ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, JOKA KOSKEE 22. PÄIVÄNÄ LOKAKUUTA 2013 PÄIVÄTTYÄ OJAMONKANKAAN ASEMAKAAVAMUUTOSEHDOTUSTA 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: 10. kaupunginosan Ojamonkangas korttelia 444 ja 445 Asemakaavan muutoksella muodostuu: 10. kaupunginosan Ojamonkangas kortteli 444 Asemakaavan muutos on laadittu Lohjan kaupungin kaavoituksessa Kaavan laatija: Asemakaava-arkkitehti Juha Anttila juha.anttila@lohja.fi
1.2 Asemakaavan muutosalueen sijainti Muutosalue sijaitsee Ojamonkankaan kaupunginosassa n. 2 km etelään Lohjan keskustasta. 1.3 Asemakaavan muutoksen tarkoitus Asemakaavan muutoksen tarkoituksena on yhdistää muutosalueen kaksi tonttia (YO-1 ja YS-1) yhdeksi yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y), jotta alueelle voidaan sijoittaa uudisrakennukseen lasten ja nuorten vastaanottokodin ja perhekuntoutusyksikön toiminnot sosiaali- ja terveyslautakunnan esityksen (28.8.2012 74) mukaisesti. Yhteenlaskettu rakennusalatarve on n. 1200 k-m². 1.4 Liitteet - sijaintikartta - ote voimassa olevasta asemakaavasta - asemakaavan muutosehdotus - saadut lausunnot ja vastineet - asemakaavan seurantalomake
2 LÄHTÖKOHDAT 2.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 2.1.1 Alueen yleiskuvaus Asemakaavan muutosalue sijoittuu Ojamonkankaan kerros- ja rivitalovaltaisen asuinalueen keskellä sijaitsevan liikerakennuksen ympäristöön Lohjanharjun ja Ojamonharjuntien välillä. 2.1.2 Luonnonympäristö Muutosalue on kaakkoon nousevaa harjunrinnettä, jolla korkeusero vaihtelee n. 57 66 mmpy välillä. Alueen puusto on mäntyvaltaista. Muutosalue on tärkeää pohjavesialuetta. 2.1.3 Rakennettu ympäristö Nykyisen kortteli 444:n alueella sijaitsee v. 1967 valmistunut liikerakennus, sekä kaksi kaupungin omistuksessa olevaa pysäköintialuetta. Muutoin kaavamuutosalue on rakentamaton. Sen itäpuolelle sijoittuu lähivirkistysaluetta sekä kaksi kaavoitettua leikkikenttäaluetta. Korttelialueen koillis- ja lounaispuolelta kulkee kevyenliikenteenväylät (Juhonkuja ja Antinkuja) Ojamonharjuntielle sekä muutosalueeseen idässä rajautuvalle Juhonkadun ja Antinkadun yhdistävälle kevyen liikenteen väylälle. 2.1.4 Yhdyskuntatekninen huolto Suunnittelualue kuuluu yhdyskuntateknisen huollon piiriin. 2.1.5 Palvelut Muutosalueella on liikerakennus, jossa on kaupan palveluita. Muutosalueesta n. 1 km:n etäisyydellä sijaitsee alakoulu, kirjasto, terveysasema sekä Tynninharjun kaupallinen keskittymä. Ydinkeskustan palveluihin on matkaa n. 2 km. 2.1.6 Maanomistus Liikerakennuksen tontti on yksityisen kiinteistöosakeyhtiö Ojamonhansan omistuksessa. Muutoin muutosalue on kaupungin omistuksessa.
2.2 Suunnittelutilanne Maakuntakaava Alue sijoittuu voimassa olevassa Uudenmaan maakuntakaavassa (YM 2006) sekä 2. vaihemaakuntakaavaehdotuksessa tiivistettävälle taajamatoimintojen alueelle sekä pohjavesialueelle. Taajamaosayleiskaava Taajamaosayleiskaavaehdotuksessa (ei lainvoimainen) muutosalue sijoittuu asuntoalueelle (A1): Alue on tarkoitettu pääasiassa olemassa olevalle tai voimassa olevassa asemakaavassa osoitetulle kaupunkimaiselle tiiviille asuntorakentamiselle. Alueen täydennysrakentamisessa ja asemakaavoja muutettaessa on parannettava asuinympäristön laatua siten että samalla säilytetään alueen rakentamisajankohdalle tyypilliset kaupunkikuvalliset ominaispiirteet, varmistettava palvelujen saatavuus, alueen sosiaalinen laatu ja toimivat kevyen liikenteen yhteydet sekä huomioitava rakennusten energiantarpeen pienentäminen." Taajamaosayleiskaavan yleisissä määräyksissä todetaan mm. että yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa on lisäksi mahdollista osoittaa muita käyttötarkoituksia, jotka eivät ole ristiriidassa alueen pääkäyttötarkoituksen ja kaavamääräysten kanssa. Asemakaava Alueella on voimassa 22.8.1964 vahvistettu asemakaava, jossa alueelle on varattu opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO- 1) sekä sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YS-1). Rakennusjärjestys Lohjan kaupungin rakennusjärjestys on tullut voimaan vuonna 2011. Tonttijako ja rekisteri Alueelle on laadittu sitova tonttijako 2011. Pohjakartta Pohjakartta on kaavoitusmittausasetuksen mukainen.
3 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 3.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Sosiaali- ja terveyslautakunta on esittänyt (päätös 28.8.2012) silloiselle kaupunkisuunnittelukeskukselle, että se käynnistää Ojamonkankaan kaupunginosan korttelin 445 asemakaavan muutoksen siten, että korttelin tontit yhdistämällä mahdollistetaan lasten ja nuorten vastaanottokodin ja perhekuntoutusyksikön rakentaminen. 3.2 Osallistuminen ja yhteistyö 3.2.1 Osalliset Osallisia ovat alueen maanomistajat, lähinaapuruston maanomistajat, asukkaat ja yritykset, rakennusvalvonta, ympäristönsuojelu, terveysvalvonta, kiinteistö- ja kartastopalvelut, kunnallistekniikka, sivistystoimi, Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos, Lohjan museo, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, Museovirasto, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo, Uudenmaan liitto, Fortum Sähkönsiirto Oy ja DNA Palvelut Länsi-Uusimaa. 3.2.2 Vireille tulo Kaavanmuutoksen vireille tulosta ilmoitettiin 11.10.2012. 3.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Asemakaavaluonnos on ollut alustavasti julkisesti nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 29.10.-12.11.2012 kaupungin ilmoitustaululla. Kiinteistöosakeyhtiö Ojamonhansan kanssa on neuvoteltu liikenne- ja pysäköintijärjestelyistä alueella. Asemakaavan muutosluonnoksesta pyydettiin lausunnot: Uudenmaan ELY-keskus, Länsi-Uudenmaan maakuntamuseo, Fortum Sähkönsiirto Oy, DNA Palvelut Oy, Lohjan museo, Perusturva, Länsi- Uudenmaan ympäristöterveys, Ympäristöyksikkö, Kunnallistekninen suunnittelu, Kiinteistötoimi ja Ojamo-seura ry. Lausuntojen perusteella korjattu muutosluonnos oli nähtävillä MRA 30 :n mukaisesti 9.9.-8.10.2013 Asemakaavan muutosehdotus oli 22.10.2013 kaupunkisuunnittelulautakunnassa, joka asetti sen nähtäville MRA 27 :n mukaisesti 4.-18.11.2013.
3.2.4 Viranomaisyhteistyö Maankäyttö- ja rakennuslain 66 :n mukaista viranomaisneuvottelua ei ole tarpeen järjestää, koska kohteen ei ole voitu todeta koskevan valtakunnallisia tai seudullisia alueidenkäyttötavoitteita tai olevan muuten vaikutuksiltaan merkittävä tai valtion viranomaisen toteuttamisvelvollisuuden kannalta tärkeä. 3.3 Asemakaavan muutoksen tavoitteet Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa korttelialueen käyttötarkoitus ja yhdistää korttelialueen tontit siten, että alueelle voidaan toteuttaa rakentaminen yhtenä kokonaisuutena. Samalla alueen liikenneyhteydet ja pysäköinti tutkitaan. 3.4 Asemakaavan muutoksen vaihtoehdot Perusturvakeskuksen ja kaavoituksen yhdessä läpikäymistä uudelle vastaanottokodille soveltuvista tonteista katsottiin Ojamonkankaan kortteli 445 soveltuvimmaksi. Asemakaavan muutoksesta ei ole tehty varsinaisia vaihtoehtoisia suunnitelmia. 4 ASEMAKAAVAN KUVAUS Asemakaavamuutos yhdistää voimassa olevassa kaavassa olevat korttelin 445 opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialueen (YO-1) ja sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialueen (YS-1) riittävän suureksi yleisten rakennusten korttelialueeksi (Y) nuorten ja lasten vastaanottokodin ja perhekuntoutusyksikön rakentamiseksi. Muodostuvalle tontille on käyttäjien tarpeiden vuoksi kaksi ajoyhteyttä jotka kulkevat nykyisin kaupungin omistuksessa olevien pysäköintialueiden kautta. Kiinteistöyhtiö Ojamonhansalla on vuokrasopimus kaupungin kanssa pohjoisen puoleisesta pysäköintialueesta. Yhtiön kanssa on neuvoteltu lisämaan myynnistä liikerakennuksen pysäköinnin järjestämiseen.
4.1 Aluevaraukset Yleisten rakennusten korttelialue (Y) Korttelialueen pinta-ala on 4272 m², ja rakennusoikeus 2136 k-m² (e=0,50). Alueelle voidaan rakentaa julkisen hallinnon ja julkisten palvelujen rakennuksia. Lähiympäristö on elementtipintaista 1960-luvulla rakentunutta kerros- ja rivitaloaluetta. Uudisrakentaminen tulee sopeuttaa miljööseen ja maisemaan. Olemassa olevaa, näkösuojan Ojamonharjuntielle muodostavaa, puustoa on mahdollisuuksien mukaan säilytettävä niin, että alueen metsäinen luonne säilyy. Liikerakennusten korttelialue (KL-3) Korttelialueen pinta-ala on 1665 m², ja rakennusoikeus 999 k-m² (e=0,60). Alue on tarkoitettu myymälöitä ja vastaavia kaupallisten palvelujen rakennuksia varten. Uudis- ja korjausrakentaminen tulee sopeuttaa miljööseen ja maisemaan. Lähivirkistysalue (VL) Lähivirkistysalueen kautta on yhteys Neitsytlinnanpuistoon harjun lakialueella. Liikennealueet Alueeseen ei kuulu kevyenliikenteen väylien (Juhonkuja ja Antinkuja) lisäksi muita liikennealueita. Ojamonharjuntieltä on liittymäkielto Liikerakennuksen kohdalla. Pohjavesialue Alue kuuluu kokonaan tärkeään tai vedenhankintaan soveltuvaan pohjavesialueeseen. Kaavassa määrätään: Kaava-alue sijaitsee yhdyskuntien vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella. Alueella tulee kiinnittää erityistä huomiota pohjaveden suojelemiseen.
Alueella on voimassa ympäristösuojelulain 8 :n pohjaveden pilaamiskielto. Alueella toteutettavissa rakentamis- ym. hankkeissa on lisäksi otettava huomioon vesilain 3 luvun 2. Korttelialueilla saa varastoida ainoastaan pieniä määriä pohjavedelle haitallisia kemikaaleja tai polttonesteitä. Pohjavedelle haitalliset kemikaalit ja polttonesteet tulee ensisijaisesti säilyttää sisätiloissa. Pohjavedelle haitallisten kemikaalien ja polttonesteiden säiliöitä tai niiden putkistoja ei saa sijoittaa maan alle. Kemikaalien haitallisuutta arvioitaessa tulee huomioida myös mahdolliset tulipalotilanteet. Kemikaalien ja polttonesteiden varastoinnissa tulee noudattaa Lohjan ympäristön suojelumääräyksiä. Puhtaat sade- ja sulamisvedet tulisi pyrkiä imeyttämään maahan alueella. Rakennukset on perustettava niin, ettei rakentaminen vaikuta pohjaveden korkeuteen. Rakentaminen, ojitukset ja maankaivu on tehtävä niin, ettei aiheudu pohjaveden laatumuutoksia tai pysyviä muutoksia pohjaveden pinnan korkeuteen. Pilaantunut maaperä on kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Lannoituksessa sekä rikkakasvien ja tuholaisten torjunnassa ei saa käyttää pohjavedelle haitallisia aineita. Jätevesien imeyttäminen maahan on kielletty. Öljylämmitys ja maalämpöön perustuvat lämmitysjärjestelmät ovat alueella kiellettyjä. 4.2 Asemakaavan muutoksen vaikutukset Yhdyskuntarakenne Asemakaavan muutoksella ei ole oleellista vaikutusta alueen yhdyskuntarakenteeseen voimassa olevaan asemakaavan verrattuna. Luonnonympäristö Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta luonnonympäristöön jo asemakaavoitetulla alueella. Kaavamääräyksissä on huomioitu alueen sijainti pohjavesialueella. Rakennettu ympäristö, väestö ja työpaikat Alueen kokonaisrakennusoikeus kasvaa e=0,5:een. Voimassa oleva asemakaava e=0,30. Kaava-alueella ei ole pysyviä asukkaita. Vastaanottokotiin tulee työpaikkoja n. 25, liikerakennuksessa työpaikkoja n. 10.
5 ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN TOTEUTTAMINEN Lohjan kaupungin palveluverkko 2010-2018 kehittämismahdollisuudet taulukossa (KV 20.6.2012 Lohjan palveluverkko 2018 asian liite) on esitetty vastaanottokoti- ja tukikotitoiminnot yhdistävän uudisrakennuksen toteutusajankohtana vuodet 2016-2017. Lohjalla 22.10.2013 Juha Anttila Asemakaava-arkkitehti Leena Iso-Markku Kaavoituspäällikkö