ASEMAKAAVAN SELOSTUS 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot OULAISTEN KAUPUNGIN 1. (OULAS) KAUPUNGINOSAN KORTTELIA 24 KOSKEVA ASEMAKAA- VAN MUUTOS. ASEMAKAAVAN MUUTOKSELLA MUODOSTUU 1. (OULAS) KAUPUNGINOSAN KORTTELIN 24 TONTTI 3. Kaavan päiväys: 3.5.2013 Kaavan laatija: Oulaisten kaupungin tekninen keskus Pl 59, 86301 Oulainen Vireilletulopäivämäärä: 18.3.2013 Kaupunginhallituksen hyväksymispäivämäärä: Kaupunginvaltuuston hyväksymispäivämäärä:
1.2 Kaava-alueen sijainti Asemakaavan muutosalue sijaitsee Oulaisten kaupungissa Pyhäjoen pohjoispuolella Keskuskadun ja Nurmelankadun rajaamalla alueella. Pohjoisessa ja lännessä alue rajoittuu Sihverinpuiston puistoalueeseen. Kaavamuutosalueen sijainti 1.3 Kaavan tarkoitus Asemakaavan muutos on tullut vireille tonttien omistajan aloitteesta. Asemakaavan muutoksen tavoitteena on yhdistää tontit ja muuttaa alue liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Kaava-alueelle ei tule päivittäistavarakauppaa. Nykyinen kaavamerkintä estää yritystoiminnan ja ympäristön kehittämisen. 1.4 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista - sopimus asemakaavan muuttamisesta ja kaavoituskustannuksista - osallistumis- ja arviointisuunnitelma - asemakaavan seurantalomake 2. TIIVISTELMÄ 2.1 Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on tullut vireille alueen omistajan aloitteesta. Asemakaavan muutos perustuu teknisen lautakunnan 18.10.2012 tekemään kaavamuutospäätökseen.
Oulaisten kaupungin ja Tavaratalo Oja Oy:n välillä on 18.12.2012 allekirjoitettu sopimus koskien asemakaavan muuttamista ja kaavoituskustannuksia teknisen lautakunnan päätöksen mukaisesti. Tekninen lautakunta on myös päättänyt asettaa kaavamuutosalueen maankäyttö- ja rakennuslain 53 :n mukaisesti rakennuskieltoon. Kaavamuutospäätöksestä ja rakennuskiellosta on kuulutettu 31.10.2013. Tekninen lautakunta hyväksyi 26.2.2013 kaavamuutosta koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta sekä kaavamuutoksen vireilletulosta on ilmoitettu 18.3.2013. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on täydennetty 25.4.2013 Pohjois-Pohjanmaan ELYkeskuksen edellyttämällä tavalla lisäten siihen maininta, ettei kaava-alueelle tule päivittäistavarakauppaa. 2.2 Asemakaava Asemakaavan muutoksella kahdesta liike-, toimisto- ja teollisuusrakennusten (KLT) tontista muodostetaan yksi liikerakennusten tontti, jolle saa sijoittaa vähittäistavarakaupan suuryksikön (KM-1). Kerrosluku alueella on II ja tehokkuusluku e=0,50. Alueen rakennusoikeus ei kasva. 2.3 Asemakaavan toteuttaminen Asemakaavan toteuttaminen tapahtuu maanomistajan toimesta. 3. LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Kaavamuutosalueen toisella tontilla sijaitsee rauta- ja maatalouskauppa varastotiloineen sekä rakennustarvikekatos. Tontilla sijaitsee myös polttoaineen jakeluasema. Rakennusoikeutta on käytetty yhteensä 2538 k-m2. Toisella tontilla ei sijaitse rakennuksia, vaan sitä käytetään rakennustarvikkeiden ja puutavaran varastointiin. Alue on kunnallisteknisten verkostojen piirissä. Vesihuollon hoitaa Oulaisten vesiosuuskunta. Viemäriverkosto on kaupungin viemärilaitoksen ylläpitämä. Sähkön alueelle toimittaa Elenia Verkko Oy ja alueen halki kulkee Elenia Lämpö Oy:n kaukolämpöjohto. Alueen katuverkosto on rakennettu, joten uusia katuyhteyksiä muutoksen johdosta ei tarvitse rakentaa.
Näkymä Nurmelankadun alkupäästä kaavamuutosalueelle. Näkymä Keskuskadulta kaavamuutosaluelle.
Näkymä Nurmelantien kulmauksesta pohjoiseen. 3.1.2 Maanomistus Alueen molemmat tontit omistaa Tavaratalo Oja Oy. 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Maakuntakaava Maakuntakaavassa alue on keskustatoimintojen aluetta (C). Merkinnällä osoitetaan kaupunkikeskusten ja kaupunkiseudun kuntakeskusten ydinalue, johon sijoittuu keskustahakuisia palveluja sekä asumista. Ympäristöministeriö on vahvistanut Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan 17.2.2005 (päätös YM3/5222/2003). Pohjois-Pohjanmaan maakuntakaavan uudistaminen on aloitettu syksyllä 2010.
Ote maakuntakaavasta 3.2.2 Yleiskaava Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt Oulaisten keskustan osayleiskaavan 20.3.2002. Yleiskaavassa alue on osoitettu palvelujen, hallinnon ja tuotannon alueeksi (P). Ote osayleiskaavasta. 3.2.3. Asemakaava Kaavamuutosalueen voimassa oleva asemakaava on vahvistettu 27.6.1990. Asemakaavassa alue on osoitettu liike-, toimisto- ja teollisuusrakennusten korttelialueeksi (KLT). Alueen kerrosluku on II ja tehokkuusluku e=0,50, joten alueen koko rakennusoikeus on 9849 k-m2.
Ote ajantasa-asemakaavasta. 3.2.4. Rakennusjärjestys Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 18.12.2001 Oulaisten kaupungin rakennusjärjestyksen. 3.2.5. Tonttijako ja kiinteistörekisteri Alueen voimassaoleva tonttijako on hyväksytty 18.3.1991. Alue on tontteina kiinteistörekisterissä. 3.2.6. Rakennuskiellot Alue on maankäyttö- ja rakennuslain 53 :n mukaisesti rakennuskiellossa 31.10.2014 saakka. 3.2.8. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen 1284 / 1999 mukainen ja vastaa olosuhteita 11.3.2013. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Tarve asemakaavan muuttamiseen on tullut maanomistajan taholta. Koska tilaa vievän kaupan kaavoitusmääräykset ovat muuttumassa, he haluaisivat yhdistää tontit ja muuttaa käyttötarkoituksen mahdollistaakseen suunnitellun lämpimän ja kylmän liiketilan laajentamisen.
4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Tekninen lautakunta teki 18.10.2012 76 päätöksen asemakaavan muuttamisesta. Samalla tekninen lautakunta päätti asettaa alueen maankäyttö- ja rakennuslain 53 :n mukaiseen rakennuskieltoon. Rakennuskielto on tullut voimaan 31.10.2012 sanomalehti Pyhäjokiseudussa ja kaupungin ilmoitustaululla julkaistulla kuulutuksella. Tekninen lautakunta hyväksyi kaavamuutosta koskevan 4.1.2013 päivätyn osallistumis- ja arviointisuunnitelman 26.2.2013. Kaavamuutoksen vireilletulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta ilmoitettiin 18.3.2013 sanomalehti SeutuMajakassa ja kaupungin ilmoitustaululla julkaistulla kuulutuksella. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävillä ja saatavilla teknisessä palvelukeskuksessa 25.3 8.4.2013 välisenä aikana sekä kaupungininternetsivuilla osoitteessa www.oulainen.fi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskukselle ja kaava-alueen maanomistajalle sekä vaikutusalueen maanomistajille. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on täydennetty 25.4.2013 ELY-keskuksen pyytämällä tavalla lisäten suunnitelmaan maininta, että alueelle ei tule päivittäistavarakauppaa. OAS tullaan asettamaan uudelleen nähtäville samaan aikaan valmisteluvaiheen kuulemisen kanssa. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat maanomistajan lisäksi lähialueen maanomistajat ja asukkaat. Viranomaisista Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskus, Oulaisten kaupungin valvontalautakunta, ympäristöviranomainen sekä pelastuslaitos. Yhdyskuntatekniikan osalta osallisia ovat Elenia Verkko Oy, Elenia Lämpö Oy, Oulaisten vesiosuuskunta, Oulaisten kaupungin viemärilaitos ja Pohjanmaan PPO Oy. 4.3.2 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kaavamuutoksen osallisia ovat maanomistaja ja ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaavamuutos saattaa huomattavasti vaikuttaa. Osallisilla ja kunnan jäsenillä on mahdollisuus osallistua kaavamuutoksen valmisteluun, arvioida kaavan ja kaavamuutoksen vaikutusta sekä lausua kirjallisesti tai suullisesti mielipiteensä asiasta laatimisvaiheen kuulemisen aikana sekä kirjallisesti kaavamuutosehdotuksen ollessa julkisesti nähtävillä. 4.3.3 Viranomaisyhteistyö Pohjois-Pohjanmaan ELY-keskuksen kanssa käydään maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukainen viranomaisneuvottelu tarvittaessa.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituilta viranomaisilta ja yhteisöiltä pyydetään lausunnot muutosehdotuksesta nähtävilläolon aikana. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan tavoitteena on yhdistää kaava-alueen tontit ja muuttaa alue liikerakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön, ei kuitenkaan päivittäistavarakauppaa, ja mahdollistaa näin liiketoiminnan sekä ympäristön kehittäminen. Tarkoituksena on laatia yksi luonnos, jota työstetään suunnittelun edetessä. Kaavamuutostyö tehdään Oulaisten kaupungin teknisessä keskuksessa kaupungin omana työnä. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutosalueen pinta-ala on 1,9699 ha. Korttelin tehokkuusluku e=0,50. Alueen rakennusoikeus on siis 9849 k-m2. Rakennusoikeus ei kasva nykyisestä. Korttelin rakennusoikeudesta on käytetty 2538 k-m2, joten lisärakentaminen on mahdollista. Kerrosluku korttelissa on II, joka osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun. Lisäksi prosenttiluvulla 35 % on osoitettu, kuinka suuren osan alueesta tai rakennusalasta saa käyttää rakentamiseen. 5.1.2 Kaavamääräykset Korttelin käyttötarkoitus on liikerakennusten korttelialue, jolla saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM-1). Alueelle ei saa sijoittaa päivittäistavarakaupan myymälätiloja. Korttelista on myös osoitettu erillinen alue polttoaineen jakeluasemaa varten (pj). Varsinainen pysäköintialue (p) on osoitettu tontin itäosaan. Korttelialueelle on merkitty lämpöjohtoa varten varattu alueen osa. Lämpöjohdon paikkaa voidaan kuitenkin tarvittaessa siirtää tai sen päälle voidaan rakentaa kevyitä rakennelmia kaukolämpöverkon omistajan suostumuksella, mikäli lämpöjohto asennetaan suojaputkeen. Alueen hulevesien poisjohtamiseksi on korttelialueelle merkitty avo-ojaa varten varattu alueen osa. Kaavamääräyksen mukaan oja voidaan tarvittaessa putkittaa siten, ettei pintavesien normaali virtaus tai hulevesiolosuhteet esty tai muutu. Ajoneuvoliittymä Keskuskadun puolelta on kaavamääräyksellä kielletty. Nurmelankadun puolelle on osoitettu neljä likimääräistä ajoneuvoliittymän paikkaa.
Kaavamääräyksellä on kielletty sellaisen laitoksen sijoittaminen alueelle, joka voisi aiheuttaa ympäristön asutusta häiritsevää melua, tärinää, ilman pilaantumista tai muuta vastaavaa häiriötä. Kaavamääräyksellä on kielletty ympäristöä rumentavan kaluston ja raaka-aineiden säilytys siten, etteivät rakennukset, istutukset tai puusto suo näköyhteyttä. Mikäli materiaalia säilytetään tontilla edellä mainitulla tavalla, on ne sijoitettava ensisijaisesti katokseen tai toissijaisesti rakennettava vähintään 250 cm korkea ympäristöön materiaaliltaan ja väriltään soveltuva aita. Autopaikkoja korttelialueelle tulee rakentaa vähintään yksi autopaikka kutakin kerrosalan 100 m2 kohti. 5.2 Kaavan vaikutukset 5.2.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Korttelissa toimii jo nykyisin Ojan Rauta Oy:n rauta- ja maatalouskauppa. Kaavamuutoksen myötä rakennustarvikkeet ja muut tarvikkeet tulee laittaa katoksiin tai suoja-aidan taakse. Rakennetun ympäristön olosuhteet paranevat verrattuna nykyiseen tilanteeseen. Liikenneyhteydet tontille ovat Keskuskadun ja Nurmelankadun kautta. Kevyen liikenteen väylä on Keskuskadulla Koskelankadun liittymään asti. Koskelankadun ja Nurmelankadun välillä ei ole Keskuskadulla kevyen liikenteen väylää. Tälle välille saattaa myöhemmin tulla ajankohtaiseksi rakentaa erillinen kevyen liikenteen väylä. Kevyen liikenteen olosuhteet eivät muutu nykytilanteesta. Keskuskadulla on 40 km/h:n nopeusrajoitus. Kaavoitettavaan kortteliin on hyvät raskaan ja muun ajoneuvoliikenteen yhteydet. Kaavamuutoksen myötä korttelin liittymäratkaisuilla parannetaan turvallisuutta ja sujuvuutta. Tätä parantavat myös ns. noutopihan ja p-alueen järjestelyt. 5.2.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Luonnonolosuhteet eivät kaavamuutoksen myötä muutu nykytilanteeseen verrattuna. Korttelin rajoittuvien puisto- ja viheralueiden kunnossapito ja hoito paranevat. Korttelin läpi kulkee avo-oja. Avo-oja voidaan putkittaa. Putkikoossa tulee huomioida riittävä koko, jotta alueen hulevesiolosuhteet ja pintavesien normaali virtaus esty tai vaikeudu. Putkittamalla avo-oja saadaan tontin pintavedet johdettua paremmin pois kaavan toteuduttua. 5.2.3 Vaikutukset ihmisiin Vaikutukset ihmisiin ovat neutraalit, koska välittömästi rajanaapureina ei ole asuinrakennuksia. Kaavan toteutumisen jälkeen alueen esteettisyys ja kaupunkikuva paranevat.
5.2.4 Vaikutukset yrityksiin Ojan Rauta Oy:n rauta- ja maatalouskaupalla on alueellista merkitystä. Kaavamuutoksella on kaavan toteutumisen jälkeen erittäin positiiviset yritysvaikutukset. Hanke parantaa Oulaisten keskusta-alueen vetovoimaa ja vetää ostovoimaa myös naapurikunnista. Hanke lisää myös kaupan työpaikkoja Oulaisissa ja tukee paikkakunnan rakennusyritysten toimintaa. 5.2.5 Muut vaikutukset Kaavamuutos vahvistaa ja kehittää Oulaisten kaupungin keskusta-alueen toimintoja. 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteuttaminen ja ajoitus LIITTEET Asemakaavan seurantalomake Sopimus asemakaavan muuttamisesta ja kaavoituskustannuksista