallinnassa olevat tilat Porraskäytävät, varastot, yhteiset sauna- ja pesutilat, perustukset

4 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Rakenteet, eristeet Rakenteita Yläpohja, alapohja, välipohja Eristeitä Lämpö-, ääni- ja vesieristeet Perusjärjestelmät Rakennuksen LVIS järjestelmät, perinteinen puhelinverkko, lämminvesivaraajat, lattialämmitys, sähköpatterit

5 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) Yhtiöllä kunnossapitovastuu rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, jotka Yhtiö toteuttanut; Yhtiö hyväksynyt vastuulleen; Edellyttää nimenomaista vastuun hyväksymistä Ei pelkkä kunnossapitotyön hyväksyminen Osakkaan toteuttamat, jotka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymiin Esim. vesieriste

6 Osakkaan kunnossapitovastuu Osakehuoneiston sisäosat Sellaiset huoneiston sisäpuoliset laitteet ja asennukset, jotka eivät ole perusjärjestelmän osia Huoneistossa olevat käytön perusteella kuluvat pinnoitteet ja laitteet Esim. kiuas, liesi, liesituuletin, takka ja uunit, ammeet ja erilaiset altaat

7 Osakkaan velvollisuudet Huoneiston huolellinen hoito (4:3) Kunnon seuraaminen, myös tyhjillään ollessa Laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla Ilmanvaihto, lämmitys Velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla oleva kiinteistön rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu Ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista viipymättä (4:8)

8 Parveke (1:3 ja 4:2) Osakehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulkuyhteys vain osakehuoneiston kautta Yhtiön kunnossapitovastuulla Parvekkeen rakenteet (vedeneristys), ulkopinnat ja julkisivu Osakkaan kunnossapitovastuulla Lattian ja parvekekaiteiden sisäpuolen pinnat HUOM! Osakkaan velvoite: Lumen, veden ja roskien poistaminen yhtiön ohjeistus tärkeää

9 Kunnossapitovastuun siirto YJ:ssä Kunnossapitovastuun siirto yhtiöjärjestyksessä 2/3 määräenemmistöpäätös + yhdenvertaisuus Vastuun siirto laista poikkeavaksi tulee näkyä selkeästi yhtiöjärjestyksestä Epäselvä säännös tulkitaan mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä poikkeavaksi

10 Yhtiön kunnossapitovastuu (4:2) - Ennallistamisvelvoite Huoneiston sisäosat, jos vahingoittuvat Rakenteen vian tai Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi Esim. lattiakaivon tai vesieristeen puutteellisuudesta aiheutunut kosteusvaurio Yhtiöllä ennalleensaattamisvelvoite osakkaan huoneistoa korjatessaan ns. perustasoon Sisustukselliset lisäykset ja lisärakenteet osakkaalle yhdenvertaisuus taustalla KKO 2003:80: ratkaisevaa yhtiön kustannukset

11 Perustaso Alkuperäinen - rakennusvaiheessa toteutettu taso Ei kuitenkaan osakkaan tilauksesta Yhtiön peruskorjauksessa valitsema Yhtiön yksittäisessä korjauksessa valitsema Ei merkitystä, vaikka pääosassa huoneistoja osakkaiden toimesta toteutettu taso yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso ratkaisee

12 Korjausten suorittaminen Vian/puutteen korjaus Korjausajankohdan, -tavan, korjaajan valintaoikeus sillä, jonka kunnossapitovastuulle kuuluu Paikkakorjauskin mahdollinen Kannattaa miettiä, onko yhtiön kannalta järkevää?! vrt. lain minimitaso yhtiön rakennuksen kunnossapidon taso Kesken osakasremontin havaitaankin vikaa/puutetta rakenteissa Osakkaan remontin keskeyttäminen, ilmoitus yhtiölle, ja korjaamisesta sopiminen (saako osakkaan urakoitsija tehdä, mikä yhtiön osuus jne.)

13 Kiitos!