MATKAILUTEOLLISUUDEN HANKETARKASTELUT - OSTAJAN OPAS

Transkriptio

1 MATKAILUTEOLLISUUDEN HANKETARKASTELUT - OSTAJAN OPAS Martti Paloperä Vespertie 8 A 8, Helsiki mobiili martti.palopera@hia.fi -

2 MATKAILUTEOLLISUUDEN HANKETARKASTELUT 2 Esimmäiset kassavirtaperusteiset mallit tarkastella hotelli- ja muulaiste matkailua palvelevie kiiteistöhakkeide mielekkyyttä saivat alkusa Pohjois-Amerikassa rusas 40 vuotta sitte. Nykyisi iitä sovelletaa kautta maailma. Esimerkkejä matkailukiiteistöistä ovat: hotellit ja kylpylähotellit kokous- ja kogressikeskukset moitoimihallit ja liikutakeskukset erikoismuseot ja äyttelytilat luoto- ja tiedekeskukset lomakylät rie- ja golfyhtiöt vierasveesatamat akvaariot ja huvipuistot sekä myös seioreide palvelutalot ja -kylät Luetteloa yhdistävä tekijä o ivestoiti tiety käyttötarkoitukse erikoiskiiteistöö. Kyse voi olla uude raketamisesta tai vaha ostamisesta, peruskorjauksesta ja/tai laajeuksesta. Ns. hakeosallisia, eräät heistä myös haketarkasteluide rahoittajia ovat: laioittajat, takaajat ja avustuslähteet esisijaie kohderyhmä oma pääoma sijoittajat esisijaie kohderyhmä kualliset päättäjät kiiteistökehittäjät kehitysyhtiöt operaattorit eli vuokralaiset tai maagemet-yhtiöt Sidosryhmäsä mukaa luettua Suome matkailuteollisuude mielekiito meille uusia haketarkastelutapoja kohtaa o alkaut osoittaa heräämise merkkejä vasta viime aikoia. Osittai tämä o Fiproho kuuluva Ivest i Filadi asiota. Koska ämä tarkastelutavat tuetaa meillä pitapuolisesti, iille o aettu kirjavia imityksiäki: hakeselvitys, kaattavuude arvioiti, kaattavuustutkimus, toteutettavuusarvioiti, markkia- ja kaattavuusselvitys ja toteutettavuusselvitys. Nimikkeitä saatetaa käyttää toistesa syoyymeia ja iide sisältö mieltää yhteismitalliseksi. Ne eivät ole kumpaakaa. Myös liiketoimitasuuitelma ja tässä kuvattavat haketarkastelumallit ymmärretää helposti vääri - samaksi asiaksi. Liiketoimitasuuitelmaa verrattua haketarkastelu lähtökohta o tutkimuksellie. Liiketoimitasuuitelma toteuttaa olemassa oleva yritykse keskipitkä aikajätee strategiaa vuositasolla. Ku kyse o uudesta hakkeesta, toteutettavuustutkimus esimerkiksi voi osoittaa esimmäise liiketoimitasuuitelma lähtökohdat. Yhteistä kasaivälisille haketarkastelumeettelyille mm. o markkia- ja kilpailija-aalyysi sekä kassavirtaperusteie lasketa. Yhteisiä stadardeja meettelyillä ei kuitekaa ole. Silti voi saoa, että iille o muovautuut kolme syvyystasoa. Niide tavoitteista ja tavoite-eroista hakeosalliste o etusa vuoksi oltava tietoisia. HANKETARKASTELUN TAVOITE JA NIMIKE Kaikissa toteutettavuustarkasteluide vaihtoehdoissa pohditaa hakkee 1 toimiallista ja 2 taloudellista mielekkyyttä. Syvällisempi tapa kattaa lisäksi 3 rahoituksellise mielekkyyde. Työhö voi, tosi harvoi liittyä myös hakkee 4 juridie mielekkyystarkastelu. Tarkastelutava valita o paljolti kiii siitä, mitä hakeosapuolet toteutettavuude selvittämisellä tavoittelevat. Perimmiltää sillä voidaa tavoitella myöteistä tai kielteistä hakesuositusta: kyllä tai ei. Tai tavoitteea voi olla joki haketarkastelu aiempi vaihe, joka jättää kyllä tai ei -

3 suositukse atamatta. Silti se o avuksi, työkalu hakekehittäjie ja rahoittajie itse jatkaa rahoituksellise mielekkyyde selvittelyä kohti lopullista vastausta. Aja myötä maailmalla likimai vakiitueide käytätöje perusteella yleisimpiä lähestymistapoja ja iille vakiitueita imikkeitä o kolme: A. Markkiatutkimus ja taloudelliset laskelmat Feasibility Report tai Market Study with Fiacial Projectios B. Markkiatutkimus ja arvo arvioiti Market Study ad Valuatio C. Toteutettavuusselvitys ja toteutettavuustutkimus 1 Pre-Feasibility Study ja Feasibility Study Tarkastelumallie erottamista vaikeuttaa, että iide imikkeissä yleisesti käytetää jotaki feasibility-termi johdaaista. Helppoutesa vuoksi feasibility-saa käyttö o ymmärrettävää mutta johtaa helposti harhaa. Lähestymistapa A esimerkiksi ei yleesä ota huomioo hakkee rahoitusta, ei operaattori eikä kiiteistö, vaikka se eräässä eglaikielisessä imikeversiossa käytetää ilmaisua fiacial projectios. Jos haketarkastelu tavoitteea o A tai B, hakeosalliste o jatkettava hakeiformaatio työstämistä lopullista hakepäätöstä varte. Jos he asettavat tavoitteeksi myöteise tai kielteise kaaoto hakkee mielekkyydestä, kyse o toteutettavuusselvityksestä tai - tutkimuksesta. Toteutettavuusselvitys tai -tutkimus C eroaa A:sta ja B:stä site, että C edellyttää kaaottoa, vastaamista kolmee kysymyksee: Oko hake mielekäs 1. Toimiallisesti toimitakosepti tilakäyttö ml. 2. Taloudellisesti tuloslaskelmat s. ettotuottoo asti eli tulos ee korkoja, veroja, poistoja ja laialyheystä 3. Rahoituksellisesti oma ja vieraa pääoma rakee ja tarve, koko pääoma pitkä aikajätee tuotto, oma pääoma pitkä aikajätee tuotto ee veroa tai vero jälkee sekä vastaava sisäie korkokata; hakkee arvoarvio tarkastelutapa B voi sisältyä myös toteutettavuustutkimuksee ja -selvityksee 3 KOLMEN TARKASTELUTAVAN YHTÄLÄISYYKSISTÄ JA EROISTA Markkia- ja kilpailija-aalyysi yhdistää jokaista kolmea haketarkastelutapaa A, B ja C. Markkia-aalyysistä haetaa perusteita ii toimitakoseptille kui tarjota-, kysytä-, tuotto- ja kuluarvioille ja iide eusteille. Toie jokaista kolmea haketarkastelutapaa A, B ja C yhdistävä tekijä o, että hakkee eräs umeerie tarkasteluvaihe, tuloslaskelma ulottuu operatiivisii ettotuottoihi asti. Nettotuottoo, joka o sama asia kui käyttökate eli tulos ee korkoja, veroja, poistoja ja laiakuoletusta. Hotelliteollisuude kasaivälisesti vakiitueesta tuloslaskelmamallista käytetää imitystä Uiform System of Accouts for the Lodgig Idustry, lyhyesti USALI. 1 Toteutettavuusselvitystä Pre-Feasibility Study voi luoehtia tutkimukse Feasibility Study supistetuksi versioksi. Ne saattavat erota mm. site, että selvitykse markkia- ja kilpailija-aalyysi o pitapuolisempi. Tai saatavissa oleva markkia- ja hakeiformaatio o tutkimustermi oikeuttamiseksi rajallista. Tai hakeivestoiti arvioidaa suurpiirteisemmi. Lasketaprosessit ovat silti kummalleki samat. Jos toteutettavuusselvitys ja muut hakkeesee liittyvät asiat, esimerkiksi kaavoitukse eteemie atavat myöhemmi aihetta, selvitys voidaa laajetaa tutkimukseksi.

4 4 Tekstissä esiityvä termi kassavirta o epämääräie käsite. Aidoimmillaa se tarkoittaa oma pääoma tuotoksi jäävää vuotuista rahamäärää vieraa pääoma hoitomeo ja veroje jälkee. Nettotuottoo, siis käyttökatteesee päättyvää tuloslaskelmaaki voi kutsua eräälaiseksi kassavirtalaskelmaksi. Eräs USALI:sta johtuva tekijä imittäi ataa sille hiema aidomma kassavirtavivahtee: kalusto- ja laitereservi eli Reserve for Replacemet eli RfR. Se o väheettävä ettotuotosta. Reservi perustuu ajatukselle, että liiketoimitaa o jatkuvasti palautettava rahaa korvaamaa luotaie kulumie: kalusto, laitteet ja sisustusmateriaalit. Muute tuote alkaa meettää kilpailukykykää, ja pitkäjäteiseltä umeeriselta tarkastelulta putoaa pohja. Hotelleille reservi voi esimmäiseä toimitavuotea tarkoittaa 0% tai 1% koko liikevaihdosta, sitte esimerkiksi 2% ja vuodesta kolme alkae 3% - 5%. Mieluite raha pitäisi siirtää syrjää erilliselle tilille. Aia äi ei kuitekaa tehdä mutta reservi joka tapauksessa otetaa huomioo aiaki laskeallisesti. Reservi ei ole verotuksessa väheettävä liiketoimitakulu. Se myötä tehdyt, taseesee aktivoidut hakiat se sijaa ovat poistettavissa ja väheettävissä verotuksessa. Ku reservii siirretyt varat otetaa huomioo tuloslaskelmassa ja väheetää ettotuotosta, erotukseksi saadaa korjattu eli oikaistu ettotuotto, Adjusted Net Operatig Icome. Yhdistävistä tekijöistä huolimatta matkailuhakkeide kolmella tarkastelu- ja lähestymistavalla o merkittäviä eroja. Eräs iistä o umeerise tarkastelujakso pituus. A: laskeallie tarkastelujakso o usei viisi vuotta, mutta myös kymmetä vuotta käytetää. B: ja C: tarkastelujaksot ovat kasaivälisesti vakiituee käytäö mukaa 10 vuotta. Käytäö meettely o, että esimmäiset kolme tai eljä vuotta pyritää arvioimaa ii tarkasti kui mahdollista. Se jälkee tarkastelujakso loppuu otetaa huomioo vai iflaatio. Tarkastelutapa A - toteutettavuusraportti eli markkia-aalyysi ja taloudelliset laskelmat eli Feasibility Report eli Market Study ad Fiacial Projectios Ku haketta selvitetää vaihtoehto A: eli markkia-aalyysi ja taloudelliste laskelmie perusteella, kassavirtatarkastelu päättyy liiketoimia oikaistuu ettotuottoo Adjusted Net Operatig Icome. Se kuvaa paljoko rahaa jää jäljelle toimialliste kuluje jälkee. Hotelliteollisuude maagemet-sopimusvaihtoehdossa, ee oikaistua ettotuottoa operaattori o jo maksattaut sopimusperusteiset kulusa ja maagemet-palkkiosa. Loppukassavirta o kiiteistö omistaja, siis kiiteistöyhtiö. Siitä omistaja o katettava kiiteistövakuutukset ja -verot, omat hallitokulusa, jos e ovat suoraa kohdeettavissa ko. kiiteistöö sekä vieraa pääoma hoito ja verot. Maagemet-sopimustapauksessa operaattori o saaut tavoittelemasa. Lasketaprosessi jää tähä, operatiiviselle tasolle; se ei ulotu syvemmälle operaattorii eikä kiiteistöö. Vuokrasopimusvaihtoehdossa, jos kiiteistöomistaja vuokravaatimus olisi ealta tiedossa yleesä ei ole, vaatimus korvaisi operaattori maagemet-palkkiot. A: umeerie tarkastelu päättyy tässäki tapauksessa operatiivise tuloslaskelma oikaistuu ettotuottoo. Vuokra jälkeie kassavirta, käyttökate kuuluu operaattorille. Se riittää tai sitte ei operaattori vieraa ja oma pääoma tuottovaatimuste sekä veroje kattamisee. Kiiteistö omistaja saisi haluamasa, ealta määrittämäsä vuosivuokra. Tarkastelutapa A ottaa kataa operoii taloudellisee mielekkyytee mutta ei laikaa rahoituksellisee mielekkyytee eempää operaattori kui kiiteistö omistaja äkökulmasta. Loppuarvioiti ja lasketa jäävät hakeosalliste tehtäviksi. Heidä o ts. täydeettävä hakeiformaatiota: liiketoimitaa ja kiiteistöö sitoutuvat pääomatarpeet, iide rahoitusraketeet sekä arviot kassavirtoje riittävyydestä pääomie oma ja vieras tuottovaatimuksille ja veroille.

5 5 Tarkastelutapa B - markkiatutkimus ja arvo arvioiti eli Market Study ad Valuatio Tarkastelutapa B: kassavirroissa otetaa huomioo rahoitusrakee oma ja vieras ja rahoitukse hita mutta ei itse rahoitustarvetta. Oikaistusta ettotuotosta väheetää laiahoito korko ja kuoletus, jolloi jäljelle jää oma pääoma tuotto ee veroa. Yhteisöveroki voidaa ottaa huomioo, jolloi jäljelle jää puhdas oma pääoma tuotto. Liiketoimia ja/tai kiiteistö jatkuvuusarvo mukaa luettua vuotuiset oma pääoma kassavirrat diskotataa ykyarvoosa, yleesä avautumisvuotee. Prosetuaalise rahoitusraketee oma/vieras kautta se muuetaa edellee koko pääoma eli hakkee arvoksi. Arvoarvioitia varte o kehitetty kaksi kassavirtaperusteista lasketakaavaa. Etukäteistietoa ivestoititarpeesta ei tarvita. Siksi kaavoista o käytetty yleisimitystä Simultaeous Valuatio Formula. Yhtälöt o rakeettu ii, että e silti ottavat huomioo vieraa pääoma hoido ja toie lisäksi yhteisövero. Yksikertaisempi kaava käyttää diskottauksee oma pääoma pitkä aikajätee tuottovaatimusta laiahoido jälkee mutta ee veroa ja toie vastaavaa vaatimusta vero jälkee. Siksi jälkimmäie o raketeeltaa esimmäistä moimutkaisempi. Kaavoje kahta, yleesä hiema toisistaa poikkeavaa arvoa tai iide keskiarvoa hakeosalliset voivat verrata jossaki, usei myöhäisemmässä vaiheessa tehtävää arvioo ivestoititarpeesta. Jos e kohtaavat tai arvoarvio o ivestoititarvetta korkeampi, hake voi olla paitsi toimiallisesti ja taloudellisesti myös rahoituksellisesti mielekäs. Lyhyempi o ee veroa ja pidempi vero jälkee -arvokaava. {[ NI1 fxmxv]x1/s 1} + {[ NI2 fxmxv]x1/s 2}... [ NI10 fxmxv]x1/s10 Suzae R. Melle, Seior Maagig Director, HVS Iteratioal $ 1 ' $ 1 ' $ $ NIj1 t1 ' 1 fmv Value = 1VxM + 2 % j = 11 +Yej 3 % 1 +Ye 1 t1vib t1i1 PMV % 1 + Ye Ye j = rj YeL1 % $ 1 ' $ 1 t1vif % 1 + yel YeL2 % +10 NI111 b R $ 1 PMV % j1 $ 1 ' ' IFrRFRjt1 1 % 1 +Ye j $ 9 L2Ye1 +Yej % NI111 b V + VIB R L1 + VIF { } + {[NI11/Rr bxni11/r r ] [1 PxMxV ]x1/ S10} = 1 MxV RFR jt1 ' 1 + Yej 1 +Ye Ja A. deroos, Ph.D., HVS Iteratioal Professor of Fiace ad Real Estate, Corell Uiversity ja Mr. Steve Rushmore, perustaja, HVS Iteratioal Tarkastelutapa C - toteutettavuusselvitys ja toteutettavuustutkimus eli Pre-Feasibility Study ja Feasibility Study $ 1 ' ' IBrRFRjtl 1 % 1 + Ye j L1ye1 + Yej Kumpiki lähestymistapa B ja C hyödytää yhteistä iformaatiota hakkee rahoitusraketeesta ja rahoitukse tuottovaatimuksista. Silti iide lasketaprosessit poikkeavat oleellisesti. Hakeosalliste äkökulmasta merkittävi ero o, että toisi kui B:ssä ivestoititarve eli sitoutuva pääoma määrä o imeomaisesti arvioitava tarkastelutapa C:tä varte. Se o tehtävissä kahdella tavalla. Esimmäisessä selvitykse tekijät ja hakeosalliset arvioivat kokemuksesa perusteella ivestoii suuruusluoka. Tämä edellyttää osapuolte hahmottamaa, alustavaa huoetilaohjelmaa. Toie vaihtoehto edellyttää toimitakoseptii perustuvaa, viimeistellympää tilaohjelmaa ja tavoitehitalaskelmaa. Tilaohjelma o tyypillisesti arkkitehdi ja tavoitehitalaskelma rakeushakkeide kustauslasketaa erikoistuee kosulti vastuualuetta. j = 1 L2 $ RFR ' % j + $ IBrRFR j j ' % L1 + $ IFrRFR j j '' % L2 t2 j =1 j =1 j =1 j =1

6 Esimmäisellä, kevyemmällä hakeivestoii arvioititavallaki o mahdollista päästä lähelle lopullista totuutta. Selvää silti o, että jälkimmäie o luotettavampi. Esimmäie voi soveltua toteutettavuude selvitystasoisee työhö mutta ei tutkimustasoisee. Katso myös kuvio 1, diskotatu kassavirta-aalyysi yleisperiaatteesta. 6 DISKONTATUN KASSAVIRTA-ANALYYSIN YLEISPERIAATE - UUSI KIINTEISTÖ TAI KIINTEISTÖN PERUSKORJAUS JA LAAJENNUS Positiiviste kassavirtoje ykyarvo summa Keltaiset uolet kuvaavat vuotuiste kassavirtoje diskottausta ykyarvoisiksi vuotee 0. Positiie kassavirta aikajaa yläpuolella Aikajaa Negatiivie kassavirta aikajaa alapuolella Negatiiviste kassavirtoje ykyarvo summa Haketarkastelu, kuvio tapauksessa markkitatutkimus ja arvo arvioiti B tai toteutettavuustukimus C sekä matkailukiiteistö suuittelu ja raketamie alkavat vuoa -2. Hake valmistuu ja avautuu vuoa 0, joka o arvoajakohta. Pidempi puaie uoli alas muodostuu ivestoieista vuode 0 hitatasossa. Esimmäise toimitavuode kassavirta voi olla egatiivie - tai ei. Tämä riippuu mm. kiiteistö käyttötarkoituksesta, operaattori ja omistaja sopimussuhteesta ja rahoituksesta. Paksumpi vihreä uoli vuode 10 lopussa kuvaa liiketoimia tai kiiteistö myyistä sytyvää kassavirtaa, jatkuvuusarvoa. Ellei sitä otettaisi huomioo, hake aliarvostuisi. Kuvio 1 Kassavirtoje ykyarvo ± o oltava yhtä suuret tai positiivie vihreä uoli yhtä pitkä tai pidempi kui puaie, jotta hake voisi olla sekä toimiallisesti, taloudellisesti että rahoituksellisesti mielekäs. TARKASTELUTAVAT B JA C YHDESSÄ Toteutettavuusselvitykse tai -tutkimukse perusteella C hakeosallisille voidaa ataa äkemys hakkee toteutettavuudesta: kyllä tai ei. Kolmaski vastaus o mahdollie ja perustuu tarkastelutapoje B ja C yhdistämisee: kyllä edellyttäe että Tarkastelutapa B ataa viittee siitä, mitä hake saa maksaa eli mikä o hakkee arvo. C kertoo, mitä hake oikeasti maksaa ja oko se paitsi toimiallisesti ja taloudellisesti myös rahoituksellisesti mielekäs. Jos B: tuottama arvoarvio o alhaisempi kui ivestoititarve, myös C: tuottamat tuusluvut ovat tavoitteita heikommat. Oma pääoma ykyarvo o hakkee edellyttämää oma pääoma paosta alhaisempi ja se sisäie korkokata tuottovaatimustasa heikompi. Tasapaio voi löytyä arvioimalla toimitakosepti, tilakäyttö ja siitä johtuvat operatiiviset kulut ja rahoitustarve uudellee. Toie mahdollie tie tasapaioo o, että hakerahoitus järjestellää alkuperäisestä poikkeavalla tavalla. Tämä voi tarkoittaa korkeampaa tai alhaisempaa oma pääoma osuutta, pidempää laia-aikaa ilma vapaavuotta tai se kassa, alhaisempaa laiakorkoa, mahdollisesti alu peri oletettua korkeampaa ivestoitiavustusta, oma pääoma

7 tuottovaatimukse aletamista ja/tai alhaisempaa tai korkeampaa vuokraa tai alhaisempia maagemet-palkkioita. Nämä tasapaio etsimisvaihtoehdot mahdollistavat kolmae, kyllä edellyttäe että -suositusvaihtoehdo. Katso kuvio 2, matkailuhakkeide tarkastelutavoista ja -tasoista A, B ja C. 7 MATKAILUHANKKEIDEN MIELEKKYYDEN ARIVOINTI MARKKINA- JA KILPAILIJA-ANALYYSI Markkia-, kilpailija-, tarjota- ja kysytä-aalyysit, toimitakosepti ja kosepti mukaiset tuotto- ja kuluraketeet TALOUDELLINEN TARKASTELU A Numeerise tarkastelujakso käyttökate-/ettotuottoarviot operaattori äkökulmasta. Jos tämä, taloudellie tarkastelu A o tavoitetaso, hakeosalliset tukeutuvat saamaasa aieistoo ja jalostavat se hakepäätöstäsä varte. Vaihtoehtoa o tavoitetaso osto rahoitustarkastelutasoille B tai C tai iide yhdistelmälle. RAHOITUSTARKASTELU B ja/tai C Taloudellise tarkastelutaso A lisäksi rahoitusrakee ja rahoitukse hita, laiahoito korko ja kuoletus sekä jääösarvo osatekijät B MITÄ HANKE SAA MAKSAA ELI ARVO Arvo perustuu tarkastelujakso ettotuottoihi, rahoitusraketeesee, pääomie tuottovaatimuksii sekä kassavirtoje ja jatkuvuusarvo diskottauksee. Arvo oltava yhtö suuri tai suurempi kui sitoutuva pääoma eli ivestoiti. Liiketoimita ja kiiteistö eriksee, jos vuokrasopimus. C MITÄ HANKE OIKEASTI MAKSAA JA TUOTTAA Erillisarvio ivestoititarpeesta, tarkastelujakso kassavirtoje diskottaus jatkuvuusarvo mukaa luettua sekä oma pääoma ykyarvo vertailu hakkee todella sitoma oma pääoma kassa. Liiketoimita ja kiiteistö eriksee, jos vuokrasopimus. JOHTOPÄÄTÖS: oko hake mielekäs toimiallisesti, taloudellisesti ja rahoituksellisesti kyllä / ei / kyllä edellyttäe että... Laajuudessa tai toisessa markkia- ja kilpailija-aalyysi o aia tehtävä, sillä siitä haetaa perusteita toimitakoseptille ja sitä vastaavalle käyttökate-/ ettotuottotarkastelulle. Jos hakkee kehittäjällä kute rakeusliikkeellä o asiatuteva äkemys ivestoititarpeesta mitä hake oikeasti maksaa, ivestoii erillisarvioitia ei tarvita. Muussa tapauksessa ivestoititarpee arvioiti o sisällytettävä haketarkastelutapa C:he. Kuvio 2 TARKASTELUTAVOITTEEN SEKÄ OPERAATTORIN JA KIINTEISTÖOMISTAJAN SOPIMUSSUHTEEN YKSILÖINTI Yleesä haketarkasteluita tekevät aiheesee erikoistueet asiatutijat. Ee tarjouspyytöje lähettämistä hakeosalliste tulee hahmottaa, mitä he hakaselvitykseltä odottavat. Jos tavoitteea o joki haketarkastelutavoista A, B tai C, tämä o todettava tarjouspyyössä. Jos tavoite o joki muu, myös se o tarpee selvästi yksilöidä. Operaattori ja omistaja sopimussuhteesta omistaja-operaattori vai vuokra- tai maagemet-sopimus o ii ikää syytä maiita. Yksikertaisimmillaa operoiti- ja omistusvaihtoehtoja o kolme. Kyseessä voi olla hake, jossa operaattori omistaa myös kiiteistö. Tällöi operoiti ja kiiteistö yhdistetää laskeallisesti A, B ja C. Toie vaihtoehto maagemet-sopimus, jotka - toisi kui muualla maailmassa - ovat Suomessa poikkeuksellisia. Myös tässä mallissa operoiti ja kiiteistö yhdistetää laskeallisesti: kiiteistö omistaja omistaa kaike, myös irtaimisto A, B ja C. Maagemet-palkkiota lukuu ottamatta operaattoria ei muulla tavoi oteta laskeallisesti huomioo. Kolmas vaihtoehto o Suomessa tavaomaie vuokrasopimusmalli: operoiti ja omistus ovat erillisissä yhtiöissä. Siksi ivestoitiarviot mukaa luettua laskealliset tarkastelut o tehtävä kummalleki eriksee. Työ erääksi oheistavoitteeksi o asetettava operaattori vuokramaksukyvy arvioimie. Tähä tarkoituksee lähestymistapa A ei sovellu; B- ja C-vaihtoehdoille operaattori ja omistaja erottamie ei ole järi suuri asia. Ellei äitä asioita todeta tarjouspyyössä, hakeosalliset saavat keskeää vertailukelvottomia

8 tarjouksia ja loppuraporti, joka sisältö ei ehkä vastaa asetettua mutta julki tuomatota tavoitetta. 8 RISKIANALYYSI Herkkyysaalyysi edustaa periteistä hakeriskie tarkastelutapaa. Eräitä perusmuuttujia vaihtelemalla operaattorille ja kiiteistö omistajalle tuotetaa yksiarvoista eli perusvaihtoehtoa pessimistisemmät ja optimistisemmat kassavirtalaskelmat tuuslukuiee. Nykyaikaie, yleisesti käytetty riski hahmottamie perustuu Mote Carlo -riskisimulaatioo. Joukolle tapahtumia ja muuttujia arvioidaa toteutumistodeäköisyyksiä tilastomatematiika työkalui. Tyyppiesimerkki o ormaalihajota. Exceli päälle latautuva ohjelma simuloi riskitapahtumia esimerkiksi 500 kertaa ja tuottaa lopputuloste hajota- ja toteutumistodeäköisyysarviot riskijohtopäätöksiä varte. Katso kaavio seuraavalla sivulla: täysimittaise toteutettavuustutkimukse työvaiheet.

9 Toteutettavuustutkimuksellla haetaa ulkopuolise, hakkeelle eutraali asiatutija äkemystä kolmee kysymyksee: oko hake mielekäs 1 toimiallisesti, 2 taloudellisesti ja 3 rahoituksellisesti? 3. Matkailutuottee kysytä ja kehitysäkymät Koko maa Oma lääi tai talousalue 6. Matkailutuott. tarjota Koko maa Oma lääi tai talousalue 8. Oma matkailutuottee toimiallie mielekkyys Keelle - asiakassegmetit Mitä - fyysie taso ja palvelu laatu, myytävä tuote Mite - hekilökuta, verkottumie, markkioiti- ja myyti Matkailutuottee vetovoimaideksoiti kylpylä, museo, huvi- tai tiedepuisto, muu vetovoimapalvelu tai -kohde; ei esim. hotelli Vetovoimatekijät Vertailukohdehaastattelut Vertailukohteide ja oma tuottee vetovoimaideksoiti Oma tuottee vetovoima- ja kävijämääräarvio Korvaa kohda 4 osat E ja F sekä kohdat 5, 7 ja 9 Värikoodi: markkiatutkimus Värikoodi: oma matkailutuote Värikoodi: oma matkailutuottee toimiallie, taloudellie ja rahoituksellie mielekkyys TOTEUTETTAVUUSTUTKIMUS ELI FEASIBILITY STUDY 1. Taustatiedot Työ tilaaja, toteuttaja, tarkoitus ja rajaukset; tutkittava kohtee eli oma matkailutuottee avautumisajakohta sekä arvopv. 2. Oma matkailutuottee perustiedot Sijaiti, omistus, rekisteritiedot liiketoimita ja kiiteistö, kuallistekiikka, totille pääsy, äkyvyys, pysäköiti, ympäristöriskit 4. Matkailutuottee toteutuut kysytä markkia-alueella 5. Matkailutuott. kysytäeuste markkia-alueella 7. Matkailutuottee tarjota- ja käyttöaste-euste markkia-alueella Nykyie ja uusi tarjota Käyttö- tai kysytäastee määritys 9. Kilpailijoide ja oma matkailutuottee kysyä laskemie eustejaksolle Nykyiste tuotteide kilpailuja läpäisykykyideksit Uude kilpaileva tarjoa kilpailu- ja läpäisykykyideksit sekä edelliste tarkistus Oma matkailutuottee kysytä-tai käyttöastearvio 10. Oma matkailutuott. vakiituee kysyä tai käyttöastee arvioimie 11. Oma matkailutuottee keskimääräise hia arvioiti 12. Tuloslaskelma eustejaksolle 10 vuotta eli taloudellie mielekkyys 13. ja 14. Rahoituksellie mielekkyys: liiketoimita ja kiiteistö Sitoutuva pääoma opo ja vpo Kassavirta ja diskottaus 10 v. Sisäie korkokata 10 v. Taseet 10 v. Kiiteistö ettotuotto /% 10 v. Arvoarviot opo: tuottovaatimuksilla ee ja jälkee vero Mote Carlo riskisimulaatio A. Oma markkia-alue Markkia-aluee määrittely Kysyä lähteet Saavutettavuus Asiakassegmetit site kui tieto saatavissa B. Kilpailijat markkiaalueella Esi- ja toissijaiset kilpailijat, tuote- ja palvelukuvaukset, kapasiteettitiedot C. Kilpailijahaastattelut Kysytä tai käyttöaste, keskihita, asiakassegmetit site kui tiedot saatavissa D. Kilpailija-aalyysi Tuotteide myyti tuotetyypeittäi ja asiakassegmeteittäi site kui tiedot saatavissa E. Piilevä ja herätekysytä Myymättä jääyt kapasiteetti Myytävissä ollut kapasiteetti Herätekysytä F. Markkioide kokoaiskysytä Markkitutkimus ja taloudelliset laskelmat eli toteutettavuusraportti eli Feasibility Report eli Market Study with Fiacial Projectios yleesä päättyy tähä; silloi tarkastelujakso 5 vuotta, ei 10. Tarvittaessa liiketoimita- ja kiiteistö eriksee; erityisesti ku kiiteistöomistaja eri kui operaattori ja heidä keske vuokrasopimus. Tällöi operaattori vuokramaksukyvy arvioiti yleesä o tarpee. Vuokramaksukyky o perusta kiiteistö taloudelliselle mielekkyydelle. Tarkastelutavoitteea o tällöi arvo arvoiti B ja/ tai toteutettavuusselvitys tai -tutkimus B ja C.