7.1 Kuntotarkastuksen suoritus 7.2 Tarkastelumenetelmät ja riskihavainnot

Transkriptio

1 LVI 01-10xxb KUNTOTARKASTUS ASUNTOKAUPAN YHTEYDESSÄ Suoritusohje kuntotarkastus, asuintalot, asuntokauppa, suoritus, raportointi granskning, bostadsbesiktning, bostadshus, bostadsköp, anvisningar för arbetet, rapportering condition inspection, dwelling survey, residential building, transfer of property, inspector s manual, surveyor s manual, reporting KH 90-00xxb ohjetiedosto syyskuu 2006 korvaa LVI , LVI , LVI , KH , KH , KH (16) RTS 06:42 TSt,ANP/1/syyskuu 2006/1000/Kyriiri/Rakennustieto Oy Tässä ohjekortissa käsitellään asuntokaupan yhteydessä tehtävää kuntotarkastusta kuntotarkastajan näkökulmasta. Ohjekortissa määritellään tarkastuksen tavoitteet, sisältö, laajuus, tarkastuksessa tehtävät mittaukset, raportointi ja kuntotarkastajan vastuu. Lisäksi opastetaan tarkastuksen sopimisesta ja selvitetään tarkastukseen liittyviä epävarmuustekijöitä. Ohje soveltuu omakotitalojen, rivi-, erillis- ja paritalohuoneistojen kaupan yhteydessä tehtäviin kuntotarkastuksiin. Kerrostalohuoneistoissa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin. Tilaajan vastuut ja velvoitteet on määritelty tilaajan ohjeessa. Asuntokaupan kuntotarkastuksen yhteistä toimintamallia YTM käsittelevät ohjekortit ovat LVI 01-10xxa, KH 90-00xxa Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje. LVI 01-10xxb, KH 90-00xxb Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje. SISÄLLYSLUETTELO 1 YLEISTÄ 2 KÄSITTEITÄ 3 KUNTOTARKASTUKSEN TAVOI- TE 4 KUNTOTARKASTUKSESTA SO- PIMINEN 4.1 Valtuudet 4.2 Sopimus 5 TILAAJAN OSALLISTUMINEN KUNTOTARKASTUKSEEN 5.1 Asiakirjat 5.2 Haastattelut 6 KUNTOTARKASTUKSEN VAL- MISTELU 7 KUNTOTARKASTUKSEN SISÄL- TÖ 7.1 Kuntotarkastuksen suoritus 7.2 Tarkastelumenetelmät ja riskihavainnot 7.3 Riskirakenteet 7.4 Turvallisuuden tarkastelu 7.5 Terveyshaittaa tuottavien riskien tarkastelu 8 KUNTOTARKASTUKSEN LAAJUUS 9 KUNTOTARKASTUKSESSA TEHTÄVÄT MITTAUKSET 9.1 Aina tehtävät mittaukset tai muut mittauksen omaiset toimenpiteet 9.2 Tarvittaessa tehtävät mittaukset 9.3 Kuntotarkastukseen eivät sisälly seuraavat tarkastelut ja mittaukset 10 KUNTOTARKASTUKSEN EPÄ- VARMUUSTEKIJÄT 11 KUNTOTARKASTUSRAPORTTI 11.1 Kuntotarkastusraportin sisältö 11.2 Liitteet 12 KUNTOTARKASTAJAN VASTUU, VALMIUDET JA ASIANTUNTE- MUS 12.1 Kuntotarkastajan (toimeksisaajan) vastuu 12.2 Kuntotarkastajan valmiudet ja asiantuntemus 13 APUVÄLINEET 13.1 Henkilökohtaiset suojaimet 13.2 Välttämättömät mittalaitteet ja -välineet 13.3 Suositeltavat raskaat käsityökalut 13.4 Kevyet käsityökalut ja välineet 14 KUNTOTUTKIMUKSET JA LISÄSELVITYKSET 14.1 Kuntotutkimukset 14.2 Lisäselvitykset KIRJALLISUUTTA LIITE 1 Hyvä asuntokaupan kuntotarkastustapa LIITE 2 Esimerkki asuntokaupan kuntotarkastussopimuksesta

2 LVI 01-10xxb ohjetiedosto 2 1 YLEISTÄ läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä pätevöitynyt kuntoarvioija. VTT:n rakenteiden kosteudenmittaajien henklösertifiointimenettely. Rakennustiedon kaksi ohjekorttia, LVI 01-10xxa, KH 90-00xxa ja LVI 01-10xxb, KH 90-00xxb ja AKK-tutkintolautakunnan asettamat yleiset eettiset säännöt, liite 1, muodostavat yhdessä hyvän kuntotarkastustavan kuvauksen asuntokaupan yhteydessä. Niiden tarkoitus on yhtenäistää ja selkeyttää kuntotarkastustoimintaa sekä lisätä kuntotarkastusten luotettavuutta. Tarkastustuloksia arvioitaessa on otettava huomioon aistienvaraisen ja rakenteita rikkomattoman menetelmän aiheuttamat rajoitukset sekä muut epävarmuustekijät. Täyttä varmuutta rakenteiden kunnosta ei voida koskaan saada ilman laajoja rakenteiden purkutöitä. Rakenteiden tarkastaminen näillä menetelmillä edellyttää tarkastajalta korkeaa ammattitaitoa ja huolellisuutta. Kuntotarkastuksessa otetaan huomioon kohteen rakentamisajan rakentamistapa ja rakentamismääräykset. Kuntotarkastukseen vaiheet ovat kuntotarkastuksesta sopiminen tarkastussuunnitelman laatiminen asukkaan haastattelu ja asiakirjoihin tutustuminen tarkastus tarkastusraportin laatiminen. 2 KÄSITTEITÄ Kuntoarvio Kuntoarviolla käsitetään yleisesti kiinteistön, rakennuksen, rakennuksessa olevan järjestelmän tai rakennuksen yksittäisen rakenteen tai rakenneosan kunnon arvioimista pääasiassa aistienvaraisesti ja kokemusperäisesti sekä rakennetta ja materiaaleja rikkomattomin menetelmin. Asuinkiinteistön kuntoarvio Kiinteistön tilojen, rakennusosien, taloteknisten järjestelmien ja ulkoalueiden kunnon aistienvarainen selvittäminen ja korjaustarpeiden yleispiirteinen arviointi sekä niiden määrämuotoinen raportointi. Kuntoarviointi tehdään aina ryhmänä, johon kuuluvat LVI-, sähkö- ja rakennustekniset asiantuntijat. Kuntoarvioinnin tavoitteena on kunnossapitosuunnittelun lähtötietojen hankinta. Kuntoarvioon liitetään yleensä pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma (PTS-ehdotus). Kuntoarviointi voidaan tehdä myös horisontaalisena, joka tarkoittaa vain tietylle rakennusosalle, rakenteelle tai järjestelmälle useassa kiinteistössä yhtä aikaa tehtävää kuntoarviointia. Kuntoarvioinnin yhteydessä kohteessa tehtävää teknistä tarkastamista nimitetään kiinteistötarkastukseksi. Kuntoarvioinnissa tarkastetaan asuintiloja pistokoeotantaisesti % asunnoista. Kuntoarvioijalle on olemassa koulutus sekä valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, toimenpide-ehdotuksista ja vaurioriskeistä. Kuntotarkastuksen tekee yleensä vain rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikkaa (LVISA) arvioidaan näkyviltä osilta sekä iän ja käyttäjältä saatavan informaation perusteella. Kuntotarkastuksessa käydään kohteesta läpi kaikki rakenteet, tilat ja rakennusosat suoritusohjeen mukaisessa laajuudessa. Kuntotarkastuksesta laaditaan aina kirjallinen raportti. Siihen ei sisälly pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmaa (PTS-ehdotus). Asuntokaupan kuntotarkastajalle on olemassa tutkintoon valmentavaa koulutusta ja valtakunnallinen tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä asuntokaupan kuntotarkastaja AKK. Kuntotutkimukset, muut tutkimukset ja selvitykset yleisesti Kuntotutkimuksella tai muilla erityistutkimuksilla tai -selvityksillä tarkoitetaan yleisesti jonkun yksittäisen rakenteen, rakenneosan, järjestelmän tai laitteen tarkempaa tutkimista. Tutkimusmenetelmät ovat usein rakenteita rikkovia. Tutkimuksen tavoitteena on saada selville mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa sen jälkeen tarvittavat toimenpide-ehdotukset, suunnittelun ja korjauksen tai uusimisen lähtötiedoiksi. Kuntotutkimuksiin löytyy eri osa-alueille ohjeita, joissa on määritelty tutkimuksen sisältö, laajuus ja suoritustapa. Tutkimuksia ja selvityksiä tekevät mm. VTT:n henkilösertifioimat rakennusterveysasiantuntijat ja rakennusten lämpökuvaajat. Kartoitus yleisesti, kosteuskartoitus, kosteudenmittaus Kartoitus on alun perin maanmittaustekniikkaan liittyvä termi ja sillä tarkoitetaan sitä, että viedään maastosta mitattuja pisteitä kartalle. Rakennustekniikan puolella termi on otettu yleisesti käyttöön ja liittyy usein toimenpiteisiin, joiden tarkoituksena on selvittää jonkun yksittäisen vaurion tai ongelman olemassaoloa ja laajuutta, esimerkiksi asbestikartoitus tai vesivahingon yhteydessä tehtävä vesivahingon kosteuskartoitus. Vesivahinkojen ja kosteusvaurioiden kartoittajille on olemassa koulutus ja tutkintokoe. Tutkintokokeen läpäissyt henkilö saa käyttää nimikettä pätevöitynyt kosteuden mittaaja PKM. Lisäksi on 3 KUNTOTARKASTUKSEN TAVOITE Kuntotarkastuksen tavoite on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille tarkastettavan kohteen rakennusteknisestä kunnosta korjaustarpeista toimenpide-ehdotukset riskirakenteista käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä. LVISA-tekniikka arvioidaan näkyviltä osin ja iän sekä käyttäjähaastattelusta saatavan informaation perusteella. Kuntotarkastus koskee vain tilannetta tarkastusajankohtana. Tilanne kohteessa saattaa muuttua oleellisesti hyvinkin lyhyen ajan kuluessa tarkastuksesta. 4 KUNTOTARKASTUKSESTA SOPIMINEN 4.1 Valtuudet Kuntotarkastuksen tilaaja voi olla myyjä tai myyjän suostumuksella joku muu osapuoli. Tilaajan velvollisuus on huolehtia siitä, että hänellä on valtuudet tarkastuksen tilaamiseen. 4.2 Sopimus Kuntotarkastuksesta sovitaan aina kirjallisesti ja sopimusasiakirjoihin kirjataan vähintään seuraavat tiedot: tarkastuksen kohde tarkastusajankohta osapuolet: tilaaja, kohteen omistaja, tarkastuksen suorittaja tarkastuksen tarkoitus ja ennen tarkastusta huomioitavat asiat tarkastuksen laajuus, suoritustapa ja rajaukset omistajan suostumus mahdollisten mittausreikien poraamiseen tarkastuksen kiinteä hinta tai veloitusperusteet erillislaskutettavat kulut kuten matkat ja asiakirjojen hankinta lisäkäynnit ja niiden veloitusperusteet raportin toimitus (esimerkiksi kappalemäärä, kenelle, toimitusaika, paperi tai tallennusmuoto) tilaajan suostumus raportin ja osoitetietojen säilyttämiseen onko tilaaja tutustunut LVI 01-10xxa, KH 90-00xxa Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohjeeseen päiväys ja allekirjoitukset. Esimerkki kuntotarkastussopimuksesta on esitetty liitteessä 2.

3 3 ohjetiedosto LVI 01-10xxb 5 TILAAJAN OSALLISTUMI- NEN KUNTOTARKASTUK- SEEN Kuntotarkastaja pyytää tilaajaa hankkimaan tarvittavat asiakirjat tarkastajan käyttöön, sopii alkuhaastattelusta ja antaa toimintaohjeet tarkastusta varten. 5.1 Asiakirjat Olennaisia asiakirjoja ovat mm. pääpiirustukset (lupapiirustukset) pohjapiirrokset rakennepiirustukset ja työselostukset lämpö-, vesi- ja viemäri-, ilmanvaihtoja sähköpiirustukset lopputarkastuspöytäkirjat huoltokirjat ja vastaavat aiemmat kuntoarviot ja muut tarkastus- ja tutkimusraportit isännöitsijäntodistus selvitys kiinteistön jätevesijärjestelmästä palotarkastusasiakirjat energiatodistus. 5.2 Haastattelut Alkuhaastattelussa selvitetään lähtötietoja tarkastusta varten. Mahdollisuuksien mukaan haastatellaan myös isännöitsijää. Haastateltavalta tulee kysellä kohteesta kaikki tietämänsä asiat mahdollisimman kattavasti, kuten kohteen omistusaika huolto-, vaurio- ja korjaushistoria tiedossa olevat vauriot tai epäilykset niistä suunnitellut tai tiedossa olevat korjaukset poikkeavat käyttötavat (vaikutukset kohdistuvat laitteiden kestoikään sekä energiankulutukseen) poikkeavat hajuhavainnot LVISA-järjestelmien ja laitteiden toiminnassa esiintyneet puutteet märkätilojen kosteuden- ja vedeneristysten olemassaolo. Haastattelut dokumentoidaan tämän ohjeen mukaisessa laajuudessa ja liitetään raporttiin, liite 3. 6 KUNTOTARKASTUKSEN VALMISTELU Kuntotarkastaja laatii tarkastussuunnitelman ennen varsinaista tarkastusta. Siinä tarkennetaan tarkastuksen painopistealueita kohteen ominaispiirteiden ja alkuhaastattelussa saatujen tietojen mukaan ja otetaan huomioon mm. kohteen rakennustapa ja ikä. Kuntotarkastus on tekninen arvio kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja riskirakenteista tarkastushetkellä. Se perustuu kuntotarkastajan asiantuntemukseen ja kuntotarkastajan kohteessa tekemiin havaintoihin, rakennus- tai rakennepiirustuksista ja kohteen käyttäjän haastatteluista sekä kohdetta koskevista asiakirjoista saatuihin tietoihin. Kohde tarkastetaan tämän suoritusohjeen mukaisesti näkyviltä osiltaan arvioimalla kohdetta pääosin aistienvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin. Asiakirjoihin ja piirustuksiin tutustutaan kohdan 5 mukaan. LVISA-järjestelmien osalta tarkastus rajautuu vain näkyviltä osin, iän perusteella ja haastatteluista saaduin tiedoin arvioitaviin asioihin. Tarkemmat selvitykset LVISA-järjestelmien osalta tulee aina tehdä erillisin kuntotutkimuksin. 7 KUNTOTARKASTUKSEN SISÄLTÖ Omakotitalot Omakotitalossa tarkastus on laajin ja tarkastukseen kuuluvat kaikki tässä ohjeessa mainitut toimenpiteet ja tarkastuskohteet. Omakotitalojen kauppaa sääntelee maakaari (KH OM-10255). Erikseen sovittaessa voidaan kerätä lähtötietoja energiatodistusta varten. Osakehuoneistot Huoneiston ulkopuolinen tarkastus rajautuu tarkastettavan huoneiston kohdalla oleviin rakenteisiin. Muita huoneistoja tai rakenteita ei tarkasteta. Kerrostalohuoneistoissa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin tiloihin. Huoneiston ikkuna- ja ovirakenteiden (ulko- ja parvekeovet, ei väliovet) tarkastus kuuluu tarkastukseen. Tarkastuksen yhteydessä selvitetään, onko kiinteistöön tehty aiemmin kuntoarvio tms., muita tutkimuksia tai onko olemassa korjaussuunnitelmia. Näihin tutustutaan mahdollisuuksien mukaan ennen kuntotarkastusta pyytämällä ne tarkastajan käyttöön. Kuntoarvioon tutustuttaessa huomiota kiinnitetään lähinnä tarkastettavana olevaan kohteeseen vaikuttaviin asioihin. Nämä kirjataan kuntotarkastusraporttiin. Asunto-osakkeiden kauppaa sääntelee asuntokauppalaki 843/1994 (KH OM-10438). Huoneiston haltija vastaa pääsääntöisesti huoneiston pintamateriaaleista ja asunto-osakeyhtiö vastaa kiinteistä rakenteellisista osista. 7.1 Kuntotarkastuksen suoritus Kuntotarkastus on tehtävä puolueettomasti siten, etteivät tilaaja ja muut kohteen ulkopuoliset tekijät vaikuta tarkastuksen laatuun, suoritustapaan tai tulosten raportointiin. Vaurioiden syihin otetaan kantaa syyyhteyden ollessa yksiselitteinen ja selvästi osoitettavissa. Muussa tapauksessa tulee suositella lisäselvityksiä tai -tutkimuksia, joiden tarve perusteluineen esitetään kuntotarkastusraportissa. Seuraavat asiat kirjataan: rakenteiden tyyppi ja pääasialliset materiaalit järjestelmien ja laitteiden ikä, materiaalit, sijoittelu ja asennustapa suoritetut huollot ja korjaukset näkyvät ja aistienvaraisesti havaittavat vauriot. 7.2 Tarkastelumenetelmät ja riskihavainnot Kohde tarkastetaan ensisijaisesti pintapuolisesti. Pintapuolinen tarkastus voi sisältää aistienvaraisen tarkastelun lisäksi havainnointeja kosteudentunnistimella sekä muilla mittalaitteilla, joiden laatu ja käyttötapa määritellään kohdissa 8 ja 13. Jos tarkastuksessa tehdään riskihavainto, on mahdollisesti tehtävä pintaa syvemmälle meneviä tarkastus- tai kuntotutkimustoimenpiteitä tai tuotava selkeästi esille sellaisten tarve. Pintaa syvemmälle menevien tarkastusmenettelyjen tarpeellisuus arvioidaan riskihavaintojen perusteella. Riskihavainto on kyseessä ainakin seuraavissa tapauksissa: kun alkuhaastattelussa on tullut esille epäilys tai tieto siitä, että piilossa rakenteen pinnan alla on kosteus- tms. vaurioita tai sellaiseen viittaavaa tai kun asiakirjoissa on tieto tämän tyyppisestä tilanteesta kun piirustuksissa esiintyy kohdassa 8 esitetty riskirakenne tai jos tarkastaja havaitsee tai perustellusti epäilee kohteessa esiintyvän em. riskirakenteen jos tarkastuksessa havaitaan viitteitä piilevästä vauriosta tai olosuhteet lisäävät vaurioriskiä. Näitä viitteitä voivat olla mm.: kosteudentunnistimella tehty, kosteusvaurioon viittaava kosteushavainto rakenteen pinnalta rakenteen pinnalla oleva silmin havaittava kosteusjälki, tummentuma tai veden valumajälki märkätilojen sisäpinnoilla, lattiakaivossa tai läpivientien yhteydessä oleva kohta, josta pintapuolisen arvion perusteella on mahdollisuus päästä kosteutta rakenteisiin rakenteen poikkeuksellinen liikkuminen, turpoaminen tai eläminen vesivuodon tai runsaan kosteuden läpäisyn mahdollistava kohta vesikatteessa, aluskatteessa, vesikaton läpivienneissä, maanvastaisissa seinissä, ulkovaipassa, ikkunapellityksissä tms. rakenteen kosteusteknisen toiminnan kannalta puuttuva tai riittämätön tuuletus veden- tai kosteudeneristysten puuttuminen, heikko tai virheellinen materiaali, väärä sijainti, ikääntyneisyys tai muu puute

4 LVI 01-10xxb ohjetiedosto 4 muu kosteus- tai lämpöteknisesti riskialtis rakenteen yksityiskohta rakenteen tai taloteknisen järjestelmän teknisen käyttöiän ylittyminen muut perusteltavissa olevat riskihavainnot. Riskihavainnon varmistamiseksi tehdään pienimuotoisia, rakenteiseen kohdistuvia ja yleensä kuntotutkimuksen luonteisia toimenpiteitä kuten jalka- tai peitelistan irrottaminen, jotta voidaan tarkastella takana olevan rakenteen pintaa tai kosteustilannetta. Listat irrotetaan vain epäilyksen kannalta oleellisimmilta kohdilta. tuuletussäleikköjen, peitelevyjen tms. avaaminen rakenteen tarkastamiseksi (esimerkiksi ryömintätilojen, ullakkotilojen tms. tuuletussäleiköt). kosteusmittaukset porareiän kautta rakenteissa, joissa kosteustilannetta ei voi selvittää rakenteen pinnalta. Tällaisia rakenteita ovat mm. puurunkoiset lattiarakenteet, levyväliseinät, puurunkoiset ulkoseinät, maanvastaiset seinät ja joskus myös yläpohjat (ei betonija kiviainesrakenteet eikä ko. rakenteiden taustalla tai välissä olevat eristetai ilmatilat). Kosteusmittausreikien määrän määrittelee tarkastaja siten, että kohteen riskin kannalta oleellisimpien rakenneosien ja tilojen kosteus saadaan mitattua vähintään yhdestä mittausreiästä tilaa tai rakenneosaa kohden. Rakenteiden avauksiin ja porauksiin on oltava omistajan suostumus. Tarkastajan velvollisuus on huolehtia, ettei reikien tekeminen aiheuta tarpeetonta vahinkoa rakenteelle (erityisesti märkätiloissa). Irrotetut listat kiinnitetään ja avatut tuuletussäleiköt, peitelevyt tms. suljetaan mahdollisuuksien mukaan. Yleensä avaamisesta aiheutuu vähäisiä vaurioita ja jälkiä. Tarkastajan velvollisuuksiin ei kuulu rakenneosien korjaaminen, jos niihin syntyy vaurioita irrotettaessa tai takaisin kiinnittäessä. Toimenpiteisiin tulee tilaajan aina hankkia lupa kohteen omistajalta. Edellä mainittua suuremmasta kuntotutkimustoimenpiteestä on aina tehtävä erillinen sopimus. 7.3 Riskirakenteet Kuntotarkastuksessa arvioidaan aina kohteelle tyypilliset riskirakenteet, kohta 8. Riskiarvio mahdollisista piilevistä vaurioista tai lisätutkimustarpeesta muodostetaan haastattelujen, rakennekuvien, havaintojen, kosteuskartoitusten tulosten, iän ja olosuhteiden perusteella. Riskirakenteista kirjataan minkälainen riski rakenteeseen liittyy (riskin muodostumismekanismi) riskin arviointi rakenteellisesti, terveydellisesti ja turvallisuuteen liittyen riskiä lisäävät ja vähentävät seikat voiko riskin toteutumista yleensä arvioida kuntotarkastusmenetelmällä voiko riskin havaita toteutuneen kohteessa ja onko tilannearvio luotettava ellei tilannearvio ole luotettava, voiko havaita viitteitä riskin toteutumisesta/toteutumatta jäämisestä minkälaisilla jatkotutkimuksilla rakenteen kunto voidaan luotettavasti todeta mihin rakenteen osiin jatkotutkimukset kohdistetaan tutkimusten laajuus ja mahdolliset rakenteiden avaukset suositeltavat tutkimusmenetelmät. 7.4 Turvallisuuden tarkastelu Kuntotarkastuksessa kiinnitetään huomiota turvallisuuteen, kuten sähkölaitteet (sähkökeskusten, näkyvien kytkinten, pistorasioiden ja liitosten kunto. Ovatko peitelevyt ja rasiat ehjiä, näkyykö paljaita johtimia tms.). yleinen paloturvallisuus kuten hormistojen kunto silmämääräisesti. Yksityiskohtaista rakennusajankohtana voimassa olleiden palomääräysten mukaisuutta ei selvitetä. tikkaiden, lumiesteiden ja kattosiltojen asianmukaisuus ja kunto luiskien, portaiden sekä kaiteiden asianmukaisuus ja kunto julkisivun näkyvät vauriot (mm. rapautumisen johdosta mahdollisesti irtoavan kappaleen putoamisvaara) hätäpoistumistiet vähintään 2-kerroksisissa rakennuksissa. 7.5 Terveyshaittaa tuottavien riskien tarkastelu Terveyshaittaa tuottavia riskejä tarkastellaan aistienvaraisin havainnoin. Tarkastelussa kiinnitetään huomiota mm. seuraaviin asioihin: ympäristön rakenteille aiheuttamat rasitteet (esim. valumavedet) käytön ja toiminnan aiheuttamat poikkeavat epäpuhtaudet materiaalipöly (mm. kokolattiamatot) selvästi havaittavat tai piirustuksista havaitut rakenteiden kylmäsiltojen ja epätiiviyskohtien aiheuttamat haitat (kylmyys, veto ja kosteus) kosteusvauriot ja kosteuden aiheuttamat jäljet mikrobiperäiset hajut asbestipitoisten materiaalien mahdollinen esiintyminen rakenteissa (ei asbestikartoitus). Terveellisyyteen (mm. sisäilman laatu) liittyviä ongelmia ja puutteita tulee usein esille jo käyttäjähaastatteluissa. Terveellisyysnäkökohdissa ilmenevissä ongelmissa tulee aina tehdä tai suosittaa lisäselvityksiä (esim. sisäilmaston kuntotutkimus). Terveydensuojelulaki 763/1994, Asumisterveysohje, Asumisterveysopas. 8 KUNTOTARKASTUKSEN LAAJUUS Kuntotarkastuksen periaatteena on tarkastaa kohde aina kokonaan tässä ohjeessa määritellyssä laajuudessa. Yksittäisen tilan (kuten kylpyhuone) tarkastamisella ei voi muodostaa käsitystä koko rakennuksesta. Jos kuntotarkastuksen laajuutta joudutaan rajoittamaan esimerkiksi siten, ettei kaikkiin tarkastettaviin kohteisiin ole kulkua tai muutoin pääsyä tai tarvittaviin kuntotutkimuksiin ei saada lupaa, rajausten laajuus, merkitys ja syy on kirjattava tarkastusraporttiin. Seuraavien osa-alueiden tarkastelu tehdään aina ongelmakohtien tai vaurioriskien kartoittamiseksi ottaen huomioon kohta 10. Rakennuksen vierusta ja salaojajärjestelmä Rakennuksen vierusta, maanpintojen kallistukset ja kosteusrasitukset arvioidaan. Jos sokkelin vierustan pintamaa-aines on hienojakoista, sen aiheuttama kosteusrasitus arvioidaan perustusrakenteille. Kasvillisuuden aiheuttamat haitat arvioidaan, kuten kosteusrasitus sokkeliin ja ulkoseinärakenteisiin, rakenteiden tuulettuvuuteen ja juuristojen aiheuttamat riskit perustuksiin ja salaojajärjestelmään. Maanpintojen korkeusasemat arvioidaan suhteessa rakennuksen lattiatasoihin ja ulkoseinärakenteisiin, ks. kohta 9.1. Sade- ja sulamisvesien poisohjaaminen arvioidaan. Salaojajärjestelmän toimintaedellytykset arvioidaan suunnitelmista (salaojien korkeusasemat mm. perustuksiin ja lattiarakenteisiin nähden, salaojavesien poisto). Salaojien tarkastuskaivot ja järjestelmän huolto selvitetään haastatteluilla. Mahdollisuuksien mukaan kaivetaan (tilaaja/omistaja hoitaa) esiin kaikki salaojien tarkastuskaivojen kannet kaivojen kunnon ja kaivoihin tulevien salaojaputkien korkeusasemien toteamiseksi (salaojitusta tai salaojituksen toimivuutta ei yleensä voi tarkastaa). Salaojien tarkastuskaivoista arvioidaan esimerkiksi metrimitalla salaojaputkien korkeusasema ja sitä verrataan perustusten oletettuun korkeusasemaan, ryömintätilan pohjan ja lattioiden korkeusasemaan. Kaivosta arvioidaan lietteen, juuristojen ja roskien yms. määrä ja lietepesän kunto. Tämän perusteella voi arvioida putkistojen puhtautta ja niiden huuhtelutarvetta. Purkupaikan olemassaolo ja toimintaedellytykset arvioidaan, jos purkupaikka on tarkastettavissa ja sijaitsee välittömästi rakennuksen läheisyydessä. Muutoin tämä arvioidaan ainoastaan suunnitelmista.

5 5 ohjetiedosto LVI 01-10xxb Perustukset ja alapohjarakenteet Rakenteiden sisällä olevia riskejä arvioidaan rakennepiirustuksista. Näkyvissä olevat perustus- ja alapohjarakenteet, rakennusosat, pinnat ja pintarakenteet rakennuksen sisä- ja ulkopuolelta tarkastetaan aistienvaraisesti. Kirjataan halkeamien, kallistuksien, painumien, kosteusvaurioiden ja muiden kantavien rakenteiden vaurioiden havainnot. Kirjataan sokkelin korkeus. Puurakenteisissa alapohjissa näkyvissä olevat kantavat rakenteet, (umpilaudoitukset) koestetaan oletettujen riskikohtien kohdilta (läpiviennit, ja ulkoseinien vierustat) esimerkiksi puupiikillä lahovaurioiden havaitsemiseksi. Alapohjan sisäpuolisten kuivien tilojen lattiarakenteiden kaltevuuksia ei tarkastella vesivaa alla, ellei siihen ole erityistä syytä esimerkiksi aistienvaraisesti tehtyjen havaintojen perusteella. Perustus- ja alapohjarakenteissa tyypillisiä riskirakenteita ovat mm. ns. piilosokkelirakenne kaksoisbetonilaattarakenne, jos lämmöneristeenä on mineraalivilla, styrox- tai lastuvillaeristeet, alemman laatan päältä alkavat ulko- ja väliseinärakenteet, laattojen väliseen eristetilaan sijoitetut vesi- ja lämpöjohdot betonilaatan päälle koolatut puurakenteiset lattiat tuulettuvat ns. rossipohjaiset puurakenteiset alapohjat salaojittamattomat tai salaojitukseltaan huonosti toimivat perustukset ja maanvastaiset seinärakenteet. Ryömintätilan korkeus arvioidaan ja kirjataan. Kirjataan, missä laajuudessa alapohja ja ryömintätila voitiin tarkastaa. Tarkastetaan ja kirjataan seuraavat asiat: maapohja, maalaji ja maaperän kosteus vedenvalumajäljet ja veden lammikoitumisjäljet maan vyörymät sokkelien alta alapohjan kosteustilanne ja mikrobivauriot alapohjarakenteen alapinnan lahovauriot alapohjarakenteen hyönteisvauriot alapohjarakenteen lämmöneristyksen kunto, jos se on arvioitavissa rakenteita avaamatta alapohjan tuulettuvuuden toimintaedellytykset alapohjan läpivientien tiiviys kapillaarikatkot putkistojen kunto, kannakoinnit ja eristykset ryömintätilan puhtaus rakennusjätteistä ja muista orgaanisista materaaleista. Ulkoseinät, julkisivut ja muut kantavat seinärakenteet Näkyvissä olevat runko- ja julkisivurakenteet ja rakennusosat sekä pinnat ja pintarakenteet rakennuksen sisä- ja ulkopuolelta tarkastetaan aistienvaraisesti halkeamien, suoruuspoikkeamien, painumien, kosteusvaurioiden ja muiden vaurioiden havaitsemiseksi. Näkymättömissä olevia rakenneosia koskevia riskejä arvioidaan rakennepiirustuksista. Ulkoseinärakenteissa tyypillisiä riskirakenteita ovat mm. ns. piilosokkelirakenteiset puurakenteiset seinärakenteet matalaperustaiset (lattiapinnan ja perustusten tasoero vähäinen) seinärakenteet perustuksiltaan salaojittamattomat tai salaojitukseltaan huonosti toimivat seinärakenteet lattiapinnan ja maanpinnan tasoeroltaan vähäiset seinärakenneratkaisut lattiapinnan alapuolelta alkavat puurakenteiset seinärakenteet (väli- ja ulkoseinät) maanvastaiset sisäpuolelta koolatut ja verhoillut lämmöneristetyt tai eristämättömät seinärakenteet alle 200 mm sokkelikorkeudeltaan olevien puurakenteisten seinien alaosat vanhat hirsiseinärakenteet, erityisesti rakenteen alaosa hirsiseinärakenteet, joissa on mahdollisuus hyönteistuhoihin virheellisesti pinnoitetut hirsirunkoiset tai purueristeiset ja puurunkoiset seinät sekä tiili- ja tiili-villa-tiili tai betoni- ja betoni-villa-betoniseinät puurunkoiset mineraalivillaeristeiset seinät, jos niissä ei ole riittävää höyryn- tai ilmansulkua tai se puuttuu kokonaan seinärakenteet, joiden yläpuolisissa kattorakenteissa ei ole räystäitä tai räystäsrakenteet ovat hyvin lyhyet puurunkoiset tuuletetut puu- tai tiiliverhoillut seinärakenteet, joiden tuuletusväli seinärakenteessa on vähäinen. Väliseinät ja välipohjat Näkyvissä olevat välipohjarakenteet sekä pinnat ja pintarakenteet rakennuksen sisä- ja ulkopuolelta tarkastetaan aistienvaraisesti halkeamien, suoruuspoikkeamien, painumien, kosteusvaurioiden ja muiden kantavien rakenteiden vaurioiden havaitsemiseksi. Näkymättömissä olevia rakenneosia koskevia riskejä arvioidaan rakennepiirustuksista. Ei-kantavien rakenteiden, kuten väliseinien suoruuspoikkeamia ei arvioida, elleivät ne viittaa esimerkiksi rakenteiden vaurioihin aistienvaraisesti tehtyjen havaintojen perusteella. Ikkunat, ulko-ovet ja parvekeovet Ikkunoiden kunto ja toiminta tarkastetaan pistokokein, vähintään 1 kpl/krs/ilmansuunta. Ovien käynti, tiivistys ja lukitus tarkastetaan, mutta tiiviyksiä ja ilmavuotoja ei mitata eikä tehdä savukokeita. Kynnyspeltien tiiviys tarkastetaan. Vesipeltien kallistukset ja niiden tiiviys tarkastetaan, jos tarkastuksen voi tehdä ilman tikkaita tai telineitä. Umpiolasielementtien tiiviys tarkastetaan aistienvaraisesti. Kattoikkunat ja niitä ympäröivät rakenteet tarkastetaan, jos tarkastuksen voi tehdä ilman tikkaita tai telineitä. Vesikatteen puolelta tarkastetaan ikkunoiden liitosrakenteet sekä katteen ylösnostot ja niiden toimivuus. Hätäpoistumisteistä (vähintään 1,5- kerroksiset rakennukset) tarkastetaan piirustuksista, miten ne on suunniteltu. Tarkastetaan hätäpoistumisteinä avattavien ikkunoiden tai parvekeovien toimivuus ja palotikkaiden asianmukaisuus. (Jos hätäpoistumistien ja maanpinnan välinen korkeusero >3,5 metriä, on oltava hätäpoistumistie ja tällöin ikkunoissa tai parvekeovissa tai vastaavissa on oltava kiinteät avaussalvat). Katokset, parvekkeet, terassit yms. rakennukseen liittyvät julkisivun rakenneosat Rakenneosien liitosrakenteiden kiinnitykset, tiiviydet seinä-, lattia- ja kattorakenteisiin (pellitykset, liittymien läpiviennit ja niiden tiiviys), rakenneosien alapintojen verhoilut ja tuulettuvuus arvioidaan. Jos kohteessa on julkisivusta sisäänvedettyjä rakenneosia, esim. parvekkeita, veden ja kosteuden poistumisen toimintaedellytykset arvioidaan. Liitokset lattia- ja seinärakenteisiin ja ovien kynnysrakenteisiin arvioidaan. Kaivot tarkastetaan. Vedeneristyksien olemassaoloa ei voi arvioida. Näkymättömissä olevia rakenneosia koskevia riskejä arvioidaan rakennepiirustuksista. Yläpohja, ullakko ja vesikatto Näkyvissä olevat yläpohjarakenteet, ullakko ja vesikatto varusteineen tarkastetaan sisä- ja ulkopuolelta aistienvaraisesti halkeamien, painumien, kosteusvaurioiden ja kantavien rakenteiden vaurioiden havaitsemiseksi. Arvioidaan näkymättömissä olevia rakenneosia rakennepiirustuksista. Kirjataan, missä laajuudessa yläpohja voitiin tarkastaa. Yläpohja- ja vesikattorakenteissa tyypillisiä riskirakenteita ovat mm. vinosisäkattoiset yläpohjarakenteet, kun yläpohjan tuulettuvuuden toimintaedellytyksiä tai rakenteiden kuntoa ei voi arvioida esim. sivu-ullakkotiloista tai mahdollisesta yläpohjan kolmiomaisesta tuuletustilasta, tuuletusväliä ei ole ollenkaan tai se ei ole toimiva loivat ja matalat harja- ja pulpettikattoiset sekä tasakattoiset yläpohjarakenteet, kun yläpohjan tuulettuvuuden toimintaedellytyksiä tai rakenteiden kuntoa ei voi arvioida (tilan ma-

6 LVI 01-10xxb ohjetiedosto 6 taluuden vuoksi tai puuttuvan tarkastusluukun kautta) lämmöneristeen yläpinnassa on tiivis rakennekerros mineraalivillaeristeisessä yläpohjarakenteessa ei ole höyryn- tai ilmansulkua tai se ei ole tiivis ja siinä on selkeitä puutteita. Yläpohjatilassa tarkastetaan näkyvissä olevien ilmakanavien ja putkistojen eristykset sekä viemärien tuuletusputkien ja muiden putkien läpiviennit vesikatolle. Aluskate ja sen läpiviennit tarkastetaan aistienvaraisesti. Yläpohjatilan näkyvällä osalla lämmöneristyksen selkeä puutteellisuus kirjataan (lämmöneristysten tai eristyskerrosten paksuutta ei mitata). Kulkusillat, talotikkaat ja lapetikkaat tarkastetaan. Vesikatteen kunto ja katteen läpivientien tiiviys tarkastetaan silmämääräisesti kauttaaltaan ainoastaan tasakattorakenteissa tai jos katteen voi tarkastaa turvallisesti ilman erityisiä apuvälineitä (valjaat tms.). Muutoin katteen kunto tarkastetaan kulkusilloilta, taloja lapetikkailta aistienvaraisesti. Koko katteen tarkastamisen tarpeellisuus arvioidaan aina ja tarvittaessa suositellaan koko katteen tarkastamista erillistehtävänä. Lumi tai katteen runsas likaisuus on tarkastusta vaikeuttava asia, joka kirjataan tarkastusraporttiin. Yläpohjan tuulettuvuuden toimintaedellytykset arvioidaan (tuuletusaukkojen ja -rakojen riittävyys, tasakattorakenteiden alipainetuulettimet). Palokatkot arvioidaan aistienvaraisesti. Märkätilat ja kosteat tilat Tarkastetaan suihkulliset WC- ja kodinhoitotilat ja kurapisteet, pesu- ja kylpyhuoneet, uima-allastilat ja saunat, joissa pintarakenteille voi roiskua vettä tai ne kastuvat. Jos WC-tilassa on ainoastaan käsipesusuihku (bidee) tai tilassa ei ole lattiakaivoa, ei tilaa katsota märkätilaksi. Läpiviennit tarkastetaan. Lattian kaltevuudet tarkastetaan vesivaa alla tai muulla luotettavalla tavalla kylpy- ja pesuhuoneissa sekä saunatiloissa. Seinä-, lattia- ja kattorakenteet arvioidaan ja kirjataan. Pintamateriaalien rakenteellisesti ja kosteusteknisesti merkittävät puutteet tai vauriot rakennusmateriaaleissa kirjataan. Märkätilojen kosteuden- tai vedeneristysten olemassaoloa tai niiden kuntoa ei voi ainetta ja materiaaleja rikkomattomatta todeta. Haastatteluista saadut tiedot kosteuden- ja vedeneristyksistä kirjataan. Tarkastetaan vedeneristeen liitos lattiakaivoon, jos se on mahdollista. Muut sisätilat Tarkastetaan sisäolosuhteet (sisäilmasto aistienvaraisesti, suhteellisen kosteuden ja lämpötilan mittaukset yhdestä sisätilasta, ellei laajempaan selvitykseen ole jotain erityistä syytä aistienvaraisten havaintojen perusteella). Aistienvaraisesti havaittavat vauriot ja viitteet vaurioriskeistä pintarakenteista tai pinnoista tehtyjen havaintojen perusteella. Muut tilat Asunnon yhteydessä olevat autotalli, tekninen tila, kattilahuone, öljysäiliöhuone ja sähköpääkeskus kuuluvat vakiotarkastukseen. Suunnitelmista arvioidaan palo-osastoinnit (rakenteet ja myös palo-ovet) ja todetaan, onko ne tehty suunnitelmien mukaisesti tai niistä poiketen Lattiakaivojen kunto Öljysäiliötilassa arvioidaan tilan tuulettuvuus ja tarkastetaan mahdolliset säiliön vuodot ja säiliöön liittyvien öljyputkien kunto aistienvaraisesti. Lämmitys Tiedot kattila- ja poltinlaitteista, muista lämmityslaitteista sekä öljysäiliöistä (ikä ja viimeksi suoritetut huollot, tarkastukset ja korjaukset haastatteluista saaduin tiedoin), savuhormin sisävuorausputken olemassaolo, savuhormi(e)n edellinen nuohouskerta ja nuohousväli kirjataan. Savuhormien kunto tarkastetaan näkyviltä osilta vesikatolta ja yläpohjatilasta rapautumisten ja halkeamien osalta. Näkyvissä olevat lämmitysjärjestelmän osat kuten lämmitysputket, -patterit ja lämmönsäätöventtiilit arvioidaan silmämääräisesti. Tarkastetaan mahdollisuuksien mukaan verkoston paine mittarista. Kirjataan energiankulutustiedot, jos samalla tehdään energiatodistus. Näkyvissä olevien putkieristysten kunto tarkastetaan. Vesi- ja viemärilaitteet Vesijohto- ja viemäriverkoston näkyvät osat (esim. lattiakaivot ja viitteet syöpymiin pesualtaiden metallisissa viemäriputkissa), ikä sekä huolto- ja korjaushistoria (haastatteluista saaduin tiedoin). Märkätilojen lattiakaivot tarkastetaan ja kaivoon tuotujen asennusputkien sekä korokerenkaiden liitosten tiiviys. Lattiakaivojen puhtaus märkätiloissa tarkastetaan. Astianpesu- ja pyykinpesukoneiden liitosletkujen ja liittimien kunto tarkastetaan siten, kuin se laitteita siirtelemättä on mahdollista. Kirjataan näkyvästi vuotavat vesipisteet. Pintapuolisesti arvioidaan vesi- ja viemärilaitteiden osat kuten vesikalusteet, hanat, sekoittimet, pesualtaat ja WC-istuimet (toiminta, vuodot ja kiinnitykset rakenteisiin). Hanojen vedenvirtaamia verrataan suositusarvoihin. Jäte- ja käyttöveden käsittelylaitteistot (kunnallistekniikan ulkopuolella), ikä ja viimeksi suoritetut huollot, tarkastukset ja tyhjennykset sekä kaivoveden riittävyys ja laatu haastatteluista saaduin tiedoin. Jos kaivot ovat rakennuksen vierustalla ja esillä, tarkastetaan kaivojen kunto aistienvaraisesti (tilaajan velvollisuus on huolehtia kaivot esiin sekä kannet avattaviksi). Ilmanvaihto Ilmanvaihdon toimivuuteen oleellisesti vaikuttavien puutteiden havainnointi (hajut, ilmanvaihtotapa, ilmanvaihtokoneen toiminta ja käyttö haastatteluista saaduin tiedoin, poistoilmaventtiilien puuttuminen, korvausilman saatavuus). Tulo- ja poistoilmaventtiilit (sijainti ja puhtaus). Ilmavirtauksen suunta poistoilmaventtiileissä sekä tulo- ja poistoilmajärjestelmillä varustetuissa järjestelmissä myös tuloilmaventtiilien ilmavirtauksen suunta merkkisavulla tai muulla luotettavalla menetelmällä. Tarkastetaan vain ne venttiilit, mitkä pystytään tarkastamaan ilman tikkaita tai telineitä. Siirtoilmareittien olemassaolo ja toimintaedellytykset. Ilmanvaihdon suodattimet tarkastetaan mahdollisuuksien mukaan. Ilmanvaihtokoneiden ikä sekä huoltoja korjaushistoria haastatteluista saaduin tiedoin. Sähköistys Aistienvaraisesti havaittavat, käyttöturvallisuuteen vaikuttavat puutteet (rikkoutuneet eristeet ja peitelevyt, irtonaiset kytkimet ja pistorasiat tms.). Järjestelmän ikä sekä huolto- ja korjaushistoria haastatteluista saaduin tiedoin. Yksittäisten pistorasioiden, kytkinten, laitteiden, kojeiden tai muiden vastaavien sähköjärjestelmän osien suojatai turvaetäisyyksiin ei oteta kantaa ellei ole kyseessä selkeä vaaratekijä (esimerkiksi pistorasia suihkun alueella). Raportissa on mainittava, jos jotakin tarkastusta ei ole voitu tehdä. Raportissa on myös mainittava havaintojen perusteella todetut riskit ja lisätutkimustarve. Jos tilaaja ei teetä tarkastuksessa suositeltuja lisäselvityksiä ja -tutkimuksia, vastuu havaitsematta jääneistä vaurioista ei ole kuntotarkastajalla.

7 7 ohjetiedosto LVI 01-10xxb 9 KUNTOTARKASTUKSESSA TEHTÄVÄT MITTAUKSET Kuntotarkastuksessa käytettävien mittalaitteiden sekä mittaus-, analysointi- ja tutkimusmenetelmien tulee olla yleisesti hyväksyttyjä tai alalla yleisesti käytettyjä ja hyväksi todettuja. Mittalaitteiden tulee olla valmistajan suositusten mukaisesti kalibroituja. Kuntotarkastuksen yhteydessä tehdään kohtien mukaiset mittaukset tai mittauksenomaiset toimenpiteet (ottaen huomioon kohtien 6 ja 10 kohteen mukaiset rajaukset). 9.1 Aina tehtävät mittaukset tai muut mittauksen omaiset toimenpiteet Suhteellisen kosteuden ja lämpötilan mittaukset sisä- ja ulkoilmasta (sisäilma yhdestä tilasta, ellei ole erityistä syytä suorittaa mittauksia useammasta tilasta). Poikkeavan kosteuden havainnointi kosteudentunnistimella haarukoimalla tiheällä otannalla (mittapisteiden väli 0,2 0,5 m) kosteudelle tavallisesti alttiina olevista paikoista. Em. paikkoja ovat esimerkiksi märkätiloissa vesipisteiden ja kaivojen läheisyydessä olevat tai muutoin kosteusvaurioriskialttiiksi arvioitavat pinnat. Poikkeavan kosteuden havainnointi kosteudentunnistimella vähäisemmän kosteusvaurioriskin alueella haarukoimalla harvemmalla otannalla (mittapisteiden väli 1 3 m). Kirjataan, mitkä tilat ovat vähäisemmän kosteusvaurioriskin alueella, esimerkiksi maanvaraiset lattiat ja maanvastaiset seinät. Ilmavirtaushavainnot merkkisavulla tai muutoin riittävän luotettavalla menetelmällä tehtävät (mm. epäillyissä ilmavuotopaikoissa havainnon varmistus ja IV-venttiilit kohdassa 8 määritellyssä laajuudessa). Maanpinnan ja lattiatasojen välisiä korkeuseroja verrataan riskitekijän arvioimista varten (talviaikana voi lumi rajoittaa havaintojen tekoa). Määritellään korkeusero vähimmillään ja enimmillään. Erityisesti määritellään, millä alueella korkeusero on niin vähäinen, että se aiheuttaa riskin ulkoseinien alaosille, alapohjalle. Salaojien tarkastuskaivossa olevien salaojaputkien korkeusaseman vertaaminen maanpintaan, perustustasoon tai ryömintätilan maapohjan tasoon. Tämän perusteella ei voi ottaa kantaa salaojien olemassaoloon tai toimivuuteen. Vedenvirtaamia verrataan hanojen suositusarvoihin. 9.2 Tarvittaessa tehtävät mittaukset Kohdassa 8 mainitut mittaukset rakenneosittain Riskihavainnon johtopäätösten tueksi mitataan ilman suhteellinen kosteus ja lämpötila ullakko- tai yläpohjatilasta ja ryömintätilasta mahdollisuuksien mukaan. Yksittäisellä mittaustuloksella ei ole oleellista merkitystä, pitkän aikavälin seuranta kuvaa kokonaistilannetta yksittäistä mittaustulosta paremmin. Riskihavainnon johtopäätösten tueksi mitataan puun kosteus näkyvistä puurakenteista. Riskihavainnon johtopäätösten tueksi kotelomaisten ja ontelorakenteiden (esim. kevytrakenteinen väliseinä tai sisäpuolelta peitetty kiviainesrakenteinen seinä) sisäpuolisen ilman suhteellinen kosteus ja lämpötila mitataan. Tarkastukseen sisältyy tarvittava määrä tarkastusreikien poraamisia (ei betoni- ja kiviainesrakenteet eikä niiden taustalla tai välissä olevat eriste- tai ilmatilat). Kosteusmittaus on yleensä tehtävissä luotettavasti vain, jos em. tyyppisen rakenteen sisällä on lämmöneristetila. Betoni-, harkko-, tiilitms. kiviainesrakenteiden poraaminen ei kuulu kuntotarkastuksen sisältöön. Jos poraaminen edellyttää veden- tai kosteudeneristyksen puhkaisemista, eikä poratun rakenteen vedenpitävyyttä porauksen jälkeen voi taata, kuntotarkastajalla ei ole poraamiseen velvollisuutta. Pintalämpötilat mitataan ulkoseinien sisäpinnoilta ainoastaan kylmävuotoepäilyn (kylmäsilta) havainnoimisen tueksi. Pintalämpötilamittauksia voi tehdä, kun olosuhteet mittaukselle ovat sopivat. Asumisterveysohje (LVI STM-00288, KH STM-10391), LVI Rakennuksen lämpökuvaus. Rakenteiden lämpötekninen toimivuus, KH Rakennuksen lämpökuvaus. Rakenteiden lämpötekninen toimivuus, raportointi ja tilaaminen. 9.3 Kuntotarkastukseen eivät sisälly seuraavat tarkastelut ja mittaukset kuivien tilojen rakenteiden tai pintojen kosteuden kartoituksia kosteudentunnistimella, ellei kyseessä ole kosteusvaurioriskiksi arvioitava pinta tai rakenne tai ellei aistienvaraisesti ole havaittu viitettä kosteusvaurioriskistä lämmöneristysten kunnon tai eristyspaksuuden tarkastaminen betoni-, tiili- ja harkkorakenteiden ja ko. rakenteiden taustalla tai välissä olevien eriste- tai ilmatilojen suhteellisen kosteuden mittaukset salaojien ja muiden maan alla olevien rakenteiden tarkastaminen muiden kuin erikseen ilmoitettujen ja riskirakenteisiin liittyvien irto- ja kiintokalusteiden, laitteiden, kodinkoneiden tai pintarakenteiden alla ja takana olevien rakenteiden ja pintamateriaalien tarkastaminen kylmäsiltojen järjestelmällinen etsiminen ja tutkiminen, ellei kyseessä ole selvän havainnon varmistaminen tai jos piirustuksista havaitaan viitteitä tämänkaltaisista riskipaikoista. lämpö- ja ilmavuotojen tutkiminen ja lämpökamerakuvaus ilmavirtojen mittaukset sisäilmamittaukset (mikrobit ja muut sisäilman epäpuhtaudet) mittapoikkeamien, halkeamien, painumien ja taipumien mittaukset piirustustenmukaisuuden, rakennusluvan mukaisuuden tai toisten antamien tietojen oikeellisuuden varmistaminen pinta-alojen oikeellisuuden tarkastaminen asbestikartoitus LVISA-järjestelmien ja laitteiden käyttö- tai toimintakunnon testaaminen tai koestaminen radonmittaukset märkätilojen veden- ja kosteudeneristyksien olemassaolon ja kunnon tarkastukset. Kuntotarkastuksessa ei arvioida sisätilojen pintamateriaaleja eikä niiden kuntoa, ellei pintamateriaalin vaurion perusteella kyseessä selkeästi voi olettaa olevan rakenteellinen vaurio. Tarkastuksessa ei myöskään arvioida kiinteästi asennettuja kalusteita, irtokalusteita tms. irtaimistoa, väliovia, kodinkoneita, keskuspölynimurijärjestelmää eikä mitään vastaavan tyyppistä (mm. kalusteet, varusteet, laitteet ja pintamateriaalit) asiaa, minkä ostajan voi olettaa itse havaitsevan riittävän huolellisessa ennakkotarkastuksessa siten, kuin asia on asuntokauppalaissa 843/1994 (KH OM-10438) ja maakaaressa 540/1995 (KH OM-10255) ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta määritelty. Kuntotarkastus ei koske rakennuksesta erillään olevia tiloja, ellei siitä tilauksen yhteydessä erikseen sovita (mm. piharakennukset ja asunnoista erillään olevat varasto- ja saunatilat, autotallit tai -katokset, tekniset tilat, yleiset tilat).

8 LVI 01-10xxb ohjetiedosto 8 10 KUNTOTARKASTUKSEN EPÄVARMUUSTEKIJÄT Pääosin aistienvaraisella ja rakenteita rikkomattomalla tarkastusmenetelmällä ei voi saada täyttä varmuutta kohteen kunnosta. Rakenteiden sisäisiä virheitä ja vaurioita ei voi havaita, ellei vauriokohdissa ole tarkastushetkellä rakenteiden pinnoille näkyviä tai muulla tavalla aistittavia merkkejä (esimerkiksi hajuhaittoja) tai näiden perusteella tehtävässä kosteuskartoituksessa kosteudentunnistimella tai suhteellisen kosteuden mittarilla havaittavaa poikkeavaa kosteutta. Epäilyttävissä tapauksissa tulee aina suositella lisätutkimuksia (kuntotutkimus) asian varmistamiseksi. Jos kohteessa on vikoja tai puutteita, jotka voivat aiheuttaa vaaraa kuntotarkastajalle (mm. ampiaispesät kulkureiteillä tai huonokuntoiset tikkaat), tarkastettavissa tiloissa on esteitä tai tiloihin ei päästä, ei kuntotarkastusta näiltä osin suoriteta. Tarkastusta rajaavat tai estävät asiat mainitaan kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastuksessa ei voi arvioida rakenteita, jos tilojen pintarakenteet tai pinnat on peitetty esimerkiksi kalustein tai materiaalein. Kirjataan rajauksena, jos autotalli, tekninen tila, kattilahuone, öljysäiliöhuone tai sähköpääkeskus sijaitsevat erillään ko asunnosta. 11 KUNTOTARKASTUS- RAPORTTI 11.1 Kuntotarkastusraportin sisältö Kuntotarkastusraportti tehdään kirjallisena ja luovutetaan tilaajalle sovitulla tavalla. Kuntotarkastusraportti laaditaan mahdollisimman yksiselitteiseksi. Raportin perusteella on myös henkilön, jolla ei ole rakennustekniikan erityisosaamista, pystyttävä muodostamaan käsitys kohteen kunnosta. Raportissa tulee välttää oletuksia ja epätarkkuuksia, ehdollisia muotoja ja viittauksia. Raportin sävyn tulee olla toteava. Kappaleet ja lauseet muotoillaan ja jäsennellään lyhyiksi raportin selkeyden ja luettavuuden takia. Raportissa esitetään ainakin seuraavat asiat: osapuolet ja läsnä olleet lähtötiedot ja tietojen lähteet tarkastuksen kohde ja tarkoitus asiakirjat ja haastattelut olosuhteet rajaukset tarkastuksessa käytetyt apuvälineet rakennusteknisiä tietoja kohteesta yhteenveto havainnoista ja olennaiset epäkohdat ja riskit havainnot kohteesta rakenneosittain, tiloittain ja rakenteittain rakennustekninen kunto havaintojen merkitys korjaustarve johtopäätökset toimenpide-ehdotukset riskirakenteet käyttöturvallisuus- ja terveysriskit haitalliset aineet rajaukset ja epävarmuustekijät suositukset lisäselvitysten ja -tutkimusten teettämiseksi korjaamatta jättämisen riskit liitteet. Raportista tulee ilmetä havaintojen merkitys, vakavuusaste, mm. haitat asumiselle. Raportissa kerrotaan yleisesti korjaamatta jättämisen riskit. Lähtötiedot, tietojen lähteet, alkuhaastattelusta saadut tiedot sekä tarkastusta rajaavat ja estävät asiat kirjataan. Jos alkuhaastattelua käyttäjän tai omistajan osalta ei voi tehdä, se kirjataan raportin rajauksiin. Kuntotarkastuksen suorittamiseen tai laajuuteen vaikuttavat rajaukset ja rajausten syy on mainittava raportissa selvästi. Jos tarkastuksen vuodenaika aiheuttaa rajoituksia havaintojen tekemiselle, tämä kirjataan raporttiin. Havainnot raportoidaan vain sellaisista kohdista, jotka on nähty tai muutoin todettu. Oletuksia ja tulkinnanvaraisia lausumia tulee välttää. Tämän takia mm. havaintojen tekemiseen vaikuttaneet rajaukset on ehdottomasti mainittava raportissa, muussa tapauksessa tilaajalle aiheutuu helposti tulkintavaikeuksia. Oleellista on kertoa havaintojen ja mittaustulosten merkitys. Ei riitä, että kerrotaan rakenteessa olevan kosteutta, on kerrottava myös kosteuden merkitys. Ellei merkitystä voi luotettavasti arvioida, tulee aina suositella lisäselvityksiä tai -tutkimuksia. Kuntotarkastaja ei ota kantaa havaituista vaurioista aiheutuviin oikeudellisiin vastuukysymyksiin. Kuntotarkastusraportti ei ole korjaustyöselostus tai -suunnitelma. Kuntotarkastusraporttiin ei sisälly kustannusarviota tai PTS (pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma) -ehdotusta. AKK-tarkastajalla on Hyvän asuntokaupan kuntotarkastustavan, liite 1, mukaan velvollisuus säilyttää raportti ja siihen liittyvät asiakirjat 10 vuotta. Kuntotarkastuksista pidetään yllä tiedostoa, josta ilmenee kunkin kuntotarkastajan tarkastuskohteet osoitteineen. Tietoja säilytetään Asuntokaupan kuntotarkastuksen tutkintolautakunnassa. Osapuolet ja läsnä olleet osapuolet (osapuolten tiedot; nimi, osoite, puhelinnumerot, sähköpostiosoite, Y-tunnus jne.) tilaajan yhteystiedot kohteen omistajan/haltijan yhteystiedot, jos eri kuin tilaaja. Asuntoyhtiössä kirjataan lisäksi yhtiön tiedot. kuntotarkastuksen suorittajan yhteystiedot (ammatti, nimi ja koulutus) kaikki tarkastuksessa paikalla olleet, myös välittäjän nimi, jos paikalla Lähtötiedot tarkastuksen kohde kohde ja kohteen osoite kohteen tyyppi okt/et/pt/rt/kr, käyttötarkoitus, määrät, jos useampi kohteen rakennusvuosi tai -vuodet (rakennusvuosi, mahdolliset laajennukset yms. vastaavat ja niiden rakentamisajankohta sekä tietolähde) pinta-alat (hum 2,brm 2,kem 2 ), rakennuksen tilavuus (brm 3 ) (määritellään, mikä ala ja tilavuus ja tietolähde) kerrosten lukumäärä omistusaika (nykyisen omistajan omistusaika) tarkastusajankohta tarkastuksen tarkoitus asuntokauppa peruskorjaustarpeen selvittäminen muu erityinen syy tarkastuksen sisältö ja laajuus tarkastajan käytettävissä olleet asiakirjat, ks. kohta 5.1 mitkä piirustukset ym. asiakirjat ovat olleet tarkastajan käytössä, tarvittaessa käytetään esimerkiksi piirustusten tunnisteita (kohteen pohjapiirustus, rakennepiirustukset, mahdolliset kuntotarkastusraportit jne.) loppukatselmus (onko tietoa kohteen lopputarkastuksesta ja mistä asiakirjasta ko. asia käy ilmi) isännöitsijäntodistuksesta tai isännöitsijältä saadut tiedot

9 9 ohjetiedosto LVI 01-10xxb alkuhaastattelut, ks. kohta 5.2 Olosuhteet tarkastushetken sääolosuhteet: ulkolämpötila ja ulkoilman suhteellinen kosteus sekä vesihöyryn määrä g/m 3, sisäilman vesihöyrymäärä, mahdollinen pitkään jatkunut kuiva tai sateinen kausi jne. Kuntotarkastuksen rajaukset asiat, jotka ovat rajoittaneet tarkastusta suoritusohjeen mukaisesta laajuudesta poiketen ja miksi, esimerkiksi sääolosuhteiden ja kulkuteiden puuttumisen aiheuttamat rajaukset, piirustusten puuttuminen Tarkastuksessa käytetyt apuvälineet luettelo tarkastuksessa käytetyistä apuvälineistä ja laitteista sekä niiden mahdollisista epävarmuustekijöistä kirjataan mittalaitteiden kalibroinnit Rakennusteknisiä tietoja kohteesta kohteen pääasiallinen rakennustapa paikalla rakennettu, elementtirakenteinen tms. rakennusosien päämateriaalit perustukset alapohjarakenteet runko- ja ulkoseinärakenteet väliseinät yläpohja välipohja vesikate ja kattomuoto märkätilojen runkorakenne ja pintamateriaalit yleistiedot LVISA-järjestelmistä lämmitysjärjestelmä lämmönjako ilmanvaihtojärjestelmä kunnallistekniikka tiedot kohteen erityisjärjestelmistä (hälytys- tms. järjestelmät) tulisijojen laatu ja toimivuustiedot (tarkastajalle kerrotut tiedot) erityistilojen (esim. jäähdytetyt tilat) määrä ja laatu tehdyt korjaus- tai muutostyöt, suoritusajakohta (-kohdat) ja suorittaja(t), jos tiedossa suunnitellut korjaukset Yhteenveto havainnoista ja olennaiset epäkohdat ja riskit kuntotarkastajan kohteessa havaitsemat oleelliset virheet, puutteet, vauriot ja riskit sekä rakenteelliseen turvallisuuteen, käyttöturvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat riskit ja korjaustarpeet sekä päätelmät niiden merkityksestä kohteen tyypilliset riskirakenteet, ks. kohta 8.1 edellisten perusteella tehdyt johtopäätökset ja yhteenveto toimenpide- ja/tai korjaussuositukset sekä niiden perusteet riskit, ellei ehdotettuja parannus- tai korjaustoimenpiteitä tehdä tai niitä lykätään esitetystä mittaustulokset esitetään selkeästi (esim. taulukkomuodossa), erittäin oleellista on kertoa mittaustulosten ja esitettyjen lukuarvojen merkitys kosteudentunnistimen (pintakosteusilmaisin) lukemia ei ilmoiteta raportissa, koska lukemat eivät ole yksiselitteisesti tulkittavia mittaustuloksia (vrt. suhteellisen kosteuden mittaus). yleisesti sanallinen yhteenveto tarkastuksesta, jossa maallikkokielellä kerrotaan lyhyesti kohteen kunto, esimerkiksi seuraavasti osa-alueittain: Rakennuksen tyyppi Kerrotaan rakennuksen tyyppi, rakennustapa, rakennusmateriaalit, rakenteet ja tuodaan esille niihin liittyviä oleellisimpia seikkoja. Suhteutetaan rakennuksen tyyppi ja olemus siten, että lukijalle tulee yleiskäsitys siitä, millaisen talon kanssa ollaan tekemisissä. Rakennuksen ympäristö, tontti, perustamisolosuhteet yms. Kerrotaan rakennuksen ympäristöä siltä osin, kuin sillä on merkitystä rakennukseen kohdistuvien kosteus-, sää-, kasvillisuus-, tärinä- tms. rasitteiden kannalta, ja perustamisolosuhteita ja tonttia siltä osin, kuin niillä on vaikutusta rakennuksen toteutustapaan. Tuodaan esille rakennuksen ympäristöolosuhteiden vaikutus rakennuksen toteutustapaan ja mahdolliseen vaurioitumiseen tai vaurioriskeihin vaikuttaneita/vaikuttavia oleellisimpia tekijöitä. Rakennukseen tehdyt korjaukset Kerrotaan lyhyesti, kuinka paljon rakennusta on muutettu alkuperäisestä rakennuksen valmiusaste. Annetaan käsitys, millä toimenpiteillä rakennus on saanut nykyisen muotonsa ja kuntonsa. Havaittujen vaurioiden syyt Kerrotaan yleisimmät vaurioiden syntymiseen vaikuttaneet tekijät. Lyhyt kuvaus merkittävimmistä asioista, mitkä vaativat toimenpiteitä Kerrotaan merkittävimmät havainnot, jotka vaativat toimenpiteitä. Lisäksi kuvaillaan, miksi on ehdotettu jotain seurantaa tai jatkotutkimuksia. Annetaan yleiskuva, paljonko korjauksia rakennus vaatii (kunnossa/vähän korjattavaa/paljon korjattavaa/purettava) (EI käytetä adjektiiveja kuten hyvä-tyydyttävä-huono). Oleellisimmat havainnot. Kirjataan myös lisätutkimustarpeet, huoltotarpeet ja korjaus/uusiminen. Käytetään tarvittaessa esim. taulukkoa. Viitataan havainto-osioon ja sen numerointiin tai vastaavaan otsikointiin. Havainnot rakennusosittain, tiloittain ja rakenteittain Raporttiin kirjataan rakennustekninen kunto, havaintojen merkitys, korjaustarve, johtopäätökset, toimenpide-ehdotukset ja niiden perusteet kohdan 8 mukaisesti. Johtopäätökset, toimenpide-ehdotukset sekä perusteet toimenpiteille esitetään selkeästi ja muusta tekstistä erottuvana. Kirjataan aina kohteessa olevat riskirakenteet, riskien merkitys, johtopäätökset ja lisätutkimustarpeet, ks. kohta 7.3. Raportti on toteava ja ohjaa jatkotoimenpiteitä, raportti ei ole työselostus. Vaurioiden korjaaminen ja korjaamatta jättämisen riskit Kerrotaan yleisellä tasolla vaurioiden korjaamisesta ja korjaamatta jättämisen vaikutuksista ja seurauksista. Haitallisten aineiden esiintyminen Kerrotaan haitallisten aineiden, kuten asbestin, radonin ja mikrobikasvustojen esiintymisriski ja merkitys, ks. kohta 7.5. Tarkastusmenettelystä Kerrotaan lyhyesti tarkastusmenettelystä, vastuista jne. tai lisätään raportin liitteeksi tilaajan ohje, Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, Tilaajan ohje (LVI 01-10xxa, KH 90-00xxa). Allekirjoitus ja päiväys Liitteet Valokuvia kohteesta, x kappaletta Kohteen pohjapiirros Alkuhaastattelulomakkeet Kuntotarkastus asuntokauppaa varten, Tilaajan ohje (LVI 01-10xxa, KH 90-00xxa) jne Liitteet Kuntotarkastusraporttiin liitetään vähintään seuraavat valokuvat: yleiskuva julkisivuista (1 2 kuvaa) yleiskuvat kosteista- ja märkätiloista, joista käy ilmi materiaalit ja tilaratkaisut kuvat vaurio-, riski- ja ongelmakohdista kuvat tavanomaisesta poikkeavista rakenneratkaisuista kuva tilasta, rakenteesta, rakenneosasta tai järjestelmästä, jota ei ole voitu tarkastaa, esimerkiksi, jos tila on täynnä tavaraa, tilaan ei ole kulkuyhteyttä, lumi on rajoittanut tarkastusta tai on olemassa muu vastaava este. Raporttiin voi liittää kohdetta koskevia selventäviä taulukoita, piirustuksia ja muita asiakirjoja (lähde mainittava). Kuntotarkastuksessa apuna käytetyt havaintodokumentit ja kohteessa tehdyt havaintopiirrokset jäävät tarkastuksen suorittajalle.