VALMISTAUTUMINEN KORJAUSHANKKEESEEN Pekka Seppänen Oulu 2.9.2010 Oulu
Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kuntoarvioija, PKA Pätevöitynyt energiatodistuksen antaja, PETA
MITÄ ON HANKESUUNNITTELU - Korjaustarpeen selvittämistä - Valmistautumista korjaushankkeeseen - Tarpeenmukaisen vaihtoehdon kartoittamista parhaan lopputuloksen saamiseksi
LÄHTÖKOHTA Korjaushankkeen lähtökohtana on kahden tavoitteen yhteensovittaminen: - Ensimmäinen on se, mitkä ovat kiinteistön tekniset ratkaisut eli taloyhtiön tarpeet - Toinen on yksilön tarpeet niin kotinsa toimivuuden kuin asumismukavuudenkin kannalta ja minkä verran korjaushankkeesta on haittaa asumiselle remontin aikana
HANKESUUNNITTELUN VAIHEET Korjaushankkeen ensimmäisiin vaiheisiin kuuluu hankesuunnittelu, jossa selvitetään muun muassa vaihtoehtoiset korjausmenetelmät ja verrataan remontin vaihtoehtoja ja kustannuksia. Taloyhtiön yhtiökokous vahvistaa tämän pohjalta esim. linjasaneerausohjelman, jossa sidotaan kustannukset ja jonka perusteella pyydetään tarjoukset yksityiskohtaisesta suunnittelusta
HANKESUUNNITTELUN VAIHEET - Hankesuunnittelu voidaan jakaa kolmeen osaalueeseen: - Hallinnollinen - Taloudellinen - Tekninen
HALLINNOLLINEN HANKESUUNNITTELU - Perustetaan hankesuunnittelutyöryhmä, joka koostuu yleensä taloyhtiön hallituksesta - Työryhmän tehtävänä on toimia valmistelevana ja keskustelevana elimenä - Hyvä tapa on laatia asukaskysely, jossa kartoitetaan asukkaiden mielipide korjaushankkeen tasosta ja laajuudesta
TALOUDELLINEN HANKESUUNNITTELU - Taloudellisen hankesuunnittelun tehtävänä on tuottaa alustava kustannusarvio - Osakasta kiinnostaa hankkeen kustannus per neliö eli hänen oma osuutensa koko projektista - Kustannuksiin vaikuttaa toteutettavan remontin laajuus ja laatutaso
..
TEKNINEN HANKESUUNNITTELU - Tekniset selvitykset ja tutkimukset sekä korjaushistoria-> korjaustarpeen laajuus - Soveltuvien toteutusvaihtoehtojen selvitys ja vertailu, tarpeenmukaisuus - Tähän kuuluu: projektipäällikkö, isännöitsijä, taloyhtiön hallitus ja suunnittelijat
HANKESUNNITTELUSSA SELVITETTÄVÄT ASIAT - Piirustukset/ digitointi - Pintamateriaalit ja eristeet - Asbestipurkusuunnitelma - Järjestelmät ja rakennusosat korjaustarve - Vesi- ja viemärijärjestelmät - Ilmanvaihto - Sähkö- ja telejärjestelmät - Lämmitysjärjestelmä - Sadevesi- ja salaojajärjestelmät
HANKESUUNNITTELUSSA SELVITETTÄVÄT ASIAT Muut mahdolliset järjestelmät ja rakennusosat, jotka ovat kustannustehokasta toteuttaa samalla kertaa Putkien kuntotutkimus Ilmanvaihtohormien kuntotutkimus Muut selvitykset Neuvottelut rakennusvalvonnan kanssa Neuvottelut asemakaavaviranomaisten kanssa Asukaskysely Asukkaiden omat korjaustarpeet ja -toiveet
HANKESUUNNITTELUT EDUT Hankesuunnittelu on remontin merkittävimpiä vaiheita, jolla on kauaskantoiset vaikutukset Ehditään tekemään suunnittelemat kun hankesuunnittelu tehdään riittävän ajoissa Osakkaat voivat vaikuttaa päätöksentekoon Tiedetään mitä tehdään Tiedetään mitä remontti tulee maksamaan Tiedetään aikataulu milloin tehdään ja mitä tehdään Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty
PUUTTEELLINEN HANKESUUNNITTELU - Remontin kustannukset kohoavat - Esim. vesijohtovuoto ennen hankesuunnittelua -> nopeasti saatava kuntoon. Korostuu korjaustarveselvityksen ja kunnossapidon tärkeys - Aikataulu ei pidä - Haittaa osakkaille ja asukkaille
KAUANKO MENEE AIKAA Hankkeen toteuttamiseen kuluu kaikkinensa aikaa kahdesta kolmeen vuotta, josta hankesuunnitelman tekeminen vie muutamista kuukausista yhteen vuoteen Valmisteluaika on oltava riittävä parhaan lopputuloksen saamiseksi
KUSTANNUKSET Kokonaiskustannuksista hankesuunnitelman osuus on pieni, ainoastaan joitakin prosentteja. Siihen kannattaa panostaa, jotta osakkaat saavat juuri sellaisen korjausvaihtoehdon, jonka haluavat Kustannukset tiedetään pääosin jo hankesuunnitteluvaiheessa (vältytään isoilta lisätöiltä) Energiansäästöön kiinnitettävä huomio jo hankesuunnittelun alussa
KUSTANNUSTEN VAIKUTUS
HANKESUUNNITTELUN TULOS Korjausvaihtoehdoista esitetään: -Tekninen toteutustapa ja tekniset ominaisuudet -Ratkaisujen. kustannusarviot -Viranomaisvaatimusten täyttyminen -Käyttöikäarvio -Toteutusaikataulu -Työnaikainen turvallisuus ja terveellisyys -Remontin aikaiset asumisjärjestelyt -Rahoitussuunnitelma -Vaikutus yhtiövastikkeeseen
HANKESUUNNITELMAN TULOS -Hankesuunnittelun lopputuloksena esitetään soveltuvat korjausvaihtoehdot, joista yhtiökokous valitsee parhaaksi katsomansa vaihtoehdon -Saadaan selvitys millä menetelmillä remontti on mahdollista toteuttaa, mitä kukin vaihtoehto maksaa ja miten nämä vaihtoehdot sopivat taloyhtiön ja sen osakkaiden tavoitteisiin
KIITOS MIELENKIINNOSTA Pohjois-Suomen Talokeskus Oy Pekka Seppänen LVI- Insinööri Kirkkokatu 53, 90100 Oulu pekka.seppanen@talokeskus.net toimisto@talokeskus.net p. 0207 871 873 fax. 0207 871 879