KYLPYLÄN ALUEEN ASEMAKAAVAN MUUTOS AK-303 ASEMAKAAVAN SELOSTUS

Transkriptio

1 N A A N T A L I ASEMAKAAVAN MUUTOS AK-303 ASEMAKAAVAN SELOSTUS Kaavan laatija: kaupunginarkkitehti Kirsti Junttila puh Käsityöläiskatu 2 fax NAANTALI kirsti.junttila@naantali.fi hyväksytty kaavoitus- ja ympäristölautakunnassa: hyväksytty kaupunginhallituksessa: hyväksytty kaupunginvaltuustossa:

2 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 1 (17) 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT Tunnistetiedot Kylpylän alueen asemakaavanmuutos Asemakaavan muutoksella muodostuvat Naantalin kaupungin (529) kaupunginosan 10 kortteli 9 ja osakorttelit 1 ja 6, autopaikkojen korttelialuetta, puistoa, uimaranta-aluetta, vesialuetta ja katualuetta, sekä 11. kaupunginosan kortteli 22. Kaava-alueen sijainti Asemakaava laaditaan Naantalin kaupungin 10. kaupunginosaan ja 11. kaupunginosaan. Asemakaava-alue sijaitsee n. 0,5 km:n etäisyydellä Naantalin keskustasta koilliseen. Kaavoitettava alue sijaitsee merenranta-alueella käsittäen myös vesialuetta. Kaava-alue rajoittuu asemakaavoitettuun ja rakennettuun alueeseen. Kaavan tarkoitus Asemakaavanmuutoksella on tarkoitus mahdollistaa Naantalin Kylpylän päärakennuksen laajentaminen ja määrittää riittävä pysäköintitarve alueella. Lisäksi Naantalin Kylpylänranta Oy:n osalta asemakaavanmuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa Kylpylän toimintaan liittyvän tontin toteuttaminen hotellina huoneistohotellin sijaan ja hotellitoiminnan edellyttämän rakennusoikeuden lisääminen. Matkailijantien LPA:n osalta

3 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 2 (17) on tarve tarkistaa tontin Aurinkotien puoleista rajausta. Kylpylän huoltorakennuksen tontin osalta tarkistetaan pysäköintipaikkojen käyttöä osoittavaa merkintää. Selostuksen sisällysluettelo SISÄLLYSLUETTELO sivu 1. PERUS- JA TUNNISTETIEDOT... 1 TUNNISTETIEDOT... 1 KAAVA-ALUEEN SIJAINTI... 1 KAAVAN TARKOITUS... 1 SELOSTUKSEN SISÄLLYSLUETTELO... 2 SISÄLLYSLUETTELO SIVU... 2 LUETTELO SELOSTUKSEN LIITEASIAKIRJOISTA... 3 LUETTELO MUISTA KAAVAA KOSKEVISTA ASIAKIRJOISTA, TAUSTASELVITYKSISTÄ JA LÄHDEMATERIAALEISTA TIIVISTELMÄ... 4 KAAVAPROSESSIN VAIHEET... 4 ASEMAKAAVA... 4 ASEMAKAAVAN TOTEUTTAMINEN LÄHTÖKOHDAT... 5 SELVITYS SUUNNITTELUALUEEN OLOISTA... 5 Alueen yleiskuvaus... 5 SUUNNITTELUTILANNE... 6 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset... 6 Asemakaavoitus... 6 Turun kaupunkiseudun maakuntakaava ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET... 8 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN TARVE... 8 SUUNNITTELUN KÄYNNISTÄMINEN JA SITÄ KOSKEVAT PÄÄTÖKSET... 8 OSALLISTUMINEN JA YHTEISTYÖ... 9 Osalliset... 9 Vireilletulo... 9 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt... 9 Viranomaisyhteistyö... 9 ASEMAKAAVAN TAVOITTEET Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen ASEMAKAAVARATKAISUN VAIHTOEHDOT JA NIIDEN VAIKUTUKSET Vaihtoehtoiset suunnitelmamallit VAIKUTUKSET / PYSÄKÖINTINORMI ASEMAKAAVARATKAISUN VALINTA JA PERUSTEET SUUNNITTELUVAIHEIDEN KÄSITTELYT JA PÄÄTÖKSET ASEMAKAAVAN KUVAUS KAAVAN RAKENNE MITOITUS JA KORTTELIALUEET Pysäköintialueet YMPÄRISTÖN LAATUA KOSKEVIEN TAVOITTEIDEN TOTEUTUMINEN KAAVAN VAIKUTUKSET... 16

4 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 3 (17) YMPÄRISTÖN HÄIRIÖTEKIJÄT KAAVAMERKINTÖJÄ JA MÄÄRÄYKSIÄ NIMISTÖ ASEMAKAAVAN TOTEUTUS TOTEUTUSTA OHJAAVAT JA HAVAINNOLLISTAVAT SUUNNITELMAT TOTEUTTAMINEN JA AJOITUS TOTEUTUKSEN SEURANTA LIITTEET Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista Liite 1 Ote Naantalin ajantasa-asemakaavasta Liite 2 Ote Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta, selostus s. 6 Liite 3 Tilastolomake Liite 4 Poistuva kaava, ote ajantasa-asemakaavasta Liite 5 Asemakaavakartta merkintöineen Liite 6 Kaavan käsittely / pöytäkirjaote Liite 7 Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Liite 8 Pysäköintiselvitys / Toukokuu 2008 Ramboll Liite 9 Muistio vuorovaikutuksesta, naapurikiinteistöt Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaaleista o Luonto- ja maisematutkimus (Lehtomaa, Rantala & Rantala, 1997).

5 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 4 (17) 2. TIIVISTELMÄ Kaavaprosessin vaiheet Kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen vuoden 2007 kaavoituskatsauksesta, johon pääosa kyseisestä asemakaava-alueesta ja siihen liittyvä laiva sisältyivät. Vuoden 2008 kaavoituskatsauksesta on kh tehnyt päätöksen ja tämä asemakaava sisältyy katsaukseen. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli päivätyn asemakaavaluonnoksen (Ak-303) ja päätti asettaa sen valmisteluaineiston nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Asiasta ei jätetty mielipiteitä. Ehdotusvaiheessa Kylpylän laivan asemakaava erotettiin omaksi asemakaavakseen Ak- 307 ja vietiin kiireellisellä aikataululla eteenpäin. Kaava on saanut lainvoiman Kaavaluonnos oli kaavoitus- ja ympäristölautakunnan käsittelyssä , jolloin lautakunta päätti, että alueen pysäköintitarkastelu tehdään lautakuntavaiheessa. Tämä tarkoitti samalla, että Kylpylän alueen asemakaavanmuutosta laajennettiin koskemaan myös osia Aurinkotien eteläpuolelta. Vuorovaikutus/valmisteluvaihe laajennetuille alueille suoritettiin kaavakokouksina. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päivätyn suunnitelman ehdotukseksi Asemakaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä Asiasta jätettiin kaksi muistutusta ja Lounais-Suomen ympäristökeskuksen kommentti lausuntopyyntöön. Asemakaava Kaava-alueen pinta-ala on n. 7,1 ha. Asemakaavanmuutos mahdollistaa Naantalin Kylpylän päärakennuksen laajentamisen ja määrittää riittävän pysäköintitarpeen alueella. Lisäksi Naantalin Kylpylänranta Oy:n osalta asemakaavanmuutos mahdollistaa Kylpylän toimintaan liittyvän tontin toteuttamisen hotellina huoneistohotellin sijaan ja hotellitoiminnan edellyttämän rakennusoikeuden lisäämisen. Matkailijantien LPA:n osalta on tarve tarkistaa tontin Aurinkotien puoleista rajausta. Kaavamuutoksella mahdollistetaan maanalainen pysäköinti osalla suunnittelualuetta. Kylpylän huoltorakennuksen tontin osalta tarkistetaan pysäköintipaikkojen käyttöä osoittavaa merkintää. Asemakaavan toteuttaminen Kylpylärakennuksen ja Kylpylänranta Oy:n rakennushankkeet on tarkoitus toteuttaa heti asemakaavan saatua lainvoiman. Pysäköintipaikkojen toteuttaminen edellyttää Kylpylän ja kaupungin välistä sopimusta alueen autopaikkojen järjestämisestä, alueen vuokrasopimuksen tarkistamista ja Kylpylänranta Oy:n osalta maankäyttösopimusta.

6 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 5 (17) 3. LÄHTÖKOHDAT Selvitys suunnittelualueen oloista Alueen yleiskuvaus Luonnonympäristö Varsinainen Kylpyläalue sijaitsee Kalevanniemen kärjessä meren ja Aurinkotien välisellä alueella. Länsipuolella kaava-alue rajoittuu Venevalkamantiehen ja Kalevanniemenpuistoon. Uimaranta-alue ja kevyenliikenteen yhteys ranta-alueella ovat rakennettua ranta-aluetta. Alueen itäpuolella on säilynyt rakentamatonta ympäristöä Matkailijanpuistossa Aurinkotiehen rajoittuvalla, mäntypuustoa kasvavalla kallioalueella. Muu osa Matkailijanpuistoa on alavaa rakennettua puistoaluetta rakennettuine vesialueineen ja saarineen. Luonnonympäristön tuntua alueelle tuovat lähinnä näkymät merialueelle pohjoiseen ja länteen Kalevanlahden maisemaan. Vastakkaisella rannalla näkyvät Karjaluoto ja Pirttiluoto ovat tällä hetkellä vielä suhteellisen luonnontilaisia rannoiltaan. Muut asemakaavaan liitetyt alueet ovat rakennettua korttelialuetta, joista Opintien LPA-alueeseen liittyy runsaspuustoista katualuetta ja rakentamatonta Kalevaniemenkoulun korttelialuetta. Rakennettu ympäristö Rakennettu ympäristö muodostuu kylpylähotellikompleksista ja koulukeskuksen rakennuksista sekä ympäröivän alueen asuinpientaloalueista. Ympäristössä on yksi aiemmin julkiseksi toiminnoksi luokiteltu liikerakennus (Lännen Puhelin Oy:n kiinteistö). Väestön rakenne ja kehitys kaava-alueella Alueella ei asu vakituisia asukkaita. Yhdyskuntarakenne Alueella on kattava kunnallistekniikka ja katuverkko. Palvelut Kaava-alueella on kylpylä-, hotelli- ja ravintolapalveluja. Viereisissä kortteleissa on koulukeskus sali- ja liikuntatiloineen. Keskustan palveluihin on matkaa n. 0,5 km. Työpaikat, elinkeinotoiminta Alueella on lukuisia työpaikkoja. Kylpylässä on 230 vakituista työpaikkaa ja kouluissa 120 vakituista työpaikkaa. Lisäksi Naantalin opistolla ja kouluilla yhteensä kymmeniä tuntiopettajia. Lännen Puhelin Oy:n tontilla joitakin vuokrayrityksiä. Virkistys Ympäröivä ranta- ja vesialue on kaupungin virkistysaluetta. Liikenne Liikenteellisesti alue sijaitsee keskeisesti. Kaava-alueeseen kuuluu osa Aurinkotiestä, joka on yksi kaupungin pääkokoojakaduista. Aurinkotie on keskeinen osa joukkoliikenteen pääreittiä. Kevyen liikenteen pohjoisiin kaupunginosiin vievä pääreitti on kylpylärakennuksen ja laivan välisellä ranta-alueella.

7 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 6 (17) Rakennuskanta Alueen rakennettu ympäristö koostuu kylpylärakennuksesta, koulukeskuksen rakennuksista ja pientaloista. Parhaillaan rakennetaan kaava-alueen länsiosassa hotellia kylpylän tarpeisiin. Kylpylän huoltorakennus ja majoitusrakennuksena toimiva entinen oppilasasuntola sijaitsevat Aurinkotien eteläpuolella. Tekninen huolto Alueella on tällä hetkellä kattava kunnallistekninen verkko. Ympäristönsuojelu ja ympäristöhäiriöt Alueella ei ole ympäristöhäiriöitä. Maanomistus Kaavoitettavan alueen pinta-ala on n. 7,1 ha Alueen omistaa Naantalin kaupunki, Rehab Group Oy on alueella vuokralaisena. Tontti on Kylpylänranta Oy:n ja huoltorakennuksen kiinteistö Saga Palvelut Oy:n omistuksessa. Suunnittelutilanne Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset Asemakaavoitus Alueella on kylpylärakennuksen osalla voimassa hyväksytty asemakaava (Ak-161). Siinä liikerakennusten kortteliin 9 on osoitettu rakennusoikeutta k-m2. Kylpylärakennuksen korkeutta on säädelty asemakaavassa tarkasti määrittelemällä vesikaton ja julkisivupinnan leikkauskohdan ylin korkeusasema useassa kohdassa. Asemakaavan mukainen julkinen kevyen liikenteen reitti on osoitettu kahdessa kohdassa kulkemaan rannansuuntaisesti rakennusalan kohdalla. Rannassa oleva reitti on toteutettu. Kylpyläalueeseen liittyvä, Aurinkotien varrella sen pohjoispuolella oleva Matkailijantien LPA-alue ja Aurinkotien katualue kuuluu (Ak-218) hyväksyttyyn Aurinkotien asemakaavaan. LPA-alueelle voidaan sijoittaa autopaikkoja yhteen tasoon (I) kortteleiden 6 (Maijamäen koulu ja lukio) ja 9 (Kylpylä) tarpeisiin. Pysäköintialue on rakennettu. Aurinkotien eteläpuolella oleva Opintien LPA-alue kuuluu myös Aurinkotien asemakaavaan ja sille on mahdollista rakentaa pysäköintipaikkoja kahteen tasoon (II). Sille voidaan osoittaa autopaikkoja korttelin 1 (Kalevanniemen koulu ja Naantalin opisto), korttelin 4 (Opintien asuntola) ja korttelin 6 (Maijamäen koulu ja lukio) sekä korttelin 9 (Kylpylä) tarpeisiin. Tällä hetkellä sen autopaikkoja ei ole varsinaisesti osoitettu minkään osapuolen käyttöön ja alue on rakentamaton. Korttelin 1 tontti 1 on rakentamaton ja sille on mahdollista rakentaa kolmikerroksinen julkinen rakennus. Tontin 1 rakennusoikeus on 1934 k-m² (e=0,50). Alue kuuluu hyväksyttyyn Naantalin kotitalous- ja sosiaalialan oppilaitoksen asemakaavaan (Ak- 172). Kylpylän huoltorakennuksen 11 kaupunginosan korttelissa 22 on voimassa asemakaava (Ak-129), joka on vahvistettu

8 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 7 (17) Naantalin Kylpylänranta Oy:n asemakaava (Ak-223) on vahvistunut Kaavan tarkoituksena oli mahdollistaa Naantalin Kylpylän toimintaan liittyvän huoneistohotellin rakentaminen korttelin 10 tontille 4. Käyttötarkoitus määrittyi kaavamääräyksellä (KL-7) liikerakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa matkailutoimintaa palvelevia hotelli- ja ravintolatiloja. Rakennusoikeutta on k-m² ja pysäköintinormi on 1 ap/50 k-m². Autopaikat oli edellytetty suunnittelussa sijoitettavaksi maanalaiseen pysäköintitilaan tontilla. Kaavassa on rakennuksen korkeutta rajoittavia määräyksiä. Kylpylärakennuksen käytetty rakennusoikeus ja laivan kapasiteetti Varsinaisen kylpylärakennuksen käytetty rakennusoikeus on rakennusvalvonnan ilmoituksen mukaan m2. Rakennusoikeus on ylitetty noin 1000 k-m2. Rakennus on toteutettu useassa eri vaiheessa. Kylpylärakennuksessa on majoitushuoneita 212 kpl. Kylpylärakennuksen alueeseen liittyvässä laivassa on majoitushuoneita 138 kpl. Yhteensä huoneita on 350 kpl. Ympäristön kaavatilanne Kalevanniemen koulun ja Naksolan osalla on voimassa vahvistunut asemakaava, Lukion ja Maijamäen koulun osalta on voimassa vahvistunut lukion asemakaava. Kylpylän huoltorakennuksen asemakaava on vahvistunut , ja LPA-alueella on voimassa vahvistunut Aurinkotien asemakaava. Opintien asuntolan osalla on vahvistunut asemakaava, ja kylpylän laivan asemakaava vahvistui Turun kaupunkiseudun maakuntakaava LIITE 2: Ote Turun kaupunkiseudun maakuntakaavasta (ei mittakaavassa).

9 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 8 (17) Ympäristöministeriön (mm. Naantalin osalta) vahvistamassa Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa suunnittelualue on pääosin merkinnällä A osoitetulla taajamatoimintojen alueella. Lisäksi on osoitettu virkistysaluetta ja ulkoilureitti. Koko ranta-alue on merkitty kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeäksi alueeksi. Rakennusjärjestys Naantalin kaupungin nykyinen rakennusjärjestys on tullut voimaan Tonttijako- ja rekisteri Alueelle on tehty useita tonttijakoja eri vaiheissa. Pohjakartta Pohjakartta täyttää kaavoitusmittausasetuksen 1284/1999 vaatimukset ja se vastaa lokakuun 2008 tilannetta. Rakennuskielto Alueella ei ole rakennuskieltoa. 4. ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET Asemakaavan suunnittelun tarve Tavoitteena on turvata monipuolinen matkailupalvelujen tarjonta kaupungissa laajentamalla kylpylärakennuksen toimintamahdollisuuksia ja saattamalla rakenteilla olevan Kylpylänranta Oy:n kaava ajan tasalle. Alueen ympäristöön laadittavan kaavan tavoitteena on myös saattaa ajan tasalle alueen pysäköintipaikkojen järjestäminen eri toimijoiden kesken laadittavan suunnitelman ja sopimuksen avulla kaavan pohjalta. Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen vuoden 2007 kaavoituskatsauksesta, johon kyseinen asemakaava sisältyy. Vuoden 2008 kaavoituskatsauksesta on kh tehnyt päätöksen ja tämä asemakaava sisältyy katsaukseen. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli päivätyn asemakaavaluonnoksen (Ak-303) ja päätti asettaa sen valmisteluaineiston nähtäville MRA 30 :n mukaisesti. Ehdotusvaiheessa Kylpylän laivan asemakaava erotettiin omaksi asemakaavakseen Ak- 307 ja vietiin kiireellisellä aikataululla eteenpäin. Kaava on saanut lainvoiman Kaavaluonnos oli kaavoitus- ja ympäristölautakunnan käsittelyssä , jolloin lautakunta päätti, että alueen pysäköintitarkastelu tehdään lautakuntavaiheessa. Tämä tarkoitti samalla, että Kylpylän alueen asemakaavanmuutosta laajennettiin koskemaan myös osia Aurinkotien eteläpuolelta. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päivätyn suunnitelman ehdotukseksi

10 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 9 (17) Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan asettaa päivätyn Kylpylän alueen asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtäville. Osallistuminen ja yhteistyö Osalliset Osallisia ovat maanomistajat, alueen yritysten toimijat, alueen koulukiinteistöjen toimijat, naapurit, alueen asukkaat, yhdistykset, viranomaiset ja muut asiasta kiinnostuneet henkilöt. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on merkitty kaavoitus- ja ympäristölautakunnassa tiedoksi ja sitä on täydennetty kaava-alueen laajentamisen myötä. Vireilletulo Vireilletulosta kuulutettiin kaavoituskatsauksessa 2007 ja kaavoituskatsauksessa Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Kylpylän asemakaavaluonnos on pidetty osallisten arvioitavana välisenä aikana. Asiasta lähetettiin 11 osalliselle valmisteluaineisto kirjeitse eikä asiasta jätetty yhtään mielipidettä. Useat kaupunkilaiset halusivat varmistaa, että kevyenliikenteen rantareitti kylpylän ohi pohjoisiin kaupunginosiin säilyy nykyisellä paikallaan. Vuorovaikutus laajentuneella kaava-alueella Kylpylän alueen asemakaavanmuutoksen luonnosvaiheen eli valmisteluvaiheen kuuleminen on suoritettu suppeammalla alueella kuin nyt ehdotusvaiheeseen siirryttäessä vuorovaikutuksen kattavuus edellyttää. Tästä syystä uusien naapureiden kuuleminen suoritetaan järjestämällä kaavakokoukset seuraavasti: 1. Naantalin lukio / Rehtori Leena Laakso ja Maijamäen koulu / Rehtori Pertti Virtanen Naantalin Ammattiopisto / Rehtori Leena Yli-Liipola Naantalin opisto/ Rehtori Helena Tiainen Naantalin kaupunki / Liikuntahalli / kiinteistöpäällikkö Pekka Pulkkinen Kortteli 2, Lännen Puhelin Oy / Toimitusjohtaja Seppo Haapasalo Saadun palautteen perusteella on muodostunut käsitys, minkä mukaan Matkailijantien LPA-alueen kaupungin kiinteistöille varattuja pysäköintipaikkoja (40 kpl) ei tule siirtää Aurinkotien eteläpuolella olevalle Opintien LPA-alueelle. Viranomaisyhteistyö Kaavaehdotuksen julkisen nähtävilläolon yhteydessä tulee pyytää lausunnot Lounais- Suomen ympäristökeskukselta, Varsinais-Suomen liitolta ja Naantalin kansanterveystyön kuntainliitolta.

11 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 10 (17) Asemakaavan tavoitteet Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Asemakaavan tavoitteet: Tavoitteena on turvata monipuolinen matkailupalvelujen tarjonta kaupungissa laajentamalla kylpylärakennuksen toimintamahdollisuuksia ja saattamalla rakenteilla olevan Kylpylänranta Oy:n kaava ajan tasalle. Alueen ympäristöön laadittavan kaavan tavoitteena on myös saattaa ajan tasalle alueen pysäköintipaikkojen järjestäminen eri toimijoiden kesken laadittavan suunnitelman ja sopimuksen avulla. Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Prosessin aikana kaavoitus- ja ympäristölautakunta päätti laajentaa suunnittelualuetta tavoitteena ajantasaistaa Kylpylänranta Oy:n kaava. Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset Vaihtoehtoja laadittiin alueen pysäköintiratkaisujen selvittämiseksi. Vaihtoehtoiset suunnitelmamallit Pysäköintiratkaisuista kolme erilaista mallia A, B ja C. Mallien mitoitusperusteet on esitetty yksinkertaisina kaaviokuvina liitteissä 1b e. Liitteissä on esitetty myös karkea laskelma oleellisimmista kustannuksista. Seuraavassa taulukossa on esitetty mallien tuottamat autopaikkamäärät siten, että suluissa on esitetty jo varatut autopaikat seuraavasti: Maijamäen koulu ja lukio (40 ap), Kylpylän laiva (69 ap) ja Kylpylän huoltorakennuksen toteutetun kerrosalan edellyttämät autopaikat (11 ap). Malli A / 200 ap Mallissa A Matkailijantien LPA:n ja Kylpylän tontin autopaikkoja on yhteensä 200 ap, joista koulujen vaatiman vähennyksen (40 ap) jälkeen käytettävissä on 160 ap. Huoltorakennuksen tontilla on 53 ap käytettävissä. Opintien LPA-alueella on maantasoratkaisuna 56 ap. Yhteensä on autopaikkoja 269 ap ja kun laivan edellyttämät paikat 69 ap vähennetään jää 200 ap. Malli B / 282 ap Mallissa B Matkailijantien LPA on osoitettu kokonaan Kylpylän käyttöön, jolloin Kylpylän tontin kanssa yhteisesti on 200 ap. Huoltorakennuksen tontilla on 53 ap käytettävissä. Opintien LPA-alueella osittaisena kaksitasoratkaisuna 138 ap, joista on vähennettävä Maijamäen koulun ja Lukion 40 ap, jotka on siirretty Matkailijantien LPA-alueelta. Siirtoa voidaan perustella sillä, että jos Kylpylällä on koko 200 lähimmän paikan alue käytössään, se voi etsiä erilaisia aika- ja maksutapoja kulloistakin kysyntää vastaavasti. Yhteensä mallissa B on 351 ap ja kun laivan edellyttämät 69 ap vähennetään jää 282 ap.

12 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 11 (17) Malli C / 384 ap Mallissa C Matkailijantien LPA on osoitettu kokonaan Kylpylän käyttöön, 124 ap. Osa Kylpylän tontin Aurinkotienpuoleisesta alueesta on rakennettu kahteen tasoon siten, että Aurinkotieltä on otettu uusi sisäänajoliittymä pysäköintipaikoille. Autopaikkoja on tontilla 178 ap. Huoltorakennuksen tontilla on 53 ap käytettävissä. Opintien LPA-alueella osittaisena kaksitasoratkaisuna on 138 ap, joista on vähennettävä Maijamäen koulun ja Lukion 40 ap, jotka on siirretty Matkailijantien LPA-alueelta. Siirtoa voidaan perustella sillä, että jos Kylpylällä on koko 200 lähimmän paikan alue käytössään, se voi etsiä erilaisia aika- ja maksutapoja kulloistakin kysyntää vastaavasti. Mallissa C on yhteensä autopaikkoja 453 ap, joista on vähennettävä laivan edellyttämät 69 ap, jää 384 ap. Vaikutukset / Pysäköintinormi Normi 1 ap/ 90 k-m2 edellyttää kerrosalalla k-m2 kaikkiaan 280 ap. Mallilla B päästään edellytettyyn määrään, kun otetaan huomioon mahdollisuus osittaiseen vuorottaispysäköintiin huippujen tasaamiseksi laivan 69 autopaikan sekä Maijamäen koulun ja Lukion 40 paikan kanssa. Kaikkiaan alueella olisi tällöin 391 ap mikä tarkoittaa lähes 100 ap:n lisäystä alueelle nykytilanteeseen verrattuna. Malli B:n pohjalta eteneminen aiheuttaa muutoksia kaupunkikuvaan siten, että muutokset on vielä mahdollista istuttaa ympäristöön hyvällä suunnittelulla pilaamatta aluetta. Julkisen kuulemisen yhteydessä jätetyn muistutuksen perusteella kaavaehdotuksen pysäköintinormi muutettiin kuulumaan 1 ap / 100 k-m2. Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet Kaavoitus- ja ympäristölautakunta päätti jatkaa työtä mallin B pohjalta. Mielipiteet ja niiden huomioon ottaminen Luonnosvaiheessa ei esitetty kirjallisia mielipiteitä. Laajennnetun alueen valmisteluvaiheen kuulemisen yhteydessä (selostettu kohdassa 4: Vuorovaikutus laajentuneella kaava-alueella) saadun palautteen perusteella muodostui käsitys, minkä mukaan Matkailijantien LPA-alueen kaupungin kiinteistöille varattuja pysäköintipaikkoja (40 kpl) ei tule siirtää Aurinkotien eteläpuolella olevalle Opintien LPA-alueelle. Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen vuoden 2007 kaavoituskatsauksesta, johon kyseinen asemakaava sisältyy. Vuoden 2008 kaavoituskatsauksesta on kh tehnyt päätöksen ja tämä asemakaava sisältyy katsaukseen. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta käsitteli päivätyn asemakaavaluonnoksen (Ak-303) ja päätti asettaa sen valmisteluaineiston nähtäville MRA 30 :n mukaisesti.

13 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 12 (17) Ehdotusvaiheessa Kylpylän laivan asemakaava erotettiin omaksi asemakaavakseen Ak- 307 ja vietiin kiireellisellä aikataululla eteenpäin. Kaava on saanut lainvoiman Kaavaluonnos oli kaavoitus- ja ympäristölautakunnan käsittelyssä , jolloin lautakunta päätti, että alueen pysäköintitarkastelu tehdään lautakuntavaiheessa. Tämä tarkoitti samalla, että Kylpylän alueen asemakaavanmuutosta laajennettiin koskemaan myös osia Aurinkotien eteläpuolelta. Suunnittelualuetta on laajennettu seuraavasti: 1. Kaava-aluetta on laajennettu ottamalla kaava-alueeseen mukaan Kylpylänranta Oy:n tontti korttelissa 6 lisärakennusoikeuden osoittamiseksi. 2. Kaava-aluetta on laajennettu koskemaan Aurinkotien eteläpuolella olevaa ns. Opintien LPA-aluetta korttelissa 10, sillä korttelialuetta on vähäisessä määrin tarpeen laajentaa valitun pysäköintiratkaisun mukaisesti. 3. Asemakaavaan on liitetty kaavateknisten merkintöjen vuoksi myös Kylpylän huoltorakennuksen kortteli Aurinkotien eteläpuolella. Kaavoitus- ja ympäristölautakunta hyväksyi päivätyn suunnitelman ehdotukseksi Kaupunginhallituksen käsittelyn vaiheessa suunnitelmaan lisättiin maanalaisen pysäköinnin mahdollisuus Aurinkotien katualueen alle, molemmin puolin tietä LPAalueilla, sekä osille korttelialueita. Kaupunginhallitus päätti asettaa päivätyn Kylpylän alueen asemakaavan muutosehdotuksen julkisesti nähtäville. Lisäksi kaavaehdotuksesta päätettiin pyytää lausunnot Lounais-Suomen ympäristökeskukselta, Varsinais-Suomen liitolta ja Naantalin kansanterveystyön kuntayhtymältä. Julkisen kuulemisen yhteydessä jätetyn muistutuksen perusteella kaavaehdotuksen pysäköintinormi muutettiin kuulumaan 1 ap / 100 k-m2. 5. ASEMAKAAVAN KUVAUS Kaavan rakenne Kaava-alue muodostuu osa-alueista, jotka kuuluvat laajaan koulukeskuksen ja matkailupalvelujen muodostamaan keskittymään. Kokonaisuus sijoittuu erittäin keskeisesti pääkokoojakadun molemmin puolin rajautuen rakennettuihin pientaloalueisiin ja virkistyskäytössä olevaan merenranta-alueeseen. Liikenne Kaava-alue sijaitsee liikenteellisesti erittäin keskeisesti: ajoneuvoliikenne, kevyen liikenteen reitit ja joukkoliikenne sivuavat aluetta tai kulkevat sen kautta. Liikenteen järjestäminen edellyttää ympäristön pysäköinnin selvittämistä. Suunnitelma ei edellytä uusien katujen tai reittien rakentamista.

14 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 13 (17) Kunnallistekniikka Alueella on kattava kunnallistekniikka. Ulkoilureitit ja virkistysalueet Ulkoilureitit ja virkistysalueet säilyvät ennallaan. Kylpylärakennuksen tontin yhteydessä ohjeellinen yleiselle jalankululle varattu tontin osa on Kalevanniemen länsirannalla siirretty kylpylän korttelialueen ulkopuolelle toteutuneen tilanteen mukaisesti. Myös korttelinrajoja ja puiston rajoja on tarkistettu olevan rantaviivan mukaisesti. Kylpylän laivan edellyttämä huoltoliikenne hoidetaan joko Matkailijanpuiston ja Kylpylän tontin kautta tai tontin länsipuolitse Venevalkamantien suunnasta. Korttelialueen itäosassa alueen halkaiseva, yleiselle jalankululle ja huoltoajolle varatun tontinosan merkintä poistetaan kaavakartasta toteutumattomana. Mitoitus ja korttelialueet Kylpylärakennus Alueella on kylpylärakennuksen osalla voimassa hyväksytty asemakaava (Ak- 161). Siinä liikerakennusten kortteliin 9 on osoitettu rakennusoikeutta k-m2. Kylpylärakennuksen korkeutta on säädelty asemakaavassa tarkasti määrittelemällä vesikaton ja julkisivupinnan leikkauskohdan ylin korkeusasema useassa kohdassa. Asemakaavan mukainen julkinen kevyen liikenteen reitti on osoitettu kahdessa kohdassa kulkemaan rannansuuntaisesti rakennusalan kohdalla. Rannassa oleva reitti on toteutettu. Varsinaisen kylpylärakennuksen käytetty rakennusoikeus on rakennusvalvonnan ilmoituksen mukaan m2. Rakennusoikeus on ylitetty noin 1000 k-m2. Rakennus on toteutettu useassa eri vaiheessa. Kylpylärakennuksessa on majoitushuoneita 212 kpl. Laivassa on majoitushuoneita 138 kpl. Yhteensä huoneita on 350 kpl. Kylpylän laajennustarve kohdistuu rakennuksen koillispuoleiselle massan osalle. Tarkoituksena on mahdollistaa tilojen muuntaminen ja laajentaminen lisääntyvän kokousja kongressikäytön tarpeisiin. Kaikkiaan laajennustarve on 3200 k-m2 ja se pystytään osoittamaan nykyisen tontin alueelle, jolloin Matkailijanpuisto säilyy alueeltaan ennallaan. Ohjeellinen yleiselle jalankululle varattu tontin osa on Kalevanniemen länsirannalla siirretty kylpylän korttelialueen ulkopuolelle toteutuneen tilanteen mukaisesti. Myös korttelinrajoja ja puiston rajoja on tarkistettu olevan rantaviivan mukaisesti. Korttelialueen itäosassa alueen halkaiseva, yleiselle jalankululle ja huoltoajolle varatun tontinosan merkintä poistetaan. Rakennuksen korkeutta määrittävät julkisivun ja vesikaton ylimmät korkeusasemat säilytetään kaavassa. Rakennuoikeuden määrään lisätään laajennuksen tarve 3200 k-m2 ja nyt ylitetty rakennusoikeus noin 1000 k-m2. Kokonaisrakennusoikeuden määräksi tulee tällöin k-m2.

15 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 14 (17) Matkailijantien LPA-alue Kylpyläalueeseen liittyvä, Aurinkotien varrella sen pohjoispuolella oleva Matkailijantien LPA-alue kuuluu (Ak-218) hyväksyttyyn Aurinkotien asemakaavaan. LPAalueelle voidaan sijoittaa autopaikkoja yhteen tasoon (I) kortteleiden 6 (Maijamäen koulu ja lukio) ja 9 (Kylpylä) tarpeisiin. Pysäköintialue on rakennettu. Opintien LPA-alue Aurinkotien eteläpuolella oleva Opintien LPA-alue kuuluu myös Aurinkotien asemakaavaan ja sille on mahdollista rakentaa pysäköintipaikkoja kahteen tasoon (II). Sille voidaan osoittaa autopaikkoja korttelin 1 (Kalevanniemen koulu ja Naantalin opisto), korttelin 4 (Opintien asuntola) ja korttelin 6 (Maijamäen koulu ja lukio) sekä korttelin 9 (Kylpylä) tarpeisiin. Tällä hetkellä sen autopaikkoja ei ole varsinaisesti osoitettu minkään osapuolen käyttöön ja alue on rakentamaton. Kylpylän huoltorakennuksen tontti Kylpylän huoltorakennuksen korttelissa 22 rakennusoikeus on 1200 k-m2 ja siitä on toteutettu 648 k-m2. Rakennusoikeus säilyy samana. Naantalin Kylpylänranta Oy Korttelin 10 tontin 4 käyttötarkoitus on nykyisessä kaavassa ( Ak-223 vahv ) liikerakennusten korttelialue (KL-7), jolle saadaan rakentaa matkailutoimintaa palvelevia hotelli- ja ravintolatiloja. Autopaikkanormi 1 ap/ 50 k-m2. Kerrosluku on IV ja rakennusoikeus 2100 k-m2. Kaava räätälöitiin aikoinaan huoneistohotellia varten. Kaavan toteuttaminen on käynnistynyt kymmenisen vuotta kaavan vahvistumisen jälkeen. Kylpylätoiminnan kysynnän suuntautumisen mukaan käyttötarkoitus on tarkentunut huoneistohotellista hotellitoimintaan, mikä on aiheuttanut seuraavat muutostarpeet kaavaan: - Hotellitoiminta edellyttää sisääntuloaulaa, joka sijoitetaan kellarikerrokseen aiemmissa suunnitelmissa olleiden väestösuojatilojen paikalle. Väestönsuojatilat vapautuvat kun ne keskitetään Kylpylärakennuksen laajennuksen yhteyteen. Samalla saadaan yksi autopaikka lisää. Kun kellarikerrokseen osoitetaan pääkäyttötarkoituksen mukaisia tulee kerrosluku muuttaa luvuksi 1/3 k IV k-m2 uusi sisäänkäynti kellaritasolla. - Kaksikerroksinen aulatila hotelliasukkaiden käyttöön k-m2 kaksikerroksinen aulatila. - Lisääntyvää kokouskäyttöä varten on tarkoitus laajentaa rakennukseen neuvottelu- ja saunatilat k-m2 neuvottelutila / saunaosasto. Kiinteistö Oy Naantalin Kylpylänrannan rakennuksen pääsuunnittelija Vahtera Arkkitehdit on tehnyt päivätyn rakennusoikeuslaskelman, jossa hankkeen rakennusoikeustarve on yhteensä k-m². Rakennusoikeuskorvausta käsittelevä neuvottelu pidettiin Sunborn Oy:n ja kaupungin edustajien välillä. Tässä yhteydessä todettiin myös toteutetun kerrosalan lisäksi varauduttavan kerrosalan lisäykseen pohja- tai kellarikerroksessa 140 k-m2. Korttelin kokonaiskerrosalaksi tulee

16 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 15 (17) 3080 k-m2. Lisäykseen ei sisälly hotellihuoneluvun kasvattamista. Autopaikkanormi muutetaan kuulumaan 1 ap/ 1 huoneistoa kohti. Autopaikkoja on toteutettu 43 ap, joista kaksi on maanpäällistä sisäänkäynnin yhteydessä olevaa paikkaa. Erityismääräyksistä on poistettu merkintä sivukäytävien osalta. Pysäköintialueet Koko aluetta koskeva pysäköintiselvitys on tehty konsulttina Ramboll Oy. Kaupunginhallituksen käsittelyn vaiheessa suunnitelmaan lisättiin maanalaisen pysäköinnin mahdollisuus Aurinkotien katualueen alle, tien molemmin puolin LPA-alueilla, sekä osille korttelialueita. Maanalaisista tiloista ei ole esitetty kustannusselvityksiä. Valittu pysäköintimalli B / 282 ap Mallissa B Matkailijantien LPA:n alueella on Kylpylän tontin kanssa yhteisesti on 200 ap. LPA:n autopaikoista on 40 varattu koulukiinteistöjen käyttöön. Huoltorakennuksen tontilla on 53 ap käytettävissä. Opintien LPA-alueella osittaisena kaksitasoratkaisuna 138 ap. Yhteensä mallissa B on 351 ap ja kun laivan edellyttämät 69 ap vähennetään jää tätä kaavamuutosta varten 282 ap. Pysäköintinormi Kylpylän tontilla Normi 1 ap/ 90 k-m2 edellyttää kerrosalalla k-m2 kaikkiaan 280 ap. Mallilla B päästään edellytettyyn määrään, kun otetaan huomioon mahdollisuus osittaiseen vuorottaispysäköintiin huippujen tasaamiseksi laivan 69 autopaikan sekä Maijamäen koulun ja Lukion 40 paikan kanssa. Kaikkiaan alueella olisi tällöin 391 ap mikä tarkoittaa lähes 100 ap:n lisäystä alueelle nykytilanteeseen verrattuna. Malli B:n pohjalta eteneminen aiheuttaa muutoksia kaupunkikuvaan siten, että muutokset on vielä mahdollista istuttaa ympäristöön hyvällä suunnittelulla pilaamatta aluetta. Julkisen kuulemisen yhteydessä jätetyn muistutuksen perusteella kaavaehdotuksen pysäköintinormi muutettiin kuulumaan 1 ap / 100 k-m2. Kylpylänranta Oy:n Autopaikat Rakennushankkeessa on tontille varattu 40 autopaikkaa kellaritiloissa ja kaksi myös jättöliikenteelle soveltuvaa autopaikkaa maanpinnalla. Asuinhuoneita hankkeessa on 40 kpl. Pysäköintipaikkojen määrä kellaritiloissa toteuttaa tilanteen 1 ap/ as.h ja sitä voidaan pitää hotellirakennukselle hyvin riittävänä. Hotellihuoneita palvelevien tilojen kokonaiskerrosalan kasvaessa pysäköintinormi on syytä tarkistaa 1 ap / huoneisto. Palvelut Alueen tarjoaman kongressi-,matkailu- ja virkistyspalvelujen tarjonta laajenee ja paranee. Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Alueen merenrantamiljöön tärkeät kaupunkiluontoon liittyvät ominaispiirteet kuten merelliset näkymät, puustoiset luonnonmukaiset kalliokumpareet sekä istutetut

17 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 16 (17) puistomaisesti hoidetut alueet säilyttävät asemansa lähes nykyisellään. Vaikka alue on tehokkaasti rakennettu se on yleisilmeeltään hyvin vehmas ja viihtyisä. Muut alueet Kaava-alueeseen sisältyy vesialuetta, johon kohdistuvat muutokset ovat karttamuutoksia jo maastossa toteutuneen tilanteen mukaisesti. Kaavan vaikutukset Vaikutukset rakennettuun ympäristöön ja liikenteeseen Kaavan toteuttaminen lisää ajoneuvoliikennettä ja jossain määrin pysäköintitarvetta alueella. Kylpylän tontin osalta valitun pysäköintiratkaisun malli B:n pohjalta eteneminen aiheuttaa muutoksia kaupunkikuvaan siten, että muutokset on vielä mahdollista istuttaa ympäristöön hyvällä suunnittelulla pilaamatta aluetta. Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Alueen merenrantamiljöön tärkeät kaupunkiluontoon liittyvät ominaispiirteet kuten merelliset näkymät, puustoiset luonnonmukaiset kalliokumpareet sekä istutetut puistomaisesti hoidetut alueet säilyttävät asemansa lähes nykyisellään. Vaikka alue on tehokkaasti rakennettu se on yleisilmeeltään hyvin vehmas ja viihtyisä. Muut vaikutukset Kylpylätoiminnan kehittäminen tarjoaa lukuisia työpaikkoja ja täydentää matkailupalvelujen tarjontaa. Ympäristön häiriötekijät Alueen toimintojen sijoittuminen hajautetusti ja sijainniltaan ristikkäisesti pääkokoojakadun ja siihen liittyvien katujen risteysympäristöön aiheuttaa turhaa liikennöintitarvetta ympäristössä. Kaavamerkintöjä ja määräyksiä Kaavamerkinnät ja määräykset on esitetty kaavakartan yhteydessä. Nimistö Alueen nimistö säilyy ennallaan.

18 NAANTALIN KAUPUNKI KAAVASELOSTUS 17 (17) 6. ASEMAKAAVAN TOTEUTUS Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Aluetta koskevassa pysäköintiselvityksessä on esitetty myös havainnekuvia pysäköintialueiden sijoittumisesta alueelle. Toteuttaminen ja ajoitus Kylpylärakennuksen ja Kylpylänranta Oy:n rakennushankkeet on tarkoitus toteuttaa heti asemakaavan saatua lainvoiman. Pysäköintipaikkojen toteuttaminen edellyttää Kylpylän ja kaupungin välistä sopimusta alueen autopaikkojen järjestämisestä, alueen vuokrasopimuksen tarkistamista ja Kylpylänranta Oy:n osalta maankäyttösopimusta. Asemakaavaan liittyvien koulukiinteistöjen piha- ja pysäköintialueiden suunnitelmien tarkistaminen on tarkoitus tehdä koko aluetta koskevan toteuttamisen yhteydessä. Toteutuksen seuranta Rakennusvalvontaviranomainen ja kaupungin muut hallintokunnat seuraavat kaavan toteutumista. 7. LIITTEET