TYKKI2016-ohjelma Työpaikka-alueiden maankäytön toteuttaminen vuoteen 2026 Jyväskylän kaupunki Kaupunkisuunnittelu ja maankäyttö 24.5.2016
TYKKI2016 ohjelman sisältö I. Lähtökohdat II. III. IV. I. TYKKI ohjelman tavoitteet II. TYKKI osana maankäytön toteuttamisohjelmaa III. Tilannekatsaus Toimisto ja liikerakentamisen alueet I. Toimisto ja liikerakentamisen lähtökohdat II. Kaavavaranto ja potentiaaliset alueet III. Kaupungin omistuksessa olevan varannon rooli IV. Kaupan varanto V. Päätelmät Teollisuus ja varastorakentamisen alueet I. Kaavavarannon nykytilanne ja yritystonttitarjonta II. Määrällisen ja laadullisen tavoitteen tarkentaminen III. Alueiden ajoitus Lopuksi I. Yhteenveto II. Kohti TYKKI2017 ohjelmaa Päätösehdotus Liitteet
TYKKI työpaikka alueiden toteuttamisohjelman tavoitteet TYKKI ohjelmassa tarkastellaan Jyväskylän uusien teollisuus ja varastoalueiden sekä liike ja toimistoalueiden toteutusta seuraavan kymmenen vuoden tähtäimellä. Tavoitteena ovat turvata määrällisesti ja laadullisesti riittävä kaavavaranto sekä edistää houkuttelevien työpaikka ja yritysalueiden kehittymistä. Tonttivarannon tulee tarjota kilpailukykyisiä toimintaympäristöjä Jyväskylästä uutta sijaintia hakeville yrityksille. Työpaikka alueiden maankäytön toteuttamisohjelma toimii maankäytön elinkeinopoliittisena työkaluna, jossa tarkastellaan työpaikka ja yritystoimintojen kokonaiskuvaa ja tulevia painopisteitä. Ohjelman tavoitteena on ennakoida työpaikkaalueiden toteuttamiseen kohdistuvia investointeja, mikä parantaa alueiden toteutukseen osallistuvien tahojen varautumista. Jyväskylän yleiskaavaa toteuttavana ohjelmana tavoitteena on toimivan yhdyskuntarakenteen luominen. Ohjelma tuottaa lähtökohtia kaavoitusohjelmalle, investointiohjelmille, maanhankinnalle, tontinluovutukselle sekä elinkeinomarkkinoinnille. Työpaikka alueiden maankäytön toteutuksen ohjelmoinnin haasteena ovat rakentamisen pienet kokonaismäärät suhteessa asuinrakentamiseen sekä määrän riippuvuus suurista yksittäisistä hankkeista. Liike ja toimistorakentamiseen sekä tuotantoja varastorakentamiseen liittyvät maankäytön tarpeet eroavat toisistaan huomattavasti, mutta myös näiden toimialojen sisällä tietyillä toiminnoilla voi olla erityistarpeita. Perusvarannon ylläpidon ohella erilaisiin tarpeisiin varautuminen edellyttää monipuolista kaavavarantoa sekä alueiden saattamista rakentamiskuntoon tarvittaessa nopeallakin aikataululla. Ohjelmaa päivitetään tarvittavilta osin vuosittain. Eri vuosina TYKKI ohjelman yhteydessä käsitellään erityisteemoja. Edellisessä ohjelmassa tämän vuoden ohjelman tavoitteeksi asetettiin tutkia tarkemmin liike ja toimistorakentamisen varannon määrällistä ja laadullista riittävyyttä näillä alueilla sekä määritellä, missä määrin kaupungilla tulee olla omaa liikeja toimistotilatonttivarantoa.
TYKKI osana maankäytön toteuttamisohjelmaa Yleiskaava luo kehyksen yhdyskuntarakenteen pitkän tähtäimen kehitykselle. Yleiskaavassa ei oteta kantaa uusien asuin ja työpaikka alueiden toteuttamisjärjestykseen vaan tätä suunnitellaan kahden eri ohjelman kautta. TYKKI ohjelma kattaa työpaikkarakentamisen ja Kymppi R ohjelma asuinrakentamisen. Toteuttamisohjelmissa ratkaistaan mm. millä aikataululla edetään kohteiden asemakaavoituksessa, tontinluovutuksessa ja kunnallistekniikan rakentamisessa. Uusien työpaikka alueiden toteutusta ja ajoitusta peilataan suhteessa olemassa olevan ja muilta alueilta tulevan tonttitarjonnan monipuolisuuteen. Ohjelmien tehtävänä on seurata tonttien kysynnän, tarjonnan sekä kaavoituksen tilannetta säännöllisesti, jota mahdollisiin muutostarpeisiin voidaan reagoida tarvittaessa nopeasti. Ohjelmat syntyvät laajan ja säännöllisen yhteistyön tuloksena. TYKKI ohjelman laadinnan päävastuu on yhdyskuntasuunnittelu ja paikkatieto yksiköllä. Valmisteluun osallistuvat asemakaavoitus, tontit ja maanhallinta, liikenne ja viheralueet, elinkeinoyksikkö sekä Jyväskylän Energia.
Tilannekatsaus Elinkeinoelämässä on näkyvissä myönteistä virettä. Vuoden 2015 aikana Jyväskylän seudun yritysten liikevaihto lähti kasvuun. Kasvu on ollut jo koko maata ripeämpää. Työttömyyden kasvun on Keski Suomen alueella pysähtynyt, mutta työllisyystilanne on kuitenkin edelleen heikko. (Keski Suomen Aikajana 2/2016) Toimitilarakentamisessa nähtävissä pientä piristymistä valmistuneiden rakennusten määrässä, haetuissa rakennusluvissa ja luovutetuissa tonteissa. Vuonna 2015 valmistui edellistä vuotta enemmän uusia toimitilarakennuksia, mutta rakentamisen määrä on edelleen keskimääräistä tasoa matalampi (liite 1). Rakennuslupien määrässä huomattavaa kasvua vuonna 2015, jolloin määrä oli saman verran kuin vuosina 2012 2014 yhteensä. Tosin kasvu johtuu yksittäisistä suurista liikerakentamisen hankkeista. Teollisuus ja varastorakentaminen on pysynyt melko tasaisena viime vuosina, kun taas toimistorakentamisessa uusia lupia ei myönnetty lainkaan vuonna 2015. Tonttien luovutus oli vuonna 2015 edellisiä vuosia vilkkaampaa. Luovutusmäärä (5 ha) oli keskimääräistä tasoa (liite 2). Tonttikysynnässä näkyy merkkejä kasvusta seuraaville vuosille. Työpaikkaa 80000 70000 60000 50000 TAVOITELTAVA NETTOKASVU 400 700 TYÖPAIKKAA VUODESSA Tällöin aluetaloudellinen tilanne paranee, työttömyys pienenee ja uudet työpaikat pitävät yllä väestönkasvua. 40000 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 Työikäisten väestöennusteeseen perustuva nettomäärän kasvutarve Väestöennusteeseen ja huoltosuhteen säilyttämiseen perustuva kasvutarve Toteutunut työpaikkakehitys 2000 2014 (v. 2014 arvioitu) 2000 luvun työpaikkakehitykseen perustuva lineaarinen ennuste
LIIKE JA TOIMISTORAKENTAMINEN
Toimisto ja liikerakentamisen markkinoiden nykytilanne Vuoden 2015 lopussa kiinteistömarkkinoilla on ollut ylitarjontaa toimistotiloissa, ja tilojen vajaakäyttöaste on noussut lähelle 10 prosenttia. Vajaakäyttö on ollut suurempaa keskustan ja Tourulan alueilla kuin Lutakon ja Mattilanniemi Ylistönmäen alueilla eli uudet toimitilat ovat kysytympiä. Toimisto ja liikerakentaminen määrät ovat olleet matalalla. Haettujen rakennuslupien perusteella myöskään vuonna 2016 ei ole odotettavissa valmistuvaa toimistorakentamista merkittävissä määrin. Liikerakentaminen on vilkastunut merkittävästi suurten kauppakeskushankkeiden myötä. Toimistorakentamiselle on tyypillistä syklivaihtelu. Uutta rakentamista olisi odotettavissa vuosille 2017 2018, mutta tarve on riippuvainen alueen elinkeinoelämän kehittymisestä sekä muualta vapautuvista toimitiloista. Lähteet: Catella Oy:n markkinakatsaukset Arviointitoimisto Helenius
Tavoitteena liike ja toimistovarannon riittävyys Millaisia odotuksia varantoon kohdistuu? TYKKI2016 ohjelman tavoitteena on arvioida liike ja toimistotilavarannon riittävyyttä ja laatua sekä määritellä, mikä rooli on kaupungin omistuksessa olevalla varannolla. Varannon merkitystä ja liike ja toimistovarannon riittävyyttä arvioitaessa tulee tunnistaa erityyppisiin ympäristöihin hakeutuvat toiminnot. Tässä käytetyn näkökulman pääpaino on toimistorakentamisessa ja sen yhteyteen sijoittuvissa palveluissa. Karkea jaottelu perustuu kahden tyyppiseen rakentamiseen: Keskuksiin/ keskustan läheisyyteen hakeutuva korkea rakentaminen: Vähintään kolmikerroksista rakentamista ympäristössä, joka koostuu lähinnä liike ja toimistotiloista sekä asumisesta. Uusia tiloja syntyy täydennysrakentamisen kautta joko vanhan purettavan rakenteen tilalle tai uusiokäyttämällä esimerkiksi vanhoja teollisuustiloja eri käyttötarkoitukseen. 2000 luvulla tällainen rakentaminen on muodostanut noin 85 % kerrosalasta. Monipuolisten työpaikkatoimintojen alueelle hakeutuva matala rakentaminen: Sijainti kauempana keskuksista monipuolisten työpaikkatoimintojen yhteydessä. Tällainen rakentaminen on matalaa (alle kolmekerroksista) ja ympäristössä voi olla myös tuotanto ja varastointitoimintaa. Yhden toimistorakennuksen koko on tyypillisesti alle 1 000 kem 2, korkeimmillaan 3 000 4000 kem 2. Tällaisen rakentamisen osuus on noin 15 % toimistorakentamisen määrästä kerrosalassa mitattuna. Näiden lisäksi on tarkastellaan erikseen kaupan rakentamista, johon kuuluu esimerkiksi erilliset kaupan suuryksiköt, pienet lähikaupat ja kauppakeskukset.
Yleiskatsaus: Valmis asemakaavavaranto Keskushakuinen liike ja toimistorakentaminen: Kaupungin omistuksessa oleva asemakaavoitettu varanto vastaa laskennallisesti 5 vuoden toimistorakentamisen tarvetta (eli noin 25 000 kem 2 ). Varanto sijoittuu pääosin Ylistönmäen ja Kuokkalan alueelle eli keskushakuisen toimistorakentaminen ydinalueen ulkopuolelle yksittäisiin kohteisiin. Yksityistä varantoa on vastaavasti noin 35 000 kem 2 :n verran Tourulan, keskustan, Lutakon ja Ylistönmäen alueilla. Haasteena on, että keskushakuisen liike ja toimistorakentamisen ydinalueilla kaupungin maanomistuksessa olevaa varantoa on vähän. Kankaan kehittäminen tosin muuttaa tilannetta. Monipuolisten työpaikkatoimintojen alueelle hakeutuva liike ja toimistorakentaminen: Muilla alueilla (Kirri, Seppälänkangas, Keljonkeskus ja Keljonkangas) kaupungin omistuksessa olevaa asemakaavoitettu varantoa on noin 50 000 kem. Pääosa tästä sijoittuu Kirriin, jossa lähes puolet varannosta on varattuna. Yksityistä varantoa on yli 30 000 kem 2 :n verran Keljonkeskuksen ja Seppälänkankaan alueilla. Osa varannosta voi toteutua myös kauppana (erityisesti Keljonkeskus) sekä muina työpaikkatoimintoina (esimerkiksi Kirri). Liike ja toimistotilojen tonttivarannon luvuissa on mukana asemakaavoitetut tontit, jotka soveltuvat toimistorakentamisen lisäksi esimerkiksi palvelutoiminnoille, tukkukaupalle ja toiminnoille, joissa asiakaspalvelutilojen yhteydessä tarvitaan myös tuotanto /toimistotiloja. Luvuissa ei ole mukana pelkästään vähittäiskaupan suuryksiköille soveltuvaa varantoa, vaan sitä tarkastellaan erikseen. Lukujen ulkopuolelle jää myös tonttivaranto, jossa teollisuustoimintojen yhteyteen on sivukäyttötarkoituksena osoitettu liike tai toimistorakentamista. Nämä alueet (Seppälänkankaan pohjoisosa, Ruokosaari) on osoitettu viereisellä kartalla.
Potentiaaliset alueet: Kehittyvät alustat ja aluekeskukset Valmiin kaavavarannon ohella on alueita, jotka ovat potentiaalisia liike ja toimistorakentamisen näkökulmasta. Näitä ovat esimerkiksi aluekeskukset ja kaupunkikehitysalustat. Nämä alueet ovat kuitenkin lähes kokonaan rakentuneita ja niiden valmis asemakaavavaranto on vähäistä. Nämä täydennysrakentamisen ja osin maankäytönmuutoksen alueet ovat liike ja toimistorakentamisen kannalta houkuttelevilla sijainneilla. Niiden kehittäminen toimisto ja liikekäyttöön edellyttää kuitenkin asemakaavan muutoksia, joita on osassa alueita käynnissä. Kangas: Suunnitelmissa on työpaikkarakentamista 85 000 kem 2 :n verran, josta uudisrakentamista 55 000 kem 2. Pääosin kaupungin omistuksessa, mutta alueen asemakaavoitus ei ole valmis. Toteutusaikataulu vaiheittain vuosina 2016 2025. Keskusta 3.0: Toimisto ja liikerakentamisen potentiaali kytkeytyy hybridihankkeisiin, jossa yhdistyvät liike ja asuinrakentaminen. Tällä hetkellä pääpaino on asumisen hankkeissa. Sairaalanmäki: Suunnitteilla palveluita ja tutkimusta 30 000 50 000 kem 2 verran, josta noin 20 000 kem 2 olemassa olevaa rakennuskantaa. Pääosa ei niinkään keskustahakuista toimintaa, vaan sairaalan läheisyyteen hakeutuvaa erityistoimintaa. Toteutus vuodesta 2020 eteenpäin. Hippos: Pääasiassa olemassa olevan toimistorakennuskannan uusiminen sekä urheiluun ja terveyteen liittyvää liike ja toimistotilaa. Vaajakoski Vaajavirranranta Varassaari akseli: Suunnitteilla olevissa asemakaavoissa 50 000 kem 2 liike, toimisto ja palvelurakentamista. Lisäksi alueella on myös vanhaa rakennuskantaa. Seppälä: Seppälän alueen odotetaan muuntuvan enemmän keskustatoimintojen sekoitetuksi alueeksi, jossa on mahdollisesti myös liike ja toimistorakentamista. Rakentamisen pääpaino tällä hetkellä selkeästi kaupan hankkeissa. Korkeakoskenlahti: Yleisten rakennusten korttelialue, johon saa rakentaa myös toimistotiloja ja rakennusoikeutta 40 000 kem 2. Täysimittainen hyödyntäminen yksityisessä käyttötarkoituksessa edellyttäisi kaavamuutosta.
Mikä rooli on kaupungin omistuksessa olevalla liike ja toimistorakentamisen valmiilla kaavavarannolla? Kaupungin omistuksessa oleva valmis asemakaavavaranto sijoittuu pääosin keskushakuisen liike ja toimistorakentamisen ydinalueen ulkopuolelle. Osaan näistä alueista kohdistuu käyttötarkoituksen muutospaineita asumiselle. Alla on kuvattu kaupungin omistuksessa olevan varannon säilyttämistä nykyisessä käyttötarkoituksessa puoltavia tekijöitä sekä tekijöitä, joiden perusteella varannosta voidaan joissain tapauksissa luopua. Tarkastelu on tehty elinkeinoelämän näkökulmasta, mutta käyttötarkoituksen muutoksia asumiselle mietittäessä tulee huomioida KymppiR2016 ohjelmassa esitetyt täydennysrakentamisen kriteerit. Varannon säilyttämistä puoltavat tekijät: Liike ja toimistorakentamisen pääpaino tulevaisuudessa on keskustaan kytkeytyvillä kaupunkikehitysalustoilla, joissa kaupungin maanomistus on vähäistä (Kangasta lukuun ottamatta). Kaupungin omistuksessa olevaa liike ja toimistorakentaminen varantoa on määrällisesti vähän, jolloin olemassa olevat alueet monipuolistavat varantoa ydinalueen ulkopuolella. Tulevaisuuden pääpainoalueilla ei ole valmista kaavavarantoa liikeja toimistorakentamiselle. Näiden alueiden toteuttamiseen voi liittyä epävarmuuksia esimerkiksi aikataulun suhteen, vaikka tavoitteena onkin kaavoittaa tontteja joustavasti tarpeen mukaan. Osa varannosta sijaitsee aivan nykyisen yritystoiminnan vieressä, jolloin sen ottaminen muuhun käyttöön voi haitata yrityskeskittymän kehittymistä. Varannosta luopumista puoltavat tekijät: Kaupungin omistama varanto ei aina sijaitse liike ja toimistorakentamisen kannalta optimissa paikassa. Liike ja toimistorakentamisen pääpaino on keskustaan kytkeytyvillä kaupunkikehitysalustoilla erityisesti Kankaan alueella. Kankaan alueella kaupungin maanomistus on hyvä, vaikka valmista asemakaavaa ei suurella osalla alueesta vielä ole. Osan varannon kohdalla asemakaavat ovat vanhoja, eivätkä ne ole toteutuneet kaikilta osin. Kaikki varantotontit eivät sijaitse aivan olemassa olevan yritystoiminnan vieressä, eivätkä ne siten muodosta riittävän laajoja yritystoiminnan alueita, jotka itsessään luovat vetovoimaista yrityskeskittymää.
Kaupan rakentaminen Kaupan sijaintilogiikka eroaa toimistorakentamisesta, ja sijaintia koskeva sääntely edellyttää kaavoitukselta erityisiä vaikutusten arviointeja. Näistä johtuen tavanomainen liike ja toimistorakentamisen kaavavaranto ei usein sellaisenaan sovellu kaupalle. Erityisesti tämä koskee vähittäiskaupan suuryksiköitä, jotka tarkoittavat yli 2000 kem 2 :n myymälöitä. Kaupan sijainnin sääntelyllä pyritään yhtäältä edistämään kestävää yhdyskuntarakennetta ja toisaalta turvaamaan keskustojen elinvoimaisuutta. Seudullisten vähittäiskaupan suuryksiköiden sijainninohjauksen periaatteet ja enimmäismitoitukset on esitetty Keski Suomen maakuntakaavassa. Nämä periaatteet on johdettu lainvoimaa odottavaan Jyväskylän yleiskaavaan. Yleiskaavassa on tarkennettu alueita esimerkiksi toimialakohtaisin rajoittein sekä osoittamalla alueita myös paikallisille suuryksiköille. Kaupan varantoa tarkastellaan kahdella tasolla. Ensimmäinen taso on Jyväskylän yleiskaava, jossa suuryksiköille soveltuvat alueet on jaettu keskustaan ja aluekeskuksiin, erillisiin kaupan keskuksiin sekä työpaikkapainotteisiin alueisiin, joille voidaan sijoittaa vain tiettyjä kaupan laatuja (esim. autokauppaa). Toisella tasolla tarkastellaan suunnitteilla olevien asemakaavojen ja voimassa olevien asemakaavojen varantoa sekä kaupan varantoon liittyviä haasteita.
Kaupan asemakaavavaranto ja siihen liittyvät haasteet Kaupan suuryksiköiden asemakaavavarantoa on niukasti ja sen kehittäminen tapahtuu sijainninohjauksen puitteissa Vähittäiskaupan suuryksiköille sopivaa valmista asemakaavavarantoa ei ole kuin yksittäisiä hankkeita varten tehdyissä asemakaavamuutoksissa. Käytännössä uuden suuryksikön sijoittaminen tai olemassa olevan myymälän laajentaminen suuryksiköksi edellyttää lähes aina asemakaavamuutosta keskusta aluetta lukuun ottamatta. Koska kaavamuutoksissa arvioidaan esimerkiksi kaupan liikenteellisiä vaikutuksia sekä kaupan luonnetta, voidaan muutokseen ryhtyä tyypillisesti vasta, kun tiedossa on konkreettinen hanke. Asemakaavoittaminen kuitenkin edellyttää, että hankkeen sijainti ja luonne ovat Jyväskylän yleiskaavassa esitettyjen periaatteiden mukaisia. Osaan liikerakentamisen varannosta kohdistuu asemakaavamuutostarpeita Yleiskaavassa esitetyistä kaupan alueista esimerkiksi Kirrin ja Keljonkeskuksen alueella on valmista liike ja toimistorakentamisen varantoa. Näille alueille suuryksikön sijoittaminen edellyttää kuitenkin asemakaavamuutosta. Joillakin alueilla maakuntakaavan ja yleiskaavan rajoituksen vaikuttavat nykyisiin asemakaavoitettuihin K tontteihin siten, että asemakaavaa muuttamalla koko rakennusoikeutta osoittaa kaupalle. Tällaisia tapauksia on muutamia esimerkiksi Tikkakoskella ja Seppälässä. Pienten kaupan yksiköiden (alle 2000 kem 2 ) varantoa on valmiina ja suunnitteilla Uuden varannon kaavoitusta sekä vanhoja myymälöitä korvaavia muutoshankkeita on käynnissä mm. Savelassa, Vaajakoskella, Seppälässä sekä pienille lähikaupoille myös Varassaaren ja Kauramäen alueilla. Valmista varantoa pienille kaupoille ja liiketiloille on mm. Nenäinniemessä, Kuokkalassa, Korpilahdella, Tikkakoskella ja Mannilassa. Kaupan toimintaympäristön muutokset asettavat paineita varannon kehittämiselle Ensi vaiheen kokemusten perusteella kaupan aukioloaikojen säädökset voivat vaikuttaa erikokoisten kauppojen kannattavuuteen. Erityisesti tämä koskee alle 400 neliön kauppoja. Nykyiseen hallitusohjelmaan on kirjattu, että ohjausta lievennetään luopumalla kaupan laatuluokituksesta kaavoituksessa sekä keventämällä suuryksikkösääntelyä keskustatoimintojen alueella. Asiaa valmistelevassa työryhmässä on ollut esillä suuryksikön alarajan muuttaminen nostaminen. Lakiehdotuksen luonnoksessa keskustan ulkopuolisen kaupan osalta kaupan laatuun liittyvät perusteet on korvattu kaupallisten palvelujen saavutettavuudella. (Lähde: www.ym.fi/mrlmuutokset). Verkkokaupan sijaintilogiikka ja toimintaympäristöön liittyvät tarpeet voivat erota merkittävästi muusta kaupasta. Tällä hetkellä verkkokaupan kenttä on kirjavaa. Varaston ja mahdollisten asiakaspalvelutilojen / kivijalkamyymälän osuus toisiinsa nähden vaihtelee. Kaupan potentiaalista varantoa eri alueilla on tarkastelu liitteessä 3.
Päätelmät liike ja toimistorakentamisen varannon kehittämisestä Merkittävä osa rakentamisesta sijoittuu täydennysrakentamisen alueille, joilla ei ole valmista kaavavarantoa. Seuraavan 10 vuoden aikana uuden toimistorakentamisen pääpaino on Kankaalla, joka laskennallisesti riittää kattamaan liike ja toimistorakentamisen tarpeen kauppaa lukuun ottamatta. Kaavoitus toteutetaan eri vaiheissa. Muilta osin riittävää ja houkuttelevaa varantoa voidaan turvata seuraavilla tavoilla: 1. Potentiaalisiksi tunnistettujen sijaintien osalta edistetään toimistorakentamisen mahdollisuuksia tulevissa kaavoitushankkeissa. Ensisijaisina kohteita ovat kaupunkikehitysalustat, mutta pitkällä tähtäimellä myös Seppälä ja Vaajavirranranta Varassaari. 2. Vastaavasti tulee toimia alueilla, jotka nykylainsäädännön puitteissa soveltuvat kaupan suuryksiköille. Uusista monipuolisista alueista kyseeseen tulee lähinnä Eteläportti. Muilla alueilla kuten aluekeskuksissa ja erillisissä kaupan keskuksissa vähittäiskaupan suuryksiköt voivat kehittyä lähinnä maankäytön uudistumisen ja laajennusten kautta sekä osassa alueista vielä jäljellä olevan kaavavarannon kautta. 3. Perinteisten toimialarajojen hämärtyessä toimistorakentamisen pienemmille yksiköille on edelleen kysyntää perinteisten teollisuusalueiden yhteydessä. Tällaiselle toiminnalle voidaan luoda toteutumisedellytyksiä kaavoittamalla monipuolisia toimintoja sisältäviä alueita KTY toimitilarakennusten korttelialue tyyppisin kaavamerkinnöin. 4. Kaikkea toimisto ja liikerakentamisen kaavavarantoa ei tarvitse säilyttää nykyisessä käyttötarkoituksessa. Käyttötarkoituksen muutokseen ryhtymistä pitää kuitenkin arvioida KymppiR2016 ohjelmassa esitettyjen täydennysrakentamisen kriteereiden perusteella. Lisäksi pitää arvioida varannon merkitystä nykyisten yrityskeskittymien kehittämisen kannalta sekä roolia liike ja toimistorakentamisen kokonaisvarannossa. Mikäli muutoksiin ryhdytään, yhtenä vaihtoehtona on edistää liike ja toimistorakentamista hybridikortteleissa, joihin sijoittuu sekä asumista että asumisen yhteyteen sopivia toimitiloja.
TEOLLISUUS JA VARASTORAKENTAMINEN
Teollisuus ja varastotonttien varanto Valmista asemakaavavarantoa on noin 150 hehtaaria, josta lähes 100 ha on kaupungin. Kaupungin omistuksessa oleva osuus vastaa 10 vuoden tavoitteellista varantoa. Tästä yli 10 vuotta vanhaa varantoa on 20 prosenttia. * Pääosa asemakaavavarannosta on Seppälänkankaalla ja Nuutissa. Suunnitteilla olevissa asemakaavoissa noin 120 hehtaaria uutta varantoa. Tällaisia kaavoja on pääosin käynnissä Itäisessä Palokärjessä (Seppälänkangas), Kauramäessä (Eteläportti) ja Tikkakosken asetehtaan vieressä. Myös Korpilahden Huovilan ja Sulunperän alueille on suunniteltu asemakaavan laatimista. Jyväskylän isossa yleiskaavassa uutta raakamaata monipuolisten työpaikkatoimintojen käyttöön on osoitettu noin 600 ha ja muissa lainvoimaisissa osayleiskaavoissa noin 100 ha. Suunnitteilla olevista isoista osayleiskaavoista Länsi Palokan ja Eteläportti Kauramäen kaavoissa on osoitettu työpaikka alueita noin 130 ha. JOS YKSITTÄISIÄ RAKENTUMATTOMIA TONTTEJA EI HUOMIOIDA, LAINVOIMAISTEN JA SUUNNITTEILLA OLEVIEN ASEMAKAAVOJEN VARANTO VASTAA YLI 20 VUODEN TAVOITETTA. Alueiden pääpaino on Nuutti Seppälänkangas Sulunperä akselilla. *Luvuissa on mukana myös yhdistetyt liike ja teollisuustoimintojen varanto.
Vapaat teollisuusja varastotontit Vuoden 2016 alussa kaupungilla on vapaita teollisuus ja varastotontteja yhteensä 23. Kokonaismäärä on noin 20 ha, mikä vastaa kolmen vuoden keskimääräistä tontinluovutusmäärää. Luvuissa ei ole mukana varattuja tontteja. Eniten vapaita tontteja on tarjolla Seppälänkankaalla (8 ha), Nuutissa (5 ha) ja Ruokosaaressa (3 ha). Seppälänkankaalle on odotettavissa noin 11 hehtaaria uutta tonttitarjontaa tämän vuoden aikana. Lisäksi Tikkakosken asetehtaan alueella on kaupungin omistuksessa teollisuusmaata, jonka toteuttamisedellytyksiä parannetaan asemakaavamuutoksella.
Teollisuus ja varastovarannon määrällisen tavoitteen tarkistaminen Teollisuus ja varastotonttien kaavoitustavoitteeksi on asetettu 10 hehtaaria uutta asemakaavoitettua maata vuosittain kaupungin omistamalle maalle. Luovutettujen tonttien määrä on tällä hetkellä noin viisi hehtaaria. Yleisen taloudellisen tilanteen parantuessa tulee varautua tonttikysynnän kasvuun. Koska kaavallista varantoa on monen vuoden tarpeisiin, mahdollinen kasvu asettaa paineita lähinnä valmiin varannon saattamiseksi rakentamiskelpoiseksi (kunnallistekniikan rakentaminen ja maapohjan tasaaminen). Kaavoitukseen suhteen paineita tulee lähinnä alueille, jotka voidaan toteuttaa suhteellisin pienin kustannuksin ja saattaa nopeasti rakentamiskuntoon. Pitkällä aikavälillä tulee kuitenkin seurata teollisuustonttien määrän kysyntää: vähentääkö rakenteellinen muutos tarvetta vai pitävätkö alueiden uudistuminen ja toimialojen luova tuho kysynnän jatkossakin vähintään yhtä suurena? Asetettua tavoitetta on haastava seurata vuosittain, koska yksittäiset suuret kaavat vaikuttavat tilanteeseen. Esimerkiksi vuonna 2012 lainvoiman saaneissa asemakaavoissa oli yli 60 hehtaaria uutta varantoa, kun taas vuosina 2013 2015 määrä on ollut 3 6 hehtaaria vuodessa. Tavoitetta seurataan jatkossa viiden edellisen vuoden liukuvana keskiarvona. Tällöin voidaan asettaa tarkemmat tavoitteet tuleville vuosille, jotta keskimääräinen tavoite toteutuu. Seuraavalla sivulla on tarkasteltu kahden edellisen vuoden toteumaa viiden vuoden keskiarvona sekä sitä, missä määrin tulevina vuosina tarvitaan uutta kaavoitettavaa teollisuusmaata.
Määrällisen tavoitteen toteutuminen Viime vuosina liukuva keskiarvo on ylittänyt tavoitteen reilusti, koska vuonna 2012 sai lainvoiman suuri määrä uutta varantoa. Myös vuonna 2016 tavoite ylittyy, vaikka uusia teollisuusaluekaavoja ei tulisi lainvoimaiseksi. Vuosina 2016 2017: Uutta kaavoitettua teollisuusmaata tarvitaan noin 38 hehtaaria, jotta vuoden 2017 tavoitteessa pysytään. Ajanjakso 2016 2020: Itäisestä Palokärjestä on tulossa uutta teollisuustonttivarantoa noin 50 ha + 7,0 (KTY) hehtaaria, mikä kattaa ajanjaksolle asetetun tavoitteen. Ajanjakso 2021 2026: Tarvittava 60 ha uutta kaavoitettua aluetta toteutuisi Sulunperän laajennuksella (46 ha) sekä kaavoittamalla toinen pienempi alue (esim. Eteläportti). Sulunperän täysimittainen avaaminen olisi hyvä kytkeä yhteen koilliskehän rakentamisen kanssa. Mikäli tieinvestoinnit viivästyvät, vaihtoehtona on kaavoittaa useampi yleiskaavallinen alue, kuten Eteläportti, Ruokosaaren laajennus, Keljonlahti ja Lintukangas.
Ajoitus Lähivuosina suuret toteutusinvestoinnit kohdistuvat Seppälänkankaan pohjoisosiin ja Kauramäkeen, jossa vaaditaan investointeja katuverkkoon että kunnallistekniikkaan. Seppälänkankaan pohjoisosissa toteutus jatkuu korttelialueiden tasoituksilla oikeaan tasoon. Tikkakosken asetehtaan alueella, Kirrissä ja Hämeenlahdessa investoinnit koskevat lyhyiden katujen ja kunnallistekniikan rakentamista. Alueiden ajoitustaulukko löytyy liitteestä 4.
LOPUKSI Seppälänkankaan pohjoisosan rakentumista
Yhteenveto Toimistorakentamisen ja sen yhteyteen sopivan liikerakentamisen kannalta on tunnistettu potentiaaliset alueet, joissa varantoa tulee kehittää pitkällä tähtäimellä. Tällä hetkellä Kangas on avainroolissa uudessa toimistorakentamisen kaavavarannossa. Ydinalueiden ulkopuolella olevat tontit monipuolistavat varantoa, mutta osassa voidaan harkita käyttötarkoituksen muutoksia, mikäli kohde täyttää täydennysrakentamiselle asetetut kriteerit. Näilläkin alueilla yhtenä vaihtoehtona on edistää liike ja toimistorakentamista hybridikortteleissa, joihin sijoittuu sekä asumista että asumisen yhteyteen sopivia toimitiloja. Kaupan rakentamisessa on tällä hetkellä käynnissä monia hankkeita sekä suuryksiköiden että paikallisten päivittäistavaran yksiköiden osalta. Uusien kaupan alueiden ja yksiköiden kehittämisessä kiinnitetään huomiota yhdyskuntarakenteen kestävyyteen, keskustan elinvoimaisuuden turvaamiseen sekä palveluiden saavutettavuuden parantamiseen. Kilpailun edistämisen tavoitteisiin tulee kiinnittää huomiota erityisesti uusilla alueilla, joiden kehittäminen on kaupunkilähtöistä. Teollisuus ja varastorakentamisessa tähdätään monipuoliseen ja riittävään varantoon. Tavoitteiden toteutumista seurataan jatkossa pidemmällä aikavälillä. Lähivuosina tavoitteeseen ylletään hyvin, joskin yksittäisten alueiden osalta voidaan joutua ratkomaan riittävän tonttitarjonnan haasteita. Uusien alueiden toteutuksen riippuvuus suurista tiehankkeista tulee esille sekä Itäisen Palokärjen osalta että myöhemmin toteutettavien yleiskaavallisten alueiden osalta. Kohti TYKKI2017 ohjelmaa Vuosien 2015 ja 2016 ohjelmissa on tarkasteltu sekä teollisuus ja varastorakentamisen että liike ja toimistorakentamisen varantoa ja näkymiä. Vuoden 2017 TYKKI ohjelma voidaan näiltä osin toteuttaa kevyenä tilannekatsauksena ellei erillistä tarvetta muulle ilmene. Ensi vuoden SeutuKymppi työn rinnalla on mahdollisuus tarkastella seudullista työpaikka aluerakennetta.
Päätösehdotus Kaupunkirakennelautakunta hyväksyy TYKKI2016 ohjelman ohjeellisena noudatettavaksi työpaikka alueita koskevissa kaavoitushankkeissa ja muussa maankäytön toteutuksessa. Ohjelma lähetetään tiedoksi kaupunginhallitukselle.
LIITTEET
Liite 1.Rakentamisen määrät valmistumisvuoden mukaan mukana sekä uudisrakennukset että laajennukset k m2 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* TEOLLISUUSRAKENNUKSET VARASTORAKENNUKSET LIIKERAKENNUKSET TOIMISTORAKENNUKSET Toimitilarakentamisessa nähtävissä pientä piristymistä sekä rakennusluvissa, rakentamisen määrässä että luovutetuissa tonteissa.
Liite 2. Tonttien luovutus 2009 2015 Teollisuus ja varastotontit vuosina 2009 2015 TONTTI KAUPPOJA PINTA ALA ha RAKENNUS OIKEUS k m 2 2009 2 11 33384 2010 4 1,1 4627 2011 15 9,6 33 710 2012 2 0,7 3332 2013 3 1,1 5109 2014* 6 4,2 18631 2015 11 4,9 20 892 Yhteensä 43 32,6 119 685 Keskimäärin per vuosi 6 kpl 4,7 ha 17 098 k m2 Liike ja toimistotontit vuosina 2009 2015 TONTTI KAUPPOJA PINTA ALA ha RAKENNUS OIKEUS k m 2 2009 2 5,7 0 2010 2 0,3 945 2011 0 0 0 2012 0 0 0 2013 2 0,4 2 800 2014 2 0,5 600 2015 1 0,3 1238 Yhteensä 9 7,2 5583 Keskimäärin per vuosi 1 kpl 1,1 ha 859 k m2 * Vuodesta 2014 alkaen mukana myös vuokratontit Tonttiluovutusten määrät ovat olleet kasvussa. Viime vuonna luovutusmäärät olivat keskimääräistä tasoa.
Liite 3a. Kaupan kaavavaranto kohteittain Keskusta, Seppälä, Kuokkala & Vaajakoski
Liite 3b. Kaupan kaavavaranto kohteittain Palokka, Kirri & Seppälänkangas
Liite 3c.Kaupan kaavavaranto kohteittain Keljo, Eteläportti, Säynätsalo, Korpilahti ja Tikkakoski
Liite 4. Teollisuus ja varastoalueiden ajoitus TYÖPAIKKARAKENTAMISEN ALUEITA TONTIT LUOVUTETTAVISSA R A K E N T A M I N E N V O I A L K A A HETI K A A V A N V A I H E valitus teollisuus- ja varastorakentaminen ha yhteensä ha kaupungin Läntinen Palokärki I T valmis 5,4 3,2 Palokangas (Koivupurontie) T valmis 2,5 0,9 Nuutti T valmis 8,3 5 Korpilahti T valmis 0,3 0,3 Läntinen Palokärki IIa (Ampumaradantie) T valmis 5,2 5,2 Ruokosaari T valmis 3,6 3,1 Sääksvuori T valmis 1,8 1,8 HETI TOTEUTETTAVISSA YHTEENSÄ 27,1 19,5 2016 Läntinen Palokärki III (Kytkin, Rattikatu, Vilkak T valmis 11,3 11,3 YHTEENSÄ VUONNA 2016 11,3 11,3 2017 Läntinen Palokärki IIb (Ampumaradantie) ak T valmis 3,4 3,4 Kirri II ak K valmis 4,4 4,4 Läntinen Palokärki IVa (Rekkamiehentie) ak T valmis 3,3 3,3 YHTEENSÄ VUONNA 2017 11,1 11,1 2018 Itäinen Palokärki pohjoinen ak K/T vireillä 10,1 4,5 Tikkakosken asetehdas ak T vireillä 3,2 3,2 Kauramäki ak K/T vireillä 4,5 4,5 Hämeenlahti (Tousalanmutka) ak T valmis 4,1 4,1 YHTEENSÄ VUONNA 2018 17,8 12,2 2019 Läntinen Palokärki IVb (Rekkamiehentie) ak T valmis 7,4 7,4 Itäinen Palokärki koillinen ak T vireillä 8,4 2,8 YHTEENSÄ VUONNA 2019 15,8 10,2 2020-2021 Itäinen Palokärki keskinen ak T vireillä 21,0 21,0 Läntinen Palokärki V (Lastaustie/Rekkamie ak T valmis 23,4 23,4 Eteläportti (kauppa) oyk K luonnos - - YHTEENSÄ VUOSINA 2020-2021 44,4 44,4 2022-2026 Läntinen Palokärki VI (Lastaustie) ak T valmis 9,8 9,8 Itäinen Palokärki eteläinen ak T vireillä 12,2 9,4 Nuutti II ak T valmis 15,5 3,1 Keljonlahti yk T - - - Huovila ak T suunnitteilla 7,4 5,2 käyttötarkoitus AJOITTA- MATTOMAT YHTEENSÄ 2022-2026 37,5 22,3 Sulunperä laajennus ak T suunnitteilla 46,4 26,3 Ruokosaaren laajennus yk T Nuutin laajennus yk T vireillä Lintukangas yk T vireillä Eteläportti (teollisuus) yk T