TOIMITILOISTA ASUMISEEN - KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSISTA HELSINGISSÄ

Transkriptio

1 Toimistopäällikkö Tuomas Eskola Helsingin kaupunkisuunnitteluvirasto KANTAKAUPUNGIN ALUE: Nykyinen toimistotilakanta 3,17 M k-m 2 Vajaakäyttöaste keskimäärin 8,3% Muutosten myötä toimistotilat vähenevät: - Muuttuvien osalta ~ 5% - Yhteensä, kun myös kysytyt mukana ~ 12 % Tilanne syksy 2017, aineisto ksv

2 mitä on tehty: Yleiskaavamerkinnät TULEVAISUUDEN TOIMISTOTILARAKENTEEN MÄÄRITTELY - YHTEISTYÖ SELVITYKSET - Tavoitteena kaupungin yhteinen toimintastrategia (Ksv, KV, Kanslia, rakvv) - Toimistotilan määrän ja sijainnin määrittely - eri prosessien kehittäminen - Toimistojen markkinalähtöinen kysyntä ja sijoittuminen Helsingissä, toimistotilojen vajaakäytön kehittyminen (Catella 2016) - Käyttötarkoituksen muutokset toimitiloista asumiseen, koko kaupungin tilanne (ksv selvitys) - Kantakaupungin toimitilat - Data-analyysi: Tiivistyvätkö liiketoiminnot vai siirtyvätkö ne muualle; työpaikkojen ja asukasmäärien suhteiden vaikutukset palveluiden monimuotoisuuteen ja laatuun. (Houston Analytics 2016) - Asiantuntijalausunto: VTT Seppo Laakso (Kaupunkitutkimus TA Oy) UUSI YLEISKAAVA (KV ) Yleiskaavamääräykset (C1, C2, toimitilat) Yleiskaavan alueelliset tarkastelut

3 selvitykset Catella 2016 TOIMEKSIANTO: - Toimistokysynnän analysointi markkinalähtöisesti keskipitkällä tarkastelujaksolla (5-20 vuotta) - Yhteistyö: Ksv, KV/tonttiosasto, Kanslia ELO/TASO, TAVOITE - Arvioida tulevaisuuden toimistokysynnän määrällistä kehitystä, alueellista suuntautumista sekä toimistotilakäytön muuttumista ja kehitystä pääkaupunkiseudulla sekä sen vaikutusta kysyntään - Identifioida tulevaisuuden toimistoalueita Helsingissä; niiden menestystekijöitä ja kiinnostavuutta - Positioida toimistokysynnän mikroalueita keskeisillä toimistoalueilla

4 selvitykset Catella: Taustaa ja nykytilanne - toimistot SIJAINTISIDONNAISIA TRENDEJÄ: - Liikenteen solmukohdat - Muutot mahdollisimman lähelle entistä - Imago TILA- JA SOPIMUSSIDONNAISET TRENDIT - Toimistotilan määrä työntekijää kohti vähenee - Toimistojen vuokrasopimusten keskipituus lyhenee SELVITYSHETKEN TOIMISTOMARKKINA HELSINGISSÄ - Noin m2-37% keskustan alueella (Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki) - Muita suuria Ruoholahti, Pasila, Pitäjänmäki, Vallila - Vapaata toimistotilaa toimistorakennuksissa m2 - Vajaakäyttöä paljon vanhoissa kevytteollisuustiloissa, jotka selvityshetkellä toimistotiloina luvulla business park-tiloja rakennettu m2 ja muita m2 - Työpaikkaomavaraisuus pienentynyt v lähtien

5 selvitykset - Catella: Toimistotilojen vajaakäyttö VAJAAKÄYTTÖASTE keskimäärin 10,8%, kantakaupungissa 8,4 % Periaatteiden rajatulla alueella 8,3% Vertailu: Pääkaupunkiseutu 13,3% Markkinat vaativat toimiakseen vähintään 4-6 %, terve tilanne Eurooppa 7-8 % Amerikka 8-10% Helsingin kaupunki Kaupunkisuunnitteluvirasto

6 selvitykset Catella: Toimistokysyntä Työikäinen väestö > 2040: > henkilöä Toimistotyöntekijät 2016->2040: > henkilöä. Toimistotilan käyttö tehostuu -> 2030 (26 m 2 ->16-20 m 2 ) Toimistorakentaminen: Tulevina vuosina keskimäärin k-m2 CATELLAN ARVIO V Käytössä olevan toimistotilan kysyntä m2 Pitkän aikavälin vajaakäyttöarvio 7,5%, jolloin kysyntävetoinen tilantarve m2

7 selvitykset Catella: Keskeiset tulokset KOKO KAUPUNKI Nykyistä vanhaa toimitilakantaa tulee muuttaa uuteen käyttöön tai purkaa vähintään uudisrakentamista vastaava määrä. Koko kaupungin mittakaavassa toimistot vähenevät ja konversioita voidaan perustellusti sallia. KANTAKAUPUNKI Liikekeskusta ympäristöineen Helsingin merkittävin työpaikka-alue. Kamppi, Kluuvi, Kaartinkaupunki, Etu-Töölö, Punavuori ja Kruununhaka muodostavat Ruoholahden lisäksi Helsingin keskustan toimistotilojen merkittävimmän keskittymän nyt ja tulevaisuudessa. Kantakaupungissa kysyntään ei juuri voi vastata uudisrakentamisella, mikä on otettava huomioon konversioissa Jos halutuimmille alueille ei voida lisätä toimistotilaa uudisrakentamisen kautta, tulee Catellan näkemyksen mukaan toimistotilojen konversioissa ottaa huomioon toimistojen vähenemisen vaikutus alueen kokonaistilakantaan.

8 selvitykset Houston Analytics 2016: Data-analyysi, tarkastelualueena kantakaupunki, tarkastelujakso (2015) KESKEISIMPIÄ TULOKSIA: - Työpaikkojen lukumäärällä on suurempi yhteys palveluiden ja erikoiskaupan määrään kuin asukkaiden lukumäärällä Työpaikat tuovat elinvoimaisuutta enemmän kuin esimerkiksi asukkaiden määrän lisääntyminen. - Palvelut ja erikoiskauppa houkuttelevat yrityksiä. Toisaalta yritykset houkuttelevat toisia yrityksiä. - Mitä enemmän työpaikkoja, enemmän erikoiskauppaa ja palveluja. Elinvoimaisuuden kannalta ei yhtä optimaalista asukkaiden ja työntekijöiden suhdetta. - Kamppi ja Kluuvi ovat poikkeavia alueita, koska niillä alueilla paljon enemmän erikoiskauppoja ja palveluita kuin muualla. - Asukkaiden lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus laskee, työpaikkojen lukumäärän kasvaessa ketjujen suhteellinen osuus nousee. Ketjut sijoittuvat yritysvoittoisille alueille, missä toimitilavuokrat ovat korkeampia. - Tässä aineistossa ei ole löydettävissä demografisia- tai sosioekonomisia tekijöitä, jotka korreloivat erikoiskaupan tai palveluiden tiheyden kanssa.

9 Kaupunkitalouden näkökulma Helsingin keskustalla on merkittävä rooli arvonlisäyksen ja kaupunkituottavuuden näkökulmasta koko seudulle ja Suomelle Kantakaupunki on houkutteleva yritysten sijaintipaikkana, sekä vajaakäytön että vuokratason perusteella mitattuna Kantakaupungin sekoittunut rakenne vahvuutena sekä asukkaiden että työpaikkojen sekä kaupungin vetovoiman kannalta Osaamisintensiiviset alat kasautumisedut (Seppo Laakso) Väestönkasvu ja uudet työpaikat -> toimistotyöpaikkojen osuus kasvaa (Catella) Kaupunkituottavuuden kasvun näkökulmasta erilaisille yrityksille soveltuvien toimitilojen väheneminen on negatiivistä kehitystä. Muutokset vaikuttavat erityisesti pienyrittäjien toimintamahdollisuuksiin Sekoittuneen rakenteen vähenemisen vaikutukset moninaisia ja vaikeasti ennustettavia, yritysten verkostot, kivijalka-liikkeet, ravintolat Kaavojen ja yleiskaavan tuleva toimitilapotentiaali palvelee erityisesti suurten yritysten toimitilatarpeita ja sijaitsee vanhan kantakaupungin ulkopuolelle

10 Ksv:n selvitys syksy 2016 Kerrosalan keskimääräinen vuosittainen muutostahti asumiseen tarkastelluilla ajanjaksoilla

11 KAIKKI TOIMITILAT Olemassa oleva toimitilakanta kokonaismäärä v Koko Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Käsittelyssä olevat käyttötarkoitusten muutokset asumiseen Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset 0 0 Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Alustavat kyselyt käyttötarkoituksen muuttamisesta asumiseen TOIMISTOTILAT Vajaakäyttö/ vuokralla olevaa toimistotilaa (Catellan 2015) Helsinki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Helsinki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissa toimistorakennuksissa k-m2, vajaakäyttöaste 9,3% Kantakaupunki Toimitilarakennukset pääkäyttötarkoituksittain v lkm k-m 2 Toimistorakennukset Liike-, ravintola- ja hotellirakennukset Julkiset rakennukset Teollisuusrakennukset Yhteensä Kantakaupunki: pääkäyttötarkoituksen mukaisissa toimistorakennuksissa k-m2, vajaakäyttöaste 8,4%

12 ASUMISEEN MUUTTUVAT JA ALUSTAVASTI KYSYTYT KOHTEET KANTAKAUPUNGIN TUTKITULLA ALUEELLA Muut Julkiset rakennukset Toimistot ja liiketilat Prosessissa olevat kohteet Julkiset rakennukset Muut Toimistot ja liiketilat Alustavat kyselyt (ei kartalla)

13 PERIAATTEET KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOKSILLE TOIMITILOISTA ASUMISEEN KANTAKAUPUNGIN RAJATULLA ALUEELLA: - ESITYS KSLK KSLK-SEMINAARI 2/ UUDELLEEN VALMISTELTU EHDOTUS 3/2017 MENNESSÄ KIITOS